Gayrimenkul Değerleme Esasları
advertisement
Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI Ders Kodu: 1014 Konut Değerleme Sınavı, Gayrimenkul Değerleme Sınavı GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI Ders Kodu: 1014 Konut Değerleme Sınavı, Gayrimenkul Değerleme Sınavı Doç Dr. Ali Hepşen Bu kitabın tüm yayın hakları Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş.’ye aittir. Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş.’nin izni olmadan hiç bir amaçla çoğaltılamaz, kopya edilemez, dijital ortama (bilgisayar, CD, disket vb) aktarılamaz. Ekim 2014 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 1 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Sınav Alt Konu Başlıkları Gayrimenkul Değerleme Esasları 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Gayrimenkul Değerlemesine İlişkin Temel Kavramlar Değerleme Süreci Değerleme Yöntemleri Gayrimenkul Piyasası ve Analizi Gayrimenkul Finansmanı Paranın Zaman Değeri ve Faiz Hesaplamaları İpotek Kredileri Değerleme Standartları ve Raporlama 8.1. Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ Seri: VIII, No: 45 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 2 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI TABLO VE ŞEKİLLER LİSTESİ Tablo 1: İpotekli Konut Kredisi Geri Ödeme Tablosu Tablo 2: Farklı Vade ve Faiz Oranlarına Sahip Kredi İçin Geri Ödemeler Şekil 1: Değerleme Süreci Şekil 2: Gayrimenkul Finansman Yöntemlerin İşleyişi Şekil 3: İpotek Piyasalarının İşlevleri Şekil 4: İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetleştirme Yöntemleri Şekil 5: Uluslararası Değerleme Standartlarının Yapısı Şekil 6: Pazar Değeri Dışı Değeri Oluşturan Unsurlar LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 3 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI İçindekiler 1. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN TEMEL KAVRAMLAR ...................................................... 8 1.1. MÜLK VE MÜLKİYET HAKKI ...................................................................................................................... 9 1.2. ARAZİ VE ARSA ........................................................................................................................................... 10 1.3. FİYAT, MALİYET, PAZAR VE DEĞER KAVRAMLARI .......................................................................... 10 1.3.1. Pazar Değeri Kavramı ................................................................................................................................... 11 1.3.2. Pazar Dışı Değer Kavramları ........................................................................................................................ 13 2.DEĞERLEME SÜRECİ ………………………………………………………………………………….. 16 2.1. DEĞERLEME SORUNUN TANIMI .............................................................................................................. 18 2.2. ÖN ANALİZ VERİ SEÇİMİ VE TOPLANMASI .......................................................................................... 19 2.3. EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ ........................................................................................ 20 2.4. ARAZİNİN DEĞER TAHMİNİ ...................................................................................................................... 20 2.5. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI ............................................................................ 22 2.6. DEĞER GÖSTERGELERİNİN UZLAŞTIRILMASI VE NİHAİ DEĞER TAHMİNİ ................................. 23 2.7. TANIMLANAN DEĞERİN RAPORLANMASI ........................................................................................... 23 3. DEĞERLEME YÖNTEMLERİ ......................................................................................................................... 24 3.1. EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI ................................................................................................... 24 3.2. MALİYET YAKLAŞIMI ................................................................................................................................ 32 3.3. GELİR İNDİRGEME (KAPİTALİZASYONU) YAKLAŞIMI ...................................................................... 39 3.3.1. Yöntemde Kullanılan Temel Kavramlar ....................................................................................................... 42 3.3.2. Direkt Kapitalizasyon Yöntemi .................................................................................................................... 47 3.3.2.1. İpotek Kredisi Kapitalizasyon Oranı (İpotek Sabiti) ................................................................................. 47 3.3.2.2. Yatırım Bandı Yöntemi .............................................................................................................................. 48 3.3.2.3. Artık Değer Yöntemi ................................................................................................................................. 49 3.3.2.4. Brüt Kira (Gelir) Çarpanı Yöntemi ............................................................................................................ 49 3.3.3. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi-İndirgenmiş Nakit Akışı Analizi ............................................................... 50 3.4. GAYRİMENKUL PROJE YATIRIMLARININ DEĞERLEMESİ ................................................................ 53 3.4.1. Geri Ödeme Süresi ........................................................................................................................................ 55 3.4.2. Net Bugünkü Değer ...................................................................................................................................... 56 3.4.3. İç Verim Oranı .............................................................................................................................................. 58 3.4.4. Karlılık Endeksi (Fayda-Maliyet Oranı) ....................................................................................................... 62 3.5. KONU UYGULAMA SORULARI VE CEVAPLARI ................................................................................... 63 4. GAYRİMENKUL PİYASASI VE ANALİZİ .................................................................................................... 80 4.1. GAYRİMENKUL YATIRIMLARININ AVANTAJLARI............................................................................. 81 4.1.1. Gayrimenkul Değerinin Artması ................................................................................................................... 81 4.1.2. Gayrimenkul Yatırımları ile Enflasyona Karşı Korunma ............................................................................. 82 4.1.3. Beklenen Gelir Değişkenliğinin Az Olması.................................................................................................. 82 4.1.4. Sermaye Kazançları ...................................................................................................................................... 82 4.2. GAYRİMENKUL YATIRIMLARININ RİSKLERİ ...................................................................................... 82 4.2.1. Yasal Riskler ................................................................................................................................................. 82 4.2.2. Likidite Riski................................................................................................................................................. 83 4.2.3. Tamamlamama Riski .................................................................................................................................... 83 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 4 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 4.2.4. Anapara Kaybı .............................................................................................................................................. 83 4.2.5. Getiri Kaybı................................................................................................................................................... 84 5. GAYRİMENKUL FİNANSMANI ..................................................................................................................... 85 5.1. GAYRİMENKUL FİNASMAN PİYASALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER ................................ 89 5.1.1. Doğrudan Finansman Yöntemi ..................................................................................................................... 90 5.1.2. Sözleşme Karşılığında Birikim Yöntemi ...................................................................................................... 91 5.1.3. Mevduat Finansmanı Yöntemi ...................................................................................................................... 91 5.1.4. İpotek Bankacılığı Yöntemi .......................................................................................................................... 91 5.1.5. Yöntemin Seçimini Etkileyen Unsurlar ........................................................................................................ 92 5.2. GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASALARINDA İPOTEK KAVRAMI VE ETKİNLİĞİ ................... 92 5.2.1. Genel Olarak İpotek Kavramı ....................................................................................................................... 92 5.2.2. Birinci El İpotek Piyasası ve İpotekli Konut Kredileri ................................................................................. 94 5.2.3. İkinci El İpotek Piyasası ve İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetler ..................................... 95 5.2.3.1. Menkul Kıymetleştirmenin Tanımı ............................................................................................................ 95 5.2.3.2. İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetler ............................................................................... 96 5.2.3.2.1. İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Ödeme Aktarmalı Menkul Kıymetler .............................................. 98 5.2.3.2.2. Teminatlı İpotek Yükümlülükleri ........................................................................................................... 99 5.2.3.2.3. Getirisi Ayrılan İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetler ............................................... 100 5.2.3.2.4. İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Tahviller (İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler)............................ 101 5.2.3.3. Türkiye’de İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetleştirme Piyasası ................................... 102 5.3. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI ......................................................................................... 104 5.4. GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI ..................................................................................................... 113 5.5. GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI ........................................................................................................... 115 6. FAİZ HESAPLAMALARI VE PARANIN ZAMAN DEĞERİ....................................................................... 119 6.1. FAİZ KAVRAMI ........................................................................................................................................... 119 6.1.1. Basit Faiz..................................................................................................................................................... 119 6.1.2. Bileşik Faiz ................................................................................................................................................. 120 6.2. PARANIN ZAMAN DEĞERİ....................................................................................................................... 123 6.2.1. Bugünkü Değer Kavramı ............................................................................................................................ 123 6.2.2. Gelecekteki Değer Kavramı ........................................................................................................................ 124 6.2.3. Anüite Kavramı ........................................................................................................................................... 124 6.3. KONU UYGULAMA SORULARI VE CEVAPLARI ................................................................................. 129 7. İPOTEK KREDİLERİ ...................................................................................................................................... 144 7.1. GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASALARINDA İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ ........... 146 7.1.1. Sabit Faizli Eşit Taksitli İpotekli Konut Kredisi ......................................................................................... 146 7.1.2. Değişken Faizli İpotekli Konut Kredisi ...................................................................................................... 148 7.1.3. Diğer İpotekli Konut Kredisi Türleri .......................................................................................................... 150 7.1.3.1. Eşit Anapara Ödemeli (Sabit Amortismanlı) İpotekli Konut Kredisi ...................................................... 150 7.1.3.2. Artan Ödemeli İpotekli Konut Kredisi..................................................................................................... 150 7.1.3.3. Ayarlanabilir Faizli İpotekli Konut Kredisi ............................................................................................. 151 7.1.3.4. Balon Ödemeli İpotekli Konut Kredisi .................................................................................................... 151 7.1.3.5. İndirimli İpotekli Konut Kredisi .............................................................................................................. 151 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 7.1.3.6. Karma İpotekli Konut Kredisi.................................................................................................................. 151 7.2. İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAŞILAN RİSKLER......................................................... 152 7.2.1. Kredi Riski (Geri Ödememe Riski/Temerrüt Riski) ................................................................................... 152 7.2.2. Faiz Oranı Riski .......................................................................................................................................... 153 7.2.3. Erken Ödeme Riski ..................................................................................................................................... 153 7.2.4. Likidite Riski............................................................................................................................................... 155 7.3. İPOTEK SİGORTACILIĞI ........................................................................................................................... 155 7.3.1. İpotekli Konut Kredisi Ödemelerini Koruma Sigortası .............................................................................. 156 7.3.2. İpotekli Konut Kredisi Koruma Sigortası ................................................................................................... 156 7.3.3. Tapu Sicil Sigortası ..................................................................................................................................... 156 7.3.4. İpotekli Konut Kredisi Garanti Sigortası .................................................................................................... 157 8. DEĞERLEME STANDARTLARI VE RAPORLAMA .................................................................................. 158 8.1. SERMAYE PİYASASINDA ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI HAKKINDA TEBLİĞ (SERI: VIII, NO: 45) ............................................................................................................................................ 162 8.1.1. Amaç ve Kapsam ........................................................................................................................................ 162 8.1.2. Uluslararası Standartların Organizasyonu .................................................................................................. 164 8.1.3. Genel Değerleme Kavram ve İlkeleri ......................................................................................................... 168 8.1.3.1. Arazi ve Mülk Kavramları ....................................................................................................................... 168 8.1.3.2. Gayrimenkul, Mülk ve Varlık Kavramları ............................................................................................... 170 8.1.3.3. Fiyat, Maliyet, Pazar ve Değer................................................................................................................. 172 8.1.3.4. Pazar Değeri ............................................................................................................................................. 174 8.1.3.5. En Verimli ve En İyi Kullanım ................................................................................................................ 175 8.1.3.6. Yararlılık .................................................................................................................................................. 177 8.1.3.7. Diğer Önemli Kavramlar ......................................................................................................................... 179 8.1.3.8. Değerleme Yaklaşımları .......................................................................................................................... 180 8.1.4. Davranış Kuralları (Ahlaki İlkeler) ............................................................................................................. 182 8.1.4.1. Kapsam..................................................................................................................................................... 183 8.1.4.2. Tanımlar ................................................................................................................................................... 183 8.1.4.3. Ahlaki İlkeler ........................................................................................................................................... 185 8.1.4.3.1. Dürüstlük ............................................................................................................................................... 185 8.1.4.3.2. Çıkar Çatışmaları .................................................................................................................................. 185 8.1.4.3.3. Gizlilik .................................................................................................................................................. 186 8.1.4.3.4. Tarafsızlık ............................................................................................................................................. 186 8.1.4.4. Yetkinlik................................................................................................................................................... 187 8.1.4.5. Açıklama .................................................................................................................................................. 188 8.1.4.5. Değerlerin Rapor Edilmesi....................................................................................................................... 189 8.1.5. Mülkiyet Türleri .......................................................................................................................................... 190 8.1.5.1. Taşınmaz Mülkiyeti ................................................................................................................................. 190 8.1.5.2. Kişisel Mülkiyet ....................................................................................................................................... 196 8.1.5.3. Şirket ........................................................................................................................................................ 199 8.1.5.4. Finansal Haklar ........................................................................................................................................ 202 8.1.6. Uluslararası Değerleme Standartlarına Giriş .............................................................................................. 207 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 6 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 8.1.6.1. Pazarlar..................................................................................................................................................... 208 8.1.6.2. Fiyat, Maliyet ve Değer ........................................................................................................................... 208 8.1.6.3. Değerin Pazar ve Pazar Dışı Esasları ....................................................................................................... 209 8.1.6.4. Değerleme Sonuçlarının İletilmesi........................................................................................................... 210 8.1.7. Uluslararası Değerleme Standardı-Standart 1: Pazar Değeri Esaslı Değerleme ......................................... 211 8.1.7.1. Kapsam..................................................................................................................................................... 212 8.1.7.2. Tanımlar ................................................................................................................................................... 212 8.1.7.3. Standardın Açıklanması ........................................................................................................................... 215 8.1.8. Uluslararası Değerleme Standardı-Standart 2: Pazar Değeri Dışındaki Değerleme Esasları ..................... 216 8.1.8.1. Kapsam..................................................................................................................................................... 217 8.1.8.2. Tanımlar ................................................................................................................................................... 217 8.1.8.3. Standardın Açıklanması ........................................................................................................................... 219 8.1.9. Uluslararası Değerleme Standardı-Standart 3: Değerlemenin Raporlanması ............................................. 221 8.1.9.1. Kapsam..................................................................................................................................................... 221 8.1.9.2. Tanımlar ................................................................................................................................................... 222 8.1.9.3. Standardın Açıklanması ........................................................................................................................... 224 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 7 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 1. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN TEMEL KAVRAMLAR Gayrimenkul (taşınmaz mülk), fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır. Gayrimenkul, yerin üstünde, üzerinde veya altındaki tüm ilaveleriyle birlikte, görülebilen, dokunulabilen maddi bir ‘şey’dir. Devletlerin yerel yasaları, gayrimenkulü, kişisel mülkten ayıran esaslar koymuşlardır. Örneğin, ülkemizde 4721 sayılı Medeni Kanun’un 704ncü maddesine göre arsa-araziler, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız bölüm ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler gayrimenkul konusuna girmektedir. Diğer taraftan, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu ise gayrimenkul tanımını daha geniş ele alarak, 269ncu maddesinde gayrimenkullerin mütemmim cüzüleri ve teferruatı; tesisat ve makinalar; gemiler ve diğer taşıtlar ile gayrimaddi hakları gayrimenkul sınıflandırmasına dahil etmiştir. Değerleme ise bir değer düşüncesi geliştirme faaliyeti veya süreci olup, bunu gerçekleştirecek olan uzmanlardan yapacakları değerlemelerde bağımsız ve tarafsız bir şekilde piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamaları beklenmektedir. Bu kapsamda, Seri: VIII, No: 35 Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğin 3ncü maddesi gayrimenkul değerleme, gayrimenkul değerleme şirketi ve değerleme uzmanı tanımlamalarını getirmiştir. İlgili maddeye göre, • Gayrimenkul Değerleme, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini; • Gayrimenkul Değerleme Şirketi, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak, bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak raporlayabilecek düzeyde bilgi ve tecrübe sahibi değerleme LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 8 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren ve Kanunda gayrimenkul değerleme kurumu olarak ifade edilen hizmet şirketini; • Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Sermaye Piyasası Kurulu’nun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileri; Sorumlu Değerleme Uzmanı ise, şirketin ödenmiş sermayesinde asgari %10 oranında pay sahibi olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 5 yıl tecrübesi olan, değerleme uzmanı sayılmak için belirtilen diğer şartların tamamını taşıyan ve şirket adına değerleme çalışmasını kendi kişisel sorumlulukları ile yürüten ve şirket adına değerleme raporlarını tek başına imzalamaya yetkili olan değerleme uzmanlarını ifade etmektedir. Aşağıda gayrimenkul değerlemesine yönelik olarak bazı temel kavramlara ve tanımlamalara yer verilmeye çalışılmıştır. İlgili unsurlara ilişkin detay bilgi çalışmanın 8nci Bölümü’nde ayrıca ele alınmaktadır. 1.1. MÜLK VE MÜLKİYET HAKKI Mülkiyet, sahiplikle ilgili tüm menfaatler, haklar ve faydaları kapsayan hukuki bir kavramdır. Mülk, sahibine bu sahiplikten dolayı belirli bir menfaat edinme imkanı veren sahiplik hakkından oluşur. Fiziksel bir varlık olan gayrimenkul ve hukuki bir kavram olan mülkiyet arasında bir ayrım yapmak için mülkiyet hakkı terimi kullanılır. Taşınmaz Mülkiyeti, bir taşınmaz mala sahip olmaktan kaynaklanan tüm menfaatleri ve gelirleri kapsar. Taşınmaz mülkiyeti üzerindeki menfaat ve gelir hakkının bir delili olarak fiziksel olarak taşınmazın dışında bir tapu ile kanıtlanmalıdır. Taşınmaz mülkiyeti, fiziksel olmayan bir kavramdır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 9 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Kişisel mülkiyet ise, taşınmaz mal olmayan tüm maddi ve maddi olmayan varlıklar üzerindeki hak ve menfaatleri kapsar. Maddi kişisel mülk kalemleri, bir taşınmaz mala sabit olarak bağlı olmayıp hareketlilik niteliğine sahiplerdir. 1.2. ARAZİ VE ARSA Arazi, sınırları belirlenmiş zemin parçası olup, hayatımız ve varlığımız için çok önemlidir. Bu önemi nedeniyle arazi, hukukçular, coğrafyacılar, sosyologlar ve ekonomistlerin odak noktasıdır. Bu mesleklerden her biri arazi ve arazinin kullanımıyla ilgili çalışmalar yaptıkça toplumlar ve milletler etkilenmektedir. Dolu veya boş bir arazi ile arazinin kendisinde veya üzerinde yapılan iyileştirmelerin değerlemesi ekonomik bir konudur. Boş veya üzerinde iyileştirme yapılmış her arazi “gayrimenkul” olarak addedilir. Diğer taraftan, Medeni Kanun’da araziyi gayrimenkul olarak saymış ve tapu siciline kaydedileceğini belirtmiştir. Arsa ise, belediye ve mücavir alan sınırları veya köy yerleşik alanlarında yapılan planlara göre yapılaşma (iskan) sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunan arazi parçalarına denilmektedir. 1.3. FİYAT, MALİYET, PAZAR VE DEĞER KAVRAMLARI Fiyat, maliyet ve değer arasındaki terminolojik farklılıklar, pazarların işleyişi açısından önemlidir, çünkü bunların her birinin kendisine has fonksiyonel bir ilişkisi bulunmaktadır. Örneğin, fiyat, mal veya hizmetlerin fiili olarak değiş tokuşu ile ilişkiliyken, maliyet mal veya hizmetin üretim masraflarını yansıtmakta, değer ise satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmetin alıcıları ve satıcıları tarafından anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir. Fiyat, bir mal veya hizmet için arz veya talep edilen veya ödenen tutar için kullanılan bir terimdir. Satış fiyatı, kamuya açıklanmış veya gizli tutulmuş olsun, tarihi bir gerçektir. Belirli bir alıcı ve/veya satıcının, finansal olanakları, amaçları ve özel menfaatleri nedeniyle bir mal veya hizmet için ödedikleri fiyat ile başkaları tarafından o mal ve hizmete atfedilen değer arasında herhangi bir ilişki olabilir veya olmayabilir. Fiyat genelde belirli bir alıcı/satıcı tarafından belirli şartlar altında mal ve hizmetlere verilen göreceli değerin bir göstergesidir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 10 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Maliyet, mal ve hizmetler için ödenen tutar veya o mal ve hizmeti üretmek, yaratmak için katlanılması gereken bedeldir. Söz konusu mal veya hizmet tamamlandığında, maliyet artık tarihi bir gerçektir. Mal veya hizmet için ödenen bedel alıcı için onun maliyeti olmaktadır. Pazar, alıcılar ve satıcılar arasında fiyat mekanizması aracılığı ile mal ve hizmet alış verişinin yapıldığı ortamdır. Pazar kavramının içinde, alıcı ve satıcılar arasında mal ve/veya hizmet alış verişinde herhangi bir kısıtlama olmaması fikri zımnen yer almaktadır. Alıcı ve satıcılar, arz ve talep ilişkisine, fiyat belirleyici diğer faktörlere, tarafların kendi olanak ve bilgilerine, mal ve hizmetlerin göreceli kullanımlarına, kişisel ihtiyaç ve isteklerine göre davranırlar. Pazar, yerel, bölgesel, ulusal veya uluslararası olabilir. Değer, satın alınacak bir mal veya hizmet için alıcılar ve satıcılar arasında oluşturulan fiyat ile ilgili ekonomik bir kavramdır. Değer gerçek bir veri olmayıp belirli bir değer tanımına göre belirli bir zamanda mal ve hizmetler için ödenmesi muhtemel bir fiyatın bir takdirinden ibarettir. Değerin ekonomik anlamdaki kavramı, değerlemenin yapıldığı tarihte malın sahibi veya hizmeti alan kişiye tahakkuk eden yararlar hakkında piyasanın görüşünü yansıtır. Değer kavramı, Pazar Değeri ve Pazar Dışı Değer olarak ikiye ayrılmaktadır. 1.3.1. Pazar Değeri Kavramı Uluslararası Değerleme Standardı (UDES) 1: Pazar Değeri Esaslı Değerleme kapsamında Pazar Değeri, “Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır” şeklinde ifade edilmektedir. Burada yer alan tanımın her bir unsurunun kendisine ait bir kavramı vardır: a) “Tahmini tutar...” tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyecek şartlar altında bir mülk için ödenecek olan para cinsinden (genelde yerel para biriminden) ifade edilen fiyat anlamındadır. Pazar Değeri, Pazar Değeri tanımıyla tutarlı olarak değerleme tarihinde piyasada makul ölçülerde elde edilebilir en olası fiyat olarak ölçülür. Satıcı tarafından makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilecek en iyi fiyattır ve aynı zamanda alıcının da makul ölçüler çerçevesinde elde edebileceği en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, Özel Değer’in veya LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 11 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI herhangi bir unsurunun satışı veya başka herhangi bir özelliği ile ilişkili olarak herhangi biri tarafından sağlanan tipik olmayan finansman, satış veya geri kiralama anlaşmaları, özel sınırlamalar veya imtiyazlar gibi özel durumlar veya şartlar nedeniyle artan veya azalan tahmini fiyatları içermemektedir. b) “...bir mülkün el değiştirmesi gereken...” ile bir mülkün değerinin önceden belirlenmiş tutarı veya fiili satış fiyatını değil de tahmini bir tutarı ifade ettiği gerçeğinden bahsedilir. Pazarın, değerleme tarihinde Pazar Değeri tanımının tüm unsurlarını içeren bir alım satım işleminin sonuçlanmasını beklediği fiyattır. c) “...değerleme tarihinde...” tahmini Pazar Değeri’nin belirtilen tarihe özgü olduğunu göstermektedir. Piyasalar ve piyasa koşulları değişebildiğinden tahmini değer bir başka zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Bu değerleme, ne geçmişteki ne de gelecekteki bir tarihte değil de etkin değerleme tarihinde fiili pazar durumunu yansıtacaktır. Bu tanımda ayrıca fiyatta herhangi bir farklılık olmaksızın satış sözleşmesinin eşzamanlı olarak el değiştirdiği ve tamamlandığı da varsayılmaktadır. ç) “...istekli bir alıcıyla...” satın alma işlemi için motivasyonu olan ancak bu konuda zorunlu olmayan birisi anlamına gelmektedir. Bu alıcı, ne herhangi bir fiyatta satın almak için çok heveslidir ne de hiçbir şekilde satın almamaya kararlıdır. Bu alıcı, aynı zamanda varlığı kanıtlanamayan veya beklenti dahilinde olmayan hayal ürünü veya bir hipotez niteliğindeki bir piyasayla ilişkili olarak hareket etmekten ziyade cari piyasanın gerçeklerine bağlı olarak ve beklentileriyle hareket ederek satın alma işlemini gerçekleştiren kişidir. Bu alıcı, piyasanın gerektirdiği fiyatlardan daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Var olan mülkün sahibi de “piyasa”yı oluşturanlar arasında sayılmaktadır. Bir Değerleme Uzmanı, ne piyasa koşulları hakkında gerçekçi olmayan varsayımlarda bulunmalı, ne de makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilir durumdaki pazar değeri seviyesinden daha fazlasını varsaymalıdır. d) “...istekli bir satıcı arasında...” ifadesindeki satıcı ise ne herhangi bir fiyata satmaya hazır olup satma konusunda çok istekli olan veya satmak zorunda olan ne de cari piyasada makul kabul edilmeyecek bir fiyattan satış yapmaya hazır olan bir satıcıdır. İstekli satıcı, normal bir pazarlama faaliyetinin ardından (açık) piyasada elde edilebilir en iyi fiyattan, fiyat ne olursa olsun, piyasa şartları çerçevesinde mülkünü satmaya motive olmuş olan satıcıdır. Fiili mülk sahibinin içinde bulunduğu koşullar, bu değerlemenin bir parçası değildir çünkü ‘istekli satıcı’ varsayımsal bir satıcıdır. e) “...tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında...” fiyat seviyesini piyasa nitelikleriyle bağdaşmayan veya Özel Değer nedeniyle yükselten özel veya belirli bir ilişkisi (örneğin, ana ve bağlı ortaklıklar arasındaki veya arazi sahibi ve kiracısı arasındaki LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 12 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI ilişki gibi) olmayan taraflar arasındaki anlaşmadır. Pazar Değeri üzerinden işlem, her biri bağımsız olarak hareket eden birbirleriyle ilişkisi olmayan taraflar arasında gerçekleştirilmiş gibi varsayılır. f) “...uygun bir pazarlamanın ardından...” mülkün Pazar Değeri tanımına uygun olarak makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilecek en iyi fiyat seviyesinden elden çıkarılmasını sağlamak üzere piyasaya en uygun şekilde sunulması anlamına gelmektedir. Mülkün piyasaya sunulma süresi, piyasa koşullarına göre farklılık gösterebilir, ancak mülkün uygun sayıda potansiyel alıcının dikkatine sunulması için yeterli olması gerekir. Piyasaya sunulma süresi, değerleme tarihinden önce gerçekleşir. g) “...tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket ettikleri...” ifadesiyle de hem istekli alıcının hem de istekli satıcının mülkün özellikleri ve niteliği, fiili ve potansiyel kullanım alanları ve değerleme tarihi itibariyle piyasanın durumu hakkında makul ölçüler dahilinde bilgilendirildiği varsayılmaktadır. Ayrıca, tarafların her birinin bu bilgilerle birlikte kendi çıkarları doğrultusunda ve işlem dahilindeki kendi pozisyonları için en iyi fiyatı elde etmek amacıyla da basiretli olarak hareket ettikleri varsayılmaktadır. Bu işlemde gösterilen basiret, daha sonraki bir tarihte ortaya çıkacak bir gizli çıkar değil de, değerleme tarihinde pazarın durumu ele alınarak değerlendirilmektedir. Bir satıcı için fiyatların gittikçe düştüğü bir piyasada daha önceki pazar seviyelerinden daha düşük olan bir fiyattan mülkünü satması basiretsizlik olarak değerlendirilmez. Değişken fiyatlara sahip olan pazarlardaki diğer satın alma ve satış örnekleri için bu durum gerçek olsa da, basiretli alıcı veya satıcı, o an için var olan en iyi pazar bilgilerine göre hareket edeceklerdir. ğ) “...ve baskı altında olmaksızın...” ise her bir tarafın bu işlemi gerçekleştirmek için yeterli motivasyona sahip olduklarını ancak bu işlemi tamamlamak için zorlanmadıkları ve gönülsüz olmadıkları anlamına gelmektedir. 1.3.2. Pazar Dışı Değer Kavramları Uluslararası Değerleme Standardı (UDES) 2: Pazar Değeri Dışındaki Değerleme Esasları çerçevesinde ele alınan pazar dışı değer kavramlarının tanımları aşağıda yapılmıştır. Kullanım Değeri - Belirli bir mülkün, belirli bir kullanıcı için, belirli bir kullanıma yönelik olarak sahip olduğu değerdir ve bu nedenle de pazar ile ilişkili değildir. Bu değer tipi, mülkün en verimli ve en iyi kullanımına (EVİK) veya mülkün satılması halinde elde edilecek parasal değere bakılmaksızın, bir parçasını LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI oluşturduğu kuruma yaptığı katkı üzerine 13 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI odaklanmaktadır. Kullanım Değeri’nin muhasebedeki tanımı bir varlığın süregelen kullanımından ve kullanım ömrünün sonunda elden çıkartılmasından beklenen gelecekteki tahmini nakit akışlarının şimdiki değeridir. Yatırım Değeri - Bir mülkün belirli bir yatırımcı veya yatırımcılar grubu için, belirlenmiş yatırım hedefleri doğrultusunda ifade ettiği değerdir. Bu sübjektif kavram, bir mülkü, tanımlanabilir yatırım hedefleri ve/veya kriterleri bulunan belirli bir yatırımcı, yatırımcılar grubu veya kurumla ilişkilendirir. Bir varlığın yatırım değeri, o varlığın Pazar Değeri’nden daha fazla veya daha az olabilir. Yatırım Değeri terimi yatırım mülkünün Pazar Değeri ile karıştırılmamalıdır. Bununla birlikte Pazar Değeri, belirli bir mülke birçok kişi tarafından atfedilen yatırım değerlerini yansıtabilir. Yatırım değeri, Özel Değer ile ilişkilidir. Faal İşletme Değeri - Bir işletmenin bir bütün olarak değeridir. Bu kavram, faaliyetlerini sürdüren bir kuruluşun her biri tek tek ele alındığında Pazar Değeri’ni oluşturan bileşenler olarak görülmeyen ancak toplam işletme değerinin bölümlerini oluşturan unsurların değerlemesini içerir. Bu nedenle, “Faal İşletme Değeri” kavramı, sadece bir işin veya kurumun parçasını oluşturan mülklere uygulanabilir. Sigortalanabilir Değer - Bir mülkün, bir sigorta sözleşmesi veya poliçesinde yer alan tanımlar çerçevesindeki değeridir. Vergi Değeri - Bir mülkün vergi değeri, ilgili yasalarda yer alan tanımları esas alan değeridir. Her ne kadar bazı mevzuatlarda Pazar Değeri, Değerlemenin esası olarak belirtilse de bu değerin takdiri için kullanılan yaklaşımlar, UDES 1’de tanımlanan Pazar Değeri’nden farklı sonuçlara neden olabilir. Bu nedenle Vergi değeri, aksi açık bir şekilde belirtilmediği müddetçe Pazar Değeri ile uyumlu olarak görülemez. Kurtarılabilir Değer (Hurda Değer) - Arazi dışındaki bir varlığın, özel tamirat veya uyarlama yaparak kullanmaya devam etmekten çok, içerdiği malzeme için elden çıkarılma değeridir. Bu değer, elden çıkarma maliyetlerini içeren brüt veya bu maliyetleri içermeyen net değer olarak verilebilir ve ikinci durumda paraya çevrilebilir net değere eşit olabilir. Her durumda, değere dahil edilen veya dışında tutulan unsurlar belirtilmelidir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 14 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Tasfiye veya Zorunlu Satış Değeri - Pazar Değeri tanımının gerektirdiği pazarlama süresine göre çok kısa bir zaman içerisinde bir mülkün satışından makul olarak elde edilebilecek tutardır. Bazı ülkelerde Zorunlu Satış Değeri, gönülsüz bir satıcı ve satıcının bu dezavantajını bilen alıcı veya alıcıların bulunduğu durumları da içerebilir. Özel Değer - Pazar Değeri’nin üzerinde yer alan olağandışı bir değer unsurunu ifade eder. Özel Değer, örneğin, bir mülkün bitişiğindeki mülk gibi başka bir mülk ile fiziksel, ekonomik veya fonksiyonel ilişkisinden kaynaklanabilir. Genelde pazardan ziyade bir mülkün özel bir sahibi veya kullanıcısı ya da potansiyel bir sahibi veya kullanıcıyla ilgili olarak yaşanan bir değer artışıdır ve bu nedenle de özel değer sadece özel bir çıkarı olan alıcıya uygulanabilir. Evlilik (birleştirme) değeri, bir mülkteki iki veya daha fazla sayıdaki hakkın birleşmesinden kaynaklanan değer artışıdır ve özel değerlere bir örnek niteliğindedir. Özel değer, işletme değeri ve yatırım değeri unsurları ile de ilişkili olabilir. Değerleme Uzmanı, bu tür mülklerin değerini takdir etmek için kullanılan kriterlerin Pazar Değeri’ni takdir etmek için kullanılanlardan ayrı olduğunu ve kullanılan her tür özel varsayımı açık bir şekilde belirtmelidir. İpotek Teminatlı Kredi Değeri - Değerleme Uzmanı’nın, mülkün uzun vadede kullanılabilecek özelliklerini, normal ve yerel pazar koşullarını ve mülkün mevcut ve uygun alternatif kullanımlarını hesaba katarak gelecekteki pazarlanabilirliğini basiretli bir şekilde değerleyip tespit ettiği değerdir. İpotek teminatlı kredi değerinin takdirinde spekülatif unsurlar hesaba katılmayabilir. İpotek teminatlı kredi değeri, açık ve şeffaf bir şekilde belgelendirilmelidir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 15 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 2. DEĞERLEME SÜRECİ Değerleme süreci, değerleme uzmanının bir müşterisinin gayrimenkul değeri hakkında sorduğu sorulara yanıt hazırlayabilmek amacı ile takip ettiği bir dizi sistematik yöntemler bütünüdür. Burada ifade edilen değerleme süreci, değerleme uzmanının bir görevi kabul etmesi ile başlar ve değerleme sonucunun müşteriye ve diğer ilgili birimlere bildirilmesi ile sonra erer. Değerleme süreci çerçevesinde izlenecek adımlar kendine özgü aşamalarla tamamlanmakta olup, süreç Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) Kılavuz Notu 1-Taşınmaz Mülk (Gayrimenkul) Değerlemesi-kapsamında ayrıntılı bir şekilde ele alınmıştır. Burada ifade edilen değerleme süreci Şekil 1’de de gösterilmekte olup, aşağıda belirtilen aşamalardan oluşmaktadır: 1. Değerlemenin Tanımlanması a. Taşınmaz mülkün tanımı; b. Taşınmaz mülkiyet haklarının tanımı; c. Değerlemenin kullanımı; d. Değer tanımı; e. Değer tarihi; f. Değerlemenin kapsamı; g. Diğer sınırlayıcı koşullar; 2. Ön Analiz Veri Seçimi ve Toplanması a. Genel; b. Özel; c. Rekabetçi Arz ve Talep; 3. En Verimli ve En İyi Kullanımın Belirlenmesi a. Boş Olarak Arazi b. Geliştirilmiş Olarak Mülk c. Kullanım, Zaman ve Pazar Katılımcıları Bakımından 4. Arazinin Değer Tahmini LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 16 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 5. Değerleme Yaklaşımlarının Uygulanması a. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı b. Maliyet Yaklaşımı c. Gelir Kapitalizasyonu (İndirgeme) Yaklaşımı 6. Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması ve Nihai Değer Tahmini 7. Tanımlanan Değerin Raporlanması Şekil 1: Değerleme Süreci LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 17 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 2.1. DEĞERLEME SORUNUN TANIMI Değerleme sürecinin ilk aşaması değerleme sorununun tanımlanması aşamasıdır. İlgili ilk aşamada, “değerleme konusu taşınmaz mülkün tanımlanması; değerlemesi yapılacak mülkiyet haklarının tanımlanması; değerlemenin kullanım amacı ve ilgili her tür sınırlamalar; her tür yardımcı kurum veya temsilci ile bunların yapabilecekleri katkıların belirlenmesi; aranan değerin bir tanımı veya hangi esaslara göre oluşturulacağı; değer tahmininin geçerli olacağı tarih ve planlanan rapor tarihi; değerlemenin ve raporun kapsam/genişliğinin belirlenmesi ve LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 18 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI değerlemenin esas aldığı her tür şarta bağlı ve sınırlandırıcı koşulun belirlenmesi” gerekmektedir. 2.2. ÖN ANALİZ VERİ SEÇİMİ VE TOPLANMASI Değerleme sürecinde tavsiye edilen ikinci aşama olan ön analiz, veri seçimi ve toplanması işlemlerinin aşamalarını gerçekleştirirken Değerleme Uzmanı genel pazar ve değerleme konusu mülk hakkında bilgi sahibi olur ve böylece daha detaylı analizleri yapabilecek bir konuma gelir. Burada belirtilen genel ekonomik veriler, mülke özel veriler ve rekabetçi arz/ talep verileri aşağıda detaylandırılmıştır: • Genel ekonomik veriler, mülkün bulunduğu mahalde, şehirde, bölgede ve hatta ilgili mülke bağlı olarak ulusal ve uluslararası seviyede toplanır. Pazar Değeri (veya diğer tanımlanan değer tipi) üzerinde etkisi olabilecek sosyal, ekonomik, devletle ilgili ve çevresel etkenler özel mülkü daha iyi anlamak için incelenir. Göz önünde bulundurulması gereken diğer her türlü faktör ise ayrıntılarıyla araştırılır. • Mülke özel veriler veya değerlemesi yapılan mülkle ve bu mülkle karşılaştırılabilecek nitelikteki mülklerle daha doğrudan bir ilişkisi olan veriler de ayrıca toplanır ve incelenir. Bu veriler arasında, mevki ve iyileştirme verileri, maliyet ve amortisman verileri, gelir ve gider verileri, kapitalizasyon ve getiri oranı verileri, mülkiyet ve kullanım geçmişleri ve önemli olacağı tespit edilen ve genelde pazarlıklarda ve işlemlerinde alıcılar ve satıcılar tarafından göz önünde bulundurulan diğer bilgiler yer almaktadır. • Mülkün içinde bulunduğu en uygun pazarın arz ve talep verileri ise değerlemenin konusunu oluşturan mülkle pazar payı için rekabet içerisinde bulunan diğer mülklere ilişkin envanterin yanı sıra uyarlama yapılacak mevcut mülkler veya rekabetçi arzın artmasına yol açan inşa edilecek yeni mülklerden oluşan bir envanter geliştirmek amacıyla analiz edilir. Pazarlar; pazar eğilimlerini, arz ve talep arasındaki ilişkileri, birleşme oranlarını ve pazar ile ilgili diğer bilgileri tespit etmek amacıyla analiz edilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 19 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 2.3. EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ Ön analiz aşamasında yer alan veriler toplandıktan ve analiz edildikten sonra üçüncü aşamada Değerleme Uzmanı, değerleme konusu mülk için arazinin olası kullanım şekillerini de tespit edecektir. Farklı taşınmaz mülk parsellerinin farklı kullanım potansiyelleri olacağından satış verilerinin ve diğer karşılaştırılabilir verilerin seçimine yönelik atılması gerekli adım, değerleme konusu mülkün en verimli ve en iyi kullanımını (EVİK) tespit etmektir. Değerleme Uzmanı, hem boşmuş gibi o arazinin en verimli ve en iyi kullanımını hem de mülkün geliştirilmiş haliyle en verimli ve en iyi kullanımını dikkate alacaktır. En verimli ve en iyi kullanım kavramı, her ne kadar iki veya daha fazla sayıda taşınmaz mülk parseli fiziksel benzerliklere sahip olsalar ve birbirlerine çok benzeseler de kullanım şekilleri açısından önemli farklılıklarının olabileceği düşüncesine dayanmaktadır. Bir mülkün en verimli şekilde nasıl kullanılabileceği, o mülkün Pazar Değeri’nin tespit edilmesinde temel oluşturmaktadır. En verimli ve en iyi kullanımı belirleyen ve sıklıkla da aynı sırayla dikkate alınan temel unsurlar aşağıdaki soruların cevaplarını içermektedir: • Kullanım makul ve olası bir kullanım mıdır? • Kullanım yasal mı veya kullanım için bir yasal hak alabilme olasılığı var mı? • Mülk fiziksel olarak kullanıma uygun mu veya uygun hale getirilebilir mi? • Önerilen kullanım finansal yönden gerçekleştirilebilir mi? • İlk dört test sorusunu geçen kullanım şekilleri arasında seçilen en verimli ve en iyi kullanım, arazinin gerçekten en verimli kullanımı mıdır? 2.4. ARAZİNİN DEĞER TAHMİNİ Değerleme sürecinin dördüncü aşaması, yapının üzerinde bulunduğu arazinin değer tahmini aşamasıdır. Her ne kadar arazi toplam mülk değerinin ana bileşkeni olsa da, üzerinde binalar bulunan mülklerde bile arazi değerinin ayrıca saptanması gerekmektedir. Arazi üzerindeki LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 20 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI mülkün değeri, kullanımdan kaynaklanan eskimeden veya demodelikten dolayı düşerken; arazinin değeri, alternatif kullanım imkanlarından dolayı yükselebilir. Arazi ve mülk değerlerinin ayrı olarak belirlenmesinin temel nedenleri “maliyet yaklaşımında arazi değerinin maliyetten ayrılmasının gerekmesi, en verimli ve en iyi kullanımın belirlenmesi, değerleme tekniklerinin uygulanmasından kaynaklanan durumlar” şeklinde ifade edilebilir. Bu çerçevede, bir değerleme uzmanı, arazi değerini tahmin ederken çeşitli teknikleri kullanabilir: • Emsal Karşılaştırma Tekniği • Altbölümler Geliştirme Tekniği • Paylaştırma • Çıkartma • Alıntı Kalıntı Değeri Tekniği • Arazi Kirası Kapitalizasyonu Arazi Değerlemesi için kullanılan emsal karşılaştırması tekniği, pazarda yakın geçmişte gerçekleşen işlemlere ilişkin fiili verilerin mevcut olduğu benzer arazi parselleri ile değerleme konusu mülkün doğrudan doğruya karşılaştırılmasını içerir. Her ne kadar satışlar en önemli husus olsa da değerleme konusu mülkle rekabet eden benzer arazi parselleri için teklif edilen fiyatların analizi de pazarın daha iyi anlaşılmasına katkı sağlayabilir. Arazi Değerlemesi için ayrıca bir altbölümler geliştirme tekniği de uygulanabilir. Bu süreç, belirli bir mülkün bir dizi parçalara bölünerek projelendirilmesini, bu süreç ile ilişkili gelir ve giderlerin geliştirilmesini ve sonuç olarak elde edilen net gelirlerin bir değer göstergesi olarak indirgenmesini kapsar. Bu teknik, bazı durumlarda destekleyici olabilir, ancak Pazar Değeri tanımıyla ilişkilendirmenin oldukça zor olabileceği bir dizi varsayıma tabidir. Değerleme Uzmanının eksiksiz bir şekilde açıklaması gereken bu tür destekleyici varsayımların geliştirilmesi sırasında dikkat gösterilmelidir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 21 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Doğrudan arazi karşılaştırmalarının mevcut olmadığı ortamlarda ihtiyatlı olmak kaydı ile aşağıdaki yöntemler de uygulanabilir: Paylaştırma, arazi değeri ile iyileştirme değeri veya mülk bileşenleri arasındaki diğer ilişkiler arasında bir oran geliştiren dolaylı bir karşılaştırma tekniğidir. Bu, karşılaştırmak amacıyla toplam pazar fiyatını arazi ile iyileştirmeler arasında paylaştıran bir ölçüdür. Çıkartma da bir başka dolaylı karşılaştırma tekniğidir (bazen soyutlama olarak da adlandırılır). Maliyetlerden amortismanların çıkartılmasıyla elde edilen sonucu diğer karşılaştırılabilir mülklerin toplam fiyatından çıkartarak bir iyileştirme değeri tahmini elde edilmesini sağlar. Bakiye, olası arazi değerinin bir göstergesidir. Arazi Değerlemeleri için uygulanan arazi kalıntı değeri tekniği analizin unsurları olarak gelir ve gider verilerini de kullanır. Gelir getiren bir kullanım yoluyla elde edilebilecek net gelire ilişkin bir finansal analiz gerçekleştirilir ve bu net gelirden iyileştirmelerin gerektirdiği finansal getiri tutarı çıkartılır. Kalan gelir, arazinin geliri olarak kabul edilir ve indirgenerek bir değer göstergesine dönüştürülür. Bu yöntem, gelir getiren mülklerle sınırlıdır ve en çok da daha az varsayımda bulunulmasını gerektiren daha yeni mülkler için uygundur. Arazi, ayrıca arazi kirası indirgeme (arazi kirası kapitalizasyonu) yoluyla da değerlendirilebilir. Eğer arazi, bağımsız olarak bir arazi kirası üretebilecek nitelikteyse bu kira, yeterli pazar verilerinin mevcut olduğu durumlarda Pazar Değeri’ne katılabilir. Ancak, belirli bir pazarı temsil edecek niteliği olmayan arazi kirası anlaşmasının özel şartları ve koşulları tarafından yanlış yönlendirilmemek için özen gösterilmelidir. Ayrıca, arazi kiraları, değerleme tarihinden yıllar önce yapılmış olabileceğinden, orada belirtilen kira tutarlarının zamanı geçmiş ve cari indirgeme oranlarını temin etmek zor olabilir. 2.5. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI Değerleme Süreci için üç değerleme yaklaşımı kabul edilmektedir; “emsal karşılaştırma, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımı”. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımında, alıcılar için söz konusu gayrimenkul ile rekabet eden diğer mülklere genel olarak ödenen fiyatların incelenmesi ile gayrimenkulün Pazar Değerinin sınırları belirlenir. Gelir İndirgeme Yaklaşımında, gayrimenkulün Pazar Değeri, gelir yaratma kapasitesiyle ölçülür. Gelir LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 22 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI indirgeme yaklaşımı, değerin gelecekte elde edilmesi beklenen faydalara göre belirlendiği beklentiler ilkesine dayanır. Maliyet Yaklaşımında ise, mülkiyetin değeri, arazinin satın alınması ve eşit faydaya sahip yeni bir gayrimenkul inşa edilmesi veya eski bir gayrimenkulün gecikmeden kaynaklanan aşırı bir maliyete katlanmaksızın aynı kullanıma uyarlanması sonucunda ortaya çıkacak maliyetin takdir edilmesi suretiyle belirlenir. Çalışmanın bir sonraki bölümü olan Değerleme Yöntemleri içerisinde burada ifade edilen üç yaklaşıma yönelik ayrıntılı bilgiler paylaşılacaktır. 2.6. DEĞER GÖSTERGELERİNİN UZLAŞTIRILMASI VE NİHAİ DEĞER TAHMİNİ Değerleme sürecindeki son analitik adım, değer yaklaşımlarının sonucunda ortaya çıkan göstergelerin uzlaştırılması ve nihai değer tahmini olmaktadır. Süreçte kullanılan bu üç yaklaşım, hepsi aynı ekonomik ilkelere dayansa bile birbirlerinden bağımsızdır. Bu üç yaklaşım ile bir değer göstergesi geliştirilmek amaçlanmaktadır, ancak nihai değer kararı, kullanılan tüm verilerin ve süreçlerin hesaba katılmasına ve farklı yöntemlerle elde edilen değer göstergelerinin nihai bir değer tahmini için mutabık hale getirilmesine bağlıdır. Değerleme sürecinin amacı olan tanımlanmış değerin nihai düşüncesi genellikle tek bir rakam olarak ifade edilir. Ancak, bu değer yine bir değer aralığı (asgari ve azami değer arasında kalan miktar) içinde ve bir referans noktasını da işaret ederek de ifade edilebilir. 2.7. TANIMLANAN DEĞERİN RAPORLANMASI Uluslararası Değerleme Standardı 3: Değerlemenin Raporlanması bölümünde ayrıntılı olarak ifade edilecek olan değerleme raporu, değerleme uzmanının çalışmasının somut bir ifadesi olup, değerleme sürecinin son aşamasıdır. İlgili rapor, değerlemeye ilişkin talimatların, değerlemenin esasının ve amacının ve nihai değere ulaşılmada kullanılan analiz sonuçlarının kayıt edildiği bir belgedir. Değerleme Raporu, ayrıca, değerlemeyi gerçekleştirirken başvurulan analiz süreçlerini ve bu analizde kullanılan anlamlı bilgileri de açıklayabilir. Değerleme Raporları sözlü veya yazılı olabilir. Bir raporun türü, içeriği ve uzunluğu, raporun verileceği kullanıcıya, yasal şartlara, mülkiyet türüne ve değerlemenin nitelik ve karmaşıklığına bağlı olarak farklılık gösterebilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 23 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 3. DEĞERLEME YÖNTEMLERİ Birçok ülkede Değerleme Süreci için üç değerleme yaklaşımı kabul edilmektedir. Bunlar “emsal karşılaştırma yaklaşımı, maliyet yaklaşımı ve gelir indirgeme yaklaşımı” olarak ifade edilir. Yeterli verilere sahip bir pazarda maliyet yaklaşımı daha az uygulanabilir bir yaklaşım olsa da karşılaştırılabilir verilerin eksikliğinin söz konusu olduğu durumlarda maliyet yaklaşımı daha baskındır. Bazı ülkelerin yasaları ise bu üç yaklaşımdan birinin veya daha fazlasının uygulanmasını engellemekte veya sınırlandırmaktadır. Bu tür sınırlamalar olmadığı veya belirli bir yöntemin hariç tutulması için zorlayıcı başka sebepler bulunmadığı müddetçe Değerleme Uzmanı her bir yaklaşımı göz önünde bulundurmalıdır. Bazı ülkelerde, Değerleme Uzmanı belirli bir yaklaşımın uygulanmamasına ilişkin destekleyici veriler veya geçerli diğer sebepleri sunamıyorsa bu yaklaşımlardan her birinin uygulanması zorunlu tutulmaktadır. Değerleme süreci içerisinde ele alınan yaklaşımların her biri kısmen de olsa İkame İlkesi’ni esas almaktadır ve bu ilke benzer veya yeterli miktarda emtia, mal veya hizmet mevcut olduğunda en düşük fiyatlı olanın en fazla talebi çekeceğini ifade eder. Basitçe belirtmek gerekirse bir mülkün belli bir pazarda oluşan fiyatı, bu mülkle pazar payı için rekabet halinde olan diğer mülkler için genelde ödenen fiyatlarla, parayı bir başka yere yatırmanın sağlayacağı finansal alternatifler ve değerleme konusu mülke benzer bir kullanım için yeni bir mülk inşa etme veya eski bir mülkü uyarlamanın (adapte etmenin) maliyetiyle sınırlıdır. Burada söz konusu olan üç değerleme yaklaşımı aşağıda detaylıca ifade edilmektedir. 3.1. EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI Emsal karşılaştırma yaklaşımı mülk fiyatlarını pazarın belirlediğini kabul eder. Pazar Değeri1 de bu nedenle pazar payı için birbirleriyle rekabet halinde olan mülklerin pazar fiyatları üzerinde bir çalışma gerçekleştirilerek hesaplanır. Burada uygulanan karşılaştırmalı süreçler, bir önceki bölümde detaylandırılan Değerleme Süreci’nin de temelini oluşturur. 1 Pazar Değeri: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. 24 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Veriler mevcut olduğunda emsal karşılaştırma yaklaşımı, değerin takdirinde kullanılan en doğrudan ve sistematik yaklaşım olduğu kabul edilmektedir. Veriler yetersiz olduğunda ya da değişkenliğin çok olduğu dönemlerde ise emsal karşılaştırma yaklaşımının uygulanabilirliği sınırlandırılabilir. Ancak, verilerin mevcut olduğu veya makul şartlar dahilinde elde edilebileceği durumlarda Değerleme Uzmanı tarafından yetersiz araştırma yapılması bu yaklaşımın kullanılmaması için bir bahane teşkil etmez. Emsal karşılaştırma yaklaşımı süreci, konu mülke ilişkin satış verilerinin toplanıp doğrulatılmasından sonra bir veya daha fazla sayıda emsal birimin seçilerek analiz edilmesini içerir. Emsal birimler, mülkler arasındaki farklılıkları doğru olarak yansıtan bir faktör elde etmek amacıyla iki bileşenden oluşur. Bu kapsamda “karşılaştırma birimleri”, örneğin, • Ölçü birimi başına düşen fiyat (Fiyat/Metrekare vb.) • Bir mülkün satış fiyatını net gelire bölerek elde edilen oran (Net Gelir Çarpanı: Satış Fiyatı/Net Gelir veya Yıllara Yayılan Alım) şeklinde ifade edilebilir. Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) Kılavuz Notu 1-Taşınmaz Mülk (Gayrimenkul) Değerlemesi kapsamında ayrıntılı olarak ifade edildiği üzere, karşılaştırılabilir bir mülk satışı ile değerleme konusu mülk arasında doğrudan karşılaştırma yapmak için Değerleme Uzmanı karşılaştırma unsurları arasındaki farklılıklara dayanarak yapılacak olası düzeltmeleri göz önüne alacaktır. Bu düzeltmeler ile birlikte her bir karşılaştırılabilir mülkle değerlemesi yapılan mülk arasındaki farklılıkları azaltabilir. Değerleme Uzmanları, bu farklılıkları analiz etmek ve düzeltmeleri tahmin etmek amacıyla kantitatif ve/veya kalitatif yöntemler uygularlar. Yukarıda da ifade edildiği üzere, emsal karşılaştırma yaklaşımında, karşılaştırılabilir satış verileri karşılaştırılabilir her bir mülk ile değerlemenin konusunu oluşturan mülk arasındaki farklılıkları yansıtmak amacıyla düzeltilir. Karşılaştırma unsurları arasında, devredilen taşınmaz mülk hakları, finansman şartları, satış koşulları, satın almanın hemen ardından yapılan harcamalar, pazar koşulları, mevki, fiziksel özellikler, ekonomik özellikler, kullanım ve bir satışın taşınmaz olmayan bileşenleri yer almaktadır. Aşağıda detayları belirtilen “karşılaştırma unsurları”, emsal karşılaştırması yaklaşımında temel unsurlar olarak ele alınır: LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 25 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Devredilen Taşınmaz Mülkiyet Hakları (Hukuksal Durum) - Analiz için seçilen her bir karşılaştırılabilir nitelikteki işlemde devredilen taşınmaz mülkiyet haklarının kesin bir şekilde belirtilmesi, alış veriş fiyatının her zaman devredilen taşınmaz mülkiyet hakları üzerinden tahmin edilmesi nedeni ile önemlidir. Finansman Şartları - Farklı finansman düzenlemelerinin bir mülk için ödenen fiyatın benzer niteliklere sahip bir başka mülk için ödenen fiyattan farklı olmasına neden olabileceği durumlarda bu alış verişteki finansman düzenlemelerinin tipleri ve koşulları da tam olarak anlaşılacak, analiz edilecek ve hesaba katılacaktır. Satış Koşulları - Birçok durumda bir alış verişin taraflarının motivasyonu, ödenen fiyatları etkileyebilir ve hatta bazı alış verişlerin pazar dışı olarak nitelendirilmesini bile sağlayabilir. Özel satış koşullarına örnek olarak bir alıcı tarafından bir arazi parçasına toplama veya birleştirme amacıyla daha yüksek bir fiyat ödemesi veya satıcının satışı tamamlamak için acelesi olduğundan daha düşük bir fiyatı kabul etmesi, işlemin tarafları arasındaki bir finansal veya şirket veya aile ilişkisinin bulunması, olağan olmayan vergilerin bulunması, mülkün (açık) pazarda yeterli süre boyunca satışa sunulmaması veya uzun sürecek hukuki sorunların olma olasılığı sayılabilir. Satın Alma İşleminin Hemen Ardından Yapılan Harcamalar - Bu tür harcamalar mülkün satın alınmasının ardından yapılması gerekecek olan ve bilgili bir alıcının satın alma fiyatının müzakeresinde kullanabileceği harcamalardır. Bu tür harcamalara örnek olarak yapıların veya yapı parçalarının onarım veya yenileriyle değiştirilme maliyetleri, çevre kirliliğini giderme maliyeti veya mülk üzerindeki geliştirme çalışmalarına izin vermek amacıyla bölgelere ayırma değişiklikleri ile ilgili maliyetler sayılabilir. Pazar Koşulları (Piyasa Koşulları) - Karşılaştırılabilir bir mülkün satış işlemi sırasındaki pazar şartları, değerlemesi yapılan mülkün değerleme tarihindeki pazar koşullarından farklı olabilir. Pazar koşullarını etkileyen faktörler arasında hızla değer kazanan veya kaybeden mülk değerleri, vergi mevzuatındaki değişiklikler, bina kısıtlamaları veya moratoryumlar, arz ve talepteki dalgalanmalar veya pazar koşullarının bir günden bir güne değişimine yol açan çeşitli faktörler yer alır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 26 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Konum (Mevki) - Karşılaştırılabilir nitelikteki satış mülklerinin ve değerlemenin konusunu oluşturan mülkün konumu, bu konum ve yakın çevresinin ödenen fiyatları etkileyip etkilemediğini tespit etmek amacıyla karşılaştırılır. Bulundukları yerden kaynaklanan aşırı farklılıklar, bir işlemin gerçek anlamıyla karşılaştırılabilir nitelikte olmayabileceğini ve bu nedenle de göz ardı edilmesi gerektiğini gösterebilir. Fiziksel Özellikler - Değerleme konusunu oluşturan mülk ile karşılaştırılabilir nitelikteki diğer mülklerin boyutları, inşaat kaliteleri ve fiziksel koşulları gibi özellikler, Değerleme Uzmanı tarafından açıklanıp analiz edilir. Eğer karşılaştırılabilir nitelikteki bir mülkün fiziksel özellikleri, değerlemesi yapılan mülkün özelliklerinden farklı ise bu farklılıkların her biri dikkate alınır ve Değerleme Uzmanı da bu farklılıkların her birinin mülkün değeri üzerindeki etkisini düzeltir. Örneğin, arsa değerlemesine yönelik olarak öncelikle inşa edilmiş ya da edilecek olan yapının boyutları ve buna bağlı olarak kullanılabilir yararlı alanları belirlenmelidir. Arsa üzerinde yapı mevcutsa, mevcut kat alanı, kat adedi ile çarpılmak sureti ile “toplam alan” hesaplanır. Bazı katlarda zemin kata göre artış (zemin üstü katlarda çıkmalar) ya da eksilme (en üst katta çekme uygulaması) söz konusu ise, bu miktarlarda toplam inşaat alanına ilave edilir ya da eksiltilir. Diğer taraftan, arsa üzerinde yapı mevcut değilse ve arsanın imar durumuna göre verileri verilmiş ise, arsa üzerine yapılacak yapının boyutlarının hesaplanması gerekecektir. Arsanın değerinin belirlenmesinde üzerinde inşaatı düşünülen yapının toplam alanının belirlenmesi yadsınamaz gerçektir. Çünkü bir arsada yapılaşma oranı ne kadar yüksekse, o arsa benzerlerine kıyasla daha değerli olacaktır. İmar durumu verilerine göre, bir arsanın yapılaşma oranını ve o arsa üzerine yapılacak binanın toplam alanını bulmak mümkündür. Bu kapsamdaki hesaplamalarda, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği yapı düzenine ait tanımlarda da ifade edildiği üzere Taban Alan Kat Sayısı (TAKS) ve Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) ile Kat Adedi ve Toplam İnşaat Alanı önem arz etmektedir. Taban Alan Kat Sayısı (TAKS) - Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır. Örneğin, 1.000 m2 bir arsanın imar durum belgesinde TAKS 0,25 olarak belirtilmiş ise, bu arsaya yapılacak olan yapının zeminine oturduğu alan (Yapı Taban Alanı) en fazla 250 m2 (1.000 m2 x 0,25) olacaktır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 27 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) - Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır. Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) ile Emsal (E) eşanlamlı kullanılmaktadır. Örneğin, 1.000 m2 bir arsanın imar durum belgesinde KAKS (E) 1,25 olarak gösteriliyorsa, bu arsanın üzerine yapılacak yapının toplam inşaat alanı 1.250 m2 (1000 m2 x 1,25) olacak demektir. Kat Adedi = Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS)/ Taban Alan Kat Sayısı (TAKS) Yukarıdaki TAKS ve KAKS hesaplamalarından hareketle de eğer toplam inşaat alanı 1.250 m2 ve taban alanı 250 m2 ise, bu yapı 5 katlı (Kat Adedi = 1.250 m2/250 m2) olacaktır anlamını taşır. Toplam İnşaat Alanı = TAKS x Arsa Alanı x Kat Adedi Toplam İnşaat Alanı = Yapı Taban Alanı x Kat Adedi Toplam İnşaat Alanı = KAKS x Arsa Alanı (Arsa Alanı2 = Arsa Cephesi x Arsa Derinliği) Toplam İnşaat Hacmi = TAKS x Arsa Alanı x Yükseklik (H) (Arsanın Sanayi Bölgesinde Bulunması Durumunda) Eğer arsanın imar özelliklerine ilişkin olarak ön bahçe mesafesinin ve yan bahçe mesafesinin verilmesi söz konusu ise, değerleme uzmanı arka bahçe mesafesini hesaplamak durumunda kalacaktır. Burada gösterim şu şekilde olmaktadır: Arka bahçe mesafesi ise aşağıdaki formül yardımı ile hesaplanacaktır: 2 Arsanın yola paralel olan kenarına “cephe”; yola dik olan kenarına ise “derinlik” adı verilmektedir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 28 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Bina Yüksekliği = Her Kat Yüksekliği3 x Kat Adedi Arka Bahçe Mesafesi = [Bina Yüksekliği + 0,5m (Subasman Seviyesi)]/2 Bu kapsamda, öncelikle, yapı taban alanı hesaplamalarında ön ve arka bahçeler ile sağ ve soldan yan bahçe mesafelerinin düşülmesi sonrasında asıl cephe (Cephe-Sağ Yan Bahçe Mesafesi-Sol Yan Bahçe Mesafesi) ile asıl derinlik (Derinlik-Ön Bahçe Mesafesi-Arka Bahçe Mesafesi) mesafelerinin belirlenmesi gerekecektir. Daha sonra ise, asıl cephe ile asıl derinlik mesafeleri çarpılarak yapı taban alanı hesaplanacaktır: Yapı Taban Alanı = [Cephe-Sağ Yan Bahçe Mesafesi-Sol Yan Bahçe Mesafesi] x [Derinlik-Ön Bahçe Mesafesi-Arka Bahçe Mesafesi] Gayrimenkul değerleme uzmanı, emsal karşılaştırması yaklaşımı çerçevesinde, konu gayrimenkul ile emsal gayrimenkullerin karşılaştırmasını yapacak ise ve arsaya ilişkin imar durumu verileri de mevcut ise, öncelikle, her emsal arsa için ayrı ayrı toplam inşaat alanlarını hesaplayacaktır. Sonrasında, emsal arsaların değerleri, bulunan toplam inşaat alanlarına bölünerek birim inşaat alan değerleri bulunur. Sürecin üçüncü ve dördüncü adımlarında, sırasıyla, emsal arsaların birim inşaat alanı değerleri ortalaması alınır ve emsal arsaların birim inşaat alanı değerlerinin sapmaları (örneğin, ± %15) kontrol edilerek dışa düşen değerler elenir. Son aşamada ise, gayrimenkul değerleme uzmanı, emsal arsaların bulunan ortalama birim değerleri ile konu gayrimenkulün arsa alanı çarpılarak yaklaşık değer hesaplanır. Ekonomik Özellikler - Gelir, işletme giderleri, kira hükümleri, yönetim ve kiracı profili gibi özellikler, gelir getiren mülklerin analiz edilmesi için kullanılır. Kullanım - Bölgelere ayırma ve diğer kısıtlamalar veya sınırlamalar, bir mülkün kullanımını etkiler. Eğer karşılaştırılabilir nitelikteki bir mülkün ve değerleme konusu mülkün mevcut kullanımı ile en verimli ve en iyi kullanımı arasında bir fark varsa, bu farkın değer üzerindeki 3 Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği çerçevesinde kat yüksekliği, binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesi olarak tanımlanmıştır. Kat yükseklikleri uygulama imar planında daha fazla belirlenmemiş ise genel olarak; ticaret bölgelerinde ve zemin kat ticaret olarak belirlenen yerlerde zemin katlarda 4.50 m., asma katlı zemin katlarda 5.50 m; diğer katlarda 3.80 m., konut bölgelerinde ise zemin katlarda 4.00 m., asma katlı zemin katlarda 5.50 m., diğer katlarda 3.50 m. kabul edilerek uygulama yapılabilir. 29 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI etkisi dikkatli bir şekilde hesaba katılmalıdır. Genelde sadece aynı veya benzer en verimli ve en iyi kullanıma sahip olan mülkler karşılaştırma analizlerinde kullanılır. Satışın Taşınmaz Mülkiyeti Olmayan Unsurları - Taşınmaz mülkü oluşturmayan kişisel taşınabilir mülkler, şirket hakları veya taşınmaz mülkiyeti olmayan diğer kalemler değerleme konusu mülkün alış veriş fiyatına veya mülkiyet haklarına dahil olabilir. Bu unsurlar, taşınmaz mülkten ayrı olarak analiz edilecektir. Bu tür kişisel taşınabilir mülklere tipik örnek olarak bir otel veya restorandaki mobilyalar, tesisat ve ekipmanlar gösterilebilir. Emsal karşılaştırması yaklaşımı uygulanırken sistematik bir yaklaşımın takip edilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda Değerleme Uzmanı aşağıdaki 5 adımı izleyecektir: 1. Değerleme konusu mülk ile pazar payı için rekabet eden benzer mülklerin uygun pazar bilgilerini elde etmek amacıyla pazarı araştıracaktır. Bu bilgiler, farklı mülk türlerine göre farklılıklar gösterecektir, ancak genelde mülk tipi, satış tarihi, büyüklüğü, yeri, bölgelere ayırma ve diğer ilgili bilgileri içerecektir. 2. Bilgilerin doğru olduklarını ve satış şart ve koşullarının Pazar Değeri şartlarıyla tutarlı olduğunu teyit ederek bilgileri doğrulayacaktır ve farklılıkların meydana gelmesi halinde de verilerin sadece genel bir görüş gerektirip gerektirmediğini belirleyecektir. 3. İlgili karşılaştırma birimlerini (örneğin, metrekare başına fiyat; odabaşına fiyat; gelir çarpanı veya yıllara yayılan satın alma veya diğerleri) seçecek ve bu birimlerin her biri için karşılaştırmalı bir analiz geliştirecektir. 4. Karşılaştırma unsurlarını kullanarak ve böyle bir ayarlamayı destekleyecek veriler mevcut olduğunda karşılaştırılabilir nitelikteki her bir mülkün satış fiyatını ayarlayarak satış özelliklerini değerleme konusu mülkün özellikleri ile karşılaştıracaktır. Bir alternatif olarak Değerleme Uzmanı, mülk değerinin de içinde bulunabileceği bir olası değer aralığını belirlemek amacıyla satış verilerini de kullanabilir. Eğer bu veriler yeterince karşılaştırılabilir nitelikte bulunmazlarsa satılan mülk, karşılaştırılabilir olarak kabul edilmeyecektir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 30 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 5. Elde edilen sonuçları bir değer göstergesi şekline getirecektir. Pazar koşullarının belirsiz olduğu veya satış verilerinin farklı karşılaştırılabilirlik seviyelerine sahip olduğu durumlarda bir değer göstergesi aralığı geliştirilmesi tavsiye edilir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı çerçevesinde, konu mülk ile karşılaştırılması beklenen emsallerin seçiminde özen gösterilmesi ve mümkünse üçten fazla emsalin kullanılmasının tercih edilmesi gerektiğini belirtmek gerekir. Konum, mülkiyet hakları, finansman koşulları, fiziksel özellikler gibi konularda konu mülk ile karşılaştırılabilir mülkleri eşdeğer hale getirebilmek anlamında düzeltme işlemlerinin uygulanması gerekmektedir. Düzeltmeler, mülkler arasındaki ilişkilerin piyasa tarafından nasıl fiyatlandırıldığının ortaya konulması amacıyla farklı şekillerde uygulanabilir. Yüzdesel düzeltmeler ve parasal düzeltmeler öne çıkan iki düzeltme yöntemi olmaktadır: Yüzdesel Düzeltmeler - Bu düzeltme türü, genellikle pazar koşullarındaki değişme (emsal bölgesinde yaşanan fiyat artışlarının yüzdesi, ödeme finansman şeklinin yüzde olarak etkisi vb.) ile konum farklılıklarını yansıtmak amacıyla kullanılır. Örneğin, emsal bölgede konut fiyat artışları son altı ayda %10 oranında artış göstermiş olabilir. Tam tersi, emsal mülk satıcısının mali durumunun bozulması nedeniyle acilen değerinin %4 altında satılmış olabilir. Bir gayrimenkul değerleme uzmanı, bir bölgedeki emsal mülkün diğer emsal mülklere kıyasla konumundan ötürü değerinin %5 daha fazlasına satılmış olduğu sonucuna varabilir ya da tam tersi emsal mülkün arka planda ve manzarası olmaması nedeniyle %15 oranında daha düşük fiyata satıldığını tespit etmiş olabilir. Piyasa koşullarının yarattığı etkiye bağlı olarak, emsal mülklerden bir tanesi %10 peşin iskontosu ile satılmış olabilir ya da konut kredi faiz oranları geçen aydan bu aya %1 oranında artmış olabilir. Burada ifade edilen yüzdesel değerler konu mülkün değerini bulabilmek anlamında emsal mülklerin değerlerine ilave edilir veya çıkarılır, böylece düzeltilmiş emsal değerler bulunmuş olunur. Uzlaştırma aşamada ise, düzeltilmiş emsal değerlerin ortalaması alınarak konu mülkün ortalama değeri tespit edilir. Parasal Düzeltmeler - Konu mülk ile emsal mülkler arasındaki farkların para cinsinden ifade edilmesi yoluyla yapılan düzeltmelerdir. Çoğunlukla finansman koşulları veya fiziksel özelliklerdeki farkları yansıtmak amacıyla kullanılan parasal düzeltmeler de yüzdesel düzeltmelerde olduğu gibi emsal mülklerin değerlerine ilave edilir veya LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 31 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI çıkarılır, böylece düzeltilmiş emsal değerlere ulaşılır. Son analitik aşama olan uzlaştırma aşamasında ise, düzeltilmiş emsal değerlerin ortalaması alınarak konu mülkün ortalama değeri tespit edilir. Emsal karşılaştırma yaklaşımındaki son analitik aşama olan uzlaştırma aşamasında kullanılan emsal mülklerin veya düzeltme yöntemlerinin, konu mülkün değerinin geçerli bir göstergesi olup olmadığı sorgulanmalıdır. Bu kapsamda, emsal mülklerin seçimine özenli yaklaşılması söz konusu olup, kullanılan verilerin yeterli olup olmadığı, emsallerin konu mülkle karşılaştırılıp karşılaştırılmayacağı noktalarına hassasiyet gösterilmesi gerekmektedir. Karşılaştırmada kullanılan düzeltme sayısı arttıkça hata olasılığının yükseleceği unutulmamalıdır. Bu noktada, asgari sayıda düzeltme gerektiren emsallere ağırlık verilmelidir. Benzer şekilde parasal düzeltmelerin miktarları ne kadar düşük olursa karşılaştırma sonucunda elde edilecek sonuç o kadar anlamlı olacaktır. 3.2. MALİYET YAKLAŞIMI Maliyet yaklaşımı, yüklenici (müteahhit) yöntemi olarak da bilinir, birçok ülkede tanınan bir yaklaşımdır. Herhangi bir uygulamada maliyet yaklaşımı araziyi satın alıp, gecikmeden kaynaklanan herhangi bir anormal gider olmaksızın yeni bir mülk inşa etmenin maliyetlerini veya aynı kullanımı elde etmek amacıyla eski bir mülkü uyarlamanın maliyetlerini tahmin ederek değeri (Yeniden Yapım Maliyet Değeri) belirler. Arazinin maliyeti, toplam inşaat maliyetine eklenir. Uygulanabilen durumlarda girişimcilik teşviki veya girişimci kar tahmini de genelde inşaat maliyetlerine eklenmektedir. Daha eski bir mülk için Pazar Değeri’ne yaklaşık gelen bir fiyatı tahmin etmek amacıyla çeşitli amortisman (yıpranma, aşınma payı) yolları kullanılarak (fiziksel yıpranma; fonksiyonel veya teknik değer kaybı ve ekonomik veya harici değer kaybı) tahakkuk eden bazı karşılıklar değerden düşülür. O halde, maliyet yaklaşımına göre gayrimenkulün değerine şu şekilde ulaşmak mümkündür: “Gayrimenkul Değeri = İkame/İnşa Maliyeti + Girişimci Karı – Amortisman + Arsa Değeri” Dolayısıyla, mevcut verilerinin kapsamına bağlı olarak maliyet yaklaşımı, Pazar Değeri’nin doğrudan bir göstergesini verebilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 32 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Maliyet yaklaşımının kullanım alanları incelendiğinde; piyasada sık sık alım-satımı yapılmayan mülklerin değerlemesinde, özel kullanımı olan yapılar değerlemeye konusu ise, karşılaştırılabilir satış bilgisi olmadığında, alışılagelmişin dışında bir mülk olduğunda veya çok yavaş bir pazarı olduğunda, gelir getiren bir mülk cinsi olmadığında, fizibilite çalışmalarında, yarım kalmış veya teklif aşamasındaki projelerin değerleme çalışmalarında, arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekli durumlarda, eklentiler ve yenilemeler söz konusu olduğunda, emsal satış bilgileri yetersizse ilgili yöntemin kullanılabileceğini ifade etmek gerekecektir. Bu doğrultuda Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) Kılavuz Notu 1-Taşınmaz Mülk (Gayrimenkul) Değerlemesi kapsamında ayrıntılı olarak da ifade edildiği üzere Maliyet Yaklaşımının, önerilen inşaatın, özel bir amaca yönelik mülklerin ve pazarda sıkça el değiştirmeyen diğer mülklerin Pazar Değerleri’nin tahmininde çok kullanışlı olduğu söylenebilir. Maliyet yaklaşımının yapı ve tesislerin yaşlanarak ekonomik değerini yitirdiği durumlarda, boşmuş gibi araziyi değerlendirildiğinde mevcut yapının en etkin ve en verimli kullanıma cevap vermediği hallerde, uzun geliştirme ve inşaat sürelerine ihtiyaç gösteren yatırım mülklerinin değerlemesinde ve maliyet yaklaşımı ile yapılan değer tahminlerinin piyasa verileri ile desteklenmediği hallerde uygulanmasının güç olduğunu ifade etmek gerekir. Maliyet yaklaşımın uygulanmasında değerleme uzmanı aşağıda belirtilen aşamaları takip edecektir: 1. Sürecin ilk aşamasında öncelikle arsanın boşmuş gibi en etkin ve en verimli kullanımına uygun olduğu varsayımıyla değeri tahmin edilir. Bunun için konu mülkün bulunduğu bölgedeki arsa değerlerinin araştırılması ve yakın zamanda satılmış veya satışa çıkarılmış emsal nitelikteki arsaların değerlerinin tespit edilmesi gerekir. Sonrasında ise uzlaştırma kapsamında konu mülk için uygulanacak bir fiyat birimi elde edilir. Birim fiyat ile arsa alanının çarpılması suretiyle arsa değeri bulunur. 2. Değerleme uzmanının, ikinci aşamada, yeniden inşa maliyeti ya da yerine koyma (ikame) maliyeti arasında hangisinin göreve en uygun olduğunu saptaması gerekmektedir. Buradaki karar çoğunlukla değerlemenin amacına bağlıdır. Bu noktadaki tanımlar aşağıda belirtilmiştir: LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 33 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Yeniden İnşa Maliyeti - Fiili değerleme tarihinde mümkün olduğu kadar aynı malzeme, inşaat standartları, tasarım, vaziyet planı ve işçilik kalitesini kullanarak ve konu mülkün bütün kusurlarını, fazlalıklarını ve eskimesini dikkate alarak değerlendirilen mülkün aynısını ya da tam bir kopyasını inşa etmenin tahmini maliyetidir. Yerine Koyma (İkame) Maliyeti - Fiili değerleme tarihinde güncel malzemeler ile güncel standart, tasarım ve vaziyet planları kullanarak değerlendirilen mülkün kullanım yararlarına eşdeğer bir mülkü inşa etmenin tahmini maliyetidir. 3. Bu aşamada, değerleme uzmanının fiili değerleme tarihi itibariyle yapılandırmanın öncelikle doğrudan (direkt) ve dolaylı maliyetlerini tahmin etmesi gerekmektedir. Burada ifade edilen doğrudan ve dolaylı maliyetleri aşağıdaki şekilde detaylandırmak mümkündür: Doğrudan Maliyetler – Yapılandırmayı güncel değerleme tarihinde inşa etmek için gerekli olan malzeme ve işçilik gibi doğrudan inşaatı ilgilendiren harcamalardır. Buna göre doğrudan maliyetler “Bina Ruhsatı Gideri; Malzemeler, Ürünler ve Teçhizat; İnşaatta Kullanılan İşçilik; İnşaat Sürecinde Güvenlik Maliyetleri; Geçici Şantiye Bürosu ve Çevre Çitleri Maliyetleri; Malzeme Depolama Tesisleri; Elektrik Hattı ve Altyapı Maliyetleri; İnşaat Denetim ve Yönetim Giderleri; Yangın, Hasar, Sorumluluk ve İşsizlik Sigortası Gibi Harcamaları da Kapsayacak Şekilde İçeren Girişimcilik Karı ile Kesin Teminat Giderleri” toplamını kapsamaktadır. Dolaylı Maliyetler - İnşaatın yürütülmesi için gerekli ve fakat inşaat sözleşmesinin parçası olmayan gider türleridir. Buna göre dolaylı maliyetler “Proje, Proje Kontrol ve Çevre Etütleri İçin Ödenecek Mimarlık ve Mühendislik Ücretleri; Değerleme, Danışmanlık, Mali Müşavir ve Avukatlık Ücretleri; İnşaatın Varsa Kredi Finansmanına İlişkin Faizler; İnşaata Ait Vergi, Harç ve Tapu Giderleri; İnşaat Süresine Ait Tüm Riskleri Kapsayan Sigorta Ücretleri; Kiralama, Reklam ya da Pazarlama Giderleri, Satış Komisyonları ile Geliştirici İdari Komisyonları” toplamını kapsamaktadır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 34 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Maliyetlerin tahmin edilmesine yönelik uygulamalar incelendiğinde konu mülkün yapı sınıfı belirlenerek, bu sınıfa uygulanacak birim fiyatı tespit edilir. Birim fiyatları için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın her yıl yayınlanan inşaat birim fiyatları temel olarak alınabilir. Birim fiyatı ile konu mülkün brüt inşaat alanı çarpılarak yeniden yapım maliyet değeri bulunur. Ancak bu yolla yapılan hesaplamalarda, aynı bina tipi ve aynı toplam inşaat alanına sahip ve fakat iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Bunun dışında gayrimenkul değerleme uzmanı maliyetlerin tahmininde geleneksel üç tahmin yöntemini de kullanabilecektir. Bunlar sırasıyla, “Karşılaştırmalı Birim Yöntemi, Yerinde Birim Yöntemi ve Keşif Yöntemi”dir. Karşılaştırmalı Birim Yöntemi – Öncelikle konu mülk maliyet verilerinin mevcut olduğu yeni inşa edilmiş benzer mülkler ile karşılaştırılır. Bu kapsamda mülkler aynı piyasada ise yapı tipi, kalitesi, inşaat sınıfı gibi niteliklere göre belirlenmiş olan m2 veya m3 başına düşen parasal maliyet kullanılarak yapının toplam maliyetinin tespit edilmesine çalışılır. Mülkler aynı piyasada değiller ise düzeltmeler gerekir. Kolay ve yaygın bir yöntemdir. Yerinde Birim Yöntemi – Toplam bina maliyetinin, çeşitli bina bileşenlerinin tamamlanmış haliyle birim maliyetlerinin toplanarak tahmin edildiği bir maliyet tahmin yöntemidir. Bir başka ifade ile yapı bileşenlerine ayrılarak her bir bileşenin m2 veya m3 maliyetleri kullanılarak ilgili yapı ögesinin maliyetine ulaşılmakta, her bir yapı ögesinin maliyeti toplanarak da toplam yapı maliyetine ulaşılmaktadır. Karşılaştırmalı birim yöntemine göre daha çok ayrıntılı ayrıntılıdır. Keşif Yöntemi - Ayrıntılı ve doğru bir ölçme metodu olup, bu yöntemde mülkün her unsurunun tüm nitelik ve miktarları ile gerekli bütün işgücü sınıflarının tahminleri yer almaktadır. Malzeme ve işçilikleri kapsayan toplam bir tahmine varabilmek için bulunan rakamların maliyet birimleri ile çarpılmasından sonra beklenmeyen giderler, genel giderler ve kar marjının ilave edilmesi gerekir. Kapsamlı ve zaman alıcıdır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 35 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 4. Gayrimenkul değerleme uzmanından bu aşamada uygun bir girişimci karı ya da teşviki tahmin etmesi beklenir. Burada belirtilen girişimci karı aslında yüklenicinin yatırım için katlandığı risk karşılığında elde etmeyi umduğu kazancı ifade eder. Piyasadan derlenen bu miktarın da maliyet hesabına mutlak dahil etmesi gerekir. 5. İlgili aşamada yapılandırmanın toplam maliyetini hesaplayabilmek için, yukarıda da detayları belirtilen doğrudan maliyetler, dolaylı maliyetler ve girişimci karı toplanması gerekmektedir. 6. Altıncı aşama yapının birikmiş amortismanın tahmin edilmesine yöneliktir. Amortisman, değerlemede herhangi bir nedenden dolayı bozulma ve eskimeye bağlı olarak mülk değerinde meydana gelen kaybı ifade etmektedir4. Mülke ilişkin yaş ve eskime arttıkça düşülecek amortisman miktarı da artar. Gayrimenkul değerleme uzmanı bir yapılandırmada meydana gelen amortismanı hesap eder, bulduğu değeri tahmini inşa veya ikame maliyetinden çıkartarak yapının yıpranmış maliyetini belirler. Bir yapılandırmada amortisman, ayrı ayrı veya birlikte işleyen, “fiziksel bozulma, işlevsel eskime ve dış etkenlere dayalı eskime” nedenlerinden kaynaklanabilir: Fiziksel Bozulma - Normal kullanımdan ve unsurların etkisinden kaynaklanan ve yapı malzemelerinin ömürlerini doldurması sürecinde yaş ilerledikçe meydana gelen yıpranmadır. İşlevsel Eskime - Yapı tarzının zamanın koşul ve ihtiyaçlarına cevap veremez hale gelmesi, modasının geçmesi ile ortaya çıkan değer yıpranmasıdır. Fiziksel bozulma kadar açık değildir. Saptanması ve ölçülmesi daha zordur. Bina yaşlandıkça işlevsel eskime olasılığı da artar. Dış Eskime - İmar planı değişiklikleri, yol güzergâhının değişmesi, mülk önüne yeni bina yapılması sonucunda görüş ve manzarasının kapanması ya da çevre kirliliği gibi mülkün dışında oluşan olumsuz faktörlerden kaynaklanan ve bir yapılandırma veya 4 Bozulma, durumun kötüleşmesi, aşınma ve yıpranma, parçalanma gibi nedenlerle mülkte meydana gelen değer kaybını ifade ederken; eskime ise, yeni buluşlar, tasarımdaki değişimler, yeni üretim teknikleri sonucu zamana bağlı olarak mülkün daha az çekici ve tercih edilir olmasından kaynaklanan değer kaybını ifade etmektedir. 36 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI mülkün yarar ve satılabilirliğine geçici veya devamlı zarar veren unsurların oluşturduğu değer kaybıdır. Amortisman miktarının belirlenebilmesi için aşağıda detayları belirtilen “Piyasadan Çıkartma, Yaş-Ömür (Doğrusal Amortisman) ve Ayrıştırma” yöntemleri kullanılmaktadır5. Burada belirtilen yöntemlerin hepsi yaş-ömür ilişkilerini doğrudan ya da dolaylı olarak dikkate almaktadır. Piyasadan Çıkartma Yöntemi – Bu yöntem, amortismanın içinden çıkartılabileceği emsal satışların varlığına bağlıdır. Piyasa satışlarıyla doğrudan karşılaştırmalar yapar, anlaşılması kolay bir yöntemdir. Konu mülk ile emsal mülklerin benzer fiziksel, işlevsel ve dış özellikleri nedeniyle aynı değer eksilmesiyle karşı karşıya bulunmaları gerekir. Piyasadan çıkartma yönteminin uygulanabilmesi için öncelikle konu mülkle karşılaştırılabilir bir miktarda amortismanı olduğu görülen benzer mülklerin satışlarının bulunması ve doğrulanması gerekmektedir. İkinci aşamada varsa emsal satışlar ile konu mülkü karşılaştırarak düzeltmeler yapılır. Devam eden süreçte ise, yapının amortismanlı maliyetinin bulunması için arsa değeri taşınmaz değerinden düşülür ve satış zamanında her emsal için yapılandırma maliyeti tahmin edilir. Amortismanın parasal değerine ulaşmak için bulunan yapılandırma maliyetinden, mevcut yapının çıkartılması gerekmektedir. Yaş-Ömür Yöntemi – İlgili yöntemde toplam amortisman, bir mülkün efektif yaşının toplam ekonomik ömrüne bölünmesi ile elde edilir. • Amortisman (Yıpranma) Oranı = Efektif Yaş / Toplam Ekonomik Ömür 5 Amortisman tahmini yapabilmek için bazı kavramların da açıklanması gerekmektedir. Bu kapsamda, Ekonomik Ömür: Gayrimenkul yapılandırılmalarının mülkün değerine katkıda bulundukları süre. Ekonomik ömür genellikle fiziksel ömürden daha kısadır. Ekonomik ömür yenileştirme ve model değiştirme suretiyle uzatılabilir. Kalan Ekonomik Ömür: Yapının içinde bulunulan zamandan yarar sağlayacağı son tarihe kadar geçecek süreyi ifade eder. Faydalı Ömür: Yapılandırma bileşenlerinin tasarlandıkları işlevlerini makul ölçüde devam ettirmelerinin beklendiği zaman süresi. Fiziksel Ömür (Teknik Ömür): Yapının inşaatının tamamlandığı zaman ile ayakta kaldığı son tarihe kadar olan zaman farklılığını ifade eder. Gerçek Yaş: Yapının inşaatının tamamlandığı zaman ile değerleme yapılan tarihe kadar olan zaman aralığını ifade eder; aynı zamanda tarihi yaş veya kronolojik yaş olarak da tanımlanır. Efektif Yaş (Fiili Yaş): Bir yapının ilk fayda sağlamaya başladığı tarihten içinde bulunulan zamana kadar geçen süreyi tanımlamaktadır. 37 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI • Toplam Amortisman Tutarı = Toplam Maliyet (Yeniden Yapım Maliyet Değeri) x Amortisman Oranı • Yıllık Amortisman Tutarı = Toplam Amortisman Tutarı / Efektif Yaş • Yıllık Amortisman Oranı = 1/ Toplam Ekonomik Ömür • Yıllık Amortisman Oranı = Yıllık Amortisman Tutarı/Toplam Maliyet • Efektif Yaş = Toplam Ekonomik Ömür – Kalan Ekonomik Ömür • Toplam Ekonomik Ömür = Efektif Yaş + Kalan Ekonomik Ömür • Yapı Değeri = Toplam Maliyet – Toplam Amortisman Tutarı • Yapı Değeri = Toplam Maliyet – (Toplam Maliyet x Amortisman Oranı) • Yapı Değeri = Toplam Maliyet – [Toplam Maliyet x (Efektif Yaş / Toplam Ekonomik Ömür)] • Yapı Değeri = Toplam Maliyet x (Kalan Ekonomik Ömür/ Toplam Ekonomik Ömür) • Toplam Maliyet (Yeniden Yapım Maliyet Değeri) = Yapı Değeri + Toplam Amortisman Tutarı • Taşınmaz Değeri = Yapı Değeri + Arsa Değeri Yaş-ömür yöntemi amortisman tahmininde en basit yoldur. Yöntemin uygulanabilmesi için piyasa araştırması ile benzer yapıların toplam ekonomik ömrü ve konu mülkün efektif yaşı hesaplanır. Konu mülkün efektif yaşı benzer mülklerin ekonomik ömrüne bölünerek bir oran bulunur. Son olarak, konu mülkün yapı maliyetine uygulanan oran ile amortisman miktarı bulunur ve maliyetinden çıkarılır. Örneğin, bir binanın yeniden yapım maliyeti 1.000.000 TL, ekonomik ömrü 50 yıl ve binanın yaşı 5 ise yıllık LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 38 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI amortisman oranı (1/50 yıl) %2’dir. Yaş-ömür yöntemine göre 5 yıllık toplam amortisman miktarı ise binanın yeniden yapım maliyetinin %10’u (%2 x 5 Yıl) olan 100.000 TL olarak hesaplanır. Ayrıştırma Yöntemi – Bir mülkün değerinin meydana gelen toplam azalma, amortismanın her sebebinin (fiziksel, işlevsel, dış etkenlere dayalı) analizi ve ölçülmesi suretiyle tahmin edilir. Çok fazla detay ve ölçümler gerektirdiği için uygulamada fazla kullanılan bir yöntem değildir. 7. Gayrimenkul değerleme uzmanı amortismanlardan sonra kalan maliyete erişebilmek için tahmin edilen amortisman miktarını yapılandırmaların toplam maliyetinden çıkarması gerekir. 8. Gayrimenkul değerleme uzmanı bu aşamaya kadar dikkate alınmayan arsa yapılandırmalarının katkısal değerlerini tahmin eder. 9. Gayrimenkul değerleme uzmanı bu aşamada mülkün belirlenen değerine varmak için, arsanın değerini tüm yapılandırmaların toplam amortismanlı maliyetine ilave eder. 10. Gayrimenkul değerleme uzmanı, mülkün belirtilen değerini, herhangi bir kişisel mülk veya maliyet tahminine dahil edilebilir herhangi bir gayri maddi varlık değeri için düzeltir. 3.3. GELİR İNDİRGEME (KAPİTALİZASYONU) YAKLAŞIMI Gelir indirgeme yaklaşımı, değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alarak net (işletme) gelirini belirler ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, tek bir yılın gelirine tek bir oran (genel indirgeme oranı veya tüm risklere ilişkin getiri oranı) uygulanarak veya bir getiri veya iskonto oranının (yatırım getirisi ölçümlerini yansıtan) belirli bir zaman dilimi içerisindeki bir dizi gelirlere uygulanmasıyla yapılır. Bu noktada indirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren net gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 39 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Gelir indirgeme yaklaşımında, gayrimenkulün Pazar Değeri, gelir yaratma kapasitesiyle ölçülür. Gelir indirgeme yaklaşımı, değerin gelecekte elde edilmesi beklenen faydalara göre belirlendiği beklentiler ilkesine dayanır. O halde, beklenti ilkesi ilgili yaklaşımın temel öğesidir. Gelir getiren mülkün getirisi ne kadar yüksek ise, değer de o kadar yüksek olur. Emsal karşılaştırması ve maliyet yaklaşımlarında da olduğu gibi, gelir indirgeme yaklaşımı da sadece ilgili karşılaştırılabilir veriler mevcut olduğunda kullanılabilmektedir. Bu tür veriler mevcut olmadığında ise bu yöntem, doğrudan pazar karşılaştırması yapmak için değil de genel analiz amacıyla kullanılabilir. Gelir indirgeme yaklaşımı özellikle sağladıkları kazanç olanakları ve özellikleri esas alındığında alınıp satılabilen mülkler için ve bu analize dahil edilen muhtelif unsurları destekleyecek pazar kanıtlarının olduğu durumlarda önemlidir. Yine de bu yöntemde kullanılan prosedürlerin matematiksel kesinliği, sonuçların kesin doğruluğunun bir göstergesi olarak algılanmamalıdır. Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) Kılavuz Notu 1-Taşınmaz Mülk (Gayrimenkul) Değerlemesi kapsamında ayrıntılı olarak da ifade edildiği üzere gelir indirgeme yaklaşımı hem Pazar Değeri belirleme görevlerinde ve hem de diğer değerleme tiplerinde uygulanabilir. Ancak Pazar Değeri uygulamaları için ilgili pazar bilgilerini geliştirmek ve analiz etmek gereklidir. Bu husus, özellikle belli bir mülk sahibine ilişkin taraflı bilgilerin geliştirilmesinden veya belli bir analist veya yatırımcının görüş veya bakış açısından tamamıyla ayrılmaktadır. O halde pazar araştırması, gelir indirgeme yaklaşımı için birkaç açıdan önemli olmaktadır. İşlenecek verilerin sağlanmasına ek olarak pazar araştırmaları ayrıca karşılaştırma yapmak ve analiz sonuçlarının uygulanabilirliğini belirlemek için gerekli nitel bilgileri de sunar. Bu nedenle bu yöntem tam olarak kantitatif veya matematiksel bir yöntem olmayıp kalitatif değerlemeleri de gerektirmektedir. Uygun pazar araştırması tamamlandıktan ve karşılaştırılabilir veriler toplanıp doğrulandıktan sonra Değerleme Uzmanları, değerleme konusu mülk için sunulan gelir ve gider tablolarını analiz ederler. Bu adım, mülkün geçmişteki gelir ve giderlerine ve ilgili verilerin bulunduğu diğer rekabetçi özelliklerine dair bir çalışmayı da içerir. Ardından, pazar beklentilerini yansıtan, belirli bir mülk sahibinin özel deneyimlerini göz ardı eden, ilave analizler için bir format sağlayan ve yeniden düzenlenmiş işletme tablosuna dayanan bir nakit akışı geliştirilir. Bu adımın amacı bir değer göstergesi olarak alınmak üzere mülk tarafından kazanılabilecek LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 40 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI geliri tahmin etmektir. Bu tahmin, tek bir yıla ait gelir ve giderleri yansıtabileceği gibi bir dizi yıla ait gelir ve giderleri de yansıtabilir. Yeniden düzenlenmiş işletme tablosuna dayanan bir nakit akışının geliştirilmesinin ardından Değerleme Uzmanı, bir indirgeme yöntemi seçmelidir. Burada en sık kullanılan iki gelir yaklaşımı yöntemi, direkt kapitalizasyon yöntemi (Doğrudan İndirgeme) ve gelir indirgeme (Gelir Kapitalizasyonu) yöntemidir. Direkt kapitalizasyon bir genel oranı veya tek bir yılın veya istikrarlı net işletme gelirine bölündüğünde bir değer göstergesi elde edilmesini sağlayan tüm riskler getirisini uygulamaktadır. Direkt kapitalizasyon özellikle verilerin yeterli olduğu pazarlarda kullanılmaktadır. Gelir indirgeme yöntemi ise, paranın zaman değerini ele almakta ve birkaç yıl süren bir dönem için elde edilen net işletme gelirlerine uygulanmaktadır. Gelir indirgeme yaklaşımında karşılaştırılabilir verilerde kira, gelir, gider, kapitalizasyon ve getiri oranları verileri bulunmaktadır. Bu kapsamda, gelecekteki gelir ve giderlerin tahmininde ve indirgeme ve getiri oranlarının geliştirilmesinde kullanılan karşılaştırılabilir gelir ve gider verileri kategorileri aynı olmalıdır. İndirgenmiş nakit akışı analizi (İNA) yöntemi gelir indirgemenin en önemli örneğidir. İndirgeme ve getiri oranlarının pazar tarafından uygun bir şekilde desteklenmesi halinde Pazar Değeri’ni tahmin etmek amacıyla hem direkt kapitalizasyon hem de gelir indirgeme (veya her ikisi birden) yöntemi kullanılabilir. Eğer bu yöntemler doğru bir şekilde uygulanırlarsa her ikisi de aynı değer tahminini vermelidir. Belirtildiği üzere, gelir indirgeme yaklaşımında, mülk sahibi olmanın gelecekteki yararlarının bugünkü değeri ölçülür. Bir başka ifade ile gayrimenkulün değeri, ilgili gayrimenkulden gelecekte elde edilecek “dönemsel net nakit akışlarının” risk primlerini de içerecek şekilde belirlenen bir iskonto faiz oranına bağlı olarak hesaplanan bugünkü değerleri toplamı olmaktadır. O halde ilgili yöntem gelir getiren mülkler veya gelir getirmesi beklenen mülkler için kullanılabilir. Diğer taraftan, gelir getirmeyen mülkler ile uygun ve sağlıklı ölçülebilir değerin alınabileceği verilerin olmadığı durumlarda kullanılması zor bir yöntemdir. Gelir kapitalizasyonu yönteminde gayrimenkulün değerinin belirlenebilmesi için izlenen sıralama şöyledir; LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 41 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 1. Konu gayrimenkul ve emsal gayrimenkuller için gelir ve gider verileri araştırılır. 2. Gayrimenkulün potansiyel brüt geliri, kira geliri ve diğer gelirleri toplanmak suretiyle hesaplanır. 3. Boşluk ve tahsilât kaybı tahmini yapılır. 4. Konu gayrimenkulün efektif brüt geliri, potansiyel brüt gelirden boşluk ve tahsilât kayıpları çıkartılarak belirlenir. 5. Konu gayrimenkul için, toplam işletme giderleri, sabit giderler, değişken giderler ve yerine koyma ödeneği toplanmak suretiyle hesap edilir. 6. Net faaliyet gelirini bulmak için toplam işletme giderleri efektif brüt gelirden çıkartılır. 7. Net işletme geliri, direkt veya getiri kapitalizasyon yöntemlerinden birisi ile değere dönüştürülür. 3.3.1. Yöntemde Kullanılan Temel Kavramlar İşletme nakit akışı çerçevesinde kullanılan gelir ve gider yapılarına ilişkin temel kavramlar aşağıda açıklanmıştır. Buna göre; Potansiyel Brüt Gelir - Gayrimenkulün bir dönem içerisinde tüm birimlerinin dolu ve tüm potansiyel gelirlerinin tamamen toplanabilmesi halinde sağlanacak gelir toplamıdır. Mülke ilişkin potansiyel gelirler kira ve diğer gelirlerden oluşmakta olup, potansiyel brüt gelir hesabı için yapılan giderler indirilmez. Efektif (Fiili) Brüt Gelir - Gayrimenkule ilişkin kirada boşluk oluşması ve tahsilat kaybı için bir indirim yapılması sonucunda ortaya çıkması beklenen gelir miktarıdır. Bir başka ifade ile potansiyel brüt gelirden boşluk ve kayıplarının çıkartılması ile elde edilen gelirdir. Boşluk Oranı = Boş Birim Sayısı / Toplam Birim Sayısı LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 42 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Net Faaliyet Geliri - Efektif brüt gelirlerden bütün faaliyet giderleri düşüldükten sonra ortaya çıkan gelir miktarını ifade eder. Faaliyet (işletme) giderleri kendi arasında değişken ve sabit giderler ile yenileme için birikimler şeklinde ayrılmakta olup, ilgili giderlere ve birikimlere katlanılmasındaki amaç işletmenin sağlıklı olarak gelir yaratmaya devam etmesini sağlamaktır. Diğer taraftan, faaliyet giderleri içerisine borç servisine yönelik ödemeler ile gelir vergisi dahil değildir. “Değişken Giderler”, Gayrimenkulün doluluk düzeyi ve belirlenen hizmetlerin kapsamına bağlı olarak ortaya çıkan giderlerdir. Yönetim giderleri; personel ücretleri; yakıt, bakım gibi giderler ile genel temizlik, güvenlik, ilaçlama, kiralama komisyonları gibi giderler değişken gider kapsamında sayılır. “Sabit Giderler”, Gayrimenkulün doluluk düzeyinden bağımsız olarak ortaya çıkan giderlerdir. Emlak vergisi; yangın, kaza, hırsızlık, deprem gibi sigorta ödemeleri gibi giderler sabit gider kapsamında sayılır. Yenileme İçin Birikimler: İlgili birikimler gayrimenkulün ekonomik ömrü içerisinde yıpranan ögeler için yapılması gereken harcamalar olup, ısıtma soğutma sistemi, çatı tamiratı, asansör ve klima yenileme gibi giderleri kapsamaktadır. Vergi Öncesi Nakit Akışı - Net işletme gelirlerinin borç servisi ödemeleri yapıldıktan sonraki ve fakat gelir vergisi düşülmeden önceki kalan miktarıdır. Vergi sonrası nakit akışı ise, vergi öncesi nakit akışından gelir vergisi düşüldükten sonraki kalan miktarı ifade eder. Yukarıda açıklanan işletme nakit akışlarına yönelik gelir ve gider kavramları aşağıda ayrıca kısaca özetlenmiştir: Potansiyel Brüt Gelir (-) Boşluk ve Kira Kayıpları XXXX (XXXX) (+) Diğer Gelirler XXXX = Efektif (Fiili) Gelir XXXX (-) Faaliyet Giderleri (XXXX) LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 43 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI = Net Faaliyet Geliri XXXX (-) Borç Servisi (XXXX) = Vergi Öncesi Nakit Akışı (-) Gelir Vergisi XXXX (XXXX) = Vergi Sonrası Nakit Akışı XXXX Gelir indirgeme yaklaşımında yapılan gelir tanımına bağlı olarak ya da harcama bileşimine bağlı olarak gelir ve getiri oranları türetilmiştir. Gelir oranı (kapitalizasyon oranı, özsermaye kapitalizasyon oranı), bir yıllık gelir ile mülkün sermaye değeri arasındaki ilişkiyi ifade ederken; getiri oranı (iskonto oranı, iç verim oranı, özsermaye getiri oranı) sermayenin getiri oranı olarak ifade edilir. Buna göre: Kapitalizasyon Oranı – Gelir getiren bir mülk genellikle yatırım amacı ile kullanılır. Bu çerçevede yatırımın getiri oranı olarak da ifade edilebilecek olan kapitalizasyon oranı, bir yılın net faaliyet geliri ile gayrimenkulün değeri arasındaki ilişkiyi gösterir. 𝐾𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑠𝑦𝑜𝑛 𝑂𝑟𝑎𝑛ı = 𝑁𝑒𝑡 𝐹𝑎𝑎𝑙𝑖𝑦𝑒𝑡 𝐺𝑒𝑙𝑖𝑟𝑖 𝐺𝑎𝑦𝑟𝑖𝑚𝑒𝑛𝑘𝑢𝑙 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑖 Gayrimenkul değerinin belirlenebilme noktasında değerleme uzmanı, öncelikle, emsal mülklerle karşılaştırma yaparak onların satış fiyatlarını ve net faaliyet gelirlerini kullanıp ortalama bir kapitalizasyon oranı tespit edebilir; tespit edilen bu oran ve konu gayrimenkulün net faaliyet geliri kullanılarak değer belirlenebilir. Özsermaye Kapitalizasyon Oranı (RE) - Bir yılın nakit akışı beklentisi ve özsermaye arasındaki ilişkiyi yansıtan bir gelir oranıdır. Yatırımcının özsermaye ile yatırım yapması durumunda, nakit akışını indirgemek için özsermaye kapitalizasyon oranını kullanılır. İskonto Faiz Oranı (Beklenen Getiri Oranı) - Gelecekte ödenecek veya alınacak olan parasal bir tutarın bugünkü değerine dönüştürülmesi amacıyla kullanılan bir getiri oranıdır. Teorik olarak bu oran sermayenin alternatif maliyetini, yani sermayenin benzer riskleri içeren diğer alanlara yatırılması halinde kazanabileceği getirinin oranını yansıtmalıdır. Ayrıca buna getiri oranı da denir. Aslında gayrimenkul yatırımlarının LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 44 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI değerlemesinde, eğer amaç ilgili gayrimenkulün gelecekte yaratacağı satış geliri ya da kira geliri gibi nakit akışlarının bugünkü değerlerini belirleyerek bir değer takdirinde bulunmak ise gayrimenkule ilişkin olası tüm riskleri de içine alacak şekilde uygun bir iskonto faiz oranı belirlemek esastır. “İskonto Faiz Oranı = Risksiz Faiz Oranı + Risk Primleri” şeklinde ifade etmek gerekecektir. Burada ifade edilen, “Risksiz Faiz Oranı”, devletin iç piyasadan aldığı borcu geri ödeyememe ihtimalinin bulunmadığı varsayımı, devlet iç borçlanma senetlerini yükümlülüğü yerine getirme açısından risksiz olduğu varsayımını doğurur. Dolayısıyla devletin aldığı borçlara ödediği faiz, risksiz faiz oranı olarak kabul edilir. “Risk Primi” ise, bir yatırım aracının taşıdığı risklerin fiyatlara yansıması risk primidir. Riskli bir yatırım aracının beklenen getirisi ile risksiz bir aracın beklenen getirisi arasındaki fark olarak da hesaplanabilir. Risk primi unsurları aşağıda ayrıca detaylandırılmıştır. İç Verim Oranı - Bir mülke ilişkin net nakit akışlarının bugünkü değerini sermaye yatırımının bugünkü değeriyle eşitleyen indirgeme oranıdır. İç verim oranı hem yatırılan sermayenin getirisini hem de orijinal yatırımın getirisini yansıtmaktadır ve bu getirilerin her ikisi de potansiyel yatırımcıların göz önüne aldıkları temel unsurlardır. Bu nedenle, iç verim oranını karşılaştırılabilir gelir yapısına sahip benzer özelliklerdeki pazar işlemlerinin analizinden elde etmek, Pazar Değerine ulaşmak için yapılan değerlemelerde kullanılmak üzere pazar iskonto oranları geliştirmenin uygun bir yöntemidir. Özsermaye Getiri Oranı – Borç niteliğindeki yabancı kaynağın getiri oranından ayrı olarak hesaplanan özsermaye yatırımının iç verim oranıdır. Gelir indirgemesi yaklaşımında kullanılan getiri oranlarının hesaplanmasında risk algısı önemlidir. Doğaldır ki her gayrimenkul kendi içerisinde bir risk içermekte olup, risk primlerinin toplamı değer üzerinde önemli etki yapmaktadır. Bu bağlamda, değer ve risk LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 45 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI primleri arasında ters yönlü bir ilişki söz konusudur. Burada ifade edilen önemli risk primi unsurları açıklanacak olur ise6, Faiz Oranı Riski - Piyasada genel faiz haddinin yükselme olasılığı olarak ifade edilir. Gayrimenkul değeri, genel faiz oranındaki değişimlerden ters yönde etkilenmektedir. Kur Riski - Kurun değerinde yaşanan değişiklikler sonucu varlıklar ve/veya yükümlülüklerde (borçlarda) meydana gelebilecek değişimlerdir. Politik ve Jeopolitik Risk - Politik ve jeopolitik koşullardaki değişmeler nedeniyle gayrimenkul değerlerinde ve getirilerinde ortaya çıkan değişiklikleri tanımlar. Faaliyet Riski (Operasyonel Risk) - Bu kapsamdaki riskleri, gayrimenkul sektöründeki olası daralmaya bağlı olarak yeni yatırım olanaklarının azalması, makroekonomideki daralmaya bağlı olarak gayrimenkullere olan talebin azalması ile yerel ve/veya merkezi yönetimin şirket faaliyetlerini etkileyecek şekilde politika ve uygulamalarını değiştirmesi gibi dışsal faktörler olarak değerlendirmek mümkündür. Piyasa Riski - Arz ve talepteki değişiklikleri ifade eder. Finansal Risk - Yatırımı finanse edecek borcun geri ödenmesine ilişkin riski gösterir. Satın Alma Gücü Riski/Enflasyon Oranı Riski - Beklenmeyen enflasyonun işlemler ve mülkiyetin kiradan sonra geri alınması sırasında neden olacağı nakit akımlarının bozulmasıdır. Gayrimenkul değerleme uzmanı, gelir indirgeme yaklaşımı çerçevesinde bir değer takdirine varabilmek için bir yılın net faaliyet gelirini kapitalizasyon oranına bölerek direkt kapitalizasyon yöntemini ya da gelecekteki bir dizi nakit akışını iskonto ederek değer göstergesine dönüştüren indirgenmiş nakit akışları yöntemini kullanabilir. İlgili yöntemler aşağıda ayrıntılanmıştır. 6 Gayrimenkul yatırımlarına ilişkin diğer risk unsurları ise Bölüm 4’te ayrıca ele alınmaktadır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 46 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 3.3.2. Direkt Kapitalizasyon Yöntemi Direkt kapitalizasyon yöntemi, gayrimenkulün tek bir yıl için üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre emsal mülklerden türetilen bir kapitalizasyon oranına bölünerek gayrimenkul değerinin hesaplanmasını içermektedir. Bu noktada emsal mülklerin dengeli bir şekilde işletildiği ve ilgili mülkle benzer nitelikte risk düzeyine, gelir ve gider yapısına, doluluk ve boşluk oranlarına, fiziksel ve konumsal özelliklere, geleceğe yönelik benzer beklentilere sahip oldukları kabul edilmektedir. Direkt kapitalizasyon yöntemi, ayrıca, tek bir yılda elde edilecek net gelirlerin hep aynı kalacağı varsayımına dayanmaktadır. Direkt kapitalizasyon yönteminde gayrimenkul değerinin belirlenebilmesi için aşağıdaki formül kullanılmaktadır: 𝐺𝑎𝑦𝑟𝑖𝑚𝑒𝑛𝑘𝑢𝑙 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑖 (𝑉) = 𝑁𝑒𝑡 𝐹𝑎𝑎𝑙𝑖𝑦𝑒𝑡 𝐺𝑒𝑙𝑖𝑟𝑖 (𝐼) 𝐾𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑠𝑦𝑜𝑛 𝑂𝑟𝑎𝑛ı (𝑅) 3.3.2.1. İpotek Kredisi Kapitalizasyon Oranı (İpotek Sabiti) İpotek kredisi kapitalizasyon oranı (ipotek sabiti), yıllık borç servisi ödemesinin toplam kredi tutarına oranıdır. Yılık borç servisi ise, yılda ödenmesi gereken toplam kredi taksit geri ödemesi olarak ifade edilir. İ𝑝𝑜𝑡𝑒𝑘 𝑆𝑎𝑏𝑖𝑡𝑖 (𝑅! ) = 𝑌ı𝑙𝑙ı𝑘 𝐵𝑜𝑟ç 𝑆𝑒𝑟𝑣𝑖𝑠𝑖 𝑇𝑜𝑝𝑙𝑎𝑚 𝐾𝑟𝑒𝑑𝑖 𝑇𝑢𝑡𝑎𝑟ı 𝑌ı𝑙𝑙ı𝑘 𝐵𝑜𝑟ç 𝑆𝑒𝑟𝑣𝑖𝑠𝑖 = 𝐷ö𝑛𝑒𝑚𝑠𝑒𝑙 Ö𝑑𝑒𝑚𝑒 𝑇𝑢𝑡𝑎𝑟ı×𝑌ı𝑙 İç𝑖𝑛𝑑𝑒𝑘𝑖 Ö𝑑𝑒𝑚𝑒 𝑆𝑎𝑦ı𝑠ı Diğer taraftan Kredi-Değer Oranı, borç (yabancı kaynak/kredi) kullanılarak satın alınacak olan gayrimenkuller için kullanılmakta olup, borç talebinde bulunan yatırımcının alacakları borç miktarının, gayrimenkulün değerine olan oranı şeklinde ifade edilmektedir. Dolayısıyla, satın alınan gayrimenkulün değeri ile alınan borç miktarı arasındaki fark, gayrimenkulün satın alınması sırasında kullanılan özsermaye miktarıdır. 𝐾𝑟𝑒𝑑𝑖 − 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟 𝑂𝑟𝑎𝑛ı = 𝑇𝑜𝑝𝑙𝑎𝑚 𝐵𝑜𝑟ç (𝐾𝑟𝑒𝑑𝑖) 𝑇𝑢𝑡𝑎𝑟ı 𝐺𝑎𝑦𝑟𝑖𝑚𝑒𝑛𝑘𝑢𝑙 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑖 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 47 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Borç Servisi Kapsama (Karşılama) Oranı ise, bir gayrimenkulden elde edilen dönemsel (örneğin, yıllık) net faaliyet gelirinin, o gayrimenkulün finansmanında kullanılan borç (yabancı kaynak) için ödenen dönemsel (örneğin, yıllık) anapara ve faiz ödemesi toplamına (dönemsel borç servisi) olan oranıdır. Dolayısıyla, borç servisi kapsama oranı dönemsel net faaliyet gelirinin dönemsel borç servisini kaç kez karşıladığını gösterir. İlgili oranın 1’den fazla olması tercih edilir. Bu noktada unutulmaması gereken önemli nokta, alınan borcun vadesinin uzaması halinde borç servis miktarı düşeceğinden borç kapsama oranı da yükselir. 𝐵𝑜𝑟ç 𝑆𝑒𝑟𝑣𝑖𝑠𝑖 𝐾𝑎𝑝𝑠𝑎𝑚𝑎 𝑂𝑟𝑎𝑛ı = 𝐷ö𝑛𝑒𝑚𝑠𝑒𝑙 𝑁𝑒𝑡 𝐹𝑎𝑎𝑙𝑖𝑦𝑒𝑡 𝐺𝑒𝑙𝑖𝑟𝑖 𝐷ö𝑛𝑒𝑚𝑠𝑒𝑙 𝐵𝑜𝑟ç 𝑆𝑒𝑟𝑣𝑖𝑠𝑖 3.3.2.2. Yatırım Bandı Yöntemi Yatırım bandı yaklaşımı, toplam kapitalizasyon oranının hesaplanmasında mülkün finansmanında kullanılan ya da kullanılacak olan kaynakların [borç (yabancı kaynak) + özsermaye (özkaynak)] tamamının ağırlıklı ortalama maliyetinin kullanılmasını ifade eder. Toplam kapitalizasyon oranı hesaplanırken öncelikle finansman kaynakların her bir bileşeninin maliyetinin hesaplanması, sonrasında ise her bir bileşeninin toplam içerisindeki ağırlıklarının (yüzdelerinin) belirlenmesi gerekmektedir. Buna göre bir mülkün toplam (bileşik) kapitalizasyon oranı (RO); RO = Borç Oranı (M) x İpotek Kredisi Kapitalizasyon Oranı (RM) + Özsermaye Oranı (1-M) x Özsermaye Kapitalizasyon Oranı (RE) şeklinde hesaplanmalıdır. RO = (M x RM)+ [(1-M) x RE] İlgili yöntemde mülkün ne kadarlık kısmının hangi maliyetli kaynakla finanse edildiği verisi çerçevesinde bir kapitalizasyon oranı hesaplandığı görülmektedir. Diğer taraftan yatırım bandı analizi kapsamında arazi ve bina kapitalizasyon oranları kullanılarak bir mülkün toplam (bileşik) kapitalizasyon oranının hesaplanması aşağıdaki şekilde olmaktadır: LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 48 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI RO = Mülkteki Arazi Değeri Oranı (L) x Arazi Kapitalizasyon Oranı (RL) + Mülkteki Bina Değeri Oranı (B) x Bina Kapitalizasyon Oranı (RB) RO = (L x RL)+ (B x RB) 3.3.2.3. Artık Değer Yöntemi Artık değer yöntemi kapsamında bina artık değer yöntemi, arsa artık değer yöntemi ve özsermaye artık değer yöntemi olarak farklı yaklaşımlar bulunmaktadır. Bina artık değer yönteminde, öncelikle, toplam net faaliyet gelirinden arsa payına düşen net faaliyet geliri düşüldükten sonra binaya düşen net faaliyet geliri bulunur; sonrasında ilgili gelir, iskonto faiz oranı ve bina amortisman oranı toplamına (toplam kapitalizasyon oranı) oranlanarak bina değeri belirlenir. Toplam mülk nihai değeri için ise belirlenen bina değeri ile arsa değeri toplanır. Bina artık değer yönteminin uygulanabilmesi için ilk koşul, emsaller vasıtasıyla arsa değerine ulaşılabilmesi ve arsa değerlerinin dengeli olmasıdır. Arsa artık değer yöntemi emsal karşılaştırma yaklaşımı ile bina değerinin elde edilebiliyor olması noktasında uygulanmakta olup, binanın değerinin ayrı olarak tahmin edilebilirliğini varsayar. Bina artık değer yönteminin tersi bir uygulamadır; burada toplam net faaliyet gelirinden binanın net faaliyet geliri düşüldükten sonra arsaya kalan gelir iskonto faiz oranı ile indirgenerek değer tespiti yapılmaktadır. Aslında her iki yöntem için hesaplamada aynı süreç izlenir, sadece bina ve arsa hesapları yer değiştirir. Özsermaye artık değer yönteminde ise borç (yabancı kaynak) için ödenen yıllık borç servisinin net faaliyet gelirinden indirilmesi ile hesaplama yapılmakta olup, kalan miktar özsermaye artık değeri olmaktadır. Bulunan bu miktarın özsermaye yatırım tutarına oranlanması ise özsermaye kapitalizasyon oranını verecektir. 3.3.2.4. Brüt Kira (Gelir) Çarpanı Yöntemi Gayrimenkul değerleme uzmanı brüt gelir çarpanı yöntemini kullanarak, bir gayrimenkulün değeri ile brüt kira geliri arasındaki ilişkiyi ortaya koymaktadır. Bu yöntemde, öncelikle, benzer nitelikteki yakın zamanda satışı gerçekleşmiş gayrimenkullerin satış fiyatları ile yıllık brüt kira gelirleri tespit edilerek brüt kira çarpanları bulunur ve ortalaması alınır. Daha sonra ise, ortalama brüt kira çarpanı ile konu gayrimenkulün yıllık brüt kira geliri çarpılır ve değere ulaşılır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 49 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Belirtildiği üzere, dönemsel kira getiren gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılmakla birlikte, ilgili yöntemdeki en önemli varsayım dönemler itibariyle kira gelirinin hep aynı kalacak olmasıdır. Diğer taraftan brüt kira çarpanı yöntemine yönelik olarak, baz kira ve ciro toplamı şeklindeki kiralamalarda ciro ile ilgili yüzdenin kira rakamına dahil edilmeden analizin yapılması, toplam potansiyel brüt gelir yerine yalnızca kira gelirinin dahil edilmesi ve gayrimenkule ait genel giderlerin dikkate alınmaması uygulamadaki hatalar olarak dikkat çekmektedir. İlgili yöntem, ayrıca, gayrimenkulün kendini amorti etme süresi olarak da bilinir. 𝐵𝑟ü𝑡 𝐾𝑖𝑟𝑎 Ç𝑎𝑟𝑝𝑎𝑛ı = 𝐺𝑎𝑦𝑟𝑖𝑚𝑒𝑛𝑘𝑢𝑙 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑖 𝑌ı𝑙𝑙ı𝑘 𝐵𝑟ü𝑡 𝐾𝑖𝑟𝑎 𝐺𝑒𝑙𝑖𝑟𝑖 𝑌ı𝑙𝑙ı𝑘 𝐵𝑟ü𝑡 𝐾𝑖𝑟𝑎 𝐺𝑒𝑙𝑖𝑟𝑖 = 12×𝐴𝑦𝑙ı𝑘 𝐵𝑟ü𝑡 𝐾𝑖𝑟𝑎 𝐺𝑒𝑙𝑖𝑟𝑖 3.3.3. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi-İndirgenmiş Nakit Akışı Analizi7 Gelir kapitalizasyonu, bir gayrimenkulün gelecek dönemlerde sağlayacağı nakit akışlarının belirlenen bir iskonto faiz oranı ile indirgenerek bugünkü değerleri toplamının bulunmasıdır. Yöntem gayrimenkulün değeri ile ilgili gayrimenkulden beklenen gelirler arasındaki ilişkiyi yansıtır. Gelir getirmeyen mülkler ile piyasada uygun ve sağlıklı ölçülebilir emsallerin alınabileceği verilerin olmadığı durumlarda ilgili yöntemin kullanılması uygun olmayabilir. Diğer taraftan, benzer gelir-gider beklentileri olan emsal verilerin seçimi gerekli olup, gayrimenkul değerleme uzmanının gayrimenkule ilişkin gelir, gider ve boşluk tahminlerini çok iyi hesaplaması gerekmektedir. Gelir kapitalizasyonu yönteminin en önemli uygulama örneği İndirgenmiş Nakit Akışı (İNA) analizidir. Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) Kılavuz Notu 9- Pazar Değeri Esaslı ve Pazar Değeri Dışı Değer Esaslı Değerlemeler için İndirgenmiş Nakit Akışı Analizi kapsamında ayrıntılı olarak da ifade edildiği üzere İNA analizi, bir mülkün gelecekteki gelirleri ve giderleri ile ilgili kesin varsayımlara dayalı bir finansal modelleme tekniğidir. Bu tür kesin varsayımlar, bugünkü değere indirgenmiş olan para girişi ve çıkışının tutarı, özelliği, değişkenliği, zamanlaması ve süresi ile ilgilidir. Aslında İNA analizi, uygun ve desteklenebilir 7 Gelir kapitalizasyonu yönteminin sağlıklı olarak anlaşılabilmesi için Bölüm 6’da incelenen faiz hesaplamalarının ve paranın zaman değeri konusunun iyi şekilde kavranmış olması gerekmektedir. 50 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI veri ve iskonto oranlarıyla birlikte değerlemede kullanılan gelir indirgeme yaklaşımının sıkça başvurulan metodolojilerinden biridir. Bir gayrimenkul değerleme uzmanı, İNA modelinin temelini oluşturan nakit akışı projeksiyonlarının ve varsayımların değerlemenin yapıldığı pazar için uygun ve makul olduğundan emin olmak amacıyla yeterli miktarda araştırma yapmalıdır. Örneğin değerleme uzmanı, kiralar üzerinde gerçekleştirilen ve birden fazla kiracının yer aldığı bir mülkün nakit akışı projeksiyonunu desteklemek amacıyla yapılan analizde sözleşme kirasını ve pazar kirasını, kira süresinin sona ereceği tarih ile kira gözden geçirme tarihini, kira artırımlarını ve kademeli kiraları, işletme masrafları/giderlerini, geri kazanılabilir veya kazanılamaz maliyetleri, teşvikleri, sermaye harcamalarını ve uygulanacak diğer her tür hükmü de göz önünde bulundurmalıdır. Ayrıca, gelirdeki büyümeye veya düşüşe yönelik varsayımlar, ekonomik koşullara ve pazar koşullarına dair yapılan analizi esas almalıdır. Faaliyet giderlerindeki değişiklikler, tüm gider trendlerini ve önemli gider kalemlerindeki belirli trendleri yansıtmalıdır. Son olarak, bir İNA analizinin sonuçları, hatalar olup olmadığına ve makul ölçülerde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğine dair test edilmelidir. Yukarıda da ifade edildiği üzere, nakit akışları (nakit giriş ve çıkışları) İNA analizinin temelini oluşturmaktadır. Bu kapsamda, gayrimenkul değerlemeleri için nakit girişleri, kiralardan ve kiracılara verilen hizmetlerden elde edilen gelirleri ve tamamlanmış veya inşa edilmiş mülklerde boş kalma kaybını ve geliştirme mülklerinde ise satışlardan gelen gelirleri içerir. Diğer taraftan, nakit çıkışları ise, sabit ve değişken giderleri, yenisiyle değiştirme tahsisatını/yenileme fonu ve sermaye harcamalarını ve uygun olan durumlarda da geliştirme mülkleri için inşa maliyetleri ve yan maliyetleri içerir. Gayrimenkul değerleme uzmanı, gayrimenkule ilişkin nakit giriş ve çıkışları arasındaki farklılıktan hareketle dönemsel net nakit akışlarını belirlemek durumundadır. Net nakit akışlarının bugünkü değerlerinin hesaplanmasında kullanılacak olan iskonto faiz oranını (beklenen getiri oranı) elde edebilmek için bir Değerleme Uzmanının gayrimenkul ve sermaye piyasalarına ilişkin muhtelif veri ve bilgi kaynaklarını kullanması gerekir. Karşılaştırılabilir nitelikteki mülklerin gelir akışlarına ve satış fiyatlarına ilişkin verilere ilave olarak söz konusu mülkün dahil olduğu pazar ile araştırmada kendilerine danışılmış yatırımcılar tarafından edinilen mülklerin içinde bulunduğu pazarın tutarlı olması koşulu ile LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 51 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI yatırımcı görüşlerine dair anketler ve getiri endekslerinin kullanılması iskonto oranlarının seçilmesinde faydalıdır. İndirgenmiş nakit akışı modelleri, belirli bir ekonomik ömre bağlı olarak yapılandırılmaktadır. Ancak gayrimenkul değerleme analizlerinde arsa/arazi gibi ekonomik ömrü sınırlı olmayan gayrimenkullerin dönemsel net faaliyet gelirleri sonsuza kadar devam eder. Üzerinde kurulu olduğu arsa ile birlikte değerlendirildiğinde, binalar için de durum benzerdir. O halde gayrimenkul değerleme uzmanının bugünden yarına, yarından sonsuza kadar uzanan süreçte elde edilecek net faaliyet gelirlerini belirlemesi ve bunların bugünkü değerlerini hesaplaması gerekmektedir. Doğaldır ki, gayrimenkul değerleme uzmanı sonsuza uzanan bu süreçte sağlıklı ve gerçekçi olarak belirli bir süre için nakit akışlarını tahmin edebilecektir. Kira bedelini gözden geçirme, kira yenileme/yeniletme, yeniden geliştirme veya yeniden donatma gibi olaylar analiz tahmin süresini etkileyebilecek olsa da bu süre genelde mülk sınıfının veya içinde bulunduğu pazar sektörünün özelliklerini oluşturan pazarın davranışına bağlıdır. Gayrimenkul değerleme sürecinde tahmin süresi genelde beş ile on yıl arasında belirlenmektedir. Tahmin süresinin sonundan sonsuza kadar uzanan süreçteki net nakit akışlarının da mutlaka İNA analizi kapsamında hesaplamalara dahil edilmesi gerekmektedir. Tekrar satış değeri olarak da adlandırılan Son Değer (artık değer/ nihai değer/ terminal değer), gayrimenkulün belirlenen tahmin süresinin sonrasında beklediği net faaliyet gelirlerinin tahmin süresi sonundaki değer toplamını ifade eder. Son değer hesaplama yönteminin seçimi, pazardaki yatırımcıların teamüllerine dayalı olarak değişmektedir ve Değerleme Uzmanları, bu uygulamaları kendi değerlemelerine yansıtmalı ve seçilen yöntemi de her yönüyle eksiksiz bir şekilde açıklamalıdır. Uygulamalara bakıldığında, eğer konu gayrimenkule ilişkin tekrar satış değeri bilinmiyorsa, direk kapitalizasyon yönteminde olduğu gibi tahmin süresinin son yılındaki net faaliyet gelirinin (veya son yılını takip eden net faaliyet gelirinin) kapitalizasyon oranına oranlanması ile de son değer tespiti yapılabilir. Buradaki hesaplamalarda dönemsel net faaliyet gelirlerinin sonsuza kadar sabit şekilde devam edeceği varsayımı söz konusudur. 𝐺𝑎𝑦𝑟𝑖𝑚𝑒𝑛𝑘𝑢𝑙 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑖 = 𝑁𝑁𝐴! 𝑁𝑁𝐴! 𝑁𝑁𝐴! [𝑁𝑁𝐴! + 𝑆𝑜𝑛 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟] + + + ⋯ + (1 + 𝑖)! (1 + 𝑖)! (1 + 𝑖)! (1 + 𝑖)! LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 52 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Yukarıdaki eşitlikte, “NNA” Dönemsel Net Nakit Akışını, “i” ise gayrimenkule ilişkin olası tüm riskleri de içine alacak şekilde belirlenen iskonto faiz oranını (beklenen getiri oranını) ifade etmektedir. İNA analizlerinde hesaplamalara ilişkin var olan bir başka husus da analiz için veri girişi olarak kesin varsayımların kullanılmasıdır. Değerleme hizmetlerinin kullanıcılarına sonuçları tekrarlayabilme imkanı sunmak için Değerleme Uzmanının bu varsayımları ve bu varsayımların İNA modeli geliştirilirken kullanılma sebeplerini açıklaması gerekir. Bu noktada, İNA analizi kapsamında aşağıdaki unsurlar da belirtilmelidir: • Modelde kullanılan başlangıç tarihi, süresi ve sıklık; • Tahmini kira ücreti, diğer gelirler ile gelirlerin değişiminin tahmini oranı; • Tahmini faaliyet giderleri ve giderlerin değişiminin tahmini oranı ve • Kiranın sona erme tarihleri/yarıda kesilme maliyetleri, boş kalma ve tahsilat kayıpları. Son olarak belirtilmesi gerekir ki, İNA analizinde değerleme uzmanına önemli görevler düşmektedir. Kontrol amaçlı kullanılan verilerin pazar kanıtları ile ve hakim pazar görünümüyle tutarlı olmasını sağlamak Değerleme Uzmanının sorumluluğundadır. Ayrıca, İNA modelinin oluşturulmasında veya özel bir modelin seçilmesinde denetim görevini üstlenen Değerleme Uzmanının da teorik ve matematiksel doğruluk, nakit akışlarının büyüklüğü ve tüm veri girişlerinin uygunluğu açısından bu modelin bütünlüğüne ilişkin bir sorumluluğu vardır. Bir Değerleme Uzmanı, nakit akışlarını yapılandırmak ve modele diğer veri girişlerini sağlamak için uygun bir deneyime ve pazar bilgisine sahip olmalıdır. 3.4. GAYRİMENKUL PROJE YATIRIMLARININ DEĞERLEMESİ Proje geliştiren işletmeler açısından belirli bir gelir elde edilebilmesi için yapılan her türlü harcamaya yatırım denilmektedir. Bir işletmenin bir yıldan uzun vadeli varlıklara yapılan yatırımlar sermaye harcamaları olarak adlandırılmakta, yatırım planları (sermaye harcamalarının planlanması) ise proje değerlemesi olarak adlandırılmaktadır. Diğer bir ifadeyle proje değerlemesi; uygun ve verimli yatırım alanlarının araştırılması ve yatırım proje LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 53 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI önerilerinin değerlendirilmesidir. Gayrimenkul projelerinin analizinin hem en önemli hem de en zor adımı; proje için yapılan yatırım harcamalarının ve nakit girişleri olarak adlandırılan projeye özgü tüm nakit akışlarının tahmin edilmesidir. Ekonomik olarak değerlendirildiğinde gayrimenkul yatırım projelerini bağımlı ve bağımsız olmak üzere iki gruba ayırmak mümkündür: Bağımsız Yatırımlar - Bir yatırım projesinin gerektirdiği nakit çıkışları ve sağlayacağı nakit girişleri diğer yatırım projelerinin kabul ve reddinden etkilenmiyorsa bu yatırım projesi bağımsız olarak kabul edilir. Bağımlı Yatırımlar - Bir yatırım projesinin gerektirdiği nakit çıkışları ve sağlayacağı nakit girişleri diğer yatırım projelerinin kabul ve reddinden etkileniyorsa bu yatırım projesi bağımlı olarak kabul edilir. Eğer bir yatırım kararı, diğer bir yatırımdan beklenen faydayı artırıyorsa ya da diğer yatırımın maliyetini azaltıyorsa, bu yatırım projesi diğerinin tamamlayıcısı olarak nitelendirilir (Tamamlayıcı Yatırımlar). Eğer bir yatırımın yapılması, başka bir yatırımın sağlayacağı yararı azaltıyor ya da sağlanacak yarar aynı kalmakla beraber söz konusu yatırımın maliyetini artırıyorsa bu durumda ikinci yatırım diğerinin ikamesi olarak nitelendirilir (Yerine Koyma (İkame) Yatırımları). Eğer ikinci yatırım projesi kabul edildiğinde, birinci yatırımın sağlayacağı yarar tamamen ortadan kalkıyor ya da projenin gerçekleştirilmesi teknik olarak imkansız hale geliyorsa bu iki yatırım almaşık olarak kabul edilmektedir (Almaşık Yatırımlar). Gayrimenkul projelerini geliştiren işletmeler sınırlı kaynaklara sahip olmaları sebebiyle yatırım teklifleri arasında bir seçim yapmak, bunları önem derecesine göre sıralamak ve bazı yatırımlardan vazgeçmek zorundadırlar. Dolayısıyla işletme kaynaklarının amaca uygun en iyi sonuçları verebilecek yatırımlara tahsis edilebilmesi için yatırım projelerinin değerlendirilip bir karara varılması gerekecektir. Projelerin değerlendirilmesi belirlilik veya belirsizlik varsayımı altında yapılabilir. Belirlilik varsayımında, projeyle ilgili yapılan tahminlerin kesinlik göstereceği kabul edilir. Çok genel bir ifadeyle bu varsayım, gelecekte gayrimenkulün iç veya dış çevrelerinde büyük değişiklikler olmayacağına dayanmaktadır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 54 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Belirsizlik varsayımında ise, yatırımla ilgili yapılan tahminlerin belirli olasılıklarla değişebileceği kabul edilmektedir. Belirlilik varsayımı altında proje değerleme yöntemlerini, paranın zaman değerini dikkate almayan (statik) yöntemler (geri ödeme süresi yöntemi) ve paranın zaman değerini dikkate alan (dinamik) yöntemler (net bugünkü değer, iç verim oranı ve karlılık endeksi) olarak ele almak mümkündür. İndirgenmiş nakit akışları analizinin en yaygın uygulaması İç Verim Oranı (İVO) ve Net Bugünkü Değer (NBD) yöntemleri olmakla birlikte, aşağıda gayrimenkul projelerinin değerlemesi kapsamında hem İç Verim Oranı ve Net Bugünkü Değer Yöntemleri hem de Geri Ödeme Süresi ve Karlılık Endeksi Yöntemleri incelenmiştir. 3.4.1. Geri Ödeme Süresi Geri ödeme süresi bir gayrimenkul yatırımının sağlayacağı net para girişinin, yatırım tutarını karşılayabilmesi için geçmesi gerekli zaman uzunluğudur. Bu yöntemin esası, bir proje için yatırılan paranın kaç dönem (örneğin, yıl) sonra geri alınabileceğinin hesaplanmasıdır. Bu yöntemde birden fazla gayrimenkul projesi arasından seçim yapılıyorsa, geri ödeme süresi en kısa olan proje tercih edilir. Geri ödeme süresi yöntemi, projelerinin değerlendirilmesinde oldukça basit hatta riskli projelerin değerlendirilmesinde kaba olarak nitelendirilebilecek bir yöntemdir. Paranın zaman değerinin ve yatırımın ekonomik ömrünün dikkate alınmaması, geri ödeme süresinden sonra sağlanacak net nakit girişlerinin hesaba katılmaması, işletme açısından stratejik önem taşıyan, uzun ömürlü, yatırımlara öncelik verilmesi imkânı ortadan kaldırması bu yöntemin eleştirilen yönleridir. Bununla birlikte; anlaşılması ve uygulaması kolay bir yöntem olması, riski az projelere öncelik verme sonucunu doğurması ve likidite sorunu olan işletmelerin bu sorunlarını çözmelerine yardımcı olması geri ödeme yönteminin üstünlükleri olarak belirtilebilir. Örneğin, bir konut projesinin yatırım tutarı 1.200.000 TL’dir. Projenin sağlayacağı satış gelirlerine ilişkin olarak net nakit girişleri aşağıdaki gibidir. Bu durumda projenin geri ödeme süresi hesaplanacak olur ise, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 55 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI YIL NET NAKİT GİRİŞLERİ 1 300.000 TL 2 450.000 TL 3 450.000 TL 4 500.000 TL Proje geliştirici işletme ilk yıl 300.000 TL, ikinci yıl 450.000 TL ve üçüncü yıl yine 450.000 TL net nakit girişi elde etmiştir. Bu çerçevede yatırım tutarı olan 1.200.000 TL’lik miktar üç yıl içerisinde geri kazanılmış olmaktadır. Projenin geri ödeme süresi 3 yıl olarak belirlenmiştir. Aşağıda ifade edilecek olan yöntemler; hem paranın zaman değerini dikkate almakta hem de yatırımın ekonomik ömrü boyunca sağladığı tüm nakit girişlerini hesaba katmaktadır. Dolayısıyla daha sağlıklı karar verilmesine imkân tanımaktadır. 3.4.2. Net Bugünkü Değer Bir gayrimenkul yatırımının net bugünkü değeri; yatırımın ekonomik ömrü boyunca sağlayacağı nakit girişlerinin iskonto faiz oranı üzerinden bugüne indirgenmiş değerleri toplamı ile yatırımın gerektirdiği nakit çıkışlarının aynı oran üzerinden hesaplanmış bugünkü değerleri toplamı arasındaki farktır. Bu tanımdan hareketle hesaplamayı aşağıdaki gibi yapabiliriz. Net Nakit Girişlerinin Bugünkü Değerleri Toplamı XXXX (-) Yatırım Maliyetinin Bugünkü Değerleri Toplamı (XXXX) Yatırımın Net Bugünkü Değeri XXXX Eğer bir tek proje ile ilgili olarak karar verilecekse, bulunan net bugünkü değerin pozitif olması gerekir. Birden fazla proje arasından en uygun olanı seçilecek olursa, bu durumda, pozitif net bugünkü değerler arasında en yüksek olanı sağlayan proje tercih edilmelidir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 56 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Örneğin, bir gayrimenkul projesinin sağlayacağı net nakit akışları yıllar itibarıyla aşağıdaki gibidir: YIL NET NAKİT AKIŞLARI 0 -12.800 TL 1 4.200 TL 2 6.400 TL 3 7.700 TL 4 9.900 TL İskonto faiz oranı %23 olarak belirlenmiştir. Buna göre yatırımın Net Bugünkü Değeri şu şekilde hesaplanacaktır: 𝑁𝐵𝐷 = −12.800 + 4.200 1 + %23 ! + 6.400 1 + %23 ! + 7.700 1 + %23 ! + 9.900 1 + %23 ! = 3.308,1𝑇𝐿 Net Nakit Girişlerinin Bugünkü Değerleri Toplamı 16.108,1 TL (-) Yatırım Maliyetinin Bugünkü Değerleri Toplamı (12.800,0 TL) Yatırımın Net Bugünkü Değeri 3.308,1 TL Paranın zaman değerini ve yatırımın ekonomik ömrü boyunca sağlanan tüm nakit girişlerini dikkate alması, teorik açıdan tutarlı olması işletme amaçlarından birisi olan hisse senetlerinin piyasa fiyatını arttırmanın üzerinde durması net bugünkü değer yönteminin üstünlüklerini oluşturmaktadır. Net Bugünkü Değer Yönteminin Üstünlükleri: • Projenin tam hayat süresini göz önünde tutar. • Gerçekteki nakit akımlarını bugünkü değere indirgeyerek zaman tercihlerini göz önünde tutar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 57 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI • İskonto faiz oranı için hem borç ile finansmanın maliyetini hem de öz sermayenin muhtemel alternatif kullanma oranlarındaki fırsat maliyetlerini dikkate almış olur. • Nakit akımları bazı yıllarda olumsuz dahi olsa, yine çözüm mümkündür. Net Bugünkü Değer Yönteminin Sakıncaları: • Projelerin tercih sıralaması yapılırken hatalı sonuçlar doğurmaktadır. Projelerin karlılıkları değil yapılan yatırım harcamaları ve sağlanan net nakit akımlarının büyüklükleri ağırlık kazanmaktadır. • İskonto faiz oranının önceden tespit edilmiş olması diğer bir dezavantajdır. • İskonto faiz oranının projenin ömrü boyunca sabit kaldığı varsayılmaktadır. 3.4.3. İç Verim Oranı İskonto edilmiş nakit akımı yöntemi olarak da bilinen iç verim (karlılık) oranı “projenin gerektireceği nakit çıkışlarının bugünkü değeri ile ekonomik ömrü boyunca sağlayacağı nakit girişlerinin bugünkü değerini eşit kılan iskonto faiz oranı” olarak tanımlanmaktadır. Bir başka ifadeyle “yatırımın net bugünkü değerini sıfıra eşitleyen iskonto faiz oranı” dır. Yapılacak olan gayrimenkul projesine harcanacak olan her 1TL’nin getirisi olarak da ifade edilebilir. İç verim oranı, istenilen değerin (yatırım tutarının) üstünde ve altında kalan bugünkü değerleri veren en az iki iskonto oranı denendikten sonra, aşağıda belirtilen formül yardımıyla interpolasyon yapılarak hesaplanabilir: ⎛ Üstünde Kalan BD-Yatırım Tutarı ⎞ İVO = Küçük Iskonto Oranı + ⎜ ⋅ Iskonto Oranları Farkı ⎟ ⎝ Üstünde Kalan BD - Altında Kalan BD ⎠ LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 58 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Bulunan iç verim oranı, projenin finansmanında kullanılacak olan iskonto faiz oranından yüksek ise proje kabul edilir. Birden fazla proje söz konusu ise bahsi geçen kriterden büyük ve en yüksek olan iç verim oranını veren proje kabul edilir. Örneğin, bir gayrimenkul projesinden beklenen net nakit akışları aşağıda verilmiştir. Projenin iç verim oranı hesaplanmak istendiğinde, 6.700 = YIL NET NAKİT AKIŞLARI 0 -6.700 TL 1 3.200 TL 2 2.900 TL 3 4.700 TL 3.200 2.900 4.700 + + 1+𝑖 ! 1+𝑖 ! 1+𝑖 ! 𝑁𝐵𝐷 = −6.700 + 3.200 2.900 4.700 + + =0 ! ! 1+𝑖 1+𝑖 1+𝑖 ! Net Bugünkü Değeri “0” a Eşitleyen İskonto Oranı = İç Verim Oranı Buradaki bilgilere göre iç verim oranı şu şekilde hesaplanacaktır: Önce herhangi bir iskonto faiz oranı denenerek bu oran üzerinden yatırımın bugünkü değeri hesaplanacaktır. Örneğin, iskonto faiz oranını %20 olarak belirlensin: 𝑁𝐵𝐷 = −6.700 + 3.200 1 + %20 ! + 2.900 1 + %20 ! + 4.700 1 + %20 ! = 700,46𝑇𝐿 Hesaplanan sonuç değeri yatırım tutarının (6.700 TL) üzerinde çıktığı için istenilen değerin altında bir sonuç yakalamak amacıyla iskonto oranı yükseltilmelidir: LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 59 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI İskonto faiz oranını %30 olarak değiştirip tekrar deneyelim: 𝑁𝐵𝐷 = −6.700 + 3.200 1 + %30 + ! 2.900 1 + %30 + ! 4.700 1 + %30 İSKONTO ORANI İskonto Oranı1=%20 (Küçük İskonto ! = −383,20𝑇𝐿 BUGÜNKÜ DEĞER NBD İçin 7.400,46TL +700,46 TL İçin 6.700,00TL 0,00 TL İçin 6.316,80TL -383,80 TL Oranı) İVO=? İskonto Oranı2=%30 (Büyük İskonto Oranı) Bundan sonra iç verim oranı yukarıdaki formül yardımıyla bulunur: ⎛ Üstünde Kalan BD-Yatırım Tutarı ⎞ İVO = Küçük Iskonto Oranı + ⎜ ⋅ Iskonto Oranları Farkı ⎟ ⎝ Üstünde Kalan BD - Altında Kalan BD ⎠ ⎛ 7400, 46 − 6700 ⎞ İVO = 0, 20 + ⎜ ⋅ 0,10 ⎟ = 0, 20 + 0, 0646 = 0, 2646 = %26, 46 ⎝ 7400, 46 − 6316,80 ⎠ Proje %26,46 oranıyla iskonto edildiğinde projenin net bugünkü değeri “0”dır. Bu oran projeye harcanacak olan her 1 TL’nin getirisi olarak da tanımlanabilir ve eğer projenin iskonto faiz oranından büyük ise proje kabul edilecektir. İfade edildiği gibi, iç verim oranı yöntemi, yatırım projelerinin değerlendirilmesinde zaman faktörünü ve yatırımın ekonomik ömrünü dikkate alan, yatırımın sağlayacağı para girişleri ile gerektireceği para çıkışlarını aynı zaman düzeyine indirgeyerek birbiriyle karşılaştırılabilir hale getiren objektif yöntemdir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 60 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI İç Verim Oranı Yönteminin Özellikleri: • Yöntem paranın zaman değerini dikkate alarak karşılaştırmalarının yapılmasını mümkün kılar. • Projenin ekonomik ömrü dikkate alınmalıdır. • Yatırılan sermayenin karlılığını yansıtır. İç Verim Oranı Yönteminin Sakıncaları: • Proje hayatının işletme safhasında oldukça önemli olan nakit çıkışları mevcut ise iç verim oranı yöntemi bu şartlarda güvenilir şekilde uygulanmaz. • Bu yöntem aynı anda uygulanmayan birden fazla sayıdaki projelerin mukayesesi yapıldığında yanlış sonuçlar verilebilir. • Bu ölçüt kararının zamanla ilgili tercihlerini direkt olarak yansıtmaz. Ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti projenin kendi bilgilerinden doğar. • Projenin ekonomik ömrü uzunsa iç karlılık oranını hesaplamak oldukça yorucu ve monoton bir iştir. Düzeltilmiş İç Verim Oranı, özellikle projelere ilişkin nakit akımlarının büyük dalgalanmalar gösterdiği durumlarda iç verim oranına kıyasla daha öne çıkmaktadır. Bazı projelerin dönemler itibari ile net nakit akımlarının büyük dalgalanmalar gösterdiği bazı yıllarda net nakit akımlarının negatif olduğu görülmektedir. Bu gibi durumlarda projeye ilişkin birden fazla iç verim oranı söz konusu olmaktadır. Bu durumda projenin negatif olan net nakit akımları iskonto faiz oranı ile başlangıç noktasına çekilirken, pozitif olan net nakit akımları da yine iskonto faiz oranına bağlı olarak dönem sonuna taşınmaktadır. Daha sonrasında da, dönem başındaki nakit çıkışlarını dönem sonundaki nakit girişlerine eşitleyen iskonto oranı bulunmaktadır. Bulunan bu oran düzeltilmiş iç verim oranı olarak adlandırılmakta ve böylece projeye ilişkin tek bir iç verim oranı elde edilmiş olmaktadır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 61 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 3.4.4. Karlılık Endeksi (Fayda-Maliyet Oranı) Gayrimenkul projesini geliştiren firma açısından bir yatırımın kârlılık endeksi (fayda-maliyet oranı); yatırımın ekonomik ömrü boyunca sağlayacağı nakit girişlerinin belirli bir ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti (iskonto oranı) üzerinden bugünkü değerinin, yatırımın gerektirdiği nakit çıkışlarının (yatırım tutarının) bugünkü değerine oranıdır. 𝐾𝑎𝑟𝑙ı𝑙ı𝑘 𝐸𝑛𝑑𝑒𝑘𝑠𝑖 = 𝑁𝑎𝑘𝑖𝑡 𝐺𝑖𝑟𝑖ş𝑙𝑒𝑟𝑖𝑛𝑖𝑛 𝐵𝑢𝑔𝑢𝑛𝑘ü 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑙𝑒𝑟𝑖 𝑇𝑜𝑝𝑙𝑎𝑚ı 𝑁𝑎𝑘𝑖𝑡 Çı𝑘ış𝑙𝑎𝑟ı𝑛ı𝑛 𝐵𝑢𝑔𝑢𝑛𝑘ü 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑙𝑒𝑟𝑖 𝑇𝑜𝑝𝑙𝑎𝑚ı Net bugünkü değer yöntemi ile kârlılık endeksi (fayda-maliyet oranı) kriteri, yatırım projelerinin sıralanmasında farklı sonuçlar verebilir. Net bugünkü değer yönteminde amaç, belirli bir iskonto oranı üzerinden yatırımların net bugünkü değerini maksimum kılma olduğu halde, kârlılık endeksinde amaç, yatırımlarda fayda-maliyet oranını en yüksek düzeye çıkarmaktır. Yatırım projeleri seçiminde, kârlılık endeksi kullanılıyorsa ve eğer yatırım bağımsız bir yatırım ise, kârlılık endeksinin birden büyük oluşu yatırım projesinin kabulü için yeterlidir. Örneğin, bir gayrimenkul projesinin sağlayacağı net nakit akışları yıllar itibarıyla aşağıdaki gibidir: YIL NET NAKİT AKIŞLARI 0 -12.800 TL 1 4.200 TL 2 6.400 TL 3 7.700 TL 4 9.900 TL İskonto faiz oranı %23 olarak belirlenmiştir. Buna göre yatırımın Karlılık Endeksi şu şekilde hesaplnacaktır: LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 62 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 𝐾𝑎𝑟𝑙ı𝑙ı𝑘 𝐸𝑛𝑑𝑒𝑘𝑠𝑖 = 𝑁𝑎𝑘𝑖𝑡 𝐺𝑖𝑟𝑖ş𝑙𝑒𝑟𝑖𝑛𝑖𝑛 𝐵𝑢𝑔𝑢𝑛𝑘ü 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑙𝑒𝑟𝑖 𝑇𝑜𝑝𝑙𝑎𝑚ı 𝑁𝑎𝑘𝑖𝑡 Çı𝑘ış𝑙𝑎𝑟ı𝑛ı𝑛 𝐵𝑢𝑔𝑢𝑛𝑘ü 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑙𝑒𝑟𝑖 𝑇𝑜𝑝𝑙𝑎𝑚ı Benzer soru net bugünkü değer yöntemin içerisinde hesaplanmış olup, ilgili nakit girişlerinin %23 iskonto faiz oranı üzerinden bugünkü değerleri toplamı 16.108,06 TL’dir. Nakit çıkışları toplamı ise 12.800 TL’dir. Buna göre, ilgili projenin karlılık endeksi = 16.108,06/12.800 = 1,25 dir ve oran 1’den yüksek olduğu için proje kabul edilmelidir. Sonuç olarak her hangi bir gayrimenkul yatırım projesinin; Net Bugünkü Değeri > 0 ise; İç Verim Oranı > İskonto Faiz Oranı; Karlılık Endeksi > 1 Net Bugünkü Değeri = 0 ise; İç Verim Oranı = İskonto Faiz Oranı; Karlılık Endeksi = 1 Net Bugünkü Değeri < 0 ise; İç Verim Oranı < İskonto Faiz Oranı; Karlılık Endeksi < 1 3.5. KONU UYGULAMA SORULARI VE CEVAPLARI SORU 1: Belirli bir yerleşim alanında son üç ayda satışı yapılan benzer taşınmazların (boş arsa) özellikleri ve piyasa verileri aşağıdaki tabloda verilmiştir. Buna göre, konu taşınmazın karşılaştırmalı satış analizi yöntemiyle hesaplanacak piyasa değeri kaç TL’dir? (Sınır kontrolleri %15 olarak alınacaktır.) Veriler Değer (TL) Arsa Alanı (m2) KAKS (E) Emsal 1 150.000 1.000 1,50 Emsal 2 180.000 1.300 1,25 Emsal 3 220.000 1.500 1,20 ? 1.425 1,50 Konu Arsa LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 63 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI ÇÖZÜM 1: Toplam İnşaat Alanı = KAKS x Arsa Alanı Emsal 1 Toplam İnşaat Alanı = 1,50 x 1.000 = 1.500m2 Emsal 2 Toplam İnşaat Alanı = 1,25 x 1.300 = 1.625m2 Emsal 3 Toplam İnşaat Alanı = 1,20 x 1.500 = 1.800m2 Birim m2 Değer Hesabı = Toplam Değer/ Toplam İnşaat Alanı Emsal 1 Birim m2 Değeri = 150.000 TL / 1.500m2 = 100,00 TL/m2 Emsal 2 Birim m2 Değeri = 180.000 TL / 1.625m2 = 110,77 TL/m2 Emsal 3 Birim m2 Değeri = 220.000 TL / 1.800m2 = 122,22 TL/m2 Alt-üst sınırlar için emsal birim değerlerin aritmetik ortalaması alınmalıdır. Buna göre, (100,00 TL/m2+110,77 TL/m2+122,22 TL/m2)/3 = 110,99 TL/m2’nin %15 altında ve üstünde yer alan değerler uç değer olarak nitelendirilecek ve hesaplamaya dahil edilmeyecektir. Ancak ilgili emsallerin tamamı alt değer (94,34 TL/m2) ve üst değer (127,64 TL/m2) arasında olduğu için konu arsa birim değeri için üç emsalin birim değerlerinin aritmetik ortalaması (110,99 TL/m2) alınmalıdır. Konu Arsa Değeri = 110,99 TL/m2 x 1.425m2 = 158.161 TL SORU 2: Bir ticaret bölgesinde bulunan, dikdörtgen şeklindeki emsal arsaların yapılanma koşulları ve değerleme gününe dönüştürülmüş rayiç bedelleri aşağıdaki tabloda verilmiştir. Eğer sınır kontrolleri %30 olarak alınacak ise, aynı ticaret bölgesinde bulunan konu gayrimenkul A arsasının değeri kaç TL’dir? Değer Cephe Derinlik (TL) (m) (m) Emsal 1 1.440.000 42 50 Emsal 2 1.350.000 30 Emsal 3 1.077.120 A Arsası ? KAKS Yükseklik (E) (m) 0,40 3 22 50 0,35 2 21 34 48 0,30 3 27 42 52 0,30 3 25 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI TAKS 64 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI ÇÖZÜM 2: Toplam İnşaat Alanı = KAKS x Arsa Alanı (Arsa Alanı = Arsa Cephesi x Arsa Derinliği) Emsal 1 Toplam İnşaat Alanı = 3 x 42 x 50 = 6.300m2 Emsal 2 Toplam İnşaat Alanı = 2 x 30 x 50 = 3.000m2 Emsal 3 Toplam İnşaat Alanı = 3 x 34 x 48 = 4.896m2 Birim m2 Değer Hesabı = Toplam Değer/ Toplam İnşaat Alanı Emsal 1 Birim m2 Değeri = 1.440.000 TL / 6.300m2 = 228,58 TL/m2 Emsal 2 Birim m2 Değeri = 1.350.000 TL / 3.000m2 = 450,00 TL/m2 Emsal 3 Birim m2 Değeri = 1.077.120 TL / 4.896m2 = 220,00 TL/m2 Burada Emsal 2 birim m2 değeri, emsallerin birim değerlerinin aritmetik ortalamasının %30’undan (alt-üst değer kontrol sınırı) daha fazla olduğu için uç değer olarak değerlendirilmiş ve ortalama dışında tutulmuştur. Emsal 1 ve 3 birim m2 değerlerinin ortalamalarından hareketle konu gayrimenkul için birim m2 değer tespiti yapılacaktır. A Arsası Birim m2 Değeri = (228,58 TL/m2 + 220,00 TL/m2) / 2 = 224,29 TL/m2 A Arsası Toplam İnşaat Alanı = 3 x 42 x 52 = 6.552m2 A Arsası Toplam Değeri = 224,29 TL/m2 x 6.552m2 = 1.469.548 TL olarak hesaplanır. SORU 3: Bir sanayi bölgesinde bulunan emsal arsaların yapılanma koşulları ve değerleme gününe dönüştürülmüş rayiç bedelleri aşağıdaki tabloda verilmiştir. Eğer sınır kontrolleri %15 olarak alınacak ise, aynı sanayi bölgesinde bulunan konu gayrimenkul A arsasının değeri kaç TL’dir? Değer Cephe Derinlik (TL) (m) (m) Emsal 1 1.000.000 40 45 0,40 20 Emsal 2 750.000 35 40 0,35 17 Emsal 3 500.000 30 35 0,30 15 A Arsası ? 25 30 0,30 14 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI TAKS Yükseklik (m) 65 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI ÇÖZÜM 3: Arsanın sanayi bölgesinde bulunması durumunda birim değer hesaplamalarında toplam inşaat alanı yerine toplam inşaat hacmi kullanılmaktadır. Toplam İnşaat Hacmi = TAKS x Arsa Alanı (Arsa Cephesi x Arsa Derinliği) x Yükseklik Emsal 1 Toplam İnşaat Hacmi = 0,40 x 40 x 45 x 20 = 14.400m3 Emsal 2 Toplam İnşaat Hacmi = 0,35 x 35 x 40 x 17 = 8.330m3 Emsal 3 Toplam İnşaat Hacmi = 0,30 x 30 x 35 x 15 = 4.725m3 Birim m3 Değer Hesabı = Toplam Değer/ Toplam İnşaat Hacmi Emsal 1 Birim m3 Değeri = 1.000.000 TL / 14.400m3 = 69,44 TL/m3 Emsal 2 Birim m3 Değeri = 750.000 TL / 8.330m3 = 90,04 TL/m3 Emsal 3 Birim m3 Değeri = 500.000 TL / 4.725m3 = 105,82 TL/m3 Burada Emsal 3 birim m2 değeri, emsallerin birim değerlerinin aritmetik ortalamasının %15’inden (alt-üst değer kontrol sınırı) daha fazla olduğu için uç değer olarak değerlendirilmiş ve ortalama dışında tutulmuştur. Emsal 1 ve 2 birim m3 değerlerinin ortalamalarından hareketle konu gayrimenkul için birim m3 değer tespiti yapılacaktır. A Arsası Birim m3 Değeri = (69,44 TL/m3 + 90,04 TL/m3) / 2 = 79,74 TL/m3 A Arsası Toplam İnşaat Hacmi = 0,30 x 25 x 30 x 14 = 3.150m3 A Arsası Toplam Değeri = 79,74 TL/m3 x 3.150m3 = 251.181 TL olarak hesaplanır. SORU 4: Yukarıdaki şekilde dikdörtgen biçiminde ve konut bölgesinde bulunan, ara parsel konumundaki arsalar üzerinde yapılabilecek binaların taban alanları kaç metrekaredir? (Soruda her kat yüksekliği 3 metre, subasman seviyesi ise 1 metre olarak alınacaktır.) LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 66 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI ÇÖZÜM 4: A arsasında 5/A-4/3 olduğu için burada ön bahçe mesafesi 5 metre, yan bahçe mesafesi 4 metre ve kat adedi 3; B arsasında ise 7/A-4/5 olduğu için burada ön bahçe mesafesi 7 metre, yan bahçe mesafesi 4 metre ve kat adedi 5 alınacaktır. Konu içerisinde de ifade edildiği üzere, burada olduğu gibi eğer arsanın imar özelliklerine ilişkin olarak ön bahçe mesafesinin ve yan bahçe mesafesinin verilmesi söz konusu ise, değerleme uzmanı arka bahçe mesafesini hesaplamak durumunda kalacaktır. Arka bahçe mesafesi aşağıdaki formül yardımı ile hesaplanacaktır: Bina Yüksekliği = Her Kat Yüksekliği x Kat Adedi Arka Bahçe Mesafesi = [Bina Yüksekliği + 1m (Subasman Seviyesi)]/2 A arsası için arka bahçe mesafesi [(3 x 3) + 1]/2 = 5 metre B arsası için arka bahçe mesafesi [(3 x 5) + 1]/2 = 8 metre Hatırlanacağı üzere, yapı taban alanı hesaplamalarında ön ve arka bahçeler ile sağ ve soldan yan bahçe mesafelerinin düşülmesi sonrasında asıl cephe (Cephe-Sağ Yan Bahçe MesafesiSol Yan Bahçe Mesafesi) ile asıl derinlik (Derinlik-Ön Bahçe Mesafesi-Arka Bahçe Mesafesi) mesafelerinin belirlenmesi gerekecektir. Daha sonra ise, asıl cephe ile asıl derinlik mesafeleri çarpılarak yapı taban alanı belirlenmektedir. Yapı Taban Alanı = [Cephe-Sağ Yan Bahçe Mesafesi-Sol Yan Bahçe Mesafesi] x [DerinlikÖn Bahçe Mesafesi-Arka Bahçe Mesafesi] Yapı Taban Alanı (A) = [(25-4-4) x (35-5-5)] = [17m x 25m] = 425m2 Yapı Taban Alanı (B) = [(20-4-4) x (30-7-8)] = [12m x 15m] = 180m2 SORU 5: Değerlemeye tabi konu gayrimenkul 4 oda ve 1 salondan oluşmaktadır. İlgili konut merkezi konumda bir konut projesinde yer almakta olup, manzaralıdır. Emsal karşılaştırma yaklaşımı çerçevesinde değeri belirleyebilmek için aynı konut projesinde yer alan emsallerin satış fiyatlarında yüzde düzeltme yapmayı hedefleyen değerleme uzmanı, şu bilgilere ulaşmıştır: Buna göre, emsal 1 önceki gün önce 300.000 TL fiyatla %20 peşin alım iskontosu LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 67 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI uygulanarak satılmıştır; emsal 2 bir ay önce 350.000 TL fiyatla satılmış olup, satış gününden değerleme gününe kadar geçen süreçte kredi faiz oranları %1,5 artmıştır; emsal 3 ise bir gün önce 275.000 TL peşin fiyat ile satılmış olmakla birlikte, konu gayrimenkule kıyasla arka taraftadır ve manzarası yoktur (-%15). Belirtilen bilgiler doğrultusunda konu mülkün değeri ne olmalıdır? ÇÖZÜM 5: Satış Fiyatı Peşin Alım İskontosu Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 300.000 TL 350.000 TL 275.000 TL %10 Faizlerdeki Değişim %1,5 Konum/ Manzara Düzeltme İşlemleri -%15 300.000 TL/0,90 350.000TLx1,015 275.000 TL/0,85 Düzeltilmiş Fiyat 333.333 TL 355.250 TL 323.529 TL Konu Mülk Değeri (333.333 TL+355.250 TL+323.529 TL)/3 = 337.371 TL SORU 6: Aşağıda yer alan bilgilere bağlı olarak A taşınmazının efektif yaşını ve toplam ekonomik ömrünü hesaplayınız. Veriler A Taşınmaz Değeri 450.000 TL Arsa Değeri 150.000 TL Toplam Amortisman Tutarı 200.000 TL Yıllık Amortisman Oranı %2 ÇÖZÜM 6: Taşınmaz Değeri = Yapı Değeri + Arsa Değeri A Taşınmazı Yapı Değeri = 450.000 TL – 150.000 TL = 300.000 TL Yeniden Yapım Maliyet Değeri= Yapı Değeri + Toplam Amortisman Tutarı A Taşınmazı Yeniden Yapım Maliyeti = 300.000 TL + 200.000 TL = 500.000 TL Yıllık Amortisman Tutarı = Yeniden Yapım Maliyet Değeri x Yıllık Amortisman Oranı A Taşınmazı Yıllık Amortisman Tutarı = 500.000 TL x %2 = 10.000 TL LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 68 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Efektif Yaş = Toplam Amortisman Tutarı / Yıllık Amortisman Tutarı A Taşınmazı Efektif Yaş = 200.000 TL / 10.000 TL = 20 Yıl Toplam Ekonomik Ömür = 1/Yıllık Amortisman Oranı A Taşınmazı Toplam Ekonomik Ömür = 1/%2 = 50 Yıl Kalan Ekonomik Ömür = Toplam Ekonomik Ömür - Efektif Yaş A Taşınmazı Kalan Ekonomik Ömür = 50 Yıl – 20 Yıl = 30 Yıl SORU 7: Yeniden yapım maliyet değeri 400.000 TL olan 22 yaşındaki C taşınmazının yıpranma tutarı, aşağıdaki tabloda yer alan, her ikisinde de doğrusal biçimde yıpranmış A ve B taşınmazlarına bağlı olarak belirlenmiştir. Veriler A B Taşınmaz Değeri 380.000 TL 350.000 TL Arsa Değeri 180.000 TL 158.000 TL 43 38 212.200 TL 310.000 TL % 1,197 ? Yapı Yaşı (Yıl) Toplam Amortisman Tutarı Yıllık Amortisman Oranı Yukarıda yer alan tabloya göre B taşınmazının yıllık ortalama amortisman oranı ile C taşınmazının yıpranma tutarı ne kadardır? ÇÖZÜM 7: Öncelikle B taşınmazının yıllık amortisman (yıpranma) tutarının bulunması gerekmektedir: Taşınmaz Değeri = Yapı Değeri + Arsa Değeri B Taşınmazı Yapı Değeri = 350.000 TL – 158.000 TL = 192.000 TL Yeniden Yapım Maliyet Değeri= Yapı Değeri + Toplam Amortisman Tutarı B Taşınmazı Yeniden Yapım Maliyeti = 192.000 TL + 310.000 TL = 502.000 TL Yıllık Amortisman Tutarı = Toplam Amortisman Tutarı / Efektif Yaş B Taşınmazı Yıllık Amortisman Tutarı = 310.000 TL / 38 = 8.158 TL/Yıl Yıllık Amortisman Oranı = Yıllık Amortisman Tutarı / Yeniden Yapım Maliyet Değeri B Taşınmazı Yıllık Amortisman Oranı = 8.158TL / 502.000 TL = 0,01625 => %1,625 C taşınmazı amortisman oranı, A ve B taşınmazlarının amortisman oranlarının ortalaması olarak bulunmalıdır: LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 69 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI C Taşınmazı Amortisman Tutarı = 400.000 TL x 22 x [(0,01197 + 0,01625) / 2] = 124.168 TL SORU 8: Aşağıda yer alan tabloya göre bölgedeki arsa metrekare değerini hesaplayınız. Nitelik/ Konut Arsa Alanı (m2) KAKS (E) Yeniden Yapım Maliyet Değeri (TL/M2) A 1.200 2,4 1.250 Yıpranma (%) 5 Her Bir Konut Arsa Pay Oranı (%) 5 Taşınmaz Değeri (TL) 300.000 ÇÖZÜM 8: Toplam İnşaat Alanı = KAKS x Arsa Alanı Toplam İnşaat Alanı = 2,4 x 1.200 = 2.880m2 Yeniden Yapım Maliyet Değeri = Birim Yeniden Yapım Maliyeti x Toplam İnşaat Alanı Yeniden Yapım Maliyet Değeri = 1.250 TL/m2 x 2.880m2 = 3.600.000 TL Her bir konut arsa payı %5 olduğuna göre binadaki toplam konut sayısı => 1/%5 = 20 konut Bir Konut İçin Yeniden Yapım Maliyet Değeri = 3.600.000 TL / 20 = 180.000 TL Yapı Değeri = Yeniden Yapım Maliyet Değeri – (Yeniden Yapım Maliyet Değeri x Amortisman Oranı) Bir Konut İçin Yapı Değeri = 180.000 – (180.000 x %5) = 171.000 TL Taşınmaz Değeri = Yapı Değeri + Arsa Değeri Bir Konut İçin Arsa Değeri = 300.000 TL – 171.000 TL = 129.000 TL Birim Arsa Değeri = (129.000 TL x 20 Konut) / 1.200m2 = 2.150 TL/m2 SORU 9: Yapı yeniden yapım maliyeti 1.500TL/m2, oluşmuş toplam amortisman (yıpranma/aşınma) tutarı 60.000 TL olan 200m2 yapı alanlı 550.000 TL değerindeki bir konutun arsa payı oranı %10, arsa birim m2 değeri ise 3.000 TL’dir. Bu bilgilere göre arsa yüzölçümü kaç m2’dir? LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 70 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI ÇÖZÜM 9: Yeniden Yapım Maliyet Değeri = Birim Yeniden Yapım Maliyeti x Toplam İnşaat Alanı Yeniden Yapım Maliyeti Değeri = 1.500TL/m2 x 200m2 = 300.000 TL Yapı Değeri = Yeniden Yapım Maliyet Değeri - Toplam Amortisman Tutarı Yapı Değeri = 300.000 TL – 60.000 TL = 240.000 TL Taşınmaz Değeri = Yapı Değeri + Arsa Değeri 550.000 TL = 240.000 TL + Arsa Değeri => Arsa Değeri = 310.000 TL Konutun Arsa Payı = 310.000 TL / 3.000 TL/m2 = 105m2 Tüm Yapının Arsa Alanı = 105m2 / 0,10 = 1.050m2 SORU 10: Gayrimenkul değerleme uzmanı, değerlemesi yapılacak 1.250m2 arsa vasfındaki taşınmaza benzer ve emsal olarak alınabilecek yapısız taşınmaz tespit edememiştir (KAKS = 0,40). Ancak iki ay önce taşınmaza benzer niteliklere sahip olan 1.500m2’lik bir arsanın üzerindeki yapı ile birlikte 350.500 TL’ye satıldığını belirlemiştir (KAKS = 0,30). Arsa üzerindeki yapı, iki katlı betonarme (kalorifersiz ve asansörsüz) olup, fili yaşı 20 yıl (ekonomik ömrü 80 yıl) olarak saptanmıştır. Resmi birim fiyatlarına göre arsa üzerindeki yapının maliyet bedeli 1.176 TL/m2 ve alanı ise 250m2'dir. Konu taşınmaz ve emsal aynı cadde üzerinde ve değeri etkileyebilecek bütün nitelikleri büyük ölçüde benzerdir. Dönüşüm değeri (piyasadan çıkartma) yöntemine göre, konu arsanın değeri kaç TL’dir? ÇÖZÜM 10: Yeniden Yapım Maliyet Değeri = Birim Yeniden Yapım Maliyeti x Toplam İnşaat Alanı Emsal Mülk Yeniden Yapım Maliyeti Değeri = 1.176TL/m2 x 250m2 = 294.000 TL Amortisman (Yıpranma) Oranı = Efektif Yaş / Toplam Ekonomik Ömür Emsal Mülk Amortisman (Yıpranma) Oranı = 20 / 80 = 0,25 Yapı Değeri = Yeniden Yapım Maliyet Değeri – (Yeniden Yapım Maliyet Değeri x Amortisman Oranı) Emsal Mülk Yapı Değeri = 294.000 TL – (294.000 TL x 0,25) = 220.500 TL Taşınmaz Değeri = Yapı Değeri + Arsa Değeri 350.500 TL = 220.500 TL + Arsa Değeri => Emsal Mülk Arsa Değeri = 130.000 TL Toplam İnşaat Alanı = KAKS x Arsa Alanı Emsal Mülk Toplam İnşaat Alanı = 0,3 x 1.500 = 450m2 Emsal Mülk Birim İnşaat Alanı Değeri = 130.000 TL / 450m2 = 288,89 TL/m2 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 71 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Konu Mülk Arsa Değeri = 1.250m2 x 0,4 x 288,89 TL/m2 = 144.445 TL SORU 11: Bir konutun satın alınmasında %40 oranında borç (yabancı kaynak), %60 oranında özsermaye kullanılmıştır. Aylık borç servisi 3.000 TL ve ipotek sabiti (ipotek kredisi kapitalizasyon oranı) %18 ise, konutun değeri yaklaşık ne kadardır? Eğer özsermaye kapitalizasyon oranı %10 ise, konutun toplam (bileşik) kapitalizasyon oranını hesaplayınız. ÇÖZÜM 11: 𝑌ı𝑙𝑙ı𝑘 𝐵𝑜𝑟ç 𝑆𝑒𝑟𝑣𝑖𝑠𝑖 = 𝐷ö𝑛𝑒𝑚𝑠𝑒𝑙 Ö𝑑𝑒𝑚𝑒 𝑇𝑢𝑡𝑎𝑟ı×𝑌ı𝑙 İç𝑖𝑛𝑑𝑒𝑘𝑖 Ö𝑑𝑒𝑚𝑒 𝑆𝑎𝑦ı𝑠ı 𝑌ı𝑙𝑙ı𝑘 𝐵𝑜𝑟ç 𝑆𝑒𝑟𝑣𝑖𝑠𝑖 = 3.000𝑇𝐿×12 = 36.000𝑇𝐿 İ𝑝𝑜𝑡𝑒𝑘 𝑆𝑎𝑏𝑖𝑡𝑖 𝑅! = 𝑌ı𝑙𝑙ı𝑘 𝐵𝑜𝑟ç 𝑆𝑒𝑟𝑣𝑖𝑠𝑖 36.000𝑇𝐿 = %18 = 𝑇𝑜𝑝𝑙𝑎𝑚 𝐾𝑟𝑒𝑑𝑖 𝑇𝑢𝑡𝑎𝑟ı 𝑇𝑜𝑝𝑙𝑎𝑚 𝐾𝑟𝑒𝑑𝑖 𝑇𝑢𝑡𝑎𝑟ı 𝑇𝑜𝑝𝑙𝑎𝑚 𝐾𝑟𝑒𝑑𝑖 𝑇𝑢𝑡𝑎𝑟ı = 36.000𝑇𝐿 = 200.000𝑇𝐿 %18 𝐾𝑟𝑒𝑑𝑖 − 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟 𝑂𝑟𝑎𝑛ı = 𝑇𝑜𝑝𝑙𝑎𝑚 𝐵𝑜𝑟ç 𝐾𝑟𝑒𝑑𝑖 𝑇𝑢𝑡𝑎𝑟ı 200.000𝑇𝐿 = %40 = 𝐺𝑎𝑦𝑟𝑖𝑚𝑒𝑛𝑘𝑢𝑙 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑖 𝐺𝑎𝑦𝑟𝑖𝑚𝑒𝑛𝑘𝑢𝑙 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑖 𝐺𝑎𝑦𝑟𝑖𝑚𝑒𝑛𝑘𝑢𝑙 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑖 = 200.000𝑇𝐿 = 500.000𝑇𝐿 %40 Mülkün toplam (bileşik) kapitalizasyon oranı (RO) için; RO = Borç Oranı (M) x İpotek Kredisi Kapitalizasyon Oranı (RM) + Özsermaye Oranı (1-M) x Özsermaye Kapitalizasyon Oranı (RE) belirlenmelidir. Buradan hareketle, 𝑅! = %40×%18 + %60×%10 = %7,2 + %6,0 = %13,2 olarak hesaplanacaktır. SORU 12: Ekonomik ömrü 20 yıl kalmış bir binaya ilişkin arazi değeri, emsal karşılaştırma yaklaşımı ile tespit edilmiş ve 150.000 TL olarak belirlenmiştir. Yatırımın toplam net faaliyet geliri 75.000 TL olup, arsa için pazardaki beklenen getiri oranı %10’dur. İlgili verilere göre binanın ve toplam mülkün değerini hesaplayınız. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 72 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI ÇÖZÜM 12: Arsa Değeri 150.000 TL Toplam Net Faaliyet Geliri Arsanın Net Faaliyet Geliri 75.000 TL 150.000 TL x %10 Binaya Kalan Net Faaliyet Geliri İskonto Faiz Oranı (15.00 TL) 60.000 TL %10 Bina Amortisman Oranı + %5 (1/20 Yıl = %5 Yıllık) Toplam Kapitalizasyon Oranı Bina Değeri = %15 60.000 TL / %15 Toplam Mülk Değeri 400.000 TL = 550.000 TL SORU 13: Bir gayrimenkulde 40 adet ofis ünitesi bulunmakta olup, her üniteden aylık 2.000 TL kira geliri elde edilmektedir. Boş ve tahsil edilememe oranı %5 ve sabit giderler yıllık 150.000 TL’dir. Gayrimenkule ilişkin yönetim giderleri; personel ücretleri; yakıt, bakım gibi giderler ile genel temizlik, güvenlik, ilaçlama gibi giderlerden oluşan değişken giderler yıllık 70.000 TL’dir. Gayrimenkulün ortak kullanım alanındaki demirbaşların yenilenmesi için her yıl 10.000 TL ayrılması gerektiği ve gayrimenkule ilişkin kapitalizasyon oranının %15 olduğu düşünülürse, gayrimenkulün net faaliyet gelirini ve değerini hesaplayınız? ÇÖZÜM 13: Potansiyel Brüt Gelir (40 Ofis x 2.000 TL/Ay x 12 Ay) (-) Boşluk ve Kira Kayıpları (%5 x 960.000 TL) 960.000 TL (48.000 TL) = Efektif (Fiili) Gelir 912.000 TL (-) Değişken Giderler (70.000 TL) (-) Sabit Giderler (150.000 TL) (-) Yenileme Tutarı (10.000 TL) = Net Faaliyet Geliri 682.000 TL 𝐺𝑎𝑦𝑟𝑖𝑚𝑒𝑛𝑘𝑢𝑙 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑖 = 𝑁𝑒𝑡 𝐹𝑎𝑎𝑙𝑖𝑦𝑒𝑡 𝐺𝑒𝑙𝑖𝑟𝑖 682.000𝑇𝐿 = = 4.546.667𝑇𝐿 𝐾𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑠𝑦𝑜𝑛 𝑂𝑟𝑎𝑛ı %15 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 73 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI SORU 14: Yıllık brüt kira geliri 72.000 TL olan bir gayrimenkul ipotek kredisi kullanılarak finanse edilmiştir. İlgili krediye ilişkin aylık borç servisi miktarı 4.500 TL olup, borç kapsama oranı 1,5 ve brüt kira çarpanı ise 12’dir. Buradaki verilerden hareketle gayrimenkule ilişkin kapitalizasyon oranını belirleyiniz. ÇÖZÜM 14: 𝐵𝑟ü𝑡 𝐾𝑖𝑟𝑎 Ç𝑎𝑟𝑝𝑎𝑛ı = 12 = 𝐺𝑎𝑦𝑟𝑖𝑚𝑒𝑛𝑘𝑢𝑙 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑖 𝑌ı𝑙𝑙ı𝑘 𝐵𝑟ü𝑡 𝐾𝑖𝑟𝑎 𝐺𝑒𝑙𝑖𝑟𝑖 𝐺𝑎𝑦𝑟𝑖𝑚𝑒𝑛𝑘𝑢𝑙 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑖 => 𝐺𝑎𝑦𝑟𝑖𝑚𝑒𝑛𝑘𝑢𝑙 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑖 = 12×72.000𝑇𝐿 = 864.000𝑇𝐿 72.000𝑇𝐿 𝐵𝑜𝑟ç 𝐾𝑎𝑝𝑠𝑎𝑚𝑎 𝑂𝑟𝑎𝑛ı = 𝑌ı𝑙𝑙ı𝑘 𝑁𝑒𝑡 𝐹𝑎𝑎𝑙𝑖𝑦𝑒𝑡 𝐺𝑒𝑙𝑖𝑟𝑖 𝑌ı𝑙𝑙ı𝑘 𝑁𝑒𝑡 𝐹𝑎𝑎𝑙𝑖𝑦𝑒𝑡 𝐺𝑒𝑙𝑖𝑟𝑖 => 1,5 = 𝑌ı𝑙𝑙ı𝑘 𝐵𝑜𝑟ç 𝑆𝑒𝑟𝑣𝑖𝑠𝑖 4.500𝑇𝐿×12 𝑌ı𝑙𝑙ı𝑘 𝑁𝑒𝑡 𝐹𝑎𝑎𝑙𝑖𝑦𝑒𝑡 𝐺𝑒𝑙𝑖𝑟𝑖 = 1,5×4.500𝑇𝐿×12 = 81.000𝑇𝐿 𝐾𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑠𝑦𝑜𝑛 𝑂𝑟𝑎𝑛ı = 𝑁𝑒𝑡 𝐹𝑎𝑎𝑙𝑖𝑦𝑒𝑡 𝐺𝑒𝑙𝑖𝑟𝑖 81.000𝑇𝐿 = = %9,4 𝐺𝑎𝑦𝑟𝑖𝑚𝑒𝑛𝑘𝑢𝑙 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑖 864.000𝑇𝐿 SORU 15: 5 yıl boyunca her yıl 24.000 TL brüt faaliyet geliri sağlayacak olan bir gayrimenkul 5nci yılın sonunda (Son Değer) 480.000 TL’ye satılabilecektir. Gayrimenkulün net gelir/brüt gelir oranı %75 ve o bölgedeki emsal gayrimenkuller için kullanılan iskonto faiz oranı (beklenen getiri oranı) %12 ise, gayrimenkulün değerini indirgenmiş nakit akışları analizini kullanarak hesaplayınız. ÇÖZÜM 15: 𝑌ı𝑙𝑙ı𝑘 𝑁𝑒𝑡 𝐹𝑎𝑎𝑙𝑖𝑦𝑒𝑡 𝐺𝑒𝑙𝑖𝑟𝑖 = 𝑌ı𝑙𝑙ı𝑘 𝐵𝑟ü𝑡 𝐺𝑒𝑙𝑖𝑟×%75 = 24.000𝑇𝐿×%75 = 18.000𝑇𝐿 𝐺𝑎𝑦𝑟𝑖𝑚𝑒𝑛𝑘𝑢𝑙 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑖 = 𝑁𝑁𝐴! 𝑁𝑁𝐴! 𝑁𝑁𝐴! [𝑁𝑁𝐴! + 𝑆𝑜𝑛 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟] + + + ⋯ + (1 + 𝑖)! (1 + 𝑖)! (1 + 𝑖)! (1 + 𝑖)! LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 74 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Burada, “NNA” Dönemsel Net Nakit Akışını, “i” ise iskonto faiz oranını göstermektedir. 𝐺𝑎𝑦𝑟𝑖𝑚𝑒𝑛𝑘𝑢𝑙 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑖 = 18.000𝑇𝐿 18.000𝑇𝐿 [18.000𝑇𝐿 + 480.000𝑇𝐿] + + ⋯+ ! ! (1 + %12) (1 + %12) (1 + %12)! 𝐺𝑎𝑦𝑟𝑖𝑚𝑒𝑛𝑘𝑢𝑙 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑖 = 337.251𝑇𝐿 SORU 16: Aşağıda belirtilen bilgilere göre; projeler bağımsız projeler ise Proje A ve Proje B hakkında ne söylenebilinir? Yatırım Harcaması, t=0 Projenin Süresi Yıllık Nakit Girişleri Sermaye Maliyeti PROJE A PROJE B 60.000 TL 80.000 TL 4 YIL 3 YIL 20.000 TL/YIL 30.000 TL/YIL %8 %8 ÇÖZÜM 16: Her iki projenin karşılaştırılabilmesi için öncelikle projelere ilişkin net bugünkü değerlerin bulunması gerekmektedir. Net bugünkü değeri yüksek olan proje ise diğerine tercih edilecektir. 𝑁𝐵𝐷! = −60.000 + 20.000 20.000 20.000 20.000 + + + = 6.242,5𝑇𝐿 ! ! ! 1 + %8 1 + %8 1 + %8 1 + %8 ! 𝑁𝐵𝐷! = −80.000 + 30.000 30.000 30.000 + + = −2.687,1𝑇𝐿 1 + %8 ! 1 + %8 ! 1 + %8 ! Görüldüğü üzere hem proje A’nın net bugünkü değeri proje B’den daha yüksektir hem de proje B’nin net bugünkü değeri sıfırdan küçük çıkmıştır. Proje A, proje B’ye göre tercih edilecektir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 75 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI SORU 17: Başlangıç yatırımı 30.000 TL olan bir projeden birinci yılın sonunda 13.800 TL, ikinci yılın sonunda 10.580 TL, üçüncü yılın sonunda 0 TL ve dördüncü yılın sonunda ise 17.490 TL net nakit girişi beklenmektedir. Söz konusu gayrimenkul projesinin iç verim oranı % kaçtır? ÇÖZÜM 17: İç verim oranı (İVO), matematiksel ifadesi ile nakit girişlerinin net bugünkü değerini nakit çıkışlarının net bugünkü değerine eşit kılan orandır. 30.000 = 13.800 1 + İ𝑉𝑂 + ! 10.580 1 + İ𝑉𝑂 + ! 0 1 + İ𝑉𝑂 + ! 17.490 1 + İ𝑉𝑂 ! => İ𝑉𝑂 = %15 Konu açıklamalarında detaylıca ifade edilen interpolasyon yöntemi kullanılarak ilgili gayrimenkul projesinin iç verim oranı %15’dir. SORU 18: Proje A ve B’ye ilişkin nakit akışları aşağıdaki tabloda verilmektedir. Sermaye maliyetinin %10 olması durumunda projelere ilişkin Net Bugünkü Değer ve Karlılık Endeksi değerleri nedir? YILLAR PROJE A PROJE B 0 -10.000 TL -8.000 TL 1 6.600 TL 4.950 TL 2 6.655 TL 5.929 TL ÇÖZÜM 18: 𝑁𝐵𝐷! = −10.000 + 𝑁𝐵𝐷! = −8.000 + 6.600 1 + %10 4.950 1 + %10 ! ! + + LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 6.655 1 + %10 5.929 1 + %10 ! ! = 1.500𝑇𝐿 = 1.400𝑇𝐿 76 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 𝐾𝑎𝑟𝑙ı𝑙ı𝑘 𝐸𝑛𝑑𝑒𝑘𝑠𝑖 = 𝑁𝑎𝑘𝑖𝑡 𝐺𝑖𝑟𝑖ş𝑙𝑒𝑟𝑖𝑛𝑖𝑛 𝐵𝑢𝑔𝑢𝑛𝑘ü 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑙𝑒𝑟𝑖 𝑇𝑜𝑝𝑙𝑎𝑚ı 𝑁𝑎𝑘𝑖𝑡 Çı𝑘ış𝑙𝑎𝑟ı𝑛ı𝑛 𝐵𝑢𝑔𝑢𝑛𝑘ü 𝐷𝑒ğ𝑒𝑟𝑙𝑒𝑟𝑖 𝑇𝑜𝑝𝑙𝑎𝑚ı 6.600 6.655 + ! 1 + %10 1 + %10 𝐾𝐸! = 10.000 𝐾𝐸! = 4.950 1 + %10 5.929 1 + %10 8.000 ! + ! ! = 1,15 = 1,17 SORU 19: A işletmesi 3 yıl boyunca her dönem sonunda 20.000 TL net nakit girişi sağlayacak bir gayrimenkul alırsa iç verim oranı %15 olacaktır. Buna göre, ilgili gayrimenkulün yatırım harcaması kaç TL olur? ÇÖZÜM 19: İlgili gayrimenkulün iç verim oranı %15 ise, projeye ilişkin net nakit girişlerinin bugünkü değer toplamı ile yatırım harcaması %15 oranı üzerinden birbirlerine eşit olacaklardır. 𝑌𝑎𝑡ı𝑟ı𝑚 𝐻𝑎𝑟𝑐𝑎𝑚𝑎𝑠ı = 20.000 1 + %15 + ! 20.000 1 + %15 + ! 20.000 1 + %15 ! = 45.664,5𝑇𝐿 SORU 20: Gerçekleştirilmesi planlanan bir projeye ilişkin olarak yılsonları itibariyle öngörülen nakit akımları aşağıdaki tabloda ifade edilmiştir: Dönem Nakit Girişi Nakit Çıkışı 0 --- 1.000.000 TL 1 500.000 TL 85.000 TL 2 500.000 TL 85.000 TL 3 250.000 TL 200.000 TL 4 200.000 TL 80.000 TL LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 77 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 5 200.000 TL 80.000 TL 6 600.000 TL 80.000 TL Projeye ilişkin sermaye maliyeti %10 ise projenin geri ödeme süresini, net bugünkü değerini, iç verim oranını ve karlılık endeksi değerlerini hesaplayınız. ÇÖZÜM 20: Hesaplamalara başlamadan önce projenin dönemsel net nakit akışlarının belirlenmesi gerekmektedir. Buna göre, Dönem Nakit Girişi Nakit Çıkışı Net Nakit Akımı 0 --- 1.000.000 TL -1.000.000 TL 1 500.000 TL 85.000 TL 415.000 TL 2 500.000 TL 85.000 TL 415.000 TL 3 250.000 TL 200.000 TL 50.000 TL 4 200.000 TL 80.000 TL 120.000 TL 5 200.000 TL 80.000 TL 120.000 TL 6 600.000 TL 80.000 TL 520.000 TL Geri ödeme süresi yöntemi bir yatırımın sağlayacağı net nakit girişlerinin net nakit çıkışlarını karşıladığı süreyi göstermektedir. Proje ilk 3 yıl içerisinde elde etmiş olduğu net nakit girişleri ile 900.000 TL tutarındaki yatırım harcamasını karşılamış durumdadır. Kalan 100.000 TL’lik yatırım harcaması ise 4ncü yıl içerisinden karşılanacaktır. Buna göre projesinin geri ödeme süresi 3 yıl 10 ay [(100.000 TL/120.000 TL) x 12 Ay] dır. Bir yatırımın net bugünkü değeri; yatırımın ekonomik ömrü boyunca sağlayacağı net nakit girişlerinin ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti (iskonto oranı) üzerinden bugüne indirgenmiş değerleri toplamı ile yatırımın gerektirdiği net nakit çıkışlarının aynı oran üzerinden hesaplanmış bugünkü değerleri toplamı arasındaki farktır. 𝑁𝐵𝐷 = −1.000.000 + 415.000 520.000 + ⋯+ = 207.812𝑇𝐿 ! 1 + %10 1 + %10 ! İç verim (karlılık) oranı “yatırımın gerektireceği nakit çıkışlarının bugünkü değeri ile ekonomik ömrü boyunca sağlayacağı nakit girişlerinin bugünkü değerini eşit kılan iskonto LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 78 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI oranı” olarak tanımlanmaktadır. Bir başka ifadeyle “yatırımın net bugünkü değerini sıfıra eşitleyen iskonto oranı” dır. 1.000.000 = 415.000 520.000 + ⋯ + => İ𝑉𝑂 = %17,45 1 + İ𝑉𝑂 ! 1 + İ𝑉𝑂 ! Bir yatırımın kârlılık endeksi (fayda-maliyet oranı); yatırımın ekonomik ömrü boyunca sağlayacağı net nakit girişlerinin belirli bir ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti (iskonto oranı) üzerinden bugünkü değerinin, yatırımın gerektirdiği net nakit çıkışlarının (yatırım tutarının) bugünkü değerine oranıdır. 415.000 520.000 + ⋯+ 1 + %10 ! 1 + %10 ! 𝐾𝐸 = => 𝐾𝐸 = 1,21 1.000.000 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 79 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 4. GAYRİMENKUL PİYASASI VE ANALİZİ Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır. Bu tanım içerisinde gayrimenkulleri oturmaya elverişli yapılar (konut nitelikli) ve oturmaya elverişli olmayan yapılar (ofis, alış veriş merkezleri gibi ticari yapılar; fabrika, imalathane gibi sınaî yapılar; hastane, kreş gibi sıhhi ve sosyal yapılar; dini yapılar; idari yapılar ve arazi, tarla gibi yerleşime imkân vermeyen yapılar) şeklinde iki gruba ayırmak mümkündür. Genel olarak değerlendirildiğinde, arsa piyasası, yapı malzemesi, araç gereç, dayanıklı tüketim ve iş gücü piyasalarıyla olan bağlantıları nedeniyle gayrimenkul piyasası her zaman için ülke ekonomilerinin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam etmektedir. Bu çerçevede gayrimenkul piyasasının konut piyasası, ticari mülk piyasası, sanayi piyasası, tarımsal piyasa, özel amaçlı piyasa (otel-turizm, eğlence gibi) yer almaktadır. İlgili piyasalarda, piyasalara ilişkin farklı unsurlar değer takdiri üzerinde önemli farklılıklar yaratabilmektedir. Örneğin konut piyasalarının analizinde analiz edilen bölgenin nüfusu, hane halkı büyüklüğü ve sayısı, hane halkı artış ve azalış hızları, hane halkı yaş dağılımı bileşimi, kişi başına ve hane halkı başına gelir, tasarruf düzeyleri, çevredeki sosyal donatılar ve destek tesisler, konuta ilişkin nitel ve nicel özellikler gibi faktörler etkili olurken; perakende piyasasının analizinde ticaret yöresinin, hane halkı büyüklüğü ve sayısı, kişi başına ve hane halkı başına harcanabilir gelir, boşluk ve doluluk oranları, kiracı karması ya da imaj gibi parekende tesislerin çekiciliğini etkileyen unsurlar, perakende tesisine erişim ve ulaşım maliyetleri etkili olabilmektedir. Diğer taraftan, ofis piyasalarının analizinde bölgenin ofis yeri olarak işverenleri, tercih edenleri ve bu firmaların tahmini personel gereksinimleri, ofisin merkezi iş alanı ve kent dışı gelişim içindeki konumu, boşluk ve doluluk oranları, inşaat kalitesi, yönetim profesyonelliği ve diğer kiracılar gibi ofis binasının çekiciliğini etkileyen faktörler ile lokanta, dükkân, eğlence yeri gibi destek tesislerin mevcudiyeti, ulaşım sistemlerine erişim ve ulaşım maliyeti etkili olurken; sanayi piyasasının analizinde hammaddenin mevcudiyeti veya hammaddeye ulaşılabilirlik, vasıflı ve vasıfsız işgücünün güncel ve tahmin edilebilen bulunabilirliği, toplam istihdamdaki büyüme, piyasanın organize olup olmadığı ve altyapı imkanlarından yararlanma durumu, karayolu, denizyolu, demiryolu, havayolu gibi ulaşım sistemlerine erişim ve maliyeti gibi faktörler etkili olabilmektedir. Tarımsal mülk piyasası analizinde ise, Ürün piyasası, toprağın verimliliği, ekolojik ve LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 80 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI çevresel konular, konu tarımsal bölgenin özelliği, uzun vadeli devlet politikaları ve sübvansiyonlar, yeraltı suyu rezervleri gibi faktörler etkili olabilmektedir. Ancak yine de ülke koşulları ve piyasa dinamikleri dikkate alındığında, yukarıda belirtilen piyasalar içerisinde konut olarak kullanılan yapıların gayrimenkul türleri içerisinde en fazla önem verilmesi gereken yapılar olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. Konut, en geniş ifadesi ile insanların barınma ihtiyaçlarını karşılayan ve toplumun en temel birimi olan aileyi bir arada tutan fiziksel ve moral mekanlar bütünü olarak tanımlanabilir. Konut niteliğindeki gayrimenkuller gelecek dönemler için bir güvence, bir yatırım aracı ya da gerektiğinde teminat olarak gösterilebilen bir mal özelliğine de sahiptirler. Konut sahibi olma olgusu bazı toplumlarda sosyal güvencenin değişmez bir parçası olarak kabul edilmektedir. Gelişmiş ülkelerde hane halkı konut sahipliği oranları, Amerika Birleşik Devletleri (ABD)’nde yüzde 69, Avrupa Birliği (AB)’nde ise ortalama olarak yüzde 65 düzeyindedir. Türkiye İstatistik Kurumu’nun 2011 yılı Türkiye Nüfus ve Konut Araştırması sonuçları incelendiğinde, Türkiye genelinde kentsel hane halkının konut sahipliği oranı, ABD ve AB ortalaması ile karşılaştırıldığında bu ülkeler ile yakın sonuçlar vermektedir. Türkiye’de hane halkının yüzde 67,3’ü konut sahibidir. Toplam hane halkının yüzde 23,8’i ise kiracı durumundadır; geri kalan yüzde 8,9’luk kesim ise lojmanda oturan, ev sahibi olmayan ama kira ödemeyen, bilinmeyen ve diğeri temsil etmektedir. 4.1. GAYRİMENKUL YATIRIMLARININ AVANTAJLARI Gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde yüksek olan gayrimenkul sahipliğinin, aranan bir yatırım alternatifi olmasının yararlarını şu şekilde sıralamak mümkündür: 4.1.1. Gayrimenkul Değerinin Artması Gayrimenkulün kullanımına ve mülkiyetine ait gelecekte sağlanacak nakit akışlarının bugünkü karşılığı gayrimenkulün değer kavramını ifade etmektedir. Ülkedeki genel ekonominin gidişatına, arz-talep dengesine ve çevre koşullarına bağlı olarak gayrimenkuller zaman içerisinde değer kazanır ya da kaybederler. İyi konumdaki bir gayrimenkulün sınırlı miktardaki arzına karşılık piyasada oluşan talep baskısı, arsanın ve binanın zaman içerisinde değer kazanmasına neden olmaktadır. Değer kazanmanın miktarı ise, gayrimenkulün LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 81 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI konumuna, oluşan alış fiyatına, alternatif kullanımlarına ve tüm bu kullanımlar için piyasada oluşan genel talebe göre değişiklik göstermektedir. 4.1.2. Gayrimenkul Yatırımları ile Enflasyona Karşı Korunma Uzun vadeli yatırımları tercih eden hane halkı için en büyük risk algısının enflasyon riski olduğu bilinmektedir. Enflasyonun yol açtığı olumsuz etkilerden uzun vadede daha iyi korunabilen varlıklar, örneğin gayrimenkul yatırımları, hane halkı tarafından daha çok tercih edilmektedir. 4.1.3. Beklenen Gelir Değişkenliğinin Az Olması Gayrimenkul yatırımları yatırımcılarına kira geliri elde etme imkânı sunmaktadır. Öngörülebilir ve düzenli kira gelirleri yatırımcılar açısından kazanç niteliğindedir. Yatırımcılar açısından düzenli gelir getiren bir varlık genelde nakit akımları toplamı kadar bir fiyattan satılacağından, piyasa fiyatının da daha az değişken olması beklenmelidir. 4.1.4. Sermaye Kazançları Gayrimenkul yatırımları, yatırımcılarına hem düzenli kira geliri sağlamakta hem de satış fiyatının alış fiyatından yüksek olması durumunda sermaye kazancı sağlamaktadır. 4.2. GAYRİMENKUL YATIRIMLARININ RİSKLERİ Bütün yatırımlarda olduğu gibi gayrimenkul piyasalarına yönelik yapılan yatırımlar da beraberinde birtakım riskler taşımaktadır. Yatırımcılar, yasal mevzuattan kaynaklanan problemler, likidite yetersizliği, ülkenin içinde bulunduğu politik istikrarsızlık, anapara kaybı ve getiri kaybı gibi sorunlarla karşılaşabilmektedirler. 4.2.1. Yasal Riskler Gayrimenkul finansmanı ile ilgili olarak mevcut yasal mevzuatın yetersizliği sonucunda ilgili kanunlardaki uygulama sorunları yasal riskler olarak tanımlanmaktadır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 82 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Ülkemizde de gayrimenkul finansmanına yönelik olarak “5582 Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiş ve yasa ile “İcra ve İflas Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, Finansal Kiralama Kanunu, Toplu Konut Kanunu ve Çeşitli Vergi (Gelir Vergisi Kanunu, Gider Vergileri Kanunu, Harçlar Kanunu, Damga Vergisi Kanunu, Katma Değer Vergisi Kanunu) kanunlarında” gayrimenkul finansman sistemin etkinliğinin arttırılması amacı ile değişiklikler yapılmıştır. Kanunlarda yapılan değişiklikler ile gayrimenkul finansman piyasalarında etkinliğin arttırılması amaçlansa da, uygulamada sorunlarla karşılaşıldığını söylemek mümkündür. 4.2.2. Likidite Riski İlgili risk unsuru, gayrimenkulü makul bir sürede nakde çevirme zorluğu olarak ifade edilebilmektedir. Bu çerçevede, gayrimenkulün elden çıkarılması zaman alıcı bir süreç olup, aynı zamanda ciddi bir çaba ve gerçekçi bir değerleme de istemektedir. Gayrimenkul yatırımının nakde dönüştürülürken süreç alması ve değere ilişkin belirsizlikler risk değerini arttırmaktadır. 4.2.3. Tamamlamama Riski Yapı maliyet artışından, tamamlanma tarihinde ertelemeden ya da projenin tamamlanamamasından kaynaklanan risk unsurlarını içerir. 28 Mayıs 2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun ile getirilen bina tamamlama sigortası önemli bir katkı sağlayacaktır. 4.2.4. Anapara Kaybı Gayrimenkulün tahrip olması, genel veya yatırımcının ekonomik koşullarındaki değişiklikler ve sahiplik haklarının yitirilmesi gibi durumlarda gayrimenkule yatırılan sermayenin kaybedilmesi mümkün olmaktadır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 83 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 4.2.5. Getiri Kaybı Uzun dönemli projelerde gelir ve maliyet tahminlerinin beklenenden farklı olması durumunda gayrimenkul yatırımcıları gelir kaybına uğrayabilirler. Nakit akımlarındaki istikrarsızlık olasılığı, borç veren kuruluşlara belirlenen dönemlerde düzenli ödeme yapılmaması riskini beraberinde getirmekte ve böyle bir durumda yapılan sermaye yatırımları riskli olabilmektedir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 84 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 5. GAYRİMENKUL FİNANSMANI Gayrimenkul fiyatlarının hane halkı gelirleriyle karşılaştırıldıklarında çok yüksek olmaları ve yaşanılan ülkenin genel ekonomik şartlarından kaynaklanan problemler nedeniyle, gayrimenkul edinmek isteyen birçok yatırımcı bunların bedelini peşin ödeyebilecek kaynağa sahip değildir. Bu durumda, gayrimenkuller borçlanma yoluyla sağlanan fonlarla alınmaktadır. Borçlanma doğrudan ya da finans sektörünün gelişme düzeyine bağlı olarak, finansal aracılar yoluyla yapılabilmektedir. Gayrimenkul edinmeye yönelik yaşanan sorunlar ve bunlara karşı geliştirilen çözümler, hane halklarının ve ülkelerin içinde bulundukları genel ekonomik şartlarla doğrudan ilişkili olmakla birlikte, gayrimenkullerin finansmanına ilişkin yaşanan kaynak problemi asıl sorun olarak ortaya çıkmaktadır. Gayrimenkul satın almak isteyen kişilere veya büyük gayrimenkul projelerini gerçekleştirmek isteyen kurumlara ihtiyaç duydukları kaynakların sağlanması gayrimenkul finansmanının en temel amacıdır. Etkin bir gayrimenkul finansman sisteminden fon fazlası olan birimlerden gerekli fonları toplayarak, bunları gayrimenkul almak için borçlanma ihtiyacında olan kişi ya da kurumlara aktarması beklenmektedir. Yine, gayrimenkul finansman piyasasının gelişmişliği ve etkinliği, o piyasada arz edilebilir yeterli miktarda uzun vadeli konut kredilerinin varlığı ile değerlendirilmektedir. Gayrimenkul finansman sisteminin başarısını belirleyen bir diğer unsur ise, piyasaya mali kurumlar tarafından arz edilecek olan kredilerin hem ödenebilecek koşullarla hane halkına sunulması hem de bu kredilerin kuruluşların mali tablolarını zedelememesidir. Uzun vadeli, sabit faiz oranlı, eşit geri ödemeli krediler hane halkı tercihi bakımından olumlu iken, bu tür bir kredinin vadesi boyunca piyasa faiz oranlarında oluşabilecek artışlar da kredi kullandıran kurumları olumsuz etkilemektedir. Dolayısıyla, etkin işleyen bir gayrimenkul finansman piyasası bir taraftan kredi arz eden kurumların piyasadaki sürekliliğini sağlamayı amaçlarken, diğer yandan da kredi geri ödemelerinin devamlılığının sağlanmasına yönelik bir denge sağlamak durumundadır. Gayrimenkul finansman piyasalarına fon kaynağı yaratan yapıyı, kurumsal olmayan ve kurumsal olan şeklinde iki açıdan ele almak ve yapıların farklılıklarını irdelemek önem arz etmektedir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 85 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI a) Kurumsal Olmayan Finansman Kaynakları Az gelişmiş ya da gelişmekte olan ülkelerin birçoğunda uzman finans kuruluşlarının önemli roller üstlendikleri gelişmiş bir kurumsal gayrimenkul finansman sistemi bulunmamakta, mevcut üretim ve finansman çoğunlukla kurumsal olmayan bir yapı içerisinde gerçekleştirilmektedir. Kurumsal olmayan finansman sistemi, faaliyetlerini düzenleyen kural ve yönetmeliklerin resmi bir şekilde oluşturulmadığı, daha çok gelenek ve uygulamalara dayalı olan bir sistemdir. Dolayısıyla, kayıtlara girmemekte ve yasal düzenlemelere konu olmamaktadır. Kurumsal olmayan finansman kaynaklarının büyük bir kısmı, hane halklarının zaman içerisinde yapmış oldukları tasarruflar yoluyla sağlanmaktadır. Hane halkı tasarruflarının yanı sıra, kişilerin yakın aile çevresinden, işverenlerinden, meslektaşlarından borçlanmaları ya da daha önce yapmış oldukları tasarruflarla alınan kıymetli maden, hisse senedi gibi varlıkların satılması yoluyla sağladıkları fonlar da kurumsal olmayan finansman kaynakları içerisinde yer almaktadır. Kurumsal olmayan gayrimenkul finansmanı içerisinde müteahhitlerden sağlanan kredilerle de kaynak sağlanmaktadır. Özellikle inşasına başlanan ve henüz tamamlanmayan gayrimenkullerin finansmanı için müteahhitlerden vadeli olarak konut satın alınması şeklinde gerçekleşmektedir. Bu yöntem alt ve orta gelir grubundan ziyade, orta-üst ve üst gelir grubuna yöneliktir. Kişiler, sağladıkları arazi üzerinde yapı malzemelerini satın alarak kendileri ya da yakınları ile birlikte kendi konutlarını da inşa edebilmekte veya müteahhitlerle anlaşarak arsa payına denk gelecek oranda kat karşılığı konut inşa ettirebilmektedirler. b) Kurumsal Finansman Kaynakları Kurumsal finansman kaynakları, gayrimenkul finansman piyasalarında resmi kurum ve kuruluşlarından oluşan, kamu otoriteleri tarafından onaylanmış olan ve hukuki bir temele dayanan yapıyı ve bu yapı içerisinden sağlanan kaynakların bütününü temsil etmektedir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 86 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Kurumsal gayrimenkul finansman kurumlarını ve kaynaklarını “uzman gayrimenkul finansman kurumları, genel finansman kurumları ve kamu kurumları” şeklinde üç başlık halinde incelemek mümkündür. a) Uzman Gayrimenkul Finansman Kurumları Uzmanlık alanı sadece mülk satın almak veya inşa ettirmek isteyen kişilere ipotekli t kredisi tahsis etmek olan bu kurumlar, kamu ya da özel sektör tarafından farklı yapılarda oluşturulmaktadır. Kamu otoritesi tarafından kurulmuş olan ipotek bankaları ve diğer kurumlar kaynaklarını, hükümetlerin sağladıkları fonlardan, konu ile ilgili konan vergilerden veya ihraç ettikleri ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymetlerden sağlamaktadırlar. Özel sektör tarafından kurulan uzman gayrimenkul finansman kurumlarının fon kaynakları ise, topladıkları mevduatlar ve menkul kıymet ihraçları yolu ile sağlanmaktadır. Gelişmiş ülke uygulamaları incelendiğinde, özel sektör kurumlarına ilişkin sınıflandırmanın ülke uygulamalarına göre farklılık gösterdiği ifade edilebilir. ABD’de faaliyet gösteren İpotek Bankaları, Kredi ve Tasarruf Birlikleri, Tasarruf Bankaları ve Kredi Birlikleri; İngiltere’de faaliyet gösteren Konut Birlikleri ile Almanya’da uzman gayrimenkul finansman kuruluşları şeklinde faaliyet gösteren Yapı Tasarruf Sandıkları ve İpotek Bankaları yapı olarak birbirlerinden farklılık göstermektedirler. ABD’de faaliyet gösteren İpotek Bankaları, Kredi ve Tasarruf Birlikleri, Tasarruf Bankaları ve Kredi Birlikleri şeklinde gayrimenkul finansman piyasalarında yapılanan uzman bu kuruluşlara, mevduata dayalı fakat banka olmayan finansal kurumlar da denilmektedir. Bu kurumlar çalışan kesimin tasarruflarından sağladıkları mevduatlarla ipotekli konut kredisi vermekte ve aynı zamanda yeni kredilere daha fazla miktarda fon sağlamak için ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymet ihraç etmektedirler. İngiltere’de faaliyet gösteren Yapı Toplulukları işleyiş bakımından ABD’de faaliyet gösteren uzman kurumlara benzemekte olup, üyelerinin ödedikleri taahhütlerden gelen fonları yine üyelerine ipotekli konut kredisi olarak sunmaktadırlar. Bu krediler, üyelerinin sahip oldukları gayrimenkulün ipoteği veya kira garantisi ile güvence altına alınırlar. İngiltere’de faaliyet gösteren uzman kurumların faaliyetleri ipotekli konut kredisi hizmeti vermek ve emlak komisyonculuğu yapmak olarak sınırlandırılmış ve dolayısıyla bu kurumlar ticari bankalardan LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 87 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI farklı olarak sadece bireysel müşterilere hizmet eder bir yapıya sahip olmuşlardır. Halifax, Nationwide, Bradford&Bingley ve Leed Permanent Society gibi önde gelen yapı topluluklarının sahip oldukları ipotekli konut kredilerini menkul kıymetleştirmekten ziyade bilançolarında tutmalarının en önemli sebebi ise, kredilerin çoğunlukla değişken faizli olarak verilmesi sayesinde fon maliyetlerindeki olası artışların kredi borçlularına yansıtılma olanağıdır. İngiltere Yapı Toplulukları, konut bedelinin yüzde 90’ına kadar 20-25 yıl vadeli kredi vermekte olup, verdikleri bu kredilerin en belirgin özelliği değişken faizli ipotekli konut kredileri şeklinde olmalarıdır. Almanya’da ise gayrimenkul finansmanı çoğunlukla Yapı Tasarruf Sandıkları ve İpotek Bankaları şeklindeki uzman kurumlar tarafından sağlanmaktadır. Bu kuruluşlar tamamen özel sermayeli kuruluşlar olup, kaynaklarını sadece uzun vadeli ipotekli konut kredisi vermek şeklinde kullandırmaktadırlar. Bu kurumların kısa vadeli kredi açmaları ise yasaklanmıştır. Yapı tasarruf sandıklarının işleyişi ise diğer ülke uygulamalarındaki benzerlerine kıyasla farklılık göstermektedir. Gayrimenkul sahibi olmak isteyen kişiler yapı tasarruf sandıklarına yatırdıkları mevduatlarından piyasa koşullarına göre daha düşük faiz getirisi elde etmekte; ancak gayrimenkul alım sıraları kendilerine geldiğinde ise piyasa koşullarına kıyasla Sandık’tan daha düşük faiz ödeyerek ipotekli konut kredileri kullanmaktadırlar. Alman konut finansman sisteminde faaliyetlerini sürdüren başta yapı tasarruf sandıkları olmak üzere tüm kurumlar uzun vadeli ipotekli konut kredisi verebilmek için gerekli olan fonları topladıkları mevduatların yanı sıra “pfandbrief” adı verilen “ipotekli konut kredilerine dayalı tahvilleri8” ihraç ederek de sağlamaktadırlar. b) Genel Gayrimenkul Finansman Kurumları Ticari bankalar, sigorta şirketleri ve emeklilik fonları şeklinde ifade edilen genel gayrimenkul finansman kurumlarının her birinin bir uzmanlık alanı olmasına karşılık, bu kurumlar kendi bünyelerinde gayrimenkul finansmanı ile ilgili ayrı bir bölüm oluşturmuşlardır. Ticari bankalar çoğunlukla ipotekli kredi vermek şeklinde gayrimenkul finansman piyasaları 8 İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Tahvil (Mortgage Backed Bonds-MBBs/ Covered Bonds): Bu tür tahviller klasik bir tahvilin her türlü özelliğine sahip olmakla birlikte, yine klasik tahvillere benzer olarak ihraç eden kurumun borç yükümlülüğünü göstermektedirler. Klasik tahvillerden tek farkları ise, bunların ipotek kredilerinden oluşan bir havuzla teminat altına alınmalarıdır. 88 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI içerisinde yer alırken, sigorta şirketleri ve emeklilik fonları ipotekli konut kredilerinin dayanak varlık olarak kullanıldıkları menkul kıymetlere yatırım yapmaktadırlar. c) Kamu Kurumları Tarafından Sağlanan Finansman Kaynakları Merkezi yönetimler tarafından gayrimenkul piyasalarına finansman desteği sağlamak özellikle alt ve orta-alt gelir grupları açısından son derece önemlidir. Sosyal devlet anlayışının da bir gereği olarak, kamu tarafından inşa ettirilen konut projelerinin hane halkının alım gücüne göre fiyatlandırılması ve bu doğrultuda sağlanacak olan kamu sübvansiyonları ve teşvikleri büyük önem taşımaktadır. 5.1. GAYRİMENKUL FİNASMAN PİYASALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER Gayrimenkul üretilmesi ve edinilmesi için gerekli finansmanın sağlanması farklı yöntemlerle mümkün olabilmektedir. İlgili bölüm giriş kısmında ifade edildiği gibi, bazen gayrimenkul piyasalarında finansal aracıya ihtiyaç duyulmayan (kurumsal olmayan) yöntemler ile kaynak sağlanırken, bazen de finansal aracıyla çalışan (kurumsal) yöntemlerle kaynak sağlanmaktadır. Genel olarak değerlendirildiğinde gayrimenkul finansman yöntemleri “Doğrudan Finansman Yöntemi, Sözleşme Karşılığında Birikim Yöntemi, Mevduat Finansmanı Yöntemi ve İpotek Bankacılığı Yöntemi” şeklinde dört ana başlık altında toplanmaktadır. Uygulamada kurumsal yöntemlerin kurumsal olmayan yöntemlerle karşılaştırıldıklarında daha başarılı oldukları kabul edilmektedir. Gayrimenkul finansman yöntemlerinin nasıl bir işleyişe sahip oldukları aşağıda yer alan Şekil 2’de gösterilmektedir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 89 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Şekil 2: Gayrimenkul Finansman Yöntemlerin İşleyişi Kaynak: Mark Boleat, National Housing Finance System, Croom Helm, London, 1985, s.8. 5.1.1. Doğrudan Finansman Yöntemi Kişiler gayrimenkul sahibi olmayı orta ve uzun vadede hedeflemekte, bunun için birikimde bulunmakta ve uygun koşulların oluşması durumunda birikimlerini gayrimenkul edinmek için değerlendirmektedirler. Kişisel birikimleri yetersiz olan ve ek kaynağa ihtiyaç duyan kişilerin bu ihtiyaçlarını, kişisel ilişkilerini kullanarak kaynak fazlası olan kişi (yakın aile çevresinden ya da meslektaşlarından) veya kurumlardan (işverenlerinden) temin etmeleri doğrudan finansman yöntemi olarak adlandırılmaktadır. Kurumsal olmayan bu yapı içerisinde kişiler herhangi bir finansal aracıya ihtiyaç duymadan kaynak temin etme imkânına sahiptirler. Kişilerin konut üreticilerine doğrudan borçlanarak, taksitler halinde ödeme yapmaları da bu yöntem içinde sayılabilir. Gelişmiş ülkelerde sınırlı bir uygulama alanına sahip olan doğrudan finansman yöntemi her ne kadar kaynak kullanım etkinliği açısından verimsiz gibi görünse de az gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde iyi işleyen bir kurumsal gayrimenkul finansman sistemi bulunmadığından, bu ülkelerde doğrudan finansman yöntemi etkin bir gayrimenkul finansman yöntemi olarak kullanılmaktadır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 90 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 5.1.2. Sözleşme Karşılığında Birikim Yöntemi Bu yöntemde gayrimenkul edinmek isteyen kişiler kurumsal yapıya sahip uzman gayrimenkul finansman kuruluşlarına belirli süreler için piyasa faiz oranlarının altında bir getiriyle tasarrufta bulunur ve kurumdan tasarruflarıyla orantılı olarak ipotekli konut kredisi almaya hak kazanırlar. Alınan bu kredinin geri ödemesi sırasında ise, krediye piyasa faiz oranlarının altında faiz ödenmektedir. Almanya’daki Yapı Tasarruf Sandıkları (Bausparkassen)’nın uyguladıkları sistem, sözleşme karşılığında birikim yönteminin en güzel örneğidir. Brezilya, Meksika ve Filipinler de bu yöntemi kullanan ülkeler arasında sayılabilir. 5.1.3. Mevduat Finansmanı Yöntemi Yasal yollar ile mevduat toplama yetkisine sahip olan ticari bankalar, tasarruf bankaları, kredi birlikleri, kredi ve tasarruf birlikleri ve yapı toplulukları ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymet ihraç ederek kendilerine kaynak sağladıkları gibi, piyasa faizi ile topladıkları fonların tamamını ya da bir kısmını yine piyasa faiz oranları üzerinden ipotekli konut kredisi şeklinde gayrimenkul almak isteyen kişilere kullandırmaktadırlar. 5.1.4. İpotek Bankacılığı Yöntemi Gayrimenkul finansman piyasalarının gelişmiş olduğu ülkelerde ipotek bankaları sadece gayrimenkul piyasasının finansman ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik fon temini ve tahsisi amacıyla kurulmuşlardır. Bu tür kurumlar, “kişilerin ipotekli konut kredisi başvurularını toplamak ve değerlendirmek, sonrada gerekli fonları bularak kredi vermek (Kredilendirme İşlemi); kredi havuzları oluşturarak, ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymet ihraç etmek (Menkul Kıymetleştirme İşlemi); ipotekli konut kredilerinin geri ödemelerini tahsil etmek ve ihraç ettikleri menkul kıymetlere ilişkin anapara ve faiz ödemelerini yapmak (Kredi Hizmetlerine Yönelik İşlemler)” şeklinde üç grup işlemde yoğunlaşmaktadırlar. İpotek bankaları gerçekleştirdikleri bu görevlerle hem birinci el ipotek piyasasında aktif rol oynamakta hem de ikinci el ipotek piyasasının gelişmesine ve derinleşmesine katkıda bulunmaktadırlar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 91 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 5.1.5. Yöntemin Seçimini Etkileyen Unsurlar Özellikle büyük gayrimenkul projelerinin özelliklerinden veya finansmanından kaynaklanan nedenlerden dolayı gayrimenkul piyasalarında kullanılan finansman yöntemlerinin seçimi farklılık göstermektedir. Gayrimenkulün büyüklüğü ve finansmanında kullanılacak kredinin miktarı ve vadesi; mülkiyetin kullanım ve inşat hakları; mülkiyet üzerindeki yönetim hakkı ve nakit akımları; vergi etkileri ve finansman maliyeti; gayrimenkul projesinin planlanması ve inşaat süresi ile projenin sağlayacağı düzenli nakit akımları ve karlılığı yöntemin seçimini etkileyecek unsurlar olarak sıralanabilir. 5.2. GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASALARINDA İPOTEK KAVRAMI VE ETKİNLİĞİ 5.2.1. Genel Olarak İpotek Kavramı İpotek işlemi, doğmuş ya da ileride doğması muhtemel bir borç için bir taşınmaz malın, özellikle de gayrimenkulün teminat olarak gösterilmesi işlemidir. İpotek işleminde belirtilen bu borç ise herhangi bir kişi ya da kuruma verilen ipotekli konut kredisidir. Gayrimenkul alıcısının (ipotek yaptıran) kredi veren kuruma (ipotek yapan) gerekli ödemeleri zamanında yapamaması durumunda, kredi veren kurum ipotek işlemine konu olan gayrimenkule el koyarak satışa çıkarmakta ve bu yolla krediyi tahsil etmeye çalışmaktadır. İpotek piyasası ise daha geniş bir kavram olup, gayrimenkul üretiminden, pazarlamasından ve satışından başlayıp tasarrufların para ve sermaye piyasalarında değerlendirilmesi aşamasına kadar uzanan fonksiyonel bir piyasadır. Bu piyasa içerisinde gayrimenkullerin üretimi, pazarlanması ve satışı; gayrimenkuller üzerine ipotek konulması ve kaldırılması; gayrimenkul alımına ilişkin ipotekli konut kredilerinin sağlanması; verilen kredilerin anapara, faiz ve diğer hizmet bedellerinin belirlenmesi; ipotekli konut kredilerinin menkul kıymete dönüştürülerek kurumlara yeni krediler için uzun vadeli fon sağlanması; ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymetlerin sigortalanması, derecelendirilmesi ve yönetilmesi gibi fonksiyonlar yer almaktadır. Dolayısıyla, gayrimenkul alıcılarına sağlanan ipotekli konut kredileri ile ipotek piyasasının işleyiş mekanizması, ilgili taraflar ve işlem gören menkul kıymetler etkin bir ipotek piyasasının oluşması açısından önemli olmaktadır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 92 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI İpotek piyasaları, fonksiyonları bakımından birinci el ipotek piyasası ve ikinci el ipotek piyasası şeklinde iki alt piyasadan oluşmaktadır. Birinci el ipotek piyasası, ipotekli konut kredilerinin düzenlendiği ve kredi sağlayan kuruma doğrudan kaynak aktarımının yapıldığı bir piyasadır. Bu piyasanın katılımcıları ipotekli konut kredisi talebinde bulunan gerçek kişi ya da tüzel kişiler ile kredileri düzenleyen kurumlardır. Birinci el ipotek piyasasına likidite sağlamak amacı ile oluşturulan ikinci el ipotek piyasasının temelini ise, ipotekli konut kredilerinin ya da bu kredilere dayalı menkul kıymetlerin alınıp satılması oluşturmaktadır. Etkin bir ikinci el ipotek piyasası sayesinde likit olmayan varlıklar ipotekli konut kredileri) likit ve tedavül kabiliyeti olan varlıklara (ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymetler) dönüştürülmektedir. İkinci el ipotek piyasası uygulamaları ile kredi veren kurumların uzun vadeli kaynak arayışlarına ve gayrimenkullere olan talebin finansmanına ilişkin sorunlara çözüm getirilmeye çalışılmaktadır. Şekil 3: İpotek Piyasalarının İşlevleri Yukarıda yer alan şekilden (Şekil 3) de görüldüğü üzere, her iki piyasa arasında yapısal ve kurumsal farklılıklar bulunmakla beraber, aslında bu piyasaları tam olarak birbirinden ayırmak da mümkün değildir. Birinci el ipotek piyasasının gelişebilmesi, bir başka ifade ile yeni ipotekli konut kredilerinin verilebilmesi ve bunlar için kaynak yaratılabilmesi ikinci el ipotek piyasasının etkin işlemesine bağlıdır. Yine ikinci el ipotek piyasasının istikrarı birinci LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 93 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI el ipotek piyasasında gerçek değerleri tespit edilmiş gayrimenkuller için düzenlenen ipotekli konut kredilerinin standardize edilmesi ve yaygınlaştırılması ile mümkündür. Dolayısıyla, düzenlenen ipotekli konut kredilerinin ikinci el ipotek piyasasında satılarak ya da devredilerek yeni kredilere fon yaratılması uygulaması sayesinde, gayrimenkul piyasaları ile sermaye piyasalarının bütünleşmesi sağlanmış olmaktadır. Ülkemizde de 06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “5582 Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile birlikte birinci el ipotek piyasasında kullandırılan kredilerin ikinci el ipotek piyasalarında uygun koşullarda yeniden finanse edilmesi amaçlanmaktadır. İkinci el ipotek piyasasının ülkemizde etkin çalışması ve finansman olanaklarının çeşitlenmesinin bir sonucu olarak, birinci el ipotek piyasalarında kullandırılan kredilerin hacmi de genişlemeye devam etmektedir. 5.2.2. Birinci El İpotek Piyasası ve İpotekli Konut Kredileri Gayrimenkul finansmanının kurumsal bir yapı içerisinde çözümlenmesinde, ipotekli konut kredilerinin kullandırılması ve yeni krediler için uygun koşullarda fon yaratılması son derece önemlidir. Birinci el ipotek piyasası, temelde, kişilerin ipotekli konut kredisi taleplerinin karşılandığı ve kişilerin ipotek karşılığı gayrimenkul sahibi oldukları piyasadır. Bu piyasadan sağlanan uzun vadeli krediler ipotek ile teminat altına alınmakta, kredi kullanan kişiler ise aylık ödemelerle bu krediyi (anapara ve faizi ile birlikte) kredi dönemine bağlı kalarak geri ödemektedirler. Bu noktada sorunsuz işleyen bir birinci el ipotek piyasası için, kredi veren kuruluşun sadece ipotekli konut kredisi vermek amacıyla değil, finansal sistemin istikrarını koruyacak sınırlar dâhilinde kredi kullandırması, kredi başvuru sahibinin mali analizini doğru bir şekilde ölçmesi ve kredi kullananın da ödemelerini tam ve zamanında yapması ön koşuldur. Aksi takdirde birinci el ipotek piyasasında kredilerin nakit akışlarında sorunlar yaşanması, bu piyasayla ilişkili ikinci el ipotek piyasasının işleyişini de etkilemektedir. Birinci el ipotek piyasalarında faaliyet gösteren gayrimenkul finansman kurumları “uzman gayrimenkul finansman kurumları, genel finansman kurumları ve kamu kurumları” şeklinde sınıflandırılmış ve bu kurumlar ayrıntılı bir şekilde çalışmanın önceki bölümlerinde ele LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 94 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI alınmıştır. Ülkemizde ise gayrimenkul finansman piyasalarının etkinliğinin arttırılması amacıyla yasalaşan ilgili Kanun’un 38/A maddesi birinci el ipotek piyasasında tüketicilere doğrudan ipotekli konut kredisi kullandıracak kuruluşlar olan “Konut Finansmanı Kuruluşları”nı “konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri” şeklinde tanımlamaktadır. Kanun, tüketicilere doğrudan ipotekli konut kredisi kullandıracak kuruluşları bu üçü ile sınırlandırmıştır. Birinci el ipotek piyasasındaki tek finansal akış konut finansmanı kuruluşlarının tüketicilere kullandıracakları ipotekli konut kredileri olmaktadır9. 5.2.3. İkinci El İpotek Piyasası ve İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetler Birinci el ipotek piyasasına likidite sağlamak amacı ile oluşturulan ikinci el ipotek piyasasının temelinde ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymetlerin alınıp satılması oluşturmaktadır. Etkin bir ikinci el ipotek piyasası sayesinde likit olmayan varlıklar (ipotekli konut kredileri) likit ve tedavül kabiliyeti olan varlıklara (ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymetlere) dönüştürülmektedir. İkinci el ipotek piyasası uygulamaları ile kredi veren kurumların uzun vadeli kaynak arayışlarına ve gayrimenkullere olan talebin finansmanına ilişkin sorunlara çözüm getirilmeye çalışılmaktadır. Bu noktadan hareketle çalışmanın bu bölümünde öncelikle menkul kıymetleştirme kavramı incelenmektedir. Devamında ise, ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymet yapıları ele alınacaktır. 5.2.3.1. Menkul Kıymetleştirmenin Tanımı Tüm finansal işlemlerin temelini oluşturan borç verenler ile borçlananların karşılaşmasında menkul kıymetleştirmenin yarattığı gelişme finans literatüründe önemli bir yere sahiptir. Geleneksel fon yaratma yöntemlerini önemli ölçüde değiştiren menkul kıymetleştirme olgusu, klasik anlatımı ile varlıklara ilişkin nakit akımlarının menkul kıymete dönüştürülmesidir. Menkul kıymetleştirme, bir işletmenin (kredi veren kurum) bilançosunda yer alan likit olmayan alacaklarının benzer nitelikte olanlarını bir araya toplayarak, kendisinin ya da bu amaç doğrultusunda kurulmuş olan bir kurumun (özel amaçlı kurum) vasıtasıyla sermaye piyasalarına bu alacak havuzuna dayalı menkul kıymet ihraç etmesi ve ödemelerin bu 9 İpotekli kredilere ilişkin detaylı bilgi ve uygulamalar ileriki bölümlerde paylaşılacaktır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 95 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI havuzdaki alacakların geri ödemeleriyle finanse edilmesidir. Oluşturulan bu süreci; likit olmayan ancak belirli bir getiri sağlayan varlıkların alınıp satılabilir menkul kıymetler şekline dönüştürülmesi olarak da ifade edebiliriz. Bu yöntemle birlikte işletmeler, likit olmayan varlıklarından gelecekte elde edecekleri ekonomik faydalar karşılığında yatırımcılardan doğrudan ve düşük maliyetle fon temin edebilme imkanına kavuşmaktadırlar. İlk uygulamalarını ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymet ihracı şeklinde gördüğümüz menkul kıymetleştirme fikri, gelişen ekonomilerde gayrimenkule olan talebin finansmanına ilişkin sorunlara çözüm getirme arayışlarının sonucunda ortaya çıkmıştır. Menkul kıymetleştirme yönteminin geleneksel kredilendirme yöntemlerinden daha karmaşık bir yapıya sahip olduğu, her aşamasındaki işlemlerin farklı kurumlarca yürütüldüğü ve bu kurumların sistem içerisinde birbirlerini tamamladıkları görülmektedir. Geleneksel kredilendirme yönteminde; krediyi alacak kişinin veya kurumun araştırılması, kredinin fonlama maliyetinin ve vadesinin belirlenmesi, kredinin takibi gibi birçok işlem krediyi sağlayan kurum tarafından yürütülmekteyken, menkul kıymetleştirme süreci ise hukuksal olarak yapılandırılmış, konusunda uzman farklı kurumların birbirleriyle ilişkisi sonucunda gerçekleşmektedir. Yapılandırılmış finansman olarak da ifade edebileceğimiz menkul kıymetleştirme yapısı içerisinde gerçekleşen olayları basitçe şu şekilde açıklamak mümkündür: Öncelikle kredi veren kurum tarafından menkul kıymetleştirmeye konu olan alacaklar yaratılarak bunlardan bir alacak havuzu oluşturulmaktadır. Daha sonra, kredi veren kurum, oluşturduğu alacak havuzunu özel amaçlı kuruma satmakta veya devretmektedir. Özel amaçlı kurum satın veya devraldığı alacak havuzu karşılığında menkul kıymet ihraç ederek bunları yatırımcılara satmaktadır. Yedd-i emin ise, yatırımcıların anapara ve faiz ödemelerinin garantisini teşkil eden alacakları saklamakta ve yatırımcıların korunması amacıyla sözleşme süresince yatırımcılar adına gereken tedbirlerin alınmasını sağlamaktadır. 5.2.3.2. İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetler Gayrimenkul finansmanının kurumsal bir yapı içerisinde çözümlenmesinde, ipotekli konut kredilerinin verilmesi ve bunların sürdürülebilir nitelikte olmaları ipotek piyasalarının gelişimi açısından çok önemlidir. Sermaye piyasaları gelişmiş olan ülkelerde, ipotekli konut kredisi veren kurumlar yeni kredilere imkan sağlamak amacıyla düzenlemiş oldukları LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 96 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI kredileri satarak ya da bu kredilere dayalı menkul kıymet ihraç ederek kendilerine fon sağlamaktadırlar. İpotek edilen gayrimenkulün satın alınması amacıyla verilen kredilerin bir araya getirildikten sonra menkul kıymete dönüştürülerek para ve sermaye piyasalarına sunulmasında farklı yapılar kullanılmaktadır. Bu çerçevede ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymet (İDMK) yapılarını şu şekilde sıralamak mümkündür: • İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Ödeme Aktarmalı Menkul Kıymetler • Teminatlı İpotek Yükümlülükleri • Getirisi Ayrılan İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetler • İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Tahviller (İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler) Burada ifade edilen menkul kıymetleştirme yöntemlerinden ipotekli konut kredilerine dayalı ödeme aktarmalı menkul kıymetlerde, teminatlı ipotek yükümlülüklerinde ve getirisi ayrılan ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymetlerde bilanço dışı10 menkul kıymetleştirme yapısı söz konusu iken, ipotekli konut kredilerine dayalı tahvillerde ise bilanço içi11 yapı söz konusudur (Şekil 4). 10 Bu tip bir menkul kıymetleştirmede, alacaklar kredi veren kurumun bilançosundan çıkartılarak özel amaçlı kuruma satılmaktadırlar. Dolayısıyla bu menkul kıymetler, kredi veren kuruma borç yükümlülüğü doğurmazlar. 11 Bilanço içi menkul kıymetleştirme, borçluluk ifade eden ihraçlar şeklinde gerçekleşmektedirler. Bunlar kredi veren kurumun borcunu gösteren belgeler olup, bilançosunun pasifinde yer almaktadırlar. Kredi veren kurumun oluşturduğu alacak havuzuna dayandırılarak ihraç edilen tahvillerin mülkiyeti ise, ödeme aktarmalı menkul kıymetlerden farklı olarak kredi veren kuruma aittir. Burada, alacak havuzunun herhangi bir kuruma satılması da söz konusu olmamaktadır. 97 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Şekil 4: İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetleştirme Yöntemleri 5.2.3.2.1. İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Ödeme Aktarmalı Menkul Kıymetler İpotekli konut kredilerine dayalı ödeme aktarmalı menkul kıymetler, ipotek kredilerinden oluşan bir havuzun sahiplik hakkını ve bunlardan sağlanan ödemeleri temsil etmektedir. İlk kez, 1970 yılında, ihraç edilen ilgili menkul kıymetler, İDMK türleri içerisinde en çok kullanılan menkul kıymet türüdür. Önceleri sabit faizli ipotek kredilerinin menkul kıymetleştirilmesi ile başlayan uygulama, daha sonra değişken faizli, artan tutarlı ve indirimli ipotek kredileri gibi farklı yapılardaki kredilerin de menkul kıymetleştirilmesi ile genişlemiştir. İlgili menkul kıymetleştirme yapısı içerisinde yer alan ihraççı kurum, öncelikle benzer nitelikteki ipotekli konut kredilerini, bu kredilerin ilk sahibi olan kredi veren kurumdan, satın alarak bir ipotek havuzu oluşturmaktadır. Daha sonra ihraççı kurum, bu kredilere dayalı menkul kıymetleri yatırımcılara ihraç etmektedir. Ayrıca kurum, kredi borçlularından ipotek kredilerine ilişkin ödemeleri toplayıp, ilgili servis ve garanti ücretlerini düştükten sonra, bunları yatırımcılara aynen aktarmak zorundadır. Sistemde bulunan yedd-i emin sayesinde saklanmaya alınan ipotek kredileri menkul kıymetler için teminat vazifesi görmektedir. Söz LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 98 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI konusu menkul kıymetleri satın alan yatırımcılar ise ipotek havuzunun sağlayacağı nakit akımları üzerinde, satın alacakları menkul kıymet pay oranı kadar mülkiyet hakkına sahiptirler. Bir başka ifade ile havuzda yer alan kredilerin geri ödenme planlarına göre yatırımcılara her ay sahip oldukları pay oranında anapara ve faiz ödemesi yapılmaktadır. Bu yapının bir özelliği olarak, kredi veren kurum, menkul kıymetleştirme işleminde kullanılacak kredilerini bilançosunun dışına çıkartmakta, dolayısıyla kredilere ilişkin riskler de yatırımcılara transfer edilmektedir. Doğal olarak ipotek kredilerine ilişkin risklerin varlığı, menkul kıymet sahiplerinin eline geçecek olan nakit akımlarının tahmin edilmesini de engellemektedir. İpotek kredilerine ilişkin geri ödeme taksitlerinden ödenmeyenler olursa, bu durum menkul kıymet sahiplerine aynen yansıtılmaktadır. Dolayısıyla, taksitlerin ödenmemesi yatırımcılar açısından kredi riskini doğurmaktadır. Ayrıca, piyasa faiz oranlarının kredi faiz oranını altında kaldığı dönemlerde, kredi borçlusunun aldığı krediyi vadesinden önce kapatma hakkı bulunmaktadır. Bu durumda, menkul kıymetler vadelerinden önce itfa edildiklerinden yatırımcılar da erken ödeme riski ile karşılaşmaktadır. 5.2.3.2.2. Teminatlı İpotek Yükümlülükleri İlk olarak 1983 yılında ihraç edilen teminatlı ipotek yükümlülükleri, ipotekli konut kredilerine dayalı ödeme aktarmalı menkul kıymet yapısında gözlemlenen riskleri azaltmak amacıyla geliştirilmiştir. Diğer bir ifade ile piyasa faiz oranlarının düşmesi, kredi borçlularının kullandıkları ipotek kredilerini vadelerinden önce kapatmalarına neden olmakta, dolayısıyla bu tür kredilere dayandırılarak çıkartılan menkul kıymetler vadelerinden önce itfa edilmektedir. Bu çerçevede, erken ödeme riskinin azaltılması amacıyla ikinci el ipotek piyasasında yeni bir uygulama alanı olarak teminatlı ipotek yükümlülükleri yaratılmıştır. Teminatlı ipotek yükümlülüklerinin en belirgin özelliği, farklı risk/getiri beklentisi olan yatırımcılara hitap eden farklı yapılara sahip olmalarıdır. İlgili menkul kıymetler, farklı vadelerdeki seriler halinde ihraç edilirler. Bunlar ipotekli konut kredilerine dayalı ödeme aktarmalı menkul kıymetler gibi ipotek kredilerinden oluşturulan havuza dayandırılırlar; ancak farklı olarak ipotek havuzunun getirisine ve vade yapısına bağımlılık, havuzdaki ipoteklerin özelliklerine göre ayrılarak farklı vadelere sahip serilere bağlanması yoluyla giderilmektedir. Serilerin farklı vadelere sahip olmaları nedeniyle, erken ödeme riskinden kaçmak isteyen yatırımcılara ulaşım da kolaylıkla sağlanmaktadır. Her şeye rağmen teminatlı LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 99 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI ipotek yükümlülüklerinin erken ödeme riskini yok etmediği, sadece bu riski farklı seriler arasına yayarak azalttığı gözden kaçırılmaması gereken en önemli husustur. Teminatlı ipotek yükümlülüklerinin nakit akımlarını esas olarak dayanak oluşturan havuzdan almakla beraber, getirileri dayanılan havuzdan farklıdır. Değinildiği gibi, teminatlı ipotek yükümlülükleri farklı vadelerdeki serilere ya da tahvil gruplarına ayrılmışlardır. Genellikle, standart bir teminatlı ipotek yükümlülüklerinin yapısında A, B ve C serileri olarak ifade edilen 3 tür tahvil grubu yer almaktadır. Bu gruplar, anapara ödemeleri yönünden bir önceki grup itfa edildikten sonra bir sonraki grup itfa edilecek şekilde sıralı bir ödeme planına bağlıdırlar. Faiz ödemeleri yönünden ise, tüm tahvil gruplarına genellikle aynı faiz oranı üzerinden yılda 4 defa veya 6 ayda bir faiz ödemesi yapılmaktadır. Belirtilen tahvil grupları içerisinde en kısa vadeli olanı A grubu tahvillerdir. İpotek havuzuna ilişkin nakit akımlarının anapara ödemelerine karşılık gelen kısmı öncelikle A tahvil grubuna aktarılmaktadır. Dolayısıyla, B ve C tahvil grubu yatırımcılarına A grubuna ilişkin anapara ödemeleri bitinceye kadar ödeme yapılmamakta, ancak bunlar faiz ödemelerini düzenli olarak almaya devam etmektedirler. Bir başka ifade ile, A tahvil grubunun geçerlilik süresi boyunca B tahvil grubuna sadece faiz ödemesinde bulunulmakta ve ancak anapara ödemeleri bu grubun vadesinin son yıllarında yapılmaktadır. Tüm A grubu itfa edildiğinde, sıra B grubunun anapara ödemelerine gelmektedir. Bu grup da itfa edilince, en uzun vadeli tahvil grubu olan C itfa edilir. Burada belirtilen tahvil grupları aynı zamanda “çabuk ödemeli”, “orta hızda ödemeli” ve “yavaş ödemeli” diye de adlandırılmaktadırlar. A grubu tahviller genellikle 2 ile 3 yıl, B grubu tahviller 5 ile 7 yıl, C grubu tahviller ise 10 ile 12 yıl arasında değişen vadelere sahiptirler. Uygulamada kullanılan teminatlı ipotek yükümlülükleri çoğunlukla 3 ile 10 arasında seriye sahip olmakla birlikte, seri sayısı bazen 50’ye kadar çıkabilmektedir. Teminatlı ipotek yükümlülükleri yapısı içerisinde seri sayısının artması durumunda, nakit akımlarına ilişkin belirtilen süreç bütün menkul kıymet sahiplerine yapılan ödemeler tamamlanıncaya kadar devam etmektedir. 5.2.3.2.3. Getirisi Ayrılan İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetler Getirisi ayrılan ipoteğe dayalı menkul kıymetler ilk olarak 1986 yılının ortalarında ihraç edilmiştir. İlgili menkul kıymetler ipotekli konut kredisi havuzundan sağlanan anapara ve faiz ödemelerini, ihraç edilen menkul kıymetin satışı aşamasında belirlenen ilkelere göre menkul kıymet sahipleri arasında farklı şekilde dağıtmaktadırlar. Genellikle, ipotek havuzunda yer alan kredilerden sağlanan anapara ve faiz tutarları birbirinden ayrılarak farklı seriler LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 100 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI yaratılmakta, bu yolla yatırımcıların erken ödeme ve faiz riskine karşı korunmaları sağlanmaktadır. Bir seri yalnızca ipotek havuzundan gelen anapara ödemelerine dayalı olarak ihraç edilirken, diğer seri ise yalnızca faiz ödemelerine dayanmaktadır. Bu uygulamayla birlikte, ihraç edilen menkul kıymetlerin getirisi ile dayanak oluşturan ipotek havuzunun getirisi birbirinden farklılaşmaktadır. 5.2.3.2.4. İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Tahviller (İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler) İpotekli konut kredilerine dayalı tahviller, klasik bir tahvilin her türlü özelliğine sahip olmakla birlikte, yine klasik tahvillere benzer olarak ihraç eden kurumun borç yükümlülüğünü göstermektedirler. Klasik tahvillerden tek farkları ise, bunların ipotek kredilerinden oluşan bir havuzla teminat altına alınmalarıdır. İpotekli konut kredilerine dayalı tahvil ihracında, ipotek kredilerinin bilanço dışına çıkartılmaları söz konusu olmamakta, sadece aktifteki krediler teminat gösterilerek tahviller ihraç edilmektedir. Bu yolla ihraç edilen ipotekli konut kredilerine dayalı tahvillerin nakit akımları ile ipotek havuzunun nakit akımları birbirlerinden bağımsızdır. Dolayısıyla, ipotek kredilerindeki ödenmeme ya da erken ödeme şeklinde nakit akışının düzenini bozan olgular ilgili menkul kıymetlerin sahiplerinin getirilerine yansıtılmazlar. İpotekli konut kredi havuzu ancak ipotekli konut kredilerine dayalı tahvil ihraç eden kurumun bunlara ilişkin anapara ve faiz ödemelerini yapamaması durumunda devreye girmekte ve ipotek kredileri satılarak tahvil sahiplerine karşı olan yükümlülük yerine getirilmektedir. Değinildiği üzere, ipotekli konut kredilerine dayalı tahvil ihracının ödemeleri ipotekli konut kredilerinden oluşan bir havuzla teminat altına alınmakta; teminat olarak kullanılan ipotekli konut kredilerinin tutarları ise, ihraç edilen tahvillerin tutarının iki katı kadar olabilmektedir. Teminat tutarının bu kadar yüksek tutulmasının nedeni, tahvillere ilişkin nakit akımlarının garanti altına alınması ihtiyacıdır. Ayrıca teminat tutarı ne kadar yüksek olursa, tahvilin alacağı kredi derecesi de o kadar yüksek olmaktadır. Teminat üç ayda bir kontrol edilmekte, eğer teminatın tutarı tahvil tutarının altına düşerse, teminata yeni ipotekli konut kredileri eklenmektedir. İlgili menkul kıymetlerin vadeleri 5 ile 12 yıl arasında değişmekte olup, faizleri genellikle 6 aylık dönemlerde; anapara ise vade sonunda ödenmektedir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 101 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 5.2.3.3. Türkiye’de İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetleştirme Piyasası Ülkemizde, konut finansmanı alanında bugüne kadarki uygulamalardan da görüldüğü üzere, fon fazlası yaratan kesim ile fon ihtiyacı olan kesimi bir araya getiren merkezi bir sistem kurulamamıştır. Gelir seviyesine bağlı olarak tasarruf düzeylerinin düşüklüğü mevcut piyasalarda uzun vadeli ipotekli konut kredisi sisteminin oluşumunu engellemiştir. Kısa vadeli fon toplamakta olan ticari bankalardan da uzun vadeli konut kredisi için sağlıklı bir finansman sağlamasını beklemek yanlış olur. Çünkü böyle bir durum, ticari bankaların vade uyumsuzluğu sorunu ile karşı karşıya kalmalarına ve orta vadede açık vermelerine neden olmaktadır. Ayrıca, sendikasyon12 ve seküritizasyon13 kredileri de Türk bankalarının ipotekli konut kredilerinin finansmanı için mevduat dışında kendilerine finansman yarattıkları ikinci bir alternatif olarak görülmektedir. Ancak, buradan sağlanan kaynak değişken faiz oranlı ve yabancı para cinsindendir. Dolayısıyla bu durum Türk bankaları açısından riskli ve maliyetlidir. Önümüzdeki dönemde Türk bankacılık sektörünün pasif yapısını mutlaka çeşitlendirmesi ve kalitesinin arttırılması amacıyla ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymet ihracına yönelmesini beklemek doğru olacaktır. Belirtildiği üzere, konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalara ilave olarak Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri de menkul kıymet ihracı çerçevesinde kendilerine kaynak yaratma şansına sahip olabileceklerdir. Bu doğrultuda, 06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “5582 Karar Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”; 04.08.2007 tarih 26603 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “İpotek Teminatlı Menkul Kıymetlere İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” ve 04.08.2007 tarih 26603 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Konut Finansmanı Fonlarına ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlere İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” 12 Sendikasyon: İki veya ikiden fazla kredi veren kuruluşun bir araya gelerek, çeşitli hükümler çerçevesinde hem borçlunun yapacağı geri ödemeleri hem de kredinin koşullarındaki değişmeleri birlikte kararlaştıracak şekilde ortaklaşa kredi açmaları işlemidir. 13 Seküritizasyon (Varlığa Dayalı Menkul Kıymetleştirme): Kredi veren kurumun bilançosunda yer alan likit olmayan alacaklarının (otomobil kredileri, kredi kartı alacakları, ihracat kredileri, finansal kiralama sözleşmelerinden kaynaklanan alacaklar, ipotekli konut kredileri gibi) benzer nitelikte olanlarını bir araya toplayarak, kendisinin ya da bu amaç doğrultusunda kurulmuş olan bir kurumun (özel amaçlı kurum) vasıtasıyla sermaye piyasalarına bu alacak havuzuna dayalı menkul kıymet ihraç etmesi ve ödemelerin bu havuzdaki alacakların geri ödemeleriyle finanse edilmesidir. 102 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI uyarınca Türkiye’de gayrimenkul finansman sisteminin oluşturulması ve ipotekli konut kredilerinin menkul kıymetleştirilmesine yönelik önemli düzenlemelere gidilmiştir. Ülkemizde çağdaş bir konut finansmanı sisteminin kurulmasına yönelik olarak ayrıca, 17.07.2014 tarih ve 29063 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan İpotek Finansmanı Kuruluşlarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ ile ilk defa ipotekli finansman kuruluşları (İFK) düzenlenmiştir. İFK’ların tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de iki ana iş kolunda faaliyet göstermesi beklenmektedir: 1) Bu iş kollarından biri likidite faaliyetidir. Likidite faaliyetinde konut finansmanı kuruluşları, bilançolarında bulunan konut kredilerini İFK’ya teminat olarak göstermekte ve karşılığında İFK’dan kaynak kullanmaktadır. İFK böylece konut finansmanı kuruluşlarına likidite sağlamış olmaktadır. İFK, sağlayacağı kaynak için gerekli olan fonu, başta borçlanma olmak üzere çeşitli sermaye piyasası araçlarının ihracından elde etmektedir. Likidite faaliyetinde, İFK’ya teminat olarak gösterilen konut kredileri, konut finansmanı kuruluşunun bilançosunda kalmaktadır. 2) Diğer iş kolu ise, menkul kıymetleştirme faaliyetidir. Menkul kıymetleştirme bilanço dışı bir finansman yöntemi olup, bu faaliyette bulunan İFK’lar, devraldıkları konut kredilerine dayalı olarak, konut finansmanı fonu kurmak suretiyle veya kurmaksızın ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç etmektedir. İlgili Tebliğ uyarınca getirilen düzenlemeler incelendiğinde14, “İFK’lar münhasıran Tebliğde belirtilen faaliyetlerin yerine getirilmesi amacıyla anonim şirket şeklinde kurulmuş olan sermaye piyasası kurumu olarak tanımlanmıştır. İFK’lar konut finansmanı kuruluşları, geniş yetkili aracı kurumlar, varlık kiralama şirketleri, TOKİ vb. kuruluşlar ile Kurulca uygun görülen kurum ve kuruluşlar tarafından kurulabilecektir. İFK’lar, temel olarak, devraldığı veya teminat olarak aldığı kredi ve alacaklar karşılığında sermaye piyasası aracı ihraç edecek bir ikincil piyasa kuruluşu olarak tasarlanmıştır. İFK’ların yapabileceği diğer faaliyetler detaylı olarak düzenlenmiş, yalnızca kendi yapacağı ihraçları değil konut finansmanı kuruluşları tarafından yapılacak ihraçları da destekleyici birtakım görevler (garanti verme, hizmet sağlayıcılık yapma vb.) üstlenebilmesi de mümkün kılınmıştır. İFK’ların başlangıç sermayesi asgarî 10.000.000 TL olacaktır.” 14 Ayrıntılı bilgi için bkz. İpotek Finansmanı Kuruluşlarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğe Dair Basın Duyurusu ve ilgili Tebliğ, (Çevrimiçi) http://www.spk.gov.tr/duyurugoster.aspx?aid=20140717&subid=0&ct=c& submenuheader=null 103 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Menkul kıymetleştirme faaliyetlerine yönelik çıkartılan tebliğler incelendiğinde, Türkiye’de oluşturulması düşünülen gayrimenkul finansman sistemi için hem Avrupa sistemini (İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Tahviller) hem de Amerikan sistemini (İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetler) içine alan bir yapı kurgulandığı görülmektedir. 5.3. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI 28.05.2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği” çerçevesinde ifade edilen gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek ya da belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak amacıyla kurulabilen ve izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen, gelirleri kurumlar vergisinden istisna tutulmuş sermaye piyasası kurumlarıdır. İlgili Tebliğ’de ifade edildiği üzere, Ortaklıklar gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkule dayalı haklara aktif toplamının en az %51’i oranında yatırım yapmak zorundadırlar. Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere ve gayrimenkul projelerine yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmektir. Portföyündeki gayrimenkullerin alım satımından kar sağlayan gayrimenkul yatırım ortaklığı, yılsonunda bu karı ortaklarına temettü olarak dağıtabilmekte ve bu suretle gayrimenkul gelirini ortaklarına aktarabilmektedir. Böylece gayrimenkul yatırım ortaklığının paylarını satın alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek getirili gayrimenkullerin gelirlerinden dolaylı olarak yararlanmış olmaktadır. Yatırımcılar gayrimenkul yatırım ortaklıklarının temettülerine ortak olmak yanında, bu ortaklıkların paylarının borsada oluşan olası fiyat artışlarından da yararlanma imkanına sahiptirler. Gayrimenkul yatırım ortaklığı sisteminde, likiditesi daha düşük olan gayrimenkulün kendisinden ziyade, ona yatırım yapan bir şirketin paylarının satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sadece gayrimenkule dayalı portföyün işletilmesi faaliyeti kapsamında faaliyet gösterebilirler. Bunun doğal bir sonucu olarak, gayrimenkul yatırım ortaklıkları aktiflerinde makine ve ekipman bulunduramazlar. Ayrıca, inşaat işlerini kendileri üstlenemez, proje yürütemez, ancak inşaatını başka şirketlerin gerçekleştirdiği projelere LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 104 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI finansman sağlayabilirler. Bir şirketin mevcut faaliyetlerini gayrimenkul yatırım ortaklıklarının faaliyetlerine değiştirmesi koşuluyla gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmesi mümkündür. Bir gayrimenkul veya bir projenin ne şekilde finanse edileceği kararı, projenin büyüklüğüne, kullanım ve inşaat haklarına, şirketin karlılık potansiyeline, finansman maliyetine bağlıdır. Devletin konut ve gayrimenkul sorununu kamusal bir olgu olarak algılaması neticesinde uygulanan vergi teşvikleri, gayrimenkul finansmanında gayrimenkul yatırım ortaklığını cazip hale getirmektedir. İlgili Tebliğ uyarınca, ortaklıklar gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak kurulabileceği gibi, anonim ortaklıklar esas sözleşmelerini 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu (Kanun) ve bu Tebliğ hükümlerine uygun olarak değiştirerek gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşebilirler15. Kuruluş ve dönüşüm başvurularının Sermaye Piyasası Kurulunca (Kurul) uygun görülebilmesi için, ortaklığın; a) Kayıtlı sermayeli anonim ortaklık şeklinde kurulması veya anonim ortaklık niteliğinde olup kayıtlı sermaye sistemine geçmek için Kurula başvurması, b) Kuruluşta başlangıç sermayesinin, dönüşümde ise mevcut ödenmiş veya çıkarılmış sermayesi ile öz sermayesinin her birinin 30.000.000 TL’den az olmaması, c) İlgili maddenin (b) bendinde belirtilen sermaye miktarının; 60.000.000 TL’den az olması halinde, sermayeyi temsil eden paylarının en az %10’unun, 60.000.000 TL ve daha fazla olması halinde, sermayenin 6.000.000 TL’lik kısmını temsil eden paylarının kuruluşta nakit karşılığı çıkarılmış olması ve nakit karşılığı çıkarılan pay bedellerinin tamamının ödenmesi, dönüşümde ise nakit karşılığı çıkarılmış olması veya son hesap dönemine ait bağımsız denetimden geçmiş konsolide olmayan veya bireysel finansal tablolarında dönen varlıklar grubu altında yer alan nakit ve nakit benzerleri ile finansal yatırımlar kalemlerinin toplamının bu bentte belirtilen oran ya da tutar kadar olması, ç) Ticaret unvanında "Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı" ibaresini taşıması veya unvanını bu ibareyi içerecek şekilde değiştirmek üzere Kurula başvurmuş olması, d) Kurucu ortakların veya mevcut ortakların bu Tebliğde öngörülen şartları haiz olması, 15 İlgili Tebliğde, lider sermayedar zorunluluğu kaldırılmış, kuruluş ve dönüşüm süreçlerinde bürokratik süreçler kolaylaştırılmıştır. 105 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI e) Esas sözleşmesinin Kanun ve bu Tebliğ hükümlerine uygun olması veya mevcut esas sözleşmesini Kanun ve bu Tebliğ hükümlerine uygun şekilde değiştirmek üzere başvurmuş olması, f) Genel müdür ile yönetim kurulu üyelerinin bu Tebliğde öngörülen şartları taşımaları, genel müdürün kuruluş ve dönüşüm başvurularında belirlenmiş ve en geç kuruluşun veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescili tarihi itibariyle atanmış olması, g) Portföyünde yer alan/alacak varlıkların niteliklerinin ve ortaklık aktif toplamı içinde sahip oldukları/olacakları ağırlıkların bu Tebliğde belirtilen niteliklere ve sınırlamalara uygun olması, ğ) Kuruluşta ayni sermaye konulması durumunda, bu Tebliğin 9 uncu maddesi çerçevesinde ayni sermaye değerinin tespit edilmiş olması, h) Başlangıç sermayesinin veya çıkarılmış sermayesinin %25’i oranındaki paylarının, bu Tebliğde belirlenen süre ve esaslar dahilinde halka arz edileceğinin Kurula karşı taahhüt edilmiş olması, ı) Sermayesinin, son iki yıl içinde, varlıkların rayiç değere taşınması suretiyle oluşan fonlardan artırılmamış olması zorunludur. Diğer taraftan, gayrimenkul yatırım ortaklıkları aşağıda sayılan işlemler için, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından listeye alınmış bağımsız bir gayrimenkul değerleme şirketine, işleme konu olan varlıkların ve hakların değerlerini ve rayiç kira bedellerini tespit ettirmekle de yükümlüdürler: a) Portföyde yer alan gayrimenkullerin, gayrimenkule dayalı hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı, b) Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi, c) Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması, ç) Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması, d) Gayrimenkul ipoteği kabul edilmesi, e) Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi, f) Portföye Sermaye Piyasası Kurulu’nca değerleme yaptırılması uygun görülecek diğer varlıkların dahil edilmesi ve çıkarılması, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 106 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI g) Ortaklık portföyünde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespiti, ğ) Portföyde yer alan gayrimenkullerin, gayrimenkule dayalı hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin niteliğinin veya cinsinin değiştirilmesi, h) Ortaklığa ayni sermaye konulması. İlgili Tebliğ uyarınca, gayrimenkul yatırım ortaklıkların her yılsonunu takip eden bir ay içerisinde, portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için değerleme hizmeti alınacak bir değerleme şirketini ve portföyüne o yıl içerisinde alınabilecek ve değerleme gerektirecek varlıklar için değerleme hizmeti alınacak en fazla iki adet değerleme şirketini yönetim kurulu kararı ile belirlemeleri gerekmektedir. Belirlenen değerleme şirketleri ancak değiştirilme gerekçesinin Kurula gönderilmesini müteakip Kurul onayı ile değiştirilebilir. Ortaklıklar, portföylerinde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için aynı gayrimenkul değerleme şirketinden üst üste en fazla üç yıl hizmet alabilirler. Üç yıllık sürenin dolmasından sonra ortaklığın aynı gayrimenkul değerleme şirketinden tekrar hizmet alabilmesi için en az iki yılın geçmesi zorunludur. Gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak kurulan veya esas sözleşme tadili yoluyla gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen ortaklıkların, paylarını halka arz yoluyla satabilmek için kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden 3 ay içinde faaliyetlerin yürütülebilmesi için gerekli olan mekan, donanım ve personeli temin etmeleri ve organizasyonu kurmaları, gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak kurulan ortaklıkların genel müdürün atanmasına ve portföye dahil edilecek varlıklara ilişkin taahhütlerini yerine getirmeleri, şekli ve esasları Kurulca belirlenecek halka arz başvuru formunu ve formda belirtilen belgeleri tamamlayarak çıkarılmış sermayelerinin asgari %25’ini temsil eden payların halka arzına ilişkin izahnamenin onaylanması talebiyle Kurula başvurmaları zorunludur. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yapamayacakları işler incelendiğinde ilgili ortaklıklar; a) Bankacılık Kanunu'nda tanımlandığı üzere mevduat toplayamazlar ve mevduat toplama sonucunu verecek iş ve işlemler yapamazlar. b) İzin verilen işlemler dışında ticari, sınai veya zirai faaliyetlerde bulunamazlar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 107 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI c) Hiçbir şekilde gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez ve bu amaçla personel ve ekipman edinemezler. Ancak yürütülen projelerin kontrol işleri dahili olarak yürütülecekse bu amaçla istihdam edilen personel kapsam dışındadır. ç) Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler. Ancak, ortaklık portföyünde kira geliri elde etme amacına yönelik gayrimenkuller olması halinde, söz konusu gayrimenkullere veya onların bağımsız bölümlerine ilişkin olarak güvenlik, temizlik, genel idare ve buna benzer nitelikteki temel hizmetler ile ortaklık portföyünde yer alan gayrimenkuller ve gayrimenkul projelerinin pazarlanmasına ve değerinin artırılmasına yönelik olarak yapılacak reklam ve promosyon faaliyetleri nedeniyle istihdam edilen personel bu kapsamda değerlendirilmez. d) Kendi personeli vasıtasıyla portföye konu olan veya olacak projeler hariç olmak üzere başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler. e) Kredi veremezler, Kurulun finansal raporlamaya ilişkin düzenlemelerinde tanımlanan ilişkili taraflarıyla herhangi bir mal veya hizmet alım satımı işlemine dayanmayan borç alacak ilişkisine giremezler. f) Belgeye dayandırılmayan ve piyasa rayicinden bariz farklılık gösteren bir harcama veya komisyon ödemesinde bulunamazlar. g) Sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının faaliyette bulunabilecekleri işler incelendiğinde ilgili ortaklıklar; a) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. b) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. c) Otel, hastane veya buna benzer faaliyete geçirilebilmesi için belirli asgari donanıma ihtiyaç duyan gayrimenkullerin kiraya verilmeden önce tefrişini temin edebilirler. ç) Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde kendi lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları üçüncü kişilere devredebilirler. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 108 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI d) Mülkiyetine sahip oldukları gayrimenkuller üzerinde başka kişiler lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler. e) Özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla Yap-İşlet-Devret modeliyle geliştirilecek projeleri, düzenlemelerde belirtilen şartların sağlanması koşuluyla kendisi veya başkaları lehine üst hakkı tesis ettirmek suretiyle gerçekleştirebilirler. f) Aracılık faaliyeti kapsamında olmamak kaydıyla sermaye piyasası araçlarını alabilir ve satabilir, Takasbank para piyasası ve ters repo işlemi yapabilir, Türk Lirası veya yabancı para cinsinden mevduat veya katılma hesabı açtırabilirler, sermaye piyasası araçlarını ödünç verebilirler. Kurulun ilgili düzenlemeleri çerçevesinde yapılacak bir sözleşme ile herhangi bir anda portföylerindeki sermaye piyasası araçlarının piyasa değerinin en fazla %50’si tutarındaki sermaye piyasası araçlarını, gerekli teminatın sağlanması koşuluyla ödünç verebilirler. g) İşletmeci şirketlere, diğer gayrimenkul yatırım ortaklıklarına, Yap-işlet-devret projeleri kapsamında kurulan şirketlere, belirli gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların portföye alınması amacıyla sınırlı olarak faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere, gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların değerinin, iştirak edilecek şirketin finansal tablolarında yer alan aktif toplamının en az %75’ini oluşturduğu Türkiye’de kurulu şirketlere, portföylerinde yer alan ve/veya yer alması planlanan gayrimenkul, gayrimenkule dayalı hak veya gayrimenkul projelerine ilişkin altyapı hizmetlerinin; ilgili mevzuatta yer alan yasal zorunluluklar gereği yalnızca bu hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla sınırlı olarak kurulmuş veya kurulacak şirketler tarafından yapılmasının zorunlu olması halinde, bu şirketlere iştirak edebilirler. ğ) Özel sözleşme hükümleri müsait olmak kaydıyla, kira geliri elde etmek amacıyla üçüncü şahıslardan gayrimenkul kiralayabilirler ve bunları tekrar kiraya verebilirler. h) Risklere karşı korunmak amacıyla swap ve forward işlemler yapabilirler, opsiyon yazabilirler, mala dayalı olanlar hariç vadeli işlem sözleşmeleri alabilirler. ı) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edebilirler. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 109 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni hakları tesis edebilirler. i) Kısa süreli fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili maliyetlerini karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları finansal tablolarında yer alan konsolide olmayan öz sermayelerinin beş katı kadar kredi kullanabilirler. j) Sermaye piyasası mevzuatındaki sınırlamalar dahilinde borçlanma aracı ihraç edebilirler. k) Kurul düzenlemeleri çerçevesinde gayrimenkul sertifikası ve portföydeki gayrimenkullerin satış veya satış vaadi sözleşmeleri ile satışından kaynaklanan senetli alacakları ile kira gelirlerinin teminatı altında varlık teminatlı menkul kıymet ihraç edebilirler. l) Münhasıran bir projeyi gerçekleştirmek maksadıyla, bir veya birkaç ortakla adi ortaklık oluşturabilirler. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yatırımlarına ilişkin kısıtlamalar incelendiğinde, a) Hiçbir şirkette sermaye veya oy haklarının %5’inden fazlasına sahip olamazlar. Ayrıca bu kapsamdaki yatırımlarının toplamı aktif toplamının %10’unu aşamaz. b) Altına, kıymetli madenlere ve diğer emtialara ve bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar. c) Yatırım fonları payları hariç, Borsada veya Borsa dışı teşkilatlanmış piyasalarda işlem görmeyen sermaye piyasası araçlarına yatırım yapamazlar, sermaye piyasası araçlarının alım satımlarının Borsa kanalıyla yapılması zorunludur. ç) Sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar. d) Türev araçları kullanarak korunma amacını aşan işlemler yapamazlar. e) Kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı sırasında varlık değerinin % 3’ünü aşan komisyon ücreti ve benzeri giderler yapamazlar. f) Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının tabi olduğu portföy sınırlamaları incelendiğinde ise, a) Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı haklara ve gayrimenkul projelerine aktif toplamının en az % 51’i oranında yatırım yapmak zorundadırlar. b) Sermaye piyasası araçları, ters repo ve Takasbank para piyasası işlemleri ile iştiraklerin tamamına en fazla aktif toplamının % 49'u oranında, bu varlıklar içerisinde yer alan yatırım LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 110 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI amaçlı Türk Lirası veya yabancı para cinsinden mevduat/katılma hesabına ise en fazla aktif toplamının % 10'u oranında yatırım yapabilirler. c) Yabancı gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına ve faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere aktif toplamının en çok % 49’u oranında yatırım yapabilirler. ç) Portföyünde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20’sini aşamaz. d) Belirli alanlarda faaliyet göstermek veya belirli projelere yatırım yapmak üzere kurulan ortaklıkların aktif toplamlarının en az %75'inin, unvanlarında ve/veya esas sözleşmelerinde belirtilen varlıklardan oluşması zorunludur. e) Genel amaçlı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföylerini sektör, bölge ve gayrimenkul bazında çeşitlendirmeleri ve uzun vadeli yönetmeleri esastır Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının diğer yapabildikleri faaliyetler ele alındığında ise, Teminat Verebilme - Gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından, kat karşılığı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arazilerin sahiplerince ortaklığa bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi halinde, projenin teminatı olarak arazi sahibi lehine ipotek veya sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Borçlanma - Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, kısa süreli fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili maliyetlerini karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları finansal tablolarında yer alan konsolide olmayan özsermayesinin beş katı kadar kredi kullanabilirler. Gayrimenkul Sertifikası ve Varlık Teminatlı Menkul Kıymet İhracı - Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Kurul düzenlemeleri çerçevesinde gayrimenkul sertifikası ve portföydeki gayrimenkullerin satış veya satış vaadi sözleşmeleri ile satışından kaynaklanan senetli alacaklarının teminatı altında ve Kurul düzenlemeleri çerçevesinde, varlık teminatlı menkul kıymet ihraç edebilirler. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 111 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI İştirak - Ortaklıklar sadece; a) İşletmeci şirketlere, b) Diğer gayrimenkul yatırım ortaklıklarına, c) Yap-işlet-devret projeleri kapsamında kurulan şirketlere, ç) Belirli gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların portföye alınması amacıyla sınırlı olarak faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere, d) İktisap tarihinde gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların ekspertiz değerinin, iştirak edilecek şirketin bilanço aktifinin en az %75'ini oluşturduğu Türkiye'de kurulu şirketlere, e) Portföylerinde yer alan ve/veya yer alması planlanan gayrimenkul, gayrimenkule dayalı hak veya gayrimenkul projelerine ilişkin altyapı hizmetlerinin; ilgili mevzuatta yer alan yasal zorunluluklar gereği yalnızca bu hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla sınırlı olarak kurulmuş veya kurulacak şirketler tarafından yapılmasının zorunlu olması halinde, bu şirketlere iştirak edebilirler. Ancak ortaklıklar tarafından işletmeci şirketlere yapılacak iştirak, ortaklıkların hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları finansal tablolarında yer alan aktif toplamının % 10'undan fazla olamaz. Ayrıca, son yıllarda ülkemizde yaşanan ekonomik gelişmelere paralel olarak ulaştırma, sosyal altyapı, enerji, telekomünikasyon ve belediye hizmetleri de hızla artmaktadır. Hem ekonomik hem de sosyal refah düzeyinin arttırılması için vazgeçilmez bir gereklilik olarak, söz konu altyapı yatırımlarının finansmanında kamu kaynaklarının yanı sıra alternatif yöntemlerin kullanılması da ihtiyaç olarak ortaya çıkmaktadır. Bu kapsamda 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nu ile verilen yetki uyarınca ve yurtdışında yaygın bir finansman aracı olan altyapı fonlarına benzer bir şekilde, altyapı yatırım ve hizmetlerine yatırım yapacak gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin esasların belirlenmesi amacıyla hazırlanan “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ” 23.01.2014 tarih ve 28891 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır16. Yeni düzenleme ile yüksek miktarda sermaye gerektiren projelerin finansmanında “gayrimenkul yatırım ortaklığı” modeli alternatif bir finansman aracı olarak düzenlenmiş; ayrıca yabancı yatırımcıların bu modele ilgisinin artırılması maksadıyla söz konusu yapıda nitelikli yatırımcıya satış imkânı da getirilmiştir. Bu modelin kullanılması durumunda, büyük projelerin kamu bütçesine yük 16 Ayrıntılı bilgi için bkz. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Basın Duyurusu ve ilgili Tebliğ, (Çevrimiçi) http://www.spk.gov.tr/duyurugoster.aspx?aid =20140123&subid=2&ct=c 112 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI getirmeden sermaye piyasaları kanalıyla finanse edilmesi ve bu projelerin gelirinin de yatırımcılara aktarılması mümkün olacaktır. İlgili Tebliğ ile, “Altyapı yatırım ve hizmetleri; tarım, sulama, madencilik, imalat, enerji, ulaştırma, haberleşme, bilgi teknolojileri, turizm, konut, kültür, kentsel ve kırsal altyapı, belediye hizmetleri, kentsel dönüşüm, çevre, araştırma-geliştirme hizmetleri ile eğitim, sağlık, adalet, güvenlik, genel idare altyapısı ve benzeri yatırım ve hizmetler ile bu yatırım ve hizmetlere ilişkin projeler ve bunlara dayalı haklar olarak tanımlanmıştır. Altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıkların münhasıran bu faaliyette bulunmaları ve aktif toplamlarının en az %75’inin altyapı yatırım ve hizmetleri ile projelerinden ve bunlara dayalı haklardan oluşması öngörülmüştür. Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıkların kuruluşta başlangıç sermayesinin, dönüşümde ise mevcut ödenmiş veya çıkarılmış sermayesi ile öz sermayesinin her birinin 100.000.000 TL’den az olmayacağı; öte yandan ortaklık sermayesinin asgari %20’sinin kamu kurum ve kuruluşu niteliğinde bir tüzel kişiye ait olması halinde ise bu tutarın en az 5.000.000 TL olması gerektiği hususları düzenlenerek, halka arza/nitelikli yatırımcıya satışa ilişkin azami süreler belirlenmiştir. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının iştirak satın alma ve satma işlemlerinde, Kurulumuzun değerlemeye ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından nitelikleri belirlenen kuruluşlara değerleme yaptırılması hususu hüküm altına alınmıştır.” 5.4. GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI Gayrimenkul yatırım fonları (GYF), gayrimenkul satın alarak oluşturdukları portföylere ilişkin “katılım payları”, tasarruf sahiplerine satarak, tasarruf sahibinin kira ve değer artışı gibi gayrimenkul kazancı elde etme imkanını sağlayan yapılardır. Aslında gayrimenkul yatırım fonları, yatırımcılara, bu imkânı tanıyarak, hem gayrimenkul pazarına anlamlı bir rekabet getirmesi düşünülmekte hem de ilgili katılım belgeleri ikinci piyasalarda satılacağından, sermaye piyasalarının gelişmesine katkıda bulunması planlanmaktadır. 03.01.2014 tarih ve 28871 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği” çerçevesinde, ilgili fonların kurulmasına, faaliyetlerine, nitelikli yatırımcılara satışına ve faaliyetlerine ilişkin esaslar ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 113 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği ile getirilen düzenlemelere özet olarak aşağıda değinilmektedir17: a) Gayrimenkul yatırım fonları (GYF) portföy yönetim şirketleri ile gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından kurulabilecek olup, GYF katılma payları nitelikli yatırımcılara satılacaktır. b) GYF toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur. c) Gayrimenkul yatırımları arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkul olabilecektir. ç) GYF portföyündeki varlıkların, uluslararası uygulamalara paralel şekilde bağımsız bir portföy saklayıcısı tarafından saklanması gerekmektedir. d) GYF, sadece tapuya tescil ve tescile bağlı değişiklik, terkin ve düzeltme işlemleri ile sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz addolunmuştur. e) Fonların asgari portföy büyüklüğünün katılma paylarının satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir yıl içerisinde 10.000.000 TL’ye ulaşması zorunludur. f) Fonların süreli veya süresiz olarak kurulmalarına imkan tanınmıştır. g) Fon içtüzüğünde yer verilmesi kaydıyla portföyün gayrimenkul yatırımlarından oluşan bölümüne ilişkin performans ücreti alınmasına imkan sağlanmıştır. ğ) Gayrimenkul yatırımlarının değerlemesinin asgari olarak her takvim yılı sonu itibari ile Kurulca uygun görülen değerleme kuruluşlarınca yapılması zorunlu tutulmuştur. Gayrimenkul yatırım fonları, aşağıda sayılan işlemler için işleme konu olan varlıkların ve hakların rayiç değerlerini ve rayiç kira bedellerini gayrimenkul değerleme firmalarına tespit ettirmekle yükümlüdürler: a) Portföyde yer alan gayrimenkullerin ve gayrimenkule dayalı hakların satımı, bunların niteliğinin veya cinsinin değiştirilmesi veya portföye gayrimenkullerin ve gayrimenkule dayalı hakların alımı, b) Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi, c) Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması, ç) Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması, 17 Ayrıntılı bilgi için bkz. Sermaye Piyasası Kurumu Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Tebliğ Duyurusu ve ilgili Tebliğ, (Çevrimiçi) http://www.spk.gov.tr/duyurugoster.aspx?aid=20140103&subid=1&ct=c 114 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI d) Gayrimenkul ipoteği tesis edilmesi, e) Portföye Kurulca değerleme yaptırılması uygun görülecek diğer varlıkların dâhil edilmesi ve portföyden çıkarılması, f) Portföyde yer alan ve fonun hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespiti. Gayrimenkul yatırım fonları, portföylerinde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için aynı gayrimenkul değerleme kuruluşundan üst üste en fazla üç yıl hizmet alabilirler. Üç yıllık sürenin dolmasından sonra fonun aynı gayrimenkul değerleme şirketinden tekrar hizmet alabilmesi için en az iki yılın geçmesi zorunludur. 5.5. GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI Gayrimenkul sertifikası, ihraççıların inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit menkul kıymetlerdir18. 05.07.2013 tarih ve 28698 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği” çerçevesinde, gayrimenkul sertifikaları halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcılara satılmak suretiyle ihraç edilebilecektir. Her iki durumda da gayrimenkul sertifikalarının borsada işlem görmeleri zorunluluğu getirilmiştir. Gayrimenkul sertifikaları, ilgili Tebliğ’de ifade edildiği üzere, aşağıdaki esaslar çerçevesinde ihraç edilebilir: a) Gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini temsilen gerçekleştirilen ihraçlarda, her bir bağımsız bölüme karşılık gelen gayrimenkul sertifikası adedinin ihraç öncesinde belirlenmesi zorunludur. b) Gayrimenkul projesinin bağımsız bölümlerine ilişkin belirli bir alan birimini temsilen gerçekleştirilecek ihraçlarda ise, ihraççı tarafından asli edimin yerine getirilmesi sırasında aynı alan birimine sahip bağımsız bölümler arasında blok, kat, cephe ve malzeme farklılıkları gibi nedenlerle şerefiye talep edilebilir. Şerefiye talep edilmesi durumunda, asli edim sırasında yatırımcılardan talep edilecek şerefiye tutarlarının veya ihraç anında belirlenmiş 18 Ayrıntılı bilgi için bkz. Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği Basın Duyurusu ve ilgili Tebliğ, (Çevrimiçi) http://www.spk.gov.tr/duyurugoster.aspx?aid=20130705&subid=0&ct=c 115 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI şerefiyenin edim yerine getirilirken hangi esaslara göre düzeltilerek uygulanacağının, bağımsız bölümlerle ilişkilendirilerek izahname veya ihraç belgesinde açıklanması zorunludur. c) Gayrimenkul sertifikası ihracına konu edilen bağımsız bölümler üzerinde edimlerin yerine getirilmesini engelleyecek nitelikte ayni veya şahsi bir hak, haciz kaydı ile gayrimenkul projesinin esaslı unsurlarına yönelik herhangi bir ihtilafın bulunmaması gerekmektedir. Gayrimenkul sertifikası ihraç tutarı, gayrimenkul projesindeki tüm bağımsız bölümlerin Tebliğin 6ncı maddesi19 çerçevesinde hazırlanmış değerleme raporuna göre belirlenmiş satış değerlerinin %50’sini aşamaz. İhraç işlemine konut ve ticari alanların aynı anda dahil edilmesi durumunda bu %50 oranındaki sınır ihraç kapsamındaki konut ve ticari alanlar için ayrı ayrı hesaplanır. Banka garantili ihraçlarda bu sınırlama uygulanmaz. Gayrimenkul sertifikası ihracına konu bağımsız bölümlerin izahname veya ihraç belgesinde belirtilen proje bitiş tarihinden önce tamamlanması ve bu durumun proje bitiş tarihinden en az 15 gün önce kamuya açıklanması halinde, kamuya açıklanan yeni tarih, proje bitiş tarihi olarak esas alınır. Bu durumda yatırımcılara gerekli duyuruların yapılması şartıyla izahname veya ihraç belgesi değişikliği gerekmez. Gayrimenkul sertifikaları yurt dışında veya yurt içinde halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcıya satış suretiyle ihraç edilebilir. Halka arz edilerek gerçekleştirilecek ihraçlarda, Tebliğin 5nci maddesinin birinci fıkrasında yer alan hükümlere ilave olarak; a) İhraççının özkaynaklar toplamının ödenmiş veya çıkarılmış sermayesinden yüksek olması ve b) Tebliğin 5 inci maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkraları çerçevesinde yapılacak ihraçlar hariç olmak üzere, ihraççı tarafından edimlerin izahnamede ve ihraç belgesinde belirtilen esaslar çerçevesinde yerine getirilmemesi halinde itfa bedelinin ve oluşabilecek cezai şartın yatırımcılara ödenmesinin bir banka tarafından garanti altına alınması zorunludur. 19 Kurula başvuru ve proje bitiş tarihleri ile Tebliğde belirtilen durumlarda veya Kurulca uygun görülecek diğer aşamalarda, değerleme kuruluşlarınca gayrimenkul projesine ilişkin olarak bir değerleme raporu hazırlanır. Kurulun ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanacak bu raporda gayrimenkul sertifikalarına konu edilen bağımsız bölümlerin tahmini satış bedeli ile bu bedelin belirlenmesinde esas alınan emsal değerlere bağımsız bölümlerle ilişkilendirilmek suretiyle yer verilmesi zorunludur. Değerleme raporunda gayrimenkul projesindeki emsal satış bedellerine yer verilmesi zorunludur. 116 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Gayrimenkul sertifikaları asli veya tali edimin yerine getirilmesi ve varsa cezai şartın ödenmesi suretiyle itfa edilir. Banka garantili ihraçlarda gayrimenkul sertifikaları aşağıdaki durumlarda itfa bedelinin ve oluşması halinde cezai şartın yatırımcıya ödenmesi suretiyle de itfa edilebilir. a) Asli edimin izahname veya ihraç belgesinde öngörülen esaslar çerçevesinde yerine getirilememesi. b) Tali edimin Tebliğin 8 inci maddesinin üçüncü fıkrasının (ç) bendinde belirtilen ihale süreci sonunda yerine getirilememesi. c) İzahname veya ihraç belgesinde tali edim için Tebliğin 8 inci maddesinin üçüncü fıkrasının (ç) bendinde belirtilen ihale sürecinin yapılmamasının öngörülmesi. Gayrimenkul sertifikalarının ihracının ve itfasının Kanunun 37nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirtilen yatırım hizmet ve faaliyetinde bulunabilecek bankalar ile portföy aracılığı, genel saklama hizmeti veya aracılık yüklenimi faaliyetinden herhangi birini yürütecek olan aracı kurumlar vasıtasıyla yerine getirilmesi zorunludur. İhraççı tarafından öngörülmesi halinde gayrimenkul sertifikaları, proje bitiş tarihinden önce ihraççının belirlediği tutar veya borsada oluşan fiyat üzerinden geri alınmak suretiyle de itfa edilebilir. Edimlerin ilgili ifa süreleri içerisinde ve izahname veya ihraç belgesinde belirtilen esaslar çerçevesinde yerine getirilememesi durumunda yatırımcılara ihraç aşamasında belirlenen cezai şartın ödenmesi zorunludur. Kurul itfa bedelinin ve oluşabilecek cezai şartın yatırımcılara ödenmesinin bir banka tarafından garanti altına alınmasını, yurt içinde satışın yalnızca nitelikli yatırımcılara yönelik olarak yapılmasını, ihraççının veya gayrimenkul sertifikalarının derecelendirilmesini talep edebilir. Gayrimenkul sertifikası ihraç etmek isteyen ihraççıların a) Gayrimenkul projesinin satış değerinin en az yarısı büyüklüğünde satış değerine sahip bir projeyi, sözleşmesi ve teknik şartnamelerine uygun olarak Kurula başvuru tarihinden önceki 5 yıl içerisinde tamamlamış veya ihraççının gayrimenkul yatırım ortaklığı olması durumunda aynı şartlardaki bir projeyi tamamlatmış olması ve b) Gayrimenkul projesinin gerçekleştirileceği arsanın mülkiyetine LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 117 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI münferiden sahip olması ve arsa tapusunun kat irtifakı tapusuna çevrilmesi veya arsa üzerinde ihraççı lehine kat irtifakı tesis edilmiş olması zorunludur. İhraççının gayrimenkul sertifikası ihraç etmek amacıyla kurulmuş bir anonim ortaklık olması durumunda yukarıda belirtilen (a) bendindeki şartın, ihraççının Kurulun ilgili düzenlemelerine göre yönetim kontrolüne sahip olan ortağı veya müştereken sahip olan ortaklarından en az birisi tarafından karşılanması gerekmektedir. Toplu Konut İdaresi, İller Bankası Anonim Şirketi veya bunların bağlı ortaklıklarının ihraççı olması durumunda ise yukarıda ifade edilen (a) bendinde belirtilen şart aranmaz. İlgili kurum ve kuruluşların ihraççı olmadığı ancak tamamen veya kısmen sahip olduğu arsa ve arazilerin gayrimenkul projesine konu edildiği ihraçlarda da (b) bendindeki şart aranmaz. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 118 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 6. FAİZ HESAPLAMALARI VE PARANIN ZAMAN DEĞERİ 6.1. FAİZ KAVRAMI Parayı sunan açısından o günkü kullanım hakkından vazgeçmenin bir getirisi, parayı talep eden açısından ise gelecekte tüketeceği parayı bugün kullanabilmenin bir bedeli olarak ifade edebileceğimiz faiz kavramı, aynı zamanda “paranın kirası” olarak da kabul edilir. Faizin bileşenleri arasında; “enflasyon oranı, ödenmeme risk primi, likidite (paraya dönüşme gücü) risk primi, vade risk primi, politik risk primi ve kur risk primi gibi unsurlar yer almaktadır. 6.1.1. Basit Faiz Basit faiz anapara üzerinden hesaplanan faizdir. Basit faiz yöntemi ile hesaplanan faiz, anaparanın dönem faiz oranı ve dönem sayısının çarpımına eşittir. Dönem Faiz Tutarı = (Anapara) x (Faiz Oranı) x (Dönem Sayısı) Örneğin, 10.000 TL’nin yıllık %10 faizden bir yıllık basit faiz tutarını bulunuz şeklinde bir soru ile karşılaşıldığında, Basit Faiz Miktarı = 10.000 TL x %10 x1 = 1.000 TL şeklinde bulunmaktadır. Dönem sonunda ulaşılacak toplam değer ise anapara ve dönem faizinin toplamı olarak hesaplanmaktadır. Bu çerçevede, 1nci yılın sonunda basit faiz oranı ortamında ulaşılan topla değer miktarı 11.000 TL (10.000 TL + 1.000 TL) olmaktadır. Bir başka örnek ile konu ele alınacak olur ise, bankada yıllık %12 faizle 5.000 TL’si olan bir yatırımcı ilk yılın sonunda 600 TL faiz geliri elde edecektir. Biran için bankanın basit faiz uyguladığı ve 2 yıl vadeli hesabın var olduğu düşünülürse, ikinci yılın sonunda banka hesabında oluşan toplam bakiye 5.000 TL + 600 TL + 600 TL = 6.200 TL olacaktır. Aynı şartlarda vade 5 yıl olsa idi toplam bakiye 8.000 TL olacaktır. Diğer taraftan, yıllık %8 faiz oranı üzerinden 45 gün vadeli 1.000 TL tutarındaki bir hesabın vade sonundaki faizi ve vade sonundaki toplam tutarı; Dönem Faiz Tutarı = (Anapara) x (Faiz Oranı) x (Dönem Sayısı) Dönem Faiz Tutarı = (1.000 TL) x (%8) x (45/365) = 9,86 TL LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 119 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Toplam Bakiye = 1.000 TL + 9,86 TL = 1000 TL x (1 + (%8 x (45/365))) = 1.009,86 TL olmaktadır. 6.1.2. Bileşik Faiz Bileşik faiz oranı, anapara ve faiz üzerinden hesaplanan faiz türüdür. Bir başka ifade ile anapara üzerinden her bir dönem sonundaki faize bir sonraki dönemde birikmiş değer (anapara+faiz) üzerinden yapılan faiz hesaplamasıdır. İlgili hesaplama mantığında, faizin de faizi hesaplanmaktadır. Bileşik faiz hesaplamasında değer bir sonraki döneme (1+Faiz Oranı) oranında artarak gitmektedir. Örneğin bankada yıllık %10 faizle 10.000 TL’si olan bir yatırımcı parasını 5 yıl boyunca mevduat hesabında değerlendirdiğinde her dönem kazanılan faiz kazancı ve dönem sonunda oluşan toplam bakiye şu şekilde hesaplanacaktır: Dönemsel Faiz Kazancı = Bir Önceki Toplam Değer x (Faiz Oranı) Dönemler Faiz Kazancı Değer 1 2 3 4 5 1.000 TL 1.100 TL 1.210 TL 1.331TL 1.464,1TL 10.000 TL 11.000 TL 12.100 TL 13.310 TL 14.641TL 16.105,1TL Aynı soruda basit faiz ve bileşik faiz getirileri karşılaştırıldığında (5 Dönemlik): Dönem Basit Faiz (i=%10) Bileşik Faiz (i=%10) T=1 10.000 + 1.000 = 11.000 10.000 + 1.000 = 11.000 T=2 11.000 + 1.000 = 12.000 11.000 + 1.100 = 12.100 T=3 12.000 + 1.000 = 13.000 12.100 + 1.210 = 13.310 T=4 13.000 + 1.000 = 14.000 13.310 + 1.331 = 14.641 T=5 14.000 + 1.000 = 15.000 14.641 + 1.464,1 = 16.105,1 Bileşik faizde fazladan elde edilen 1.105,1 TL faizin faizidir. Bileşik faiz eğer tutara, dönem faizine oranla daha sık dönemlerde uygulanıyorsa o zaman dönemin faiz oranından daha fazla bir getiri söz konusudur. Değişik bileşik faiz dönemi olan LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 120 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI yatırımları (durumları) karşılaştırmak isteniyorsa bu yatırımları ortak bir esasa indirgemek zorunda kalınır. Bunu yapmak için de efektif faiz oranı (yıllık bileşik faiz oranı) kullanılır. Efektif faiz, faizin bir yıldan daha sık aralıklarla hesaplanmasından doğan yıllık faiz haddidir. Efektif faiz, nominal faiz (yıllık faiz) haddinden daima büyük çıkar. Burada, “r” yıllık nominal faiz oranını, “n” yıl sayısını ve “m” ise yıl içerisindeki dönem sayını göstermektedir. Örneğin, yıllık nominal faiz oranı %8 ve 6 ayda bir faizlendirme yapılıyorsa, efektif faiz oranı (yıllık bileşik faiz oranı) şu şekilde hesaplanacaktır (yıl içerisinde iki tane 6 aylık dönem söz konusudur): 2 ⎛ 0, 08 ⎞ 2 EFO = ⎜1 + ⎟ − 1 = (1, 04) − 1 = 0, 0816 = %8,16 2 ⎠ ⎝ Konu kapsamlı bir örnek ile ele alındığında, farklı vadeler için mevduat hesabına uygulanan farklı faiz oranlarının söz konusu olduğu görülmektedir. a) Ayda bir faiz ödemeli, yıllık yüzde 12 faizli b) 3 ayda bir faiz ödemeli, yıllık yüzde 12 faizli c) 4 ayda bir faiz ödemeli, yıllık yüzde 12 faizli Bu çerçevede efektif faiz oranları (yıllık bileşik faiz oranı) şu şekilde hesaplanacaktır: a) Ayda bir faiz ödemeli, yıllık yüzde 12 faizli (Yılda Toplam 12 Dönem) Yıllık Bileşik Faiz Oranı (Efektif Faiz Oranı)= [1 + (%12 / 12)]12 = %12,68 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 121 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI b) 3 ayda bir faiz ödemeli, yıllık yüzde 12 faizli (Yılda Toplam 4 Dönem) Yıllık Bileşik Faiz Oranı (Efektif Faiz Oranı)= [1 + (%12 / 4)]4 = %12,55 c) 4 ayda bir faiz ödemeli, yıllık yüzde 12 faizli (Yılda Toplam 3 Dönem) Yıllık Bileşik Faiz Oranı (Efektif Faiz Oranı)= [1 + (%12 / 3)]3 = %12,49 Faiz konusunda belirtilmesi gereken bir diğer önemli unsur reel faiz kavramıdır. Reel faiz oranı enflasyonun20 etkisinden arındırılmış faiz oranı olarak ifade edilir. O halde, Reel Faiz (Getiri) Oranı= 1 + Nominal Faiz Oranı 1+NFO -1=>RFO= -1 1 + Enflasyon Oranı 1+EO - Nominal faiz (getiri) > Enflasyon oranı ise pozitif reel faiz (getiri) söz konusudur. - Nominal faiz (getiri) = Enflasyon oranı ise reel faiz (getiri) yoktur. - Nominal faiz (getiri) < Enflasyon oranı ise negatif reel faiz (getiri) söz konusudur. Örneğin bir yatırımcı elindeki parasını yıllık %12 faiz oranı ile aylık dönemler halinde 1 yıl süreyle bankada tutmuştur. Bu dönem içerisinde gerçekleşen enflasyon oranı %8 ise kişinin reel kazancı şu şekilde hesaplanacaktır: Çözüm için öncelikle yıllık bileşik faiz oranı hesaplanmalı, sonrasında ise enflasyonun arındırma işlemi uygulanmalıdır. Yıllık Bileşik Faiz Oranı (Efektif Faiz Oranı)= [1 + (%12 / 12)]12 = %12,68 (1 + Yıllık Bileşik Faiz Oranı) = (1 + Reel Faiz) x (1 + Enflasyon Oranı) Reel Getiri Oranı = [(1 + %12,68) / (1 +%8)] - 1 = %4,33 olacaktır. 20 Enflasyon oranı fiyatlar genel seviyesindeki yükselmeyi ifade ederken; deflasyon (negatif enflasyon) ise fiyatlar genel seviyesindeki düşüşü ifade etmektedir. 122 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 6.2. PARANIN ZAMAN DEĞERİ Fon kullanan açısından paranın zaman değeri, bugün ödünç alarak kullandığı paraya karşılık olarak gelecekteki herhangi bir zaman noktasında geri ödediği/ödeyeceği para arasındaki farktır. Benzer şekilde fon sağlayıcı açısından olay değerlendirildiğinde, paranın zaman değeri, fon sağlayan kişinin bugün ödünç verdiği paraya karşılık gelecekteki herhangi bir zaman noktasında almaya razı olduğu para arasındaki farktır. Bir başka ifade ile bugünkü 1 TL, gelecekte elde edilecek olan 1 TL’den daha değerlidir. O halde paranın zaman değeri kavramı, gelecekte elde edilecek olan paranın bugün elimizdeki aynı miktar paraya eşdeğer olmadığını ifade eder. Bu farklılığı yaratan iki önemli unsur ise katlanılan vade ve dönemsel faiz oranıdır. Paranın zaman değeri işlevi, değişik zaman noktalarında gerçekleşmeleri söz konusu olan nakit akımlarının her birinin/hepsinin değerini aynı zaman noktasına göre belirtmektir21. Bu ortak zaman noktası bugün ya da gelecekteki herhangi bir zaman noktası olabilir. 6.2.1. Bugünkü Değer Kavramı Bugünkü değer, gelecekte gerçekleşmesi beklenen bir nakit akımının, paranın zaman değerini ve katlanılan riskin derecesini yansıtan uygun bir iskonto (faiz) oranı ile, bugüne veya sıfır zaman noktasına indirgenmiş halidir. BD = GD (1 + r ) n Burada, BD = Bugünkü Değeri GD = Gelecekteki Değeri r = Dönemin Faiz Oranını n = Dönem Sayısını ifade etmektedir. 21 Bugünkü değer ve gelecekteki değer uygulamalarında faiz oranı yıllık iken hesaplamalarda her bir dönem uzunluğu daha kısa bir süreyi kapsıyorsa, uyumlaştırma “Yıllık Faiz Oranı/Yıldaki Dönem Sayısı” işlemi ile gerçekleştirilir. Yine yıl cinsinden verilen vade de yıl içerisindeki dönem sayısı ile çarpılarak toplam dönem sayısı şeklinde işlemlere dahil edilir. 123 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Örneğin, iskonto faiz oranının yıllık %20 olduğu bir piyasada aşağıdaki nakit akımlarının bugünkü değeri nedir sorusunun cevabı için belirtilen her bir nakit akımının yıllık %20 faiz oranı üzerinden bugünkü değerinin belirlenmesi gerekir: YIL Bugünkü Değer= 1 2 3 4 -2.000 TL 2.500 TL 3.000 TL -1.000 TL 2.500 3.000 − 1.000 − 2.000 + + + = 1.323,3 TL 1 2 3 (1 + %20) (1 + %20) (1 + %20) (1 + %20) 4 6.2.2. Gelecekteki Değer Kavramı Gelecekteki değer, bir yatırımın faiz gelirini de elde ettikten sonraki ulaşılan toplam değeridir. Daha genel bir ifadeyle gelecek değer kavramı, bugünkü bir paranın belirli bir faiz oranı üzerinden belirli bir süre sonra ulaşacağı değeri ifade eder. GD = BD * (1 + r ) n Burada, GD = Gelecekteki Değeri BD = Bugünkü Değeri r = Dönemin Faiz Oranını n = Dönem Sayısını ifade etmektedir. Örneğin, bugünkü 1.000 TL’nin 3 yıl sonraki değeri hesaplanmak istenir ise (yıllık faiz oranı %5) ise, Gelecekteki Değer = 1000 × (1 + %5) 3 = 1.157,6 TL olarak hesaplanır. 6.2.3. Anüite Kavramı Anüite (eşit dönemlerde gerçekleştirilen eşit miktar ödemeleri), belirli bir süre (aylık, 3 aylık, 6 aylık, yıllık vb. gibi) ile yapılan eşit para miktarlarını ifade eder. Burada dikkat edilmesi gereken husus, para akışlarının ve para akışlarının gerçekleşme sürelerinin birbirine eşit olmasıdır. Aksi takdirde anüiteden söz edilemez. Ayrıca, dönemsel nakit akışlarının eşit LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 124 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI olmadığı ancak eşit oranlı ya da eşit miktarlı olarak düzenli bir artış gösterdiği durumlarda da sonuca gitmek mümkündür. “n” dönem boyunca gerçekleşen “A” tutarındaki her biri eşit nakit akışlarının (bir anüitenin) gelecekteki değerini aşağıdaki formülle hesaplamak mümkündür: Örneğin, 3 yıl boyunca her ay sonunda 1.000 TL yatırılan bir mevduat hesabı, yatırımcısına yıllık %12 getiri sağlamaktadır. Vade sonunda hesapta birikecek toplam miktarı hesaplayabilmek için Anüitelerin Gelecekteki Değer formülünü kullanmak gerekecektir: Dönemsel Faiz Oranı = %12 / 12 = %1 Aylık Toplam Dönem Sayısı = 3 x 12 = 36 Ay Dönemsel Birikim = 1.000 TL/Ay ⎡ (1 + %1)36 − 1⎤ ToplamMiktar = 1.000TL * ⎢ ⎥ = 43.076,8TL % 1 ⎣ ⎦ “n” dönem boyunca gerçekleşen “A” tutarındaki her biri eşit nakit akışlarının (bir anüitenin) bugünkü değerini ise aşağıdaki formül yardımıyla hesaplayabiliriz: Burada, A = Anüite (eşit dönemlerde gerçekleştirilen eşit miktar ödemesi) r = Dönemin Faiz Oranını n = Dönem Sayısını ifade etmektedir. Örneğin, bir kişi bankadan %14,88 yıllık faiz oranlı 10 yıl vadeli 100.000 TL tutarında konut kredisi kullanmıştır. Buna göre kişinin krediye ilişkin ödeyeceği aylık eşit taksit tutarı ne LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 125 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI kadar olur sorusuna cevap bulabilmek için ilgili kredinin eşit dönemlerde gerçekleştirilen eşit miktar ödemelerini Anüitelerin Bugünkü Değer formülünü kullanarak belirlemek gerekir. Buna göre, r = %14,88 yıllık ise r, aylık = %14,88 / 12 = %1,24 n = 10 yıl = 120 ay ⎡ (1 + %1,24 )120 − 1 ⎤ 100.000 = A * ⎢ ⎥ ise A = Aylık Taksit Ödeme Tutarı = 1.606,01 TL 120 ( 1 + % 1 , 24 ) * % 1 , 24 ⎣ ⎦ olarak hesaplanır. Aslında krediye ilişkin olarak ödenen eşit tutarlardaki kredi geri ödemelerinin bugünkü değerleri toplamı alınan kredi miktarına eşit olmaktadır. Kredi tutarı (bugünkü değer) bilinmekte ise belirli bir faiz oranı üzerinden ilgili kredinin hangi taksitlerle geri ödenebileceğini hesaplamak da mümkündür. İlgili eşit miktardaki taksitler hem anapara hem de faiz ödemelerini içermektedir. Dolayısıyla, taksitler ödendikten sonra anapara ve faiz ödenmiş olmaktadır. Bu durumu dönemler itibariyle (anapara ve faiz tutarlarını) ayrıntılı olarak gösteren tabloya “itfa tablosu” (geri ödeme tablosu ya da borç amortismanı tablosu) denilmektedir. Yukarıdaki örneğe ilişkin bilgilere göre geri ödeme tablosu hazırlanmak istenirse ve örneğin dördüncü taksitteki anapara/ faiz tutarları hesaplanacaksa; Tablo 1: İpotekli Konut Kredisi Geri Ödeme Tablosu Dönem Ödeme Faiz (Aylık %1,24) Anapara Borç Bakiyesi 0 * * * 100.000,00 1 1.606,01 1.240,00 366,01 99.633,99 2 1.606,01 1.235,46 370,55 99.263,44 3 1.606,01 1.230,87 375,14 98.888,30 4 1.606,01 1.226,21 379,79 98.508,51 … … … … … 120 1.606,01 19,67 1.586,34 0,00 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 126 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Dördüncü Taksitteki Faiz Miktarı = 1.226,21 TL (98.888,30 TL x %1,24); Anapara Miktarı = 379,79 TL (1.606,01 TL - 1.226,21 TL) Toplam Ödeme Miktarı = 192.721,06 TL (1.606,01 TL x 120); Toplam Faiz Ödeme Miktarı ise 92.721,06 TL (192.721,06 TL – 100.000 TL) dir. Belirtildiği üzere, belli bir sürede her dönem eşit miktarlarda gerçekleşen nakit akışlarına anüite denilmişti. Artan anüite ise, belirli bir sürede her dönem gerçekleşen anüitelerin sabit bir oranda (g) büyümesinden oluşan seriye denir. Artan anüitelerin bugünkü ve gelecekteki değerler toplamı aşağıda yer alan formüller çerçevesinde hesaplanmaktadır: Burada A1, ilk dönem yapılan ödeme tutarını; r, dönemsel faiz oranını; g, ödemelerdeki dönemsel sabit büyüme oranını ve n ise toplam dönem sayısını göstermektedir. Örneğin, konut yapı kooperatifinden bir ev satın alan birey ödemelerini 5 yıl (n = 60 ay) boyunca her ayın sonunda yapmayı planlamaktadır. Ödenecek ilk taksit tutarı (A1) 1.000 TL olup, taksit miktarları her ay sabit (g) %0,2 oranında artacaktır. Ödeme planı çerçevesinde belirlenen aylık faiz oranı (r) %1,5 ise ödemelerin bugünkü değer toplamı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır: ⎡ (1 + %1,5)60 − (1 + %0,2) 60 ⎤ ToplamMiktar = 1.000TL * ⎢ ⎥ = 41.377,3TL 60 ⎣ (1 + %1,5) * (%1,5 − %0,2) ⎦ LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 127 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Bir diğer örnek artan anüitelerin gelecekteki değer toplamı için ele alınacak olur ise, bir yatırımcı birikimli mevduat hesabına 15 yıl (n = 180 ay) boyunca her ayın sonunda yapılmak kaydı ile ödeme yapmayı planlamaktadır. İlk ayki ödeme tutarı (A1) 400 TL olup, ödemelerin her ay sabit (g) %1 oranında artması söz konusudur. Mevduat hesabının aylık getirisi (r) %2 ise, dönem sonunda hesapta birikecek toplam miktar aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır: ⎡ (1 + %2)180 − (1 + %1)180 ⎤ ToplamMiktar = 400TL * ⎢ ⎥ = 1.173.000TL (% 2 − % 1 ) ⎣ ⎦ Getirisi sonsuza kadar hep aynı şekilde devam eden nakit akışlarının bugünkü değerleri toplamı ise sonsuz anüite (perpetuite) kavramı ile açıklanmaktadır. Burada nakit akışlarının büyüme oranı sıfırdır. Konu bir örnek yardımı ile açıklanacak olur ise, ticari bir gayrimenkulün yatırımcısına olan yıllık kira getirisi 10.000 TL olsun. İskonto faiz oranının %10 olduğu ve ilgili kira gelirlerinin sonsuza kadar hep aynı kalacağı varsayımı altında nakit akışlarının bugünkü değerleri toplamı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır: ⎡10.000TL ⎤ ToplamMiktar = ⎢ ⎥ = 100.000TL ⎣ %10 ⎦ Anüite kavramına ilişkin olarak incelenmesi gereken bir diğer başlık ise, sonsuz kadar devam eden sabit oranlı artan anüitelerdir. Burada dönemlik nakit akışlarının sonsuza kadar sabit bir oranda büyümesi söz konusudur. İlgili anüitelerin bugünkü değer toplamı ise aşağıdaki formül yardımı ile hesaplanacaktır: ⎡ A ⎤ ⎡ A ∗ (1 + g ) ⎤ BugünküDeğerToplamı = ⎢ 1 ⎥ = ⎢ 0 ⎥ ⎣ r − g ⎦ ⎣ r − g ⎦ LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 128 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Buradaki hesaplamada “A0”, en son dönem gerçekleşen nakit akışını; “A1”, bir sonraki dönem gerçekleşecek nakit akışını ve “g” ise nakit akışlarının dönemsel sabit büyüme oranını göstermektedir. 6.3. KONU UYGULAMA SORULARI VE CEVAPLARI SORU 1: 10.000 TL nakdi bulunan bir yatırımcı söz konusu nakdini aylık mevduatta değerlendirmek istemektedir. Aylık mevduat faizlerinin yüzde 1,5 olduğu düşünüldüğünde yatırımcının 5 ay sonra elde edeceği toplam faiz geliri yaklaşık kaç TL’dir? ÇÖZÜM 1: Mevduat hesabının 5 inci ay sonundaki değeri = 10.000 x (1 + %1,5) 5 = 10.773TL Faiz Geliri= 10.773 TL - 10.000 TL = 773 TL SORU 2: Yıllık yüzde 8 faiz oranı üzerinden 45 gün vadeli 2.000 TL tutarındaki bir hesabın vade sonundaki toplam tutarı yaklaşık kaç TL olur? (1 yıl = 365gün) ÇÖZÜM 2: Dönem Faizi = 2000 x [%8 x (45 / 365)] = 19,7 TL Toplam Tutar =2000 + 19,7 = 2019,7 TL SORU 3: 100.000 TL 3 ay vadeli mevduat hesabına %20 net (vergi sonrası) faizden yatırıldığı takdirde faiz geliri yaklaşık kaç TL olur? (1 yıl = 365gün) ÇÖZÜM 3: Dönem Faizi = 100.000 x [%20 x (90 / 365)] = 4.932 TL LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 129 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI SORU 4: Aylık mevduata uygulanan yıllık nominal faiz oranı %12’dir. Söz konusu faizin yıllık bileşik faiz oranı (efektif faiz oranı) nedir? ÇÖZÜM 4: Toplam Dönem Sayısı = 12 (m) Yıllık Faiz Oranı % 12 ise Aylık Faiz Oranı (Dönemsel Faiz Oranı, r) %12 / 12 = %1 dir. Yıllık Bileşik Faiz Oranı (Efektif Faiz Oranı) = [1 + (%12 / 12)]12 = %12,68 SORU 5: Bir yatırımcı elindeki parasını yıllık %12 faiz oranı ile aylık dönemler halinde 1 yıl süreyle bankada tutmuştur. Bu dönem içerisinde gerçekleşen enflasyon oranı %8 ise kişinin reel kazancı aşağıdakilerden hangisidir? ÇÖZÜM 5: Öncelikle yıllık bileşik faiz oranı hesaplanmalı, sonrasında ise enflasyonun arındırma işlemi uygulanmalıdır. Yıllık Bileşik Faiz Oranı (Efektif Faiz Oranı) = [1 + (%12 / 12)]12 = %12,68 (1 + Yıllık Bileşik Faiz Oranı) = (1 + Reel Faiz) x (1 + Enflasyon Oranı) Reel Getiri Oranı = [(1,1268) / (1,08)] - 1 = %4,33 SORU 6: Aşağıda yer alan kredi faizleri dikkate alındığında yıllık kredi maliyetleri ne olur? a) Ayda bir faiz ödemeli, yıllık yüzde 8 faizli b) 3 ayda bir faiz ödemeli, yıllık yüzde 8 faizli c) 4 ayda bir faiz ödemeli, yıllık yüzde 9 faizli d) 6 ayda bir faiz ödemeli, yıllık yüzde 8,5 faizli e) Yılsonu faiz ödemeli, yıllık yüzde 9 faizli LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 130 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI ÇÖZÜM 6: a) Ayda bir faiz ödemeli, yıllık yüzde 8 faizli (Yılda Toplam 12 Dönem) Yıllık Bileşik Faiz Oranı (Efektif Faiz Oranı) = [1 + (%8 / 12)]12 = %8,30 b) 3 ayda bir faiz ödemeli, yıllık yüzde 8 faizli (Yılda Toplam 4 Dönem) Yıllık Bileşik Faiz Oranı (Efektif Faiz Oranı) = [1 + (%8 / 4)]4 = %8,24 c) 4 ayda bir faiz ödemeli, yıllık yüzde 9 faizli (Yılda Toplam 3 Dönem) Yıllık Bileşik Faiz Oranı (Efektif Faiz Oranı)= [1 + (%9 / 3)]3 = %9,27 d) 6 ayda bir faiz ödemeli, yıllık yüzde 8,5 faizli (Yılda Toplam 2 Dönem) Yıllık Bileşik Faiz Oranı (Efektif Faiz Oranı)= [1 + (%8,5 / 2)]2 = %8,68 e) Yılsonu faiz ödemeli, yıllık yüzde 9 faizli (Yılda Toplam1 Dönem) Yıllık Bileşik Faiz Oranı (Efektif Faiz Oranı)= [1 + (%9 / 1)]1 = %9,00 SORU 7: Sahip olduğu parası ile konut alımı yapan yatırımcı bir yılda %30’luk nominal getiri elde etmiştir. Yıllık enflasyon oranı %10 olarak gerçekleşmiş ise, yatırımcının konut yatırımından elde ettiği reel getiri oranı yüzde kaçtır? ÇÖZÜM 7: (1 + Nominal Faiz) = (1 + Reel Faiz) x (1 + Enflasyon Oranı) Reel Getiri Oranı = [(1,30) / (1,10)] - 1 = 0.18 ya da %18 SORU 8: Bir yatırımcı 1.200.000 TL’ye satın aldığı bir taşınmazı dört yıl süreyle elde tutmayı, dördüncü yılın sonunda da 1.500.000 TL’ye satmayı hedeflemektedir. Yatırımcı taşınmazdan birinci yıl 200.000 TL; ikinci yıl 250.000 TL; üçüncü yıl 315.000 TL ve dördüncü yıl 350.000 TL net gelir beklemektedir. Iskonto faiz oranının yıllık %12 olacağı varsayımı altında yatırımcı alım işleminden kaç TL kar elde etmiştir? LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 131 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI ÇÖZÜM 8: Alım Değeri = 1.200.000 TL Satım Değeri = 1.500.000 TL Yıllık Kira Gelirleri = 200.000 TL; 250.000 TL; 315.000 TL; 350.000 TL Nakit Girişlerinin Bugünkü Değerleri Toplamı= ⎡ 200000 250000 315000 (350000 + 1500000) ⎤ ⎢ (1 + %12) 1 + (1 + %12) 2 + (1 + %12) 3 + ⎥ = 1.777.789TL 4 ( 1 + % 12 ) ⎣ ⎦ Alım-Satım İşleminden Kazanç = 1.777.789 TL – 1.200.000 TL = 577.789 TL SORU 9: Bir yatırımcı sahip olduğu gayrimenkulünden önümüzdeki 5 yıl boyunca yıllık 10.000 TL; 12.000 TL; 15.000 TL; 18.000 TL ve 20.000 TL kira geliri beklemektedir. a) Piyasa faiz oranının yüzde 10 olduğu bir ortamda, gayrimenkulünü satmak isteyen yatırımcı, elde edeceği tutarı üç yıllığına yıllık yüzde 14 ile bankaya yatırmayı düşünmektedir. Üçüncü yılsonunda bankadan çekmesi gereken tutar kaç TL dir? b) Gayrimenkul fiyatlarındaki yıllık fiyat atışı sırasıyla yüzde 8, yüzde 12 ve yüzde 4 ise yatırımcının üçüncü yılsonundaki kar/zarar durumunu hesaplayınız? ÇÖZÜM 9: A) Gayrimenkulün Değeri= ⎡ 10000 12000 15000 18000 20000 ⎤ ⎢ (1 + %10)1 + (1 + %10) 2 + (1 + %10) 3 + (1 + %10) 4 + (1 + %10) 5 ⎥ ⎣ ⎦ Gayrimenkulün Değeri = 54.991 TL Mevduat hesabının 3 üncü yılsonundaki değeri = 54.991 x (1 + %14) 3 = 81.472TL B) Gayrimenkulün 3ncü yılsonundaki değeri= 54.991 x (1 + %8) * (1 + %12) * (1 + %4) = 69.178TL Yatırımcının Karı = 81.472TL - 69.178TL = 12.294 TL LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 132 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI SORU 10: Bir gayrimenkulün değeri 100.000 TL olup, bir kısmı aylık geri ödemeli yıllık %14 faiz oranlı ve 20 yıl vadeli kredi ile finanse edilmiştir. Kredinin aylık eşit taksitleri 1.000 TL ise, kredi / değer oranı (İpotekli Konut Kredisi Tutarının Gayrimenkulün Değerine Oranı) yüzde kaçtır? ÇÖZÜM 10: r = %14 yıllık ise r, aylık = %14 / 12 = %1,17 n = 20 yıl = 240 ay Kredi Miktarı= ⎡ (1 + %1,17)240 − 1 ⎤ 1.000 * ⎢ ⎥ = 80.229TL 240 ( 1 + % 1 , 17 ) * % 1 , 17 ⎣ ⎦ Kredi/Değer Oranı = 80.229 TL / 100.000 TL =%80 Peşinat Miktarı = 1 - %80 = %20 (19.771 TL) SORU 11: Bir kişi bankadan %22 faiz oranlı 20 yıl vadeli 200.000 TL tutarında konut kredisi kullanmıştır. Buna göre kişinin krediye ilişkin ödeyeceği aylık eşit taksit tutarı ne kadardır? ÇÖZÜM 11: r = %22 yıllık ise r, aylık = %22 / 12 = %1,83 n = 20 yıl = 240 ay ⎡ (1 + %1,83)240 − 1 ⎤ 200.000 = A * ⎢ ⎥ ise A=Ödeme Tutarı=3.707 TL dir 240 ( 1 + % 1 , 83 ) * % 1 , 83 ⎣ ⎦ SORU 12: Bankadan yıllık yüzde 12 faiz oranıyla 15 yıl vadeli alınan 108.000 TL tutarındaki sabit faizli ipotekli konut kredisinin eşit olan taksitlerini hesaplayınız ve kredinin geri ödeme tablosunu oluşturarak dördüncü taksitte ödenen anapara ve faiz miktarlarını belirleyiniz? LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 133 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI ÇÖZÜM 12: Kredi = 108.000 TL n = 15 yıl = 180 ay r = %12 yıllık ise r, aylık = %12 / 12 = %1 ⎡ (1 + %1)180 − 1 ⎤ 108.000 = A * ⎢ ⎥ ise A = Ödeme Tutarı = 1.296 TL’dir. 180 ( 1 + % 1 ) * % 1 ⎣ ⎦ Dönem Ödeme Faiz Anapara Kalan Borç Bakiyesi 0 * * * 108.000 1 1.296 1.080 216 107.784 2 1.296 1.078 218 107.566 3 1.296 1.076 220 107.346 4 1.296 1.073 223 107.123 Dördüncü Taksitteki Anapara Miktarı = 223 TL; Faiz Miktarı = 1.073 TL SORU 13: Gayrimenkul satın almak isteyen bir kişi bankaya başvurmuş ve 10 yıl vadeli 150.000 TL tutarında “değişken faizli ipotekli konut kredisi” talep etmiştir. Değişken faizli kredide faiz oranı yıllık olarak belirlenecek ve ilk yıl oran %12 olacaktır. Sonraki yıllar için ise yıllık beklenen enflasyon oranının üzerine %1 marj uygulanacaktır. Enflasyon oranlarının üç yıllık tahmin değerlerinin %10; %13 ve %9 olması durumunda 14üncü aydaki taksit miktarını belirleyiniz. ÇÖZÜM 13: Yıllık Konut Kredisi Faiz Oranı (KKFO) = Yıllık Beklenen Enflasyon Oranı+%1 Marj Enflasyon Oranı 1 KKFO, Yıllık KKFO, Aylık %12 %1,00 2 %10 %11 %0,90 3 %13 %14 %1,20 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 134 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 4 %9 %10 %0,90 Kredi = 150.000 TL 10 yıl = 120 ay İlk 12 Aylık Taksit Ödemeleri (Faiz Oranı Aylık %1): ⎡ (1 + %1)120 − 1 ⎤ 150.000 = A * ⎢ ⎥ ise A=Ödeme Tutarı = 2.152 TL’dir 120 ( 1 + % 1 ) * % 1 ⎣ ⎦ 12 nci Aydaki Borç Bakiyesi (Kalan Ay Sayısı = 120 – 12 = 108 ay) ⎡ (1 + %1)108 − 1 ⎤ 2152 * ⎢ ⎥ = 141.666TL 108 ( 1 + % 1 ) * % 1 ⎣ ⎦ 13-24 Aylar Arası Taksit Ödemeleri (Faiz Oranı Aylık %0,9): ⎡ (1 + %0.9)108 − 1 ⎤ 141666 = A * ⎢ ⎥ ise A = Ödeme Tutarı = 2.073 TL’dir. 108 ( 1 + % 0 . 9 ) * % 0 . 9 ⎣ ⎦ 13-24 üncü ay arası taksit ödemeleri birbirine eşit ve 2.073 TL’dir. 14 üncü ay taksit ödemesi 2.073 TL’dir. SORU 14: 200.000 TL’ye bir ev satın almak isteyen yatırımcı söz konusu tutarın %20’sini peşin olarak vermek ve kalanı için de ipotekli konut kredisi kullanmak istemektedir. Eşit taksitli sabit faizli kredinin vadesi 30 yıldır. Aylık taksit ödemelerinin 1.500 TL olmasını isteyen yatırımcı için ilgili kredinin yıllık faiz oranı nedir? ÇÖZÜM 14: Ev=200.000 TL %20 Peşinat = 200.000 x 0,20 = 40.000 TL %80 Kredi = 200.000 x 0,80 = 160.000 TL LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 135 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 30 yıl = 360 ay Taksit Miktarı = 1.500 TL ⎡ (1 + r )360 − 1⎤ 160.000 = 1500 * ⎢ ⎥ 360 ⎣ (1 + r ) * r ⎦ Faiz Oranının Belirlenmesi (Deneme-Yanılma Yöntemi): Aşağıda yer alan formüldeki faiz oranını ifade eden r değerini deneme-yanılma yöntemi ile bulabilmemiz için, r değerine değişik oranlar vererek eşitliğin sağlanıp sağlanmadığını belirlemeye çalışalım. ⎡ (1 + r )360 − 1⎤ 160.000 = 1500 * ⎢ ⎥ için, 360 ⎣ (1 + r ) * r ⎦ ⎡ (1 + %2)360 − 1 ⎤ r=%2 ise 1500 * ⎢ ⎥ = 74.940TL ≠ 160.000TL 360 ( 1 + % 2 ) * % 2 ⎣ ⎦ ⎡ (1 + %0,5)360 − 1 ⎤ r=%0,5 ise 1500 * ⎢ ⎥ = 250.187TL ≠ 160.000TL 360 ( 1 + % 0 , 5 ) * % 0 , 5 ⎣ ⎦ Burada elde edilmesi beklenen 160.000 TL değeri iki değerin arasında kalmaktadır. Dolayısıyla, 160.000 TL değerini sağlayacak r oranı da %0,5 ile %2 değerlerinin arasında olacaktır. %0,5 ile %2 oranları arasındaki fark olan %1,5 rakamsal olarak 250.187 TL ile 74.940 TL arasındaki farkın karşılığı olduğuna göre, o zaman 250.187 TL ile 160.000 TL arasındaki rakamsal farkın karşılığının da ne olduğunu interpolasyon ile bulmak mümkündür: ⎡ 250.187 − 160.000 ⎤ r = %0,5 + (%2 − %0,5) * ⎢ = %1,27 ⎣ 250.187 − 74.940 ⎥⎦ Aylık Faiz Oranı = %1,27 Yıllık Basit Faiz = %1,27 x 12 = %15,24 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 136 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Yıllık Bileşik Faiz Oranı = (1 + %1.27)12 − 1 = %16,35 SORU 15: Bir yatırımcı, bir evi satın almak için 150.500 TL tutarında ipotekli konut kredisi almıştır. Kredinin geri ödeme süresi 25 yıl olup, yıllık faiz oranı %13,8’dir. Yatırımcı ilgili evi dört yıl sonra satıp kredi ödemelerini bir balon ödeme ile kapatmayı planlamaktadır. Buna göre balon ödemenin tutarı ne kadardır? ÇÖZÜM 15: Kredi = 150.500 TL r = %13,8 yıllık ise r, aylık = %13,8 / 12 = %1,15 n = 25 yıl = 300 ay ⎡ (1 + %1,15)300 − 1 ⎤ 150.500 = A * ⎢ ⎥ ise A=Ödeme Tutarı = 1.789 TL’dir 300 ( 1 + % 1 , 15 ) * % 1 , 15 ⎣ ⎦ Evin satışı 4.yılı sonunda (48 inci ay sonunda) gerçekleştirilecektir. Buna göre; Geriye kalan dönem sayısı = 300 - 48 = 252 ay ⎡ (1 + %1,15)252 − 1 ⎤ Balon Ödeme Miktarı= 1789 * ⎢ ⎥ = 146.845TL 252 ⎣ (1 + %1,15) * %1,15 ⎦ SORU 16: Bugün alınan bir miktar konut kredisine ilişkin olarak vade 10 yıl, faiz oranı yıllık %12’dir. İlk iki yıl ödeme yapılmayacağı varsayımıyla hesaplanan geri ödeme planında kalan 8 yıl boyunca yılsonlarında ödenecek her bir taksitin tutarı 20.000 TL ise, kullanılan kredi miktarı kaç TL’dir? ÇÖZÜM 16: Kredi = X TL r = %12 yıllık n = 10 yıl LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 137 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Taksit ödemeleri yıllıktır. İlk 2 yıl ödeme yok; kalan 8 yıl boyunca yıllık 20.000 TL taksit ödemesi gerçekleştirilecektir. Kredinin değeri, taksit ödemelerinin bugünkü değerleri toplamıdır. 8 taksitin 2nci yıldaki değerleri toplamı: ⎡ (1 + %12)8 − 1 ⎤ 20.000 * ⎢ ⎥ = 99.353TL 8 ( 1 + % 12 ) * % 12 ⎣ ⎦ Kredinin bugünkü değeri: ⎡ 99.353 ⎤ ⎢ (1 + %12) 2 ⎥ = 79.204TL ⎣ ⎦ SORU 17: Bir yatırımcı aylık %1,65 faiz oranı ile 10 yıl vadeli 100.000 TL tutarında ipotekli konut kredisi kullanmıştır. Yatırımcı 1 yıl sonra krediyi daha düşük faizli 9 yıl vadeli yeni kredi ile değiştirmek istemektedir (Kredinin Yeniden Yapılandırılması-Refinansman). Ancak böyle bir durumda kalan anapara borç bakiyesinin %2’si oranında erken ödeme ücreti ödemek durumunda kalacaktır. Kredi faiz oranının aylık en fazla yüzde kaç olması halinde yatırımcı kredi değişiminde karlı olabilecektir? ÇÖZÜM 17: Kredi =100.000 TL r = %1,65 aylık; n = 10 yıl = 120 ay Yatırımcı, 1 inci yılın sonunda kredinin refinansmanını (yeniden yapılandırılmasını) istemektedir. 10 yıllık kredi 1 inci yılın sonunda %2 erken ödeme cezası ile birlikte kapatılarak 9 yıllık yeni krediye geçilecektir. Taksit ödeme miktarlarında ise değişme beklenmemektedir. ⎡ (1 + %1,65)120 − 1 ⎤ 100.000 = A * ⎢ ⎥ ise A=Ödeme Tutarı=1.919 TL’dir 120 ⎣ (1 + %1,65) * %1,65 ⎦ LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 138 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI İlk 12 boyunca 1.919 TL ödenecek ve 12nci ayın sonunda %2 erken ödeme cezası ile birlikte kredi kapatılacaktır. 10 yıllık kredinin 1 inci yılsonunda kapatılması için ödenecek toplam tutar: Kalan Dönem Sayısı = 120 – 12 = 108 ay ⎡ (1 + %1,65)108 − 1 ⎤ 1919 * ⎢ ⎥ = 96.442TL 108 ( 1 + % 1 , 65 ) * % 1 , 65 ⎣ ⎦ %2 Erken Ödeme Cezası ile Birlikte Toplam Tutar: 96.442* (1 + %2) = 98.371TL 9 Yıllık Yeni Kredi Bakiyesi = 98.371 TL ise, ⎡ (1 + r )108 − 1⎤ 98.371 = 1919 * ⎢ ⎥ ise r, aylık = %1,60 108 ⎣ (1 + r ) * r ⎦ faiz oranları aylık %1,60’ın altına düşmesi durumunda yatırımcı refinansman seçeneğini kullanmalıdır. SORU 18: Bir yatırımcı bankadan 10 yıl vadeli ay sonlarında 1.600 TL taksit ödemeli aylık %1,3 faizli 100.000 TL tatarında ipotekli konut kredisi almıştır. Bu bilgilere göre ikinci taksitte ödenen anapara ve faiz miktarları kaç TL olur? Yukarıdaki bilgilere göre, yatırımcı 25.000 TL’si kendi kaynağından olmak üzere 125.000 TL’sına almış olduğu bir evi bir yıl sonra 175.000 TL’ye satmıştır. Bu tarihte bankadan aldığı krediyi kapatması halinde (%2 Erken Ödeme Ücreti ile Birlikte) yatırımcının elinde kaç TL kalacaktır? LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 139 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI ÇÖZÜM 18: Dönem Ödeme Faiz Anapara Kalan Borç Bakiyesi 0 * * * 100.000 1 1.650 1.300 350 99.650 2 1.650 1.295 355 99.295 Ev Değeri = Kredi + Peşinat = 100.000 TL + 25.000 TL = 125.000 TL Ev, 1inci yılın sonunda 175.000 TL ye satılmış ve krediyi kapatmıştır. %2 erken ödeme cezası ile birlikte kredinin kapatılması için ödenen toplam tutar: Kalan Dönem Sayısı=120-12=108 ay ⎡ (1 + %1,3)108 − 1 ⎤ 1650 * ⎢ ⎥ = 95.466TL 108 ( 1 + % 1 , 3 ) * % 1 , 3 ⎣ ⎦ %2 Erken Ödeme Cezası ile Birlikte Toplam Tutar: 95.466 x (1 + %2) = 97.375TL Ev satılıp kredi kapatıldıktan sonra kalan tutar: 175.000 - 97.375 = 77.625 TL SORU 19: Aylık %2 faizle 10 yıl vadeli kullanılan ipotekli konut kredisi için her ay 800 TL taksit ödenmektedir. Kullanılan kredi miktarının gayrimenkulün biçilmiş değerine olan oranı %70’dir. Gayrimenkulünü biçilmiş değeri üzerinden satan kişi, satıştan elde ettiği parayı iki yıllığına yıllık %14 faiz ile bankaya yatırmayı düşünmektedir. İkinci yılın sonunda bankada biriken toplam miktar ne kadardır? ÇÖZÜM 19: r = %2 aylık; n = 10 yıl = 120 ay Kredi/Değer (LTV Oranı) = %70. Aylık Taksit = 800 TL LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 140 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Kredi Miktarı: ⎡ (1 + %2)120 − 1 ⎤ 800 * ⎢ ⎥ = 36.284TL 120 ( 1 + % 2 ) * % 2 ⎣ ⎦ Ev Değeri: 36.284 / %70 = 51.835 TL Mevduat hesabının 2 nci yılsonundaki değeri = 51.835 x (1 + %14) 2 = 76.365TL SORU 20: 2009 yılının Mart ayında 250.000 TL ye bir ev satın almak isteyen bir ücretli söz konusu tutarın %20 sini peşin olarak vermek ve kalanını sabit faizli eşit geri ödemeli ipotekli konut kredisi (klasik ipotek kredisi) kullanarak ödemek istemektedir. Kullanılan kredinin aylık faiz oranı %1,89 ve vadesi 10 yıldır. 2009 yılının Ekim ayına gelindiğinde ise 10 yıllık konut kredisi için aylık faiz oranları %1’e düşmüştür. A) Kişi 7 ay sonra mevcut kredisini, “vade tarihini değiştirmeden”, düşük faizli yeni kredi ile değiştirmek istemektedir. Ancak mevcut kredinin vadesinden önce kapatılacak olması nedeniyle de %2 erken ödeme cezası ödenmek durumundadır. Kişinin yeni krediye geçmesi durumunda aylık kazancı ne olmaktadır? B) Kişi 7 ay sonra mevcut kredisini, “taksit miktarını değiştirmeden”, düşük faizli yeni kredi ile değiştirmek istemektedir. Ancak mevcut kredinin vadesinden önce kapatılacak olması nedeniyle de %2 erken ödeme cezası ödenmek durumundadır. Kişinin yeni krediye geçmesi durumunda yeni kredinin vadesi ne olmaktadır? ÇÖZÜM 20: Peşinat Miktarı: %20 ise Kredi/Değer Oranı (LTV Oranı) = %80 dir. Kredi Miktarı: 250.000TL x %80 = 200.000 TL A) MART 2009: r = %1,89 aylık; n = 10 yıl =120 ay LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 141 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Taksit Miktarı = ⎡ (1 + %1,89)120 − 1 ⎤ 200.000 = A * ⎢ ⎥ ise A=Taksit Miktarı = 4.227 TL’dir 120 ( 1 + % 1 , 89 ) * % 1 , 89 ⎣ ⎦ İlk 7 ay boyunca 4.227 TL ödenecek ve 7 inci ayın sonunda %2 erken ödeme cezası ile birlikte kredi kapatılacaktır. 10 yıllık kredinin 7. ayın sonunda kapatılması için ödenecek toplam tutar: Kalan Dönem Sayısı=120-7=113 ay ⎡ (1 + %1,89)113 − 1 ⎤ 4227 * ⎢ ⎥ = 196.692TL 113 ⎣ (1 + %1,89) * %1,89 ⎦ %2 Erken Ödeme Cezası ile Birlikte Toplam Tutar: 196.692 x (1 + %2) = 200.626TL EKİM 2009: “Vade Tarihini Değiştirmeden” r = %1,00 aylık; n = 113 ay Yeni Taksit Miktarı = ⎡ (1 + %1,00)113 − 1 ⎤ 200.626 = A * ⎢ ⎥ ise A=Taksit Miktarı=2.972 TL’dir 113 ( 1 + % 1 , 00 ) * % 1 , 00 ⎣ ⎦ Her iki kredi yapısında taksit miktarları arasındaki fark: 4227 TL - 2972 TL = 1.225 TL Toplam Kazanç: 1.225 TL/ay x 113 ay = 141.815 TL B) MART 2009: r = %1,89 aylık; n = 10 yıl =120 ay LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 142 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Taksit Miktarı = ⎡ (1 + %1,89)120 − 1 ⎤ 200.000 = A * ⎢ ⎥ ise A = Taksit Miktarı = 4.227 TL’dir 120 ( 1 + % 1 , 89 ) * % 1 , 89 ⎣ ⎦ İlk 7 boyunca 4.227 TL ödenecek ve 7 inci ayın sonunda %2 erken ödeme cezası ile birlikte kredi kapatılacaktır. 10 yıllık kredinin 7. ayın sonunda kapatılması için ödenecek toplam tutar: Kalan Dönem Sayısı=120 – 7=113 ay ⎡ (1 + %1,89)113 − 1 ⎤ 4227 * ⎢ ⎥ = 196.692TL 113 ⎣ (1 + %1,89) * %1,89 ⎦ %2 Erken Ödeme Cezası ile Birlikte Toplam Tutar: 196.692 x (1 + %2) = 200.626TL EKİM 2009: “Taksit Miktarını Değiştirmeden” r = %1,00 aylık; Taksit Miktarı = 4.227 TL ⎡ (1 + %1,00)n − 1 ⎤ 200.626 = 4.227 * ⎢ ⎥ ise yeni vade dönemi 64 ay. n ( 1 + % 1 , 00 ) * % 1 , 00 ⎣ ⎦ Her iki kredi yapısında vade dönemleri arasındaki fark: 113 ay – 64 ay = 49 ay. Toplam Kazanç: 4.227 TL/ay x 49 ay = 207.123 TL LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 143 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 7. İPOTEK KREDİLERİ Gayrimenkul finansmanının kurumsal bir yapı içerisinde çözümlenmesinde, ipotekli konut kredilerinin kullandırılması ve yeni krediler için uygun koşullarda fon yaratılması son derece önemli olduğu çalışmanın önceki bölümlerinde aktarılmıştı. Aslında, ipotekli konut kredisi düzenlenme süreci kişinin kredi alma girişimi ile başlayıp kredinin menkul kıymet ihracında teminat olarak kullanılmasına kadar geçen süreyi kapsamaktadır. Gayrimenkul satın almayı planlayan kişi öncelikle kredi alma girişiminde bulunacaktır. Kişinin ön kredi başvurusu çerçevesinde krediyi kullandıracak kuruluş öncelikle kişinin kredibilitesini ölçmektedir. Başvuranın kullanmak istediği kredi miktarı, faiz oranları ve geri ödemelerinin nasıl olacağı hesaplanmakta ve bunları içeren bir önbilgi formu kişiye verilmektedir. Kişinin mali yapısı ve ödeme gücü, bu noktada, kredi veren kurum açısından önem taşımaktadır. Kişi aylık gelirinden ne kadar az bir kısmını ipotekli konut kredisi için ayırıyorsa, kredi veren kurum açısından da o kadar düzenli nakit akışı var demektir. Genellikle kişiler için aylık gelirinin %30-%40’ı arası bir geri ödeme kapasitesi hesaplanmaktadır. Kredi veren kurum, bu aşamada, kredi açılacak gayrimenkule ilişkin tapu ve kat mülkiyeti bilgilerini inceler ve uzman değerleme kuruluşları aracılığı ile değer tespiti yapar. Kurum, belirlenen değerin %75’ini aşmamak üzere ve ipotekli konut kredisi kullanacak kişinin ödeme kapasitesini, istekleri ile uyumlu vade, faiz ve geri ödeme planını içeren krediyi oluşturur. Gayrimenkulün satışına yönelik işlemler kredi veren kurum nezdinde gerçekleştirilir. Kurum geri ödemeleri garanti altına almak amacıyla tapuya ipotek koyar, borçlanan kişiden %25 oranında peşinat sağlaması beklenir, kredi kurumu da ipotekli konut tutarındaki ödemeyi satıcıya yapar ve böylece satış işlemi tamamlanmış olur. Bu noktada kredi kullanan kişi gayrimenkul sahibi olurken, kredi veren kurum ise krediyi bilançosunda tutabileceği gibi, menkul kıymet ihracında teminat olarak da kullanabilir. İpotek düzenleme sürecinde verilen ipotekli konut kredilerinin geri dönüşünü güvence altına almak kurumlar açısından son derece önemlidir. Kredi veren kurum tarafından hem kendi riskini azaltmak hem de kredi talebinde bulunana kredi verilip verilmeyeceğine karar vermek amacıyla aşağıda yer alan kriterler kullanılmaktadır: LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 144 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 1. İpotekli Konut Kredisi Tutarının Gayrimenkulün Değerine Oranı 2. İpotekli Konut Kredisi Ödemelerinin Kişinin Gelirine Oranı İpotekli konut kredisi tutarının gayrimenkulün değerine oranı olan oranı, ipotekli konut kredisi talebinde bulunan kişilerin alacakları kredi miktarının, gayrimenkulün satış fiyatına olan oranı şeklinde ifade edilmektedir. Dolayısıyla, kişilerin satın alacakları gayrimenkulün fiyatı ile alacakları kredi arasındaki farkı, gayrimenkulün satın alınması sırasında peşin ödemeleri gerekmektedir. İlgili oranın küçük olması kredi veren kurum açısından daha yüksek bir koruma ifade etmektedir; çünkü kurum tarafından gayrimenkul değerinin tamamı kadar kredi açılmamakta ve bu sayede oluşabilecek risklere karşı bir miktar emniyet payı bırakılmaktadır. Örneğin, oranının %75 olması durumunda, kredi veren kurum satın alınan gayrimenkulün %75’i kadar ipotekli konut kredisi vermekte, kişi arada kalan %25’lik peşinat kısmını kendi birikimlerini kullanarak ödemektedir. Kredi alan kişinin ödemeleri yapmaması ya da zamanında yapamaması durumunda gayrimenkul satışa çıkartılmakta ve kredi veren kurum kalan geri ödemeleri tahsil etmeye çalışmaktadır. İpotekli gayrimenkulün satış tarihinde taşınmazın piyasa değerinde %25 oranında bir düşüş olsa bile, bakiye kredi tutarı satış bedeli üzerinden tahsil edileceği için, kredi veren kurum açısından peşinat kısmına kadar herhangi bir risk oluşmayacaktır. Ülkemizde ise “5582 Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”un 13/A maddesi uyarınca, konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen ipotekli konut kredilerinin ipotek teminatlı menkul kıymete konu olabilmeleri için, konut değerinin en fazla %75’i oranında kredi açılmasını zorunlu kılmıştır. Dolayısıyla, gayrimenkul finansman piyasamızda kredi değer oranı en fazla %75 olarak belirlenmiş, kişilerin kalan %25’lik kısmı kişisel birikimleri ile sağlaması hedeflenmiştir. Kullandırılacak olan ipotek kredisinin geri ödemelerini güvence altına almaya çalışan bir diğer kriter ise, ipotekli konut kredisi ödemelerinin kişinin gelirine oranıdır. İlgili oran, gayrimenkul almak isteyen kişilerin başvurdukları kredinin aylık geri ödeme tutarının, kişilerin aylık gelirlerine olan oranını ifade etmektedir. Kişiler kredi geri ödemelerini sahip oldukları gelirlerden ödemektedirler. Dolayısıyla, kişiler aylık gelirlerinden ne kadar az bir LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 145 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI kısmını ipotekli konut kredi borçları için ayırıyorlarsa o kadar sağlıklı ödeme var demektir. İlgili oranının en fazla gelirin 1/3’ü olması, ipotekli konut kredisi talep eden kişinin yiyecek ve barınma gibi temel ihtiyaçları da düşünüldüğünde, kabul edilebilir bir oran olarak gözükmektedir. 7.1. GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASALARINDA İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ Gayrimenkul finansman piyasaları gelişmiş olan ülkelerde kişiler gayrimenkul sahibi olmak istediklerinde satın alacakları mülkü ipotek ederek 20-30 yıla varan vadelerde ipotekli konut kredisi kullanmaktadırlar. Bu piyasalarda kredi veren kurumlar düzenlemiş oldukları kredilere talep yaratabilmek amacıyla farklı yapılarda ipotekli konut kredisi türleri geliştirmişlerdir. Bu farklılaşmada kişilerin ihtiyaçları, mali yapıları ve geri ödemelerin yapılış şekli kadar, ülkenin içinde bulunduğu ekonomik durum ve geleceğe yönelik beklentiler de etkili olmaktadır. Ülkemizde, 06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “5582 Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”un 10/B maddesinde, kredi sözleşmesinde belirtilmek üzere faiz oranının sabit, değişken veya aynı kredi için her iki yöntemin de esas alınmak suretiyle belirlenebileceğini ifade edilmiştir. 7.1.1. Sabit Faizli Eşit Taksitli İpotekli Konut Kredisi Birinci el ipotek piyasalarında 1930’lardan bu yana uygulama alanı bulan sabit faizli ipotekli konut kredileri “klasik ipotekli konut kredisi” olarak da adlandırılmaktadır. Bu tür bir kredi sabit faiz oranlı, eşit geri ödemeli ve tamamı amortize edilen (geri ödenen) bir yapıda sunulmaktadır. Krediyi alan taraf, bugünden belirlenen bir vade içerisinde, kredi borç bakiyesinin anapara ve faizini eşit taksitler halinde geri ödemektedir. Geri ödeme içerisindeki anapara ve faiz ödemeleri ise birbirine eşit değildir. Şöyle ki, başlangıçta eşit geri ödemeler içerisindeki faiz kısmı yüksek iken, vade sonuna yaklaştıkça geri ödemelerdeki anapara payı artmaktadır. Sabit faizli ipotekli konut kredilerinin yapıları gereği, vade sonunda kredi borç bakiyesi sıfıra inmekte ve alınan kredi tamamen geri ödenmektedir. Kişilerin kullanacakları sabit faiz oranlı ipotekli konut kredilerinde kredi faiz oranları ve vadeler önemli olmaktadır. Uzun vadede ödemeler ilişkin nakit akımlarında oluşabilecek LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 146 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI belirsizlikler, kredi bulmadaki zorluklar, hizmet maliyetli gibi risk unsurları nedeniyle kredi faiz oranları genellikle hazine bonosu ve devlet tahvili için belirlenen risksiz faiz oranları üzerinde olmaktadır. Bu tür kredinin bir başka özelliği ise, başlangıçta taraflar arasında belirlenen kredi faiz oranının her iki tarafın ortak rızası dışında vade sonuna kadar kesinlikle değiştirilememesi ve kredi veren kurumun krediyi vadesinden önce geri çağıramamasıdır. Bu çerçevede, aşağıda yer alan tablo (Tablo 2), farklı vade ve faiz oranlarında alınan krediye ilişkin eşit geri ödemeleri göstermektedir. Tablo 2: Farklı Vade ve Faiz Oranlarına Sahip Kredi İçin Geri Ödemeler22 100.000 TL Kredinin Aylık Faiz Oranları ve Taksit Tutarları %2,00 %1,50 %1,00 %0,50 %2,00 Toplam Ödeme Tutarları %1,50 %1,00 %0,50 Vade 60 Ay 120 Ay 180 Ay 240 Ay 2.876 TL 2.205 TL 2.058 TL 2.017 TL 2.539 TL 1.802 TL 1.610 TL 1.543 TL 2.224 TL 1.435 TL 1.200 TL 1.101 TL 1.933 TL 1.110 TL 844 TL 716 TL 172.608 TL 264.577 TL 370.495 TL 484.167 TL 152.361 TL 216.222 TL 289.877 TL 370.398 TL 133.467 TL 172.165 TL 216.030 TL 264.258 TL 115.99 7 TL 133.24 4 TL 151.89 4 TL 171.94 4 TL Ekonomik gelişmişliği yakalayan, enflasyonu düşük ve istikrarlı, buna bağlı olarak da faiz oranlarının değişken olmadığı ülkelerde sabit faizli ipotekli konut kredileri rahatlıkla uygulama alanı bulabilmektedir. Ancak, bu tür bir kredi, yüksek ve değişken oranlı enflasyonun hüküm sürdüğü ülkelerde kredi kurumlar açısından ciddi riskleri de beraberinde getirmektedir. Sabit faizli ipotekli konut kredilerinin en önemli özelliği, krediyi kullanan tarafın vadenin dolmasını beklemeden kalan kredi bakiyesinin tamamını ödeyerek krediyi kapatması (erken ödeme) ve bu yolla gayrimenkulün üzerindeki ipoteği kaldırma hakkına sahip olmasıdır. Bir 22 Sabit faizli ipotekli konut kredisi “eşit geri ödeme tutarları” bir önceki bölümde ele alınan anüitelerin bugünkü değerleri toplamı formülü çerçevesinde hesaplanmıştır. 147 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI başka ifade ile ekonomide işlerin olumlu gitmesi durumunda, piyasa faiz oranları kaçınılmaz olarak düşecek, krediyi kullanan taraf piyasada daha düşük borçlanma imkanına kavuşacak ve uygun koşullarda yeniden borçlanarak kredinin kalan borç bakiyesini vadesinden önce kapatacaktır. Bu durum kredi veren kurum açısından “erken ödeme riski”ni doğurmaktadır. Kredi veren kurumun karşılaşacağı bir diğer risk unsuru ise “faiz oranı riski”dir. Sabit faizli ipotekli konut kredilerinde, kredi faiz oranı vade süresince değiştirilemeyeceği için, kredi vadesi boyunca piyasa faiz oranlarındaki dalgalanmalardan doğacak risklerin tamamı kredi veren kurum tarafından üstlenilmektedir. 7.1.2. Değişken Faizli İpotekli Konut Kredisi Sabit faizli ipotekli konut kredilerinde vade boyunca uygulanacak olan faiz oranı sabit, geri ödeme tutarları ise eşittir. Özellikle bu tür kredilerde, geri ödemelerin kredi sağlayan kurum açısından reel değeri enflasyonist ortamda azalmaktadır. Ayrıca, verilen kredilerin vadeleri ile bu kredileri verebilmek için sağlanan fonların vadelerinin birbirlerinden farklı olmaları kredi veren kurumun zararına olmaktadır. Her iki durumun yaratacağı maliyet kredi veren kurum açısından yüksek olduğundan, değişken faizli ipotekli konut kredileri sabit faizli ipotekli konut kredilerine alternatif olarak ilk kez 1981 yıllından itibaren ABD piyasalarında uygulanmaya başlanmıştır. Gayrimenkul finansman piyasalarında getirilen bu yenilik sayesinde kredi veren kurum faiz oranı riskine karşı korunmuş, risk ipotekli konut kredisi borçlusuna aktarılmıştır. Birinci el ipotek piyasalarında yoğun olarak kullanılan bu tür bir kredinin en önemli özelliği, kredi faiz oranının, kredi vadesi boyunca bir referans endekse bağlanması ve ayarlama dönemlerinde endeksteki değişimlere bağlı olarak aşağıya ya da yukarıya doğru yeniden belirlenmesidir. Kredi faiz oranının ayarlama dönemleri aylık olarak yapılabileceği gibi, üç aylık veya yıllık ayarlamalar da yapılabilmektedir. Uluslararası uygulamalarda bu tür kredilerde yaygın olarak kullanılan referans endeksler ise, 1 yıl vadeli hazine bonosu faiz oranı, 1 yıl vadeli LIBOR (The London Interbank Offered Rate) ya da ülke genelinde önde gelen uzman gayrimenkul finansman kurumlarının uyguladığı sabit faizli ipotekli konut kredilerinin faiz oranlarının ağırlıklı ortalamasıdır. Değişken faizli ipotekli konut kredilerinde ayarlama dönemleri boyunca uygulanacak olan faiz oranı, kredi sözleşmesinde esas alınan referans endeks oranına yine sözleşmede LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 148 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI belirlenen bir marj eklenerek bulunmakta ve ilgili dönemde kredi faiz oranı olarak belirlenen bu oran kullanılmaktadır. Ayarlama dönemleri itibariyle belirlenen kredi faiz oranındaki bu değişiklikler, geri ödeme miktarını, vadeyi veya her ikisini değiştirmek suretiyle gerçekleştirilmektedir. Taraflar arasında yapılacak kredi sözleşmesinin değişken faizi içerecek biçimde kurulması durumunda faiz oranı riski kredi borçlusu tarafından üstlenileceği için referans endeksin dikkatlice seçilmesi ve ayrıca faiz oranı riskinin olası etkileri konusunda kredi veren kurum tarafından kredi borçlularının bilgilendirilmesi gerekmektedir. Belirtildiği üzere, bu tür bir kredide faiz oranı riski kredi veren kurumdan kredi borçlusuna aktarılmaktadır. Ayrıca, sabit faizli ipotekli konut kredilerinde faiz oranları sabit ve geri ödemeler eşit olduğundan, bu tür krediler gayrimenkul alıcıları için değişken faizli ipotekli konut kredilerine göre daha cazip olmaktadır. Bu nedenlerden ötürü, kredi veren kurum, değişken faizli kredilerde sabit faizli kredilere kıyasla başlangıçta daha düşük faiz uygulamayı göze almaktadır. “5582 Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”un 10/B maddesinde, “oranın değişken olarak belirlenmesi halinde, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutarı yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek olan azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirlenecek yurt içinde veya yurt dışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilir” şeklinde ifade edilmiştir. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesinin şart olduğu da vurgulanmıştır. Ayrıca, “Değişken Faizi İçeren Konut Finansmanı Sözleşmelerine Dair Tüketicilerin Bilgilendirilmesi Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik” ve “Değişken Faizli Konut Finansmanı Sözleşmelerinde Kullanılabilecek Referans Faizler ve Endekslere Dair Tebliğ” incelendiğinde ise, değişken faiz “Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından belirlenen referans endeks ve faiz oranlarına konut finansmanı kuruluşunca uygulanacak marj oranı eklenerek bulunan faiz oranını” şeklinde tanımlanmaktadır. Bu çerçevede değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılabilecek referans endeks ise Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) olarak belirtilmiştir. Değişken faizli konut finansmanı sözleşmeleri düzenlenirken veya sözleşmede belirtilen dönemlerde faiz oranı ayarlaması yapılırken, içinde bulunulan aydan iki önceki ayda Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi yıllık yüzde değişim oranı esas alınacaktır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 149 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 7.1.3. Diğer İpotekli Konut Kredisi Türleri Gayrimenkul finansman piyasalarında kredi veren kurumların ve kredi borçlularının ihtiyaçlarına cevap verebilecek nitelikte farklı yapılardaki kredi türleri uygulama alanı bulmaktadır. Ülkenin içinde bulunduğu mevcut ekonomik durum, kişinin ödeme gücü, geleceğe yönelik beklentiler, tarafların riske karşı tutumları, verilecek kredilerle ilgili kaynakların sağlanma koşulları ve diğer kurumların uygulamaları gibi hususlar kredi seçiminde önem taşımaktadır. Sabit ve değişken faizli ipotekli konut kredilerine alternatif olarak yaratılan ve birinci el ipotek piyasalarında uygulama alanı bulan belli başlı ipotekli konut kredileri aşağıda ele alınmaktadır: 7.1.3.1. Eşit Anapara Ödemeli (Sabit Amortismanlı) İpotekli Konut Kredisi Bu tür bir kredi yapısında aylık anapara geri ödemeleri kredi vadesi boyunca sabit olarak belirlenmekte ve eşit miktarlar halinde geri ödenmektedir. Bunun için ilgili kredi yapısında kredi miktarı geri ödemenin yapılacağı vade sayısına bölünerek aylık anapara taksitleri bulunur. Kalan kredi borç bakiyesi ile kredi dönemsel faiz oranının çarpımı şeklinde hesaplanan aylık faiz miktarı ise değişkendir ve azalan bir eğilim gösterir. İlgili kredi yapısında için hesaplanan aylık faiz miktarı aylık anapara geri ödeme tutarına ilave edilerek aylık taksit ödeme tutarı bulunmaktadır. Eşit anapara ödemeli kredi yapısında ödenen ilk taksit en yüksek kredi taksiti olurken, vade ilerledikçe taksit miktarları azalmaktadır. İlgili kredi yapısının bir diğer önemli özelliği kredi faiz oranının sabit olarak belirlenmesidir. 7.1.3.2. Artan Ödemeli İpotekli Konut Kredisi Bu tür kredilerde gelirlerinin yükseleceğini ya da tasarruf eğilimlerinin artacağı beklentisi olan kişiler için hazırlanmış bir kredi ödeme planı söz konusudur. Dolayısıyla, geri ödeme tutarları başlangıçta düşük tutulmakta, daha sonraki dönemlerde ise kademeli olarak arttırılmaktadır. Bu kredi yapısı hem belirlenen sabit faiz oranı nedeniyle sabit faizli ipotekli konut kredisine benzemekte hem de geri ödeme tutarlarının kademeli olarak arttırılması LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 150 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI nedeniyle sabit faizli ipotekli konut kredisinden ayrılmaktadır. İlk defa ipotekli konut kredisi almak isteyen kişiler ile gelir ya da tasarruf düzeyleri yıllar geçtikçe artacağına inanılan gayrimenkul alıcıları için iyi bir alternatif olmaktadır. 7.1.3.3. Ayarlanabilir Faizli İpotekli Konut Kredisi Bu tür kredilerde vade uzun tutulmakla birlikte kredi faiz oranları 3-5 yıl gibi dönemler itibariyle periyodik olarak taraflarca yeniden pazarlık konusu edilmekte ve ayarlanmaktadır. Burada faiz oranları değiştikçe geri ödemelerde değişmektedir. 7.1.3.4. Balon Ödemeli İpotekli Konut Kredisi Bu tür kredilerde düşük peşinatlı ve düşük geri ödemeli bir plan hazırlanmakta, anapara ve faiz ödemelerinin sözleşmede belirtilen vadede sonlandırılabilmesi için ara dönemlerde (örneğin 3 ayda bir, 6 ayda bir ya da tüketicinin talebine göre belirlenen sıklıkta) yapılacak toplu ödemelere ihtiyaç duyulmakta ya da vadenin sonunda kalan borç tek bir seferde ödenmektedir. Kredi faiz oranı sabittir. 7.1.3.5. İndirimli İpotekli Konut Kredisi İndirimli ipotekli konut kredisinde kredi kullanım aşamasında belirlenen değişen komisyon tutarı (örneğin %1 ile %5 arasında) ödenerek kredi faiz oranının daha düşük oranda belirlenmesi söz konusu olup, tüketici bu sayede indirimli faiz oranından kredi kullanarak taksit tutarlarını da düşürebilecektir. Kredi faiz oranı sabittir. 7.1.3.6. Karma İpotekli Konut Kredisi Karma ipotekli konut kredilerinde vade dönemi içerisinde başlangıçta belirlenen bir dönem içerisinde (örneğin ilk 5 yıl) sabit faizli bir yapı uyarınca kredi taksitleri ödenir iken, devam eden süreçte ise kredi faiz oranı değişken yapıda belirlenmektedir. Karma kredilerin değişken faizli yapısında faiz oranları ise bulunulan aydan iki önceki ayda Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) yıllık yüzde değişim oranı baz alınarak hesaplanacaktır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 151 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 7.2. İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAŞILAN RİSKLER Birinci el ipotek piyasalarında kredi veren kurumlar kullandırdıkları ipotekli konut kredileri nedeniyle kredi riski, faiz oranı riski, erken ödeme riski, likidite riski, hukuki risk ve dışsal şok riskleri ile karşı karşıya kalabilmektedirler. Faiz oranı swapı23, kredi temerrüt swapı24 gibi türev işlemlerin kullanılması ve ipotek sigortası gibi uygulamalar ile bu risklerin bir bölümünün olumsuz etkisinden kurtulmak mümkün olabilmektedir. Aşağıda kredi veren kurumların kullandırdıkları krediler nedeniyle maruz kaldıkları riskler ele alınmaktadır. 7.2.1. Kredi Riski (Geri Ödememe Riski/Temerrüt Riski) Kredi riski, verilen ipotekli konut kredisinin borçlu tarafından zamanında geri ödenmemesi durumunda ortaya çıkmaktadır. İpotekli konut kredilerinde kredi riskini, borçlunun gelirinde yaşanacak azalmalar ile geri ödeme tutarlarının kişinin gelirine oranındaki ve alınan kredi tutarının gayrimenkulün değerine olan oranındaki değişiklikler etkilemektedir. Kredi veren kurumun bu türden bir risk ile karşılaşmaması için kredi talebinde bulunan kişinin ödeme gücünü iyi değerlendirmesi ve geri ödeme kabiliyeti yüksek olan kredi taleplerine öncelik vermesi gerekmektedir. İpotekli konut kredilerinin geri ödemelerinde yaşanması muhtemel aksaklıklar bu tür kredilere dayalı ihraç edilen menkul kıymetlerin nakit akışlarında da düzensizliklere neden olmaktadır. Birinci el ipotek piyasasında kredi geri ödemelerinin yapılamaması durumunda, ülkedeki haciz prosedürüne bağlı olarak, ipotekli gayrimenkul kredi veren kurum tarafından satılarak, kalan kredi bakiyesinin tahsil edilmesi yoluna gidilmektedir. Ülkemizde, 06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “5582 Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” uyarınca İcra ve İflâs Kanununun ilgili maddelerinde değişikliklere gidilmiş ve haciz prosedürünün hızlandırılarak gayrimenkulün kısa sürede nakde çevrilmesi hususunda düzenlemelere 23 Faiz Oranı Swapı (Interest Rate Swap): Faiz swap işlemlerinin temelini, kredi değerliliği farklı iki kurumun, aynı tutarda, fakat faiz koşulları değişik olan borçlarının gerektirdiği ödemeleri, belli süre değiştirmeleri oluşturmaktadır. Başka bir ifade ile, faiz swap işleminde sabit faizi değişken faize, değişken faizi sabit faize çevirmek şeklinde, faiz ödemelerinin niteliğini değiştirerek borç ödemelerinin yapısını değiştirme amaçlanmaktadır. 24 Kredi Temerrüt Swapı (Credit Default Swap): Kredi türevlerinin en çok kullanılan türü olan kredi temerrüt swapı, tahvil, kredi gibi finansal varlıkların temerrüde düşme riskini, belirli bir prim ödemesi karşılığında diğer tarafa transfer edilmesini sağlayan bir finansal sözleşmedir. Kredi riskinin yönetiminde kullanılan teminat alma, kredi limitleri koyma, çeşitlendirme, menkul kıymetleştirme, kredilerin satılması gibi geleneksel yöntemlerin dışında, daha etkin bir yöntem olan kredi temerrüt swaplarının kullanımı hızla artmaktadır. 152 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI gidilmiştir. Ayrıca 5582 sayılı Kanunun 10/B maddesinde kredi borçlusunun birbirini izleyen en az iki ödemeyi gerçekleştirememesi durumunda, gayrimenkulün kredi veren kurum tarafından satışına imkân sağlanmıştır. Ülkemiz gayrimenkul finansman piyasalarına yönelik bu tür düzenlemeler sayesinde, kredi riskinin yol açabileceği etkilerin azaltılmasının amaçlandığını söylemek mümkündür. 7.2.2. Faiz Oranı Riski Faiz oranı riski, piyasa faiz oranlarındaki değişmelere bağlı olarak kredi veren kurumun uğradığı zararı ifade etmektedir. Kredi veren kurum ve borçlu arasında yapılan ipotekli konut kredi sözleşmesi çerçevesinde kredi faiz oranı kredi süresince sabit kalacak şekilde belirlenmiş ve daha sonra piyasa faiz oranları yükselmiş ise, kredi veren kurum parasını düşük getiri ile bağlamış olduğu için zarara uğrayacak ve mali yapısı bozulacaktır. Bir başka ifade ile, kredi veren kurumun bilançosundaki vade uyumsuzluğu sorunu, piyasa faiz oranlarındaki yükselme ile birlikte kısa vadeli mevduatların maliyetlerini arttırırken, uzun vadeli ve sabit faizli verilen ipotekli konut kredilerinden elde edilen gelir aynı kalmaktadır. Birinci el ipotek piyasalarında kredi veren kurumların maruz kalabilecekleri faiz oranı riski, sabit faizli ipotekli konut kredilerine alternatif olarak yaratılan değişken faizli ipotekli konut kredileri ile azaltılmaya çalışılmaktadır. Bu doğrultuda ülkemizde gayrimenkul finansman piyasalarına yönelik mevzuatta değişiklik yapılarak değişken faizli ipotekli konut kredisi kullandırılması mümkün hale getirilmiştir. 7.2.3. Erken Ödeme Riski Erken ödeme riski, özellikle piyasa faiz oranlarının düştüğü dönemlerde kredi borçlusunun vadesinden önce ipotekli konut kredisini kapatması nedeniyle, kredi veren kurumun maruz kaldığı bir risk türüdür. Piyasa faiz oranlarının yüksek olduğu dönemlerde kredi veren kurumun maruz kalacağı erken ödeme riski düşük, düşük olduğu dönemlerde risk yüksek olmaktadır. Bunun nedeni ise, kredi borçlularının refinansmana gitmeleridir. Refinansman uygulamasını, kredi borçlularının kredinin vadesi içinde piyasa faiz oranlarındaki düşüşün ardından daha uygun koşullarda başka bir kredi temin etmesi durumunda, yüksek faizli mevcut kredinin düşük faizli yeni kredi LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 153 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI ile kapatılması şeklinde tanımlamak mümkündür. Bu anlamda piyasa faiz oranı ile kredi borçlularının refinansmana gitmeleri arasında ters bir ilişki olduğunu söylenebilir. İpotekli konut kredilerinin, sözleşmedeki ödeme planından daha erken sürede kapatılmalarının birçok sebebi olabilmektedir. Kredinin refinansmanı dışında erken ödeme davranışını ortaya çıkaran diğer faktörleri de şu şekilde sıralamak mümkündür: İpotekli konut kredisi ile alınmış olan gayrimenkulün el değiştirmesi, kredinin sözleşmede belirlenen ödeme planından daha erken ödenmesi ile sonuçlanabilir. Kredi borçlusunun ödemeleri gerçekleştirememesi durumunda ipoteğin paraya çevrilmesi işlemini de erken ödeme olarak değerlendirmek mümkündür. Ayrıca, kredi borçlularının bir kısmı ödeme planında belirtilen taksit miktarlarından daha fazla ödeme yaparak gelecek dönemlerin borç yüklerini hafifletmeyi hedefleyebilmektedirler. Bu tür fazladan ödemeler de erken ödeme olarak nitelendirilmektedir. Erken ödeme riskinin varlığı nakit akımlarında yaşanabilecek belirsizlikler nedeni ile hem kredi veren kurumlar hem de ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymetleri alan yatırımcılar açısından önem taşımaktadır. Gayrimenkul finansman piyasalarının gelişmiş olduğu ülkelerde, erken ödemenin önlenmesi amacıyla kredi borçlularına ek maliyet yükleyen cezai yaptırımlara gidilmekte ve bu sayede kredi veren kurumların uzun vadeli ipotekli konut kredileri için karşılaşabilecekleri erken ödeme riski sınırlandırılmaktadır. Türkiye’de de gelişmiş ülke uygulamalarına benzer olarak 5582 sayılı Kanun, faiz oranın sözleşmede sabit olarak belirlenmesi durumunda bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda kredi veren kuruluşlara kredi borçlularından erken ödenen tutarın %2’sini geçemeyecek şekilde “erken ödeme tazminatı” talep etme hakkı tanımıştır. Taraflar arasında yapılan sözleşmede oranların değişken olarak belirlenmesi halinde ise, kredi borçlularından erken ödeme ücreti talep edilemeyeceği ilgili Kanunda açıkça belirtilmiştir. Diğer taraftan, 28 Mayıs 2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun ile birlikte ipotekli konut kredisi çeken tüketicilerin, bu kredilerini erken ödemeleri durumunda mevcut düzenlemelere göre; ödemek zorunda oldukları %2’lik erken ödeme tazminatının, kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde erken ödenen tutarın %1’ini geçemeyeceği şeklinde yeni ve önemli bir düzenlemeye gidilmiştir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 154 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 7.2.4. Likidite Riski Gayrimenkullerin istenildikleri anda nakde dönüştürülememesi, nakde dönüşüm için belirli bir sürenin beklenmesi ya da gayrimenkulün piyasa değerinin altında bir tutarla nakde dönüştürülmesi likidite riski olarak değerlendirilmektedir. Gayrimenkulün fiziki durumu, piyasanın hareketliliği ve piyasadaki arz-talep dengesi likidite riskini doğrudan etkilemektedir. 7.3. İPOTEK SİGORTACILIĞI Birinci el ve ikinci el ipotek piyasalarının temelinde, çalışmanın daha önceki bölümlerinde de ifade edildiği üzere, kredi veren kurumların ihraç ettikleri menkul kıymetler ile fon sağlamaları ve bu sağladıkları fonları tüketicilere ipotekli konut kredisi şeklinde kullandırmaları yatmaktadır. Bu bağlamda, söz konusu menkul kıymetlerin nakit akışlarının düzenli gerçekleştirilmesi kredi ödemelerinin zamanında ve kesintisiz olarak yapılmasına bağlıdır. Ödemelerde bir sorunla karşılaşılması durumunda, kredi veren kurumlar gayrimenkul üzerine konan ipoteğin biran önce nakde çevrilmesini sağlamak zorunda kalmakta, bu süreç ise kurum tarafından vakit ve para kaybı anlamına gelmektedir. Bu durumda, ipotekli konut kredilerine dayalı gayrimenkul finansman sisteminin temel amacı olan kişilerin daha kolay şartlarda gayrimenkul sahibi olabilmesinden de uzaklaşılmış olmakta ve ikinci el ipotek piyasalarında ihraç edilen menkul kıymetlere yönelik talep ve menkul kıymetlerin değeri de olumsuz etkilenmektedir. Şöyle ki, 2006 yılının sonundan itibaren özellikle Amerika Birleşik Devletleri (ABD) gayrimenkul finansman piyasasında yüksek riskli ipotekli konut kredilerinin kredi borçlusu tarafından zamanında geri ödenmemesi sonucunda, ikinci el ipotek piyasasında bu kredilere dayalı ihraç edilen menkul kıymetlerin nakit akışlarında da sorunlarla karşılaşılmıştır. İşte bu noktada, gayrimenkul finansman sisteminin sağlıklı işleyebilmesi için ülkenin makroekonomik istikrarının yanı sıra, ipotek piyasalarında rol alan tüm unsurların risklerinin çeşitlendirilmiş sigorta ürünleriyle güvence altına alınması önemli olmaktadır. Görüldüğü üzere, ipotekli konut kredilerine dayalı gayrimenkul finansman sistemi içerisindeki önemli fonksiyonlardan biri de ipotek sigortacılığı fonksiyonudur. Sistemin ve dolayısıyla ipotek piyasalarının nakit akışlarının devamlılığını sağlamak açısından gerekli LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 155 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI olan ipotek sigortası hem kredi veren kurum hem de kredi alan taraf tarafından yapılabilmektedir. Gayrimenkul finansman sisteminin geliştiği ülkelerde ipotek piyasalarında ortaya çıkabilecek riskleri kontrol altına alan çok sayıda sigorta ürünü bulunmakta olup, ABD’de ve Avrupa’da uygulanan temel sigorta ürünlerini “İpotekli Konut Kredisi Ödemelerini Koruma Sigortası, İpotekli Konut Kredisi Koruma Sigortası, Tapu Sicil Sigortası ve İpotekli Konut Kredisi Garanti Sigortası” şekilde sıralamak mümkündür. 7.3.1. İpotekli Konut Kredisi Ödemelerini Koruma Sigortası İpotekli konut kredilerine dayalı gayrimenkul finansman sistemiyle paralel gelişen sigorta türlerinin başında, alınan kredinin geri ödemelerinde ortaya çıkabilecek sorunlar nedeniyle kredi veren kurumu korumaya yönelik olan İpotekli Konut Kredisi Ödemelerini Koruma Sigortası bulunmaktadır. Bu tür bir sigorta yapısında, kredi kullanan kişinin ölmesi, işsiz kalması, hasta olması ya da kaza geçirmesi nedenleri ile gerçekleştirilemeyen geri ödemeler, sigorta poliçesinde belirlenen süreler için sigorta şirket tarafından gerçekleştirilmektedir. 7.3.2. İpotekli Konut Kredisi Koruma Sigortası İpotekli konut kredisi alan kişiyi risklere karşı koruyan İpotekli Konut Kredisi Koruma Sigortası ise, kredi alan kişinin ölmesi durumunda, kalan borcun ödenmemesi nedeniyle gayrimenkul üstüne konan ipoteğin nakde çevrilmesi riskini ortadan kaldırmaktadır. Böylece kredi borçlusu kişinin ölmesi halinde, gayrimenkule ilişkin kalan tüm kredi borcu sigorta kapsamında kredi veren kuruma bir kerede ödenir ve tapu mirasçıların üzerine geçer. 7.3.3. Tapu Sicil Sigortası Kredi veren kurumu risklere karşı koruyan bu sigorta türü, genel olarak, kredi verilerek ipotek altına alınan gayrimenkulün tapu sicil kayıtlarının temiz olduğunu (gayrimenkulün tapu sicil kayıtlarında evrak sahtekârlığı, usulsüzlük, ehliyetsizlik ve yetkisizlik olmadığı) ve aksi durumlarda oluşacak zararı kapsamaktadır. Tapu sicil sigortasının bir diğer özelliği ise, bu sigortaya ilişkin sigorta priminin bir kereye mahsus alınmasıdır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 156 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 7.3.4. İpotekli Konut Kredisi Garanti Sigortası İpotekli Konut Kredisi Garanti Sigortası, kredi veren kurumların özel olarak yaptırdıkları, zorunlu olmayan bir sigorta türüdür. Kredi veren kurumlar, özellikle, alınan kredinin gayrimenkulün değerine olan oranının göreceli olarak yüksek olduğu kredilerde bu sigortayı aramaktadırlar. İpotekli konut kredisi alan kişi borcunun kalanını ödeyemediği zaman, gayrimenkulün satış bedeliyle karşılanamayan kısım sigorta şirketi tarafından kapatılmakta, buna karşılıkta bir prim alınmaktadır. Ülkemizde kurumsal gayrimenkul finansman sisteminin oluşturulmasına yönelik 06.03.2007 tarih ve sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “5582 Karar Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” içerisinde, ipotek piyasaları açısından son derece önemli olan ipotek sigortacılığı fonksiyonu ile ilgili herhangi bir unsur bulunmamakta, bunun yerine Kanun’da Hazine Müsteşarlığı konut finansmanına ilişkin sigorta sözleşmeleri ile ilgili usûl ve esasları belirlemeye yetkili kılınmıştır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 157 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 8. DEĞERLEME STANDARTLARI VE RAPORLAMA Gayrimenkul değerlemesinin temel amacı gayrimenkule ilişkin alınacak kararlara yardımcı olmaktır. Çalışmanın ilk bölümlerinde de detaylı olarak ifade edildiği gibi, ilgili kararlar mülkiyetin devrine yönelik ya da hukuki açıdan olabileceği gibi, finansman ve kredi sağlanmasına yönelik de olabilmektedir. Gayrimenkul değerleme işlemi ise, tarafsız bir şekilde, bir gayrimenkule ilişkin nitelik, hak, fayda, çevre, kullanım koşulları gibi unsurların değerlendirilmesi sonucunda söz konusu gayrimenkulün değerinin güvenilir ve uygun bir tahminle saptanması ve rakamsal ifadesi işlemidir. Değerleme işlemi sonucunda elde edilecek bulgular, gayrimenkule ilişkin alınacak kararın temelini oluşturmaktadır. Örneğin, kredi veren kurumlar gayrimenkul değerleme uzmanlarının saptadıkları değerler üzerinden belirlenen oranlarda ipotekli konut kredisi açmaktadırlar. Bu kapsamda ülkemizde, "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ", 2.8.2007 tarih ve 26601 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Tebliğin 20nci maddesinde yapılan değişiklik ile değerleme işlemine ve varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun, asgari unsurları Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenen formata uygun, yazılı olarak hazırlanmasının zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır. Bu çerçevede, Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde yapılacak gayrimenkul değerleme işlemleri için hazırlanacak olan gayrimenkul değerleme raporunda bulunması gereken asgari hususları şu şekilde sıralamak mümkündür: “Rapor Bilgileri, Şirketi ve Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler, Değerleme Konusu Hakkında Bilgiler, Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Analizler, Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi, Sonuç ve Rapor Ekleri”. Buna göre ilgili ana ve alt başlıklar şöyledir25: I. Kısım: Rapor Bilgileri a) İçindekiler b) Raporun tarihi, c) Raporun numarası, ç) Raporun türü, 25 Ayrıntılı bilgi için bkz. Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlara İlişkin Duyuru, (Çevrimiçi) http://www.spk.gov.tr/daireduyurukarargoster.aspx?aid=58&ct=c 158 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI d) Raporu hazırlayanların ad ve soyadları, e) Sorumlu değerleme uzmanının adı soyadı, f) Değerleme tarihi, g) Dayanak sözleşmenin tarih ve numarası, ğ) Raporun Kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama. II. Kısım: Şirketi ve Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler a) Şirketin unvanı ve adresi, b) Müşteriyi tanıtıcı bilgiler ve adresi, c) Müşteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar. III. Kısım: Değerleme Konusu Hakkında Bilgiler a) Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı ve tapu kayıtlarına ilişkin bilgiler, b) Tapu, plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanlar, c) Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi, ç) Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş, d) Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olup olmadığı hakkındaki görüş, e) Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 159 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI f) Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama. IV. Kısım: Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Analizler a) Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin analizi ve kullanılan veriler, b) Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler, c) Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler, ç) Gayrimenkulün yapısal, inşaat özellikleri, d) Fiziksel değerlemede baz alınan veriler, e) Gayrimenkulün teknik özellikleri ve değerlemede baz alınan veriler, f) Değerleme işleminde kullanılan varsayımlar ve bunların kullanılma nedenleri, g) Kullanılan değerleme tekniklerini açıklayıcı bilgiler ve bu yöntemlerin seçilmesinin nedenleri, ğ) Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri, h) Nakit/ Gelir akımları analizi, ı) Maliyet oluşumları analizi, i) Değerlemede esas alınan benzer satış örneklerinin tanım ve satış bedelleri ile bunların seçilmesinin nedenleri, j) Kira değeri analizi ve kullanılan veriler, k) Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, l) Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar, m) En yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi, n) Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi, o) Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları. V. Kısım: Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi a) Farklı değerleme metotlarının ve analizi sonuçlarının uyumlaştırılması ve bu amaçla izlenen yöntemin ve nedenlerinin açıklaması, b) Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin niçin yer almadıklarının gerekçeleri, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 160 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI c) Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş, ç) Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde, bir engel olup olmadığı hakkında görüş. VI. Kısım: Sonuç a) Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi, b) Nihai değer takdiri. Rapor Eki a) Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeler, b) Değerlemeyi yapan değerleme uzman(lar)ının değerleme lisanslarının örnekleri, c) Değerleme konusu gayrimenkulün Şirket tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmışsa, son üç değerlemeye ilişkin bilgiler. Bu çerçevede hazırlanacak olan gayrimenkul değerleme raporlarında ve ilgili gayrimenkul değer takdirinde aşağıdaki esaslara uyulması Sermaye Piyasası Kurumu tarafından şart koşulmuştur: • Peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması, • Değerlemenin katma değer vergisi hariç yapılması ve ilgili katma değer vergisi tutarının da eklenerek toplam değere ulaşılması, • Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 161 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Sermaye Piyasası Kurumu tarafından, 01.05.2006 tarihinden geçerli olmak üzere “Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ” yayınlanmıştır. İlgili Tebliğin kapsamı ve standartların yapısı aşağıda detaylandırılmıştır. 8.1. SERMAYE PİYASASINDA ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI HAKKINDA TEBLİĞ (SERI: VIII, NO: 45) Sermaye Piyasası Kurumu tarafından, “Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (Seri: VIII, No: 45)” 01.05.2006 tarihinden geçerli olmak üzere yayınlanmış olup, ilgili Tebliğin amacı sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıkların, sermaye piyasası kurumlarının ve ihraççıların sermaye piyasası mevzuatı uyarınca yaptıracakları değerleme işlemlerinde verilen değerleme hizmetlerine ilişkin esasları belirlemektir26. Sermaye piyasası mevzuatı uyarınca yapılan değerleme işlemlerinde, değerlemeyi yapanlar, Tebliğin ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartlarına (UDES) aynen uymak zorundadırlar. 8.1.1. Amaç ve Kapsam Uluslararası Değerleme Standartlarının geliştirilmesi üç temel amaç için yapılmaktadır: 1. Sınır ötesi işlemleri kolaylaştırmak, mülkiyetin devri işlemleri ile ilgili olarak alınan kredilerin ve ipotek karşılığı verilen kredilerin teminat altına alınması için yapılan değerlemelerin güvenilirliği ile finansal bilgilendirme raporlarının şeffaflığını sağlamak, hukuk davalarını ve vergi sorunlarını çözüme kavuşturarak uluslararası mülk piyasalarının gelişimine katkıda bulunmak, 2. Dünyadaki değerleme uzmanları için yol gösterici olarak çalışmak, böylece onların uluslararası mülk piyasalarının güvenilir bir değerlemeye olan taleplerini karşılar duruma gelmelerini sağlamak, küresel alandaki iş dünyasının finansal bilgilendirme raporları konusundaki istemlerini karşılamak ve 3. Yeni kurulan ve sanayileşmeye yeni başlamış ülkelerin ihtiyaçlarını karşılamak üzere değerleme standartları ve finansal bilgilendirme raporları sağlamak. 26 Ayrıntılı bilgi için bkz. Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (Seri: VIII, No: 45), (Çevrimiçi) http://www.spk.gov.tr/apps/teblig/displayteblig.aspx?id=292&ct=f&action=displayfile 162 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI UDES çerçevesinde yapılan değerlemeleri kullananlar, bunların yüksek etik değer standartlarına sahip uzman profesyoneller tarafından hazırlandığından emin olabilmelidirler. Değerleme kullanımının kapsamı genişledikçe, “mülk değerlemesi” terimi, önceleri finansal bilgilendirme raporlarının kullanılmasıyla ilgili değerlemelerde başvurulan daha kısıtlayıcı bir terim olan “varlık değerlemesine” göre daha fazla geçerlilik kazanmıştır. Bir Profesyonel Mülk Değerleme Uzmanı, mülkiyet hakkının devri dahil, kredi veya ipotek teminatı olarak verilmesi düşünülen gayrimenkul, dava konusu olan mülk veya çözüm bekleyen vergi ödemesi, ve finansal raporlarda sabit varlık gibi ele alınan mülkler gibi genellikle mülk değeri takdiri gerektiren çok çeşitli işlemlerde, gerekli niteliklere, yeteneğe ve deneyime sahip bir kişidir. Bir Profesyonel Mülk Değerleme Uzmanı, kişisel mülkiyet, şirket ve finansal hak ve menfaatler gibi diğer mülkiyet kategorilerinde de değerleme yapmak için gerekli özel uzmanlığa da sahiptir. UDES değerleme mesleğinde, kabul görmüş veya en iyi uygulamayı temsil eder, aynı zamanda, Genel Kabul Görmüş Değerleme İlkeleri olarak da tanınır. UDES’in ve üye ülkelerin ulusal standartlarının karşılıklı olarak birbirlerini destekleyici ve tamamlayıcı olması arzu edilir. UDES Komitesi, ulusal ve uluslararası değerleme standartlarının beyanları ve uygulamaları arasındaki farkların açıklanması gerektiğini savunmaktadır. UDES, bazen yerel uygulamalar ve/veya ulusların yasal düzenlemelerinde yer alan hükümlerden daha değişik bir yaklaşım gösterir. Birbirinden farklı iki durum ortaya çıktığında, uygulamacıların değer bazındaki farklılıkları miktar olarak belirlemesi ve açıklaması istenir. Metodolojinin detaylı incelenmesi ve bunun özel mülk türleri veya piyasalara uygulanması uzmanlık eğitimi ile özel ihtisas alanlarına girer. Bu nedenle UDES Komitesi, bütün Değerleme Uzmanlarının kariyerleri süresince, devamlı olarak eğitim, öğretim programlarından yararlanmalarını teşvik eder. UDES, özel prosedürler ve yöntemlerin nasıl uygulandıklarını açıklamaktan çok Değerleme Uzmanlarının neler yaptıklarını açıklamaktadır. Uluslararası Değerleme Standartları, her uygulamanın özel bir değerleme problemi ile bağlantılı olduğunu ve çözümün kullanılan teknik ile verilen kararlara bağlı olduğunu bilmektedir. Muhasebe gibi diğer disiplinlerin standartları değerlemelere uygulandığında, UDES Komitesi, mülk değerleme uzmanlarına değerlemelerin kullanıldığı muhasebe işlemini anlamalarını tavsiye eder. Finansal bilgilendirme raporları veya başka bir muhasebe işlemi değerlemeye LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 163 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI alınmak isteniyorsa, değerleme uzmanı hem muhasebe standartlarının gereklerini hem de mülk değerlemesiyle ilgili olanları uygulayacaktır. Eğer bu standartlar birbiri ile çatışıyorsa, Değerleme Uzmanı durumu açıklayacaktır. 8.1.2. Uluslararası Standartların Organizasyonu Değerleme mesleği içerisinde çeşitli değerleme ilke ve teknikleri bulunur ve bunlar küresel iş çevrelerinde kabul görmüştür. Standartlar, Uygulamalar ve Kılavuz Notları içinde yer alan bu ilke ve tekniklere ait kısaltılmış tartışma notlarının birbirinden bağımsız olduğu düşünülmemelidir. Bu nedenle Standart, Uygulama ve Kılavuz Notları ayrı bölümler halinde basılıp yayınlanmış olsalar da hepsi bütünün birer parçasıdır. Standartlar, Uygulamalar ve Kılavuz Notlarındaki metinlerde bazı bölümler koyu olarak yazılmış olsa da hükümlerin tümüne uyulması gerekir, UDES’e göre hazırlanan bir değerleme bu nedenle tüm hükümlere uymalıdır. UDES Komitesi’nin web sitesinde yayınlanan teknik belgeler Uluslararası Değerleme Standartları, Uygulamaları ve Kılavuz Notlarını tamamlayıcı bir niteliğe sahiptir, ancak standart belgelerinin ayrılmaz bir parçası olarak kabul edilmezler. Şekil 5: Uluslararası Değerleme Standartlarının Yapısı Şekil 5’de de görüldüğü üzere standartların organizasyonu aşağıdaki gibidir: LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 164 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Giriş - Bu bölümde Uluslararası Değerleme Standartlarının kaynağı, Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi’nin çalışmaları ve Standartların genel durumu hakkında bilgi verilmiştir. Standartların organizasyonu ve uygulanabilirliği tartışılmıştır. Genel Değerleme Kavram ve İlkeleri - Değerleme yöntemleri ve bunların kullanımı ile ilgili bilgilerin tam bir tartışması bu standartların kapsamının dışında kalır. Mesleki disiplinler arasında karşılıklı anlaşmayı desteklemek ve lisan anlaşmazlıklarından doğan güçlükleri hafifletmek için bu bölüm, değerleme disiplini ve onun standartlarının üzerine kurulduğu temel hakkında yasal, ekonomik ve kavramsal bir çerçeve içinde bilgi verme amacı güder. Bu kavram ve ilkelerin anlaşılması, değerlemenin kavranması ve standartların uygulanması açısından çok önemlidir. Davranış Kuralları – Davranış Kuralları, değerleme uzmanlarının mesleki uygulamalarındaki ahlaki ve mesleki yeterlilik gerekliliklerini anlatır. Ahlaki ilkeler kamu menfaatini gözetir, finansal kurumların değerleme uzmanlarının görevlerine gösterdikleri güveni sürdürür ve değerleme mesleğinin yararına çalışır. Değerlemelerin güvenilir, tutarlı ve tarafsız olmasını sağlar. Mülk Türleri – Gayrimenkuller bir refah sisteminin temelini teşkil eder; kişisel mülkiyet, şirket ve finansal haklardan farklıdır. Bu bölümde bu dört mülk türü ve aralarındaki farklılıklar ele alınmıştır. Standartlara Giriş - Bütün değerlemeler iki kategori halinde sınıflandırılabilir, birisi pazar değeri üzerinden hazırlananlar, diğeri pazar değeri dışı değer esasıyla hazırlanan değerlemelerdir. Değerleme tamamlandıktan sonra değerleme uzmanı, sonucu açık ve net bir şekilde ortaya koyar ve bu sonuca nasıl ulaştığını açıklar. Bu bölümde pazar değeri ve pazar değeri dışı değer esasları arasındaki farklılıklar ve değerlemenin açık, net ve aydınlatıcı bir biçimde açıklanmasının önemi anlatılır. Standartlar - Standartlar, Uygulamalar ve Kılavuz Notlarında, en temel ve istikrarlı unsur olarak, Standartlar özel bir önem taşır. UDES Standart 1 ve Standart 2, sırasıyla pazar ve pazar değerinden farklı değerleri temel alan değerlemelerle uğraşır; Standart 3 ise, değerlemelerin rapor edilebilmesi için ihtiyaç duyulan hususları ortaya koyar. UDES LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 165 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI kapsamında ifade edilen üç standardın her biri değerleme uygulaması ile ilgili geniş bir alana hitap etmek için yazılmış olup, her bir standart aşağıdaki dokuz bölümden oluşmaktadır: a) Giriş b) Kapsam c) Tanımlar ç) Muhasebe Standartları İle İlgisi d) Standardın Açıklaması e) Tartışma f) Açıklama Yükümlülüğü g) Standartlardan Ayrılma Hükümleri ğ) Yürürlük Tarihi Uygulamalar – Değerlemeler çok çeşitli amaçlar için hazırlanmaktadırlar., Finansal raporlar veya ilgili hesaplar ve krediler veya ipotek karşılığı krediler için yapılan özel ve kamu sektörü varlık değerleme uygulamaları açıklanmaktadır. Kılavuz Notları - Standartların uygulanmasında ve değerleme hizmetlerinin kullanılmasında sık sık çeşitli sorunlarla karşılaşılmaktadır. Kılavuz Notları, belli değerleme konularında yol gösterici bir rol oynamakta ve standartların daha özel iş ve hizmet sağlayan durumlarda nasıl uygulanacağını göstermektedir. Kılavuz Notları, her ikisi de aynı derecede önem taşıyan Standartlar ve Uygulamaları tamamlar ve geliştirir. Değerleme Uzmanlarının, Uluslararası Değerleme Standartları’na göre değerleme yaparken, Standartlar ve Uygulama bölümlerinin yanı sıra Kılavuz Notlarına da uymaları gerekmektedir. Standartların 14 adet kılavuz notu bulunmaktadır. Bunlar, Kılavuz Notu 1: Taşınmaz Mülk Değerlemesi Kılavuz Notu 2: Kira Haklarının Değerlemesi Kılavuz Notu 3: Fabrika ve Ekipman Değerlemesi Kılavuz Notu 4: Maddi Olamayan Varlıkların Değerlemesi Kılavuz Notu 5: Kişisel Mülkiyetin Değerlemesi Kılavuz Notu 6: Şirket Değerlemesi Kılavuz Notu 7:Tehlikeli ve Zehirli Maddelerin Değerlemesi Kılavuz Notu 8: Finansal Raporlama İçin Maliyet Yaklaşımı LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 166 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Kılavuz Notu 9: Pazar Değeri Esaslı ve Pazar Değer Dışı Esaslı Değerlemeler İçin İndirgenmiş Nakit Akışı Analizi Kılavuz Notu 10: Tarımsal Mülklerin Değerlemesi Kılavuz Notu 11: Değerlemelerin Gözden Geçirilmesi Kılavuz Notu 12: Özel Nitelikli Ticari Mülklerin Değerlemesi Kılavuz Notu 13: Mülklerin Vergilendirilmesi İçin Toplu Değerleme Kılavuz Notu 14: Yeraltı Ürünlerin Endüstrilerinde Değerleme Burada ifade edilen her bir Kılavuz Notu ise aşağıdaki altı bölümü içerir: a) Giriş b) Kapsam c) Tanımlar ç) Muhasebe Standartları İle İlgisi d) Kılavuz e) Yürürlük Tarihi Yukarıda belirtilen Kılavuz Notlarını üç gruba ayırmak mümkündür. Kılavuz Notlarından dört adedi, taşınmaz mülkiyeti, kiralama hakları, fabrika ve ekipman ile kişisel mülkiyet de dahil olmak üzere değişik mülk kategorilerine özgü konuları ele alır. Üç adedi, maddi olmayan varlıklar, şirketler ve özel nitelikli ticari mülkler dahil nakit akışı bazında değerlendirilen mülk veya varlıklarla ilgilidir. Kılavuz Notlarından diğer ikisi ise, değerleme metodolojisinin (Finansal Raporlamada Maliyet Yaklaşımı ve İndirgenmiş Nakit Akışı Analizi) uygulamalarında yol gösterici rol oynar. Geri kalan beş adet Kılavuz Notundan biri çevre sorunlarıyla ilgilidir (Tehlikeli ve Zehirli Maddelerin Değerlemelerde Dikkate Alınması), ikisi özel kullanım amaçlı mülklerin değerlemesi (Tarımsal Mülklerin Değerlemesi ve Yeraltı Ürünleri Endüstrilerinde Mülklerin Değerlemesi) ile ilgilidir, bir diğeri mesleki uygulama alanında yol göstericilik (Değerlemelerin Gözden Geçirilmesi) sağlar ve bir diğeri de değerleme uygulamasının yakın bir alanı olan vergiyi (Mülklerin Vergilendirilmesi İçin Toplu Değerleme) tartışır. Araştırma Raporu – Değerleme disiplini ne tekdüze ne de durağandır, bu nedenle UDSK, dünya çapındaki değerleme uygulamaları hakkında araştırma raporları yayınlamaktadır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 167 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Terimler Sözlüğü - Terimler Sözlüğü, terimlerin İngiliz Uluslar Topluluğu, Kuzey Amerika ve İngilizce konuşan diğer toplumlardaki farklı kullanımlarını çapraz referanslarla gösterir, yardımcı disiplinlere ait tanımlamaları bunlara dahil eder ve terimlerin yer aldığı Standartlar ve Kılavuz Notları’ndan uygun alıntılar yapar. Burada ifade edilen UDES’in üç temel unsuru olan “Standartlar, Uygulamalar ve Kılavuz Notları”, eşit ağırlığa sahiptir ve UDES’e uygun olarak hazırlanan tüm değerlemeler, Standartların tamamında ayrıntılı bir şekilde gösterilmiş olan tüm ilke ve kurallara uygun olmalıdır. 8.1.3. Genel Değerleme Kavram ve İlkeleri Profesyonel Değerleme Uzmanlarının deneyimleri ve ülkelerin Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi (UDSK) aracılığı ile birbirleriyle kurmuş oldukları iletişim ağı, değerleme disiplinini destekleyen esaslar üzerinde, birkaç konu hariç, hâlihazırda dünya çapında bir fikir birliği oluştuğunu göstermiştir. Yerel yasalar ve ekonomik koşullar, duruma göre, bazı özel (ve bazen sınırlı) uygulamalar yapılmasını gerektirebilse de, değerleme yöntem ve tekniklerinin temelleri genelde dünya çapında bir benzerlik gösterir. UDSK, bu esasları yaymak ve desteklemek amacı güder. UDSK Standartları, Uygulamalar ve Kılavuz Notları bu esaslara dayanmaktadır, fakat her standart kapsamına giren esasların tümünü birden dile getirmeye çalışmak Komite için uygun olmamaktadır. Bunun yerine bu bölüm her standardın eksikliklerini tamamlar, değerleme mesleğini anlama ve standartları uygulama açısından özel önemi olan esaslar hakkında genel bir görüş edinme imkânı sağlar. 8.1.3.1. Arazi ve Mülk Kavramları Arazi, hayatımız ve varlığımız için çok önemlidir. Bu önemi nedeniyle arazi, hukukçular, coğrafyacılar, sosyologlar ve ekonomistlerin odak noktasıdır. Bu mesleklerden her biri arazi ve arazinin kullanımıyla ilgili çalışmalar yaptıkça toplumlar ve milletler etkilenmektedir. Dolu veya boş bir arazi ile arazinin kendisinde veya üzerinde yapılan iyileştirmelerin değerlemesi ekonomik bir konudur. Boş veya üzerinde iyileştirme yapılmış her arazi LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 168 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI “gayrimenkul” olarak addedilir. Değer, gayrimenkulün yararlılığı veya toplumun ihtiyaçlarını karşılama kapasitesine bağlı olarak yaratılır. Değerin yaratılmasına, gayrimenkulün eşsizliği, dayanıklılığı, yerinin sabitliği, göreceli olarak sınırlı bir arzının olması ve söz konusu yerin özel yararlılığı katkıda bulunur. Mülkiyet, sahiplikle ilgili tüm menfaatler, haklar ve faydaları kapsayan hukuki bir kavramdır. Mülk, sahibine bu sahiplikten dolayı belirli bir menfaat edinme imkanı veren sahiplik hakkından oluşur. Fiziksel bir varlık olan gayrimenkul ve hukuki bir kavram olan mülkiyet arasında bir ayrım yapmak için mülkiyet hakkı terimi kullanılır. Mülkiyet hakkı sahipliğiyle ilişkili hakların bileşimi bazı ülkelerde haklar demeti olarak adlandırılır. Haklar demeti kavramı, mülk sahipliğini, her biri mülk sahibinin belirgin ve ayrı bir hakkını temsil eden birbirine bağlanmış çubuklar grubuna benzetir (örnek: kullanma, satma, kiralama, hibe etme hakları, bu hakların hepsini kullanma veya hiçbirini kullanmama hakları arasında seçim yapma hakkı). Gayrimenkul dışındaki diğer kalemler üzerindeki hakların sahipliği Kişisel Mülkiyet olarak adlandırılır. Herhangi bir nitelendirme veya belirleme yapılmadan mülkiyet kavramı, taşınmaz mülkiyeti, kişisel mülkiyet ve diğer mülkiyet hakları ile bunların bileşimlerinden doğan mülkiyetleri kapsar. Gayrimenkul Değerleme Uzmanları, Varlık Değerleme Uzmanları, Değerleme Uzmanları, değerleme yapmak ve sonuçlarını raporlamayı iktisadi bir faaliyet olarak yürüten özel bir meslek grubudur. Meslek erbabı olan değerleme uzmanları oldukça zor eğitim, öğretim ve ehliyet testlerinden geçmek ve becerilerini göstermek durumundadır. Ayrıca bu kişiler, Çalışma İlkeleri (ahlaki ilkeler ve yetkinlik) ve mesleki faaliyet standartlarına riayet etmeli, bunları muhafaza etmeli ve Genel Kabul Görmüş Değerleme İlkelerine uymalıdırlar. Ekonomik ve sosyal güçlerin özel ve genel etkileri sonucunda zaman içinde fiyat değişiklikleri meydana gelir. Genel güçler, fiyat düzeylerinin ve paranın göreli satın alma gücünün değişmesine neden olabilir. Teknolojik değişiklikler gibi kendi hızlarıyla işleyen özel güçler ise, arz ve talepte sıçramalar yaparak belirgin fiyat değişikliklerine yol açabilirler. Bilinen birçok ilke gayrimenkul değerlemesinde kullanılır. Bunlar, arz ve talep, rekabet, ikame, beklenti ilkelerini ve diğer ilkeleri kapsar. Bu ilkelerin ortak yönü mülklerin fayda ve LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 169 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI üretkenlik dereceleri üzerinde doğrudan ve dolaylı etkilerinin bulunmasıdır. Bu nedenle, bir gayrimenkulün yararlılığının, mülkün değeri üzerine etkisi olan tüm piyasa güçlerinin toplam etkisini yansıttığı söylenebilir. 8.1.3.2. Gayrimenkul, Mülk ve Varlık Kavramları Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır. Gayrimenkul, yerin üstünde, üzerinde veya altındaki tüm ilaveleriyle birlikte, görülebilen, dokunulabilen maddi bir ‘şey’dir. Her devletin yerel yasaları, gayrimenkulü, kişisel mülkten ayıran esaslar koymuşlardır. Bu yasal kavramlar bazı devletlerce kabul edilmemiş olsa da önemli terim ve kavramları belirtmek için burada benimsenmişlerdir. Taşınmaz Mülkiyeti, bir taşınmaz mala sahip olmaktan kaynaklanan tüm menfaatleri ve gelirleri kapsar. Taşınmaz mülkiyeti üzerindeki menfaat ve gelir hakkının bir delili olarak fiziksel olarak taşınmazın dışında bir tapu ile kanıtlanmalıdır. Taşınmaz mülkiyeti, fiziksel olmayan bir kavramdır. Kişisel mülkiyet, taşınmaz mal olmayan tüm maddi ve maddi olmayan varlıklar üzerindeki hak ve menfaatleri kapsar. Maddi kişisel mülk kalemleri, bir taşınmaz mala sabit olarak bağlı olmayıp hareketlilik niteliğine sahiplerdir. Muhasebede varlıklar geçmişteki işlemlerin sonucu olarak işletme tarafından kontrol edilen ve ileride işletmeye ekonomik fayda akışı sağlaması beklenen kaynaklardır. Bir mala sahip olma aslında maddi olmayan bir şeydir. Bununla beraber sahip olunan varlık maddi veya gayri maddi olabilir. Bir varlığa bağlı olarak ileride doğması beklenen ekonomik faydalar işletmeye birkaç şekilde girer. Örnek: Bir varlık; (a) işletme tarafından satılan mal ve hizmetlerin üretiminde tek başına veya diğer varlıklarla beraber kullanılabilir, (b) başka varlıklarla takas edilebilir, (c) bir borcun ifası için kullanılabilir veya (d) hisse sahiplerine dağıtılabilir (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları [UFRS], Genel Çerçeve, 55). LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 170 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Varlığın beklenen ekonomik faydasının işletmeye akmasının muhtemel olması ve ilgili kalemin güvenilir bir şekilde ölçülebilen bir maliyet veya değerinin bulunması halinde bir varlık bilançoya alınır (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları [UFRS], Çerçeve, 55). UFRS, maddi ve maddi olmayan varlıklar arasında bir ayırım yapar. Bu özellikle aşağıdaki terimler ve kavramlarda görülmektedir: Cari varlıklar. İşletmenin faaliyetlerinde sürekli bir şekilde kullanılma niyeti bulunmayan varlıklardır. Stoklar, üçüncü kişilerin işletmeye borçları, kısa vadeli yatırımlar ve kasa veya bankadaki nakit cari varlık örnekleridir. Normalde sabit kıymet olarak kabul edilen gayrimenkuller, belirli şartlar altında cari varlık olarak kabul görür (satış için stoklarda bulundurulan araziler ve üzerinde iyileştirmeler yapılmış gayrimenkuller vb.). Cari olmayan varlıklar (sabit kıymetler veya uzun vadeli varlıklar). Bunlar aşağıda, iki kategoride açıklanan maddi ve maddi olmayan varlıklardan oluşur. Gayrimenkul, Makine ve Teçhizat. İşletmenin faaliyetlerinde sürekli olarak kullanılması düşünülen ve ilgili amortismanlar düşüldükten sonra kalan tutarları temsil eden arazi, binalar, makine, teçhizat ve uygun bir şekilde tanımlanmış diğer varlık kategorileridir. Gayrimenkul, makine ve teçhizat maddi veya fiziksel varlıklardır. Diğer cari olmayan varlıklar, İşletmenin faaliyetlerinde sürekli olarak kullanılması düşünülmeyen ve fakat uzun vadeli yatırımlar ve alacaklar, şerefiye, gelecek yıllara ait giderler; patentler, markalar ve benzeri varlıklar gibi uzun süre elde bulundurulması düşünülen varlıklardır. Bu kategori maddi ve maddi olmayan varlıkları kapsar. Maddi olmayan varlıklar, gayri maddi kişisel mülkiyet kalemleri olarak kabul edilir ve yönetim ve pazarlama becerileri, kredi derecelendirmesi, şerefiye ile çeşitli hak ve araçları (patentler, markalar, telif hakları, imtiyaz hakları ve sözleşmeleri) içine alır. Tarihi ve cari maliyet muhasebesi uygulamalarında işletme ve yatırım varlıkları arasında bir ayrım yapılır. İşletme varlıkları, faaliyetini sürdüren işletme veya anonim şirket faaliyetlerinde mutlaka yer alması gerektiği düşünülen varlıklardır. İşletmenin sahip olduğu yatırım varlıklarının şirket sahibinin işletme gerekleriyle bir bağlantısı yoktur. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 171 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Değerleme uzmanları ilke olarak sabit varlıklar üzerinde çalışırlar. Burada değerleme konusu olan şey, teknik olarak, maddi ve maddi olmayan varlıkların kendilerinden ziyade bunların mülkiyet hakkıdır. Bir varlığın piyasada alınıp satılabilme kabiliyeti gibi objektif esaslara dayanılarak yapılan ekonomik anlamdaki değerleme ile içsel veya pazar değeri dışı değer gibi sübjektif esaslara dayandırılan değerleme burada birbirinden ayrılır. Ancak objektif piyasa kavramının, Uluslararası Değerleme Standartları 2’de belirtildiği gibi, sınırlı ve pazar değeri dışı mülk değerlemelerinde özel uygulamaları vardır. Amortisman terimi, değerleme ve finansal raporlamada farklı bağlamlarda kullanılmaktadır. Varlık değerlemesi bağlamında amortisman, doğrudan satış verilerine ulaşılamayan durumlarda, bir varlığın piyasada gerçekleşecek varsayımsal bir değiş tokuştaki değerini takdir etmek için, varlıkta meydana gelen fiziksel ve işlevsel (teknik) yıpranma ve ekonomik (dış) eskimeleri yansıtmak üzere varlığın bir eşinin yeniden üretilme veya yerine koyma maliyetinde yapılan düzeltmelerdir. Finansal raporlamada amortisman, bir varlığın itfa edilebilir maliyetinin işletmedeki faydalı ömrü boyunca sistematik olarak dağıtımını temsilen gelirleri düşürücü düzeltmelerdir. Bu belirli bir işletmeye ve varlığın kullanımına özgü olup piyasadan etkilenmesi şart değildir 8.1.3.3. Fiyat, Maliyet, Pazar ve Değer Dilin yanlış kullanımı özellikle uluslararası toplumlar arasında yanlış yorumlamalar ve yanlış anlaşılmalara yol açabilir. Bu, özellikle bir dilde yaygın olarak kullanılan bir sözcüğün, bir disiplinde ayrı ve özel bir anlamda kullanılması durumunda problem yaratır ki Fiyat, Maliyet, Pazar ve Değer terimlerinin özellikle değerleme disiplininde kullanılmasında da ortaya çıkan bir durumdur. Fiyat, bir mal veya hizmet için arz veya talep edilen veya ödenen tutar için kullanılan bir terimdir. Satış fiyatı, kamuya açıklanmış veya gizli tutulmuş olsun, tarihi bir gerçektir. Belirli bir alıcı ve/veya satıcının, finansal olanakları, amaçları ve özel menfaatleri nedeniyle bir mal veya hizmet için ödedikleri fiyat ile başkaları tarafından o mal ve hizmete atfedilen değer arasında herhangi bir ilişki olabilir veya olmayabilir. Fiyat genelde belirli bir alıcı/satıcı tarafından belirli şartlar altında mal ve hizmetlere verilen göreceli değerin bir göstergesidir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 172 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Maliyet, mal ve hizmetler için ödenen tutar veya o mal ve hizmeti üretmek, yaratmak için katlanılması gereken bedeldir. Söz konusu mal veya hizmet tamamlandığında, maliyet artık tarihi bir gerçektir. Mal veya hizmet için ödenen bedel alıcı için onun maliyeti olmaktadır. Pazar, alıcılar ve satıcılar arasında fiyat mekanizması aracılığı ile mal ve hizmet alış verişinin yapıldığı ortamdır. Pazar kavramının içinde, alıcı ve satıcılar arasında mal ve/veya hizmet alış verişinde herhangi bir kısıtlama olmaması fikri zımnen yer almaktadır. Alıcı ve satıcılar, arz ve talep ilişkisine, fiyat belirleyici diğer faktörlere, tarafların kendi olanak ve bilgilerine, mal ve hizmetlerin göreceli kullanımlarına, kişisel ihtiyaç ve isteklerine göre davranırlar. Pazar, yerel, bölgesel, ulusal veya uluslararası olabilir. Değer, satın alınacak bir mal veya hizmet için alıcılar ve satıcılar arasında oluşturulan fiyat ile ilgili ekonomik bir kavramdır. Değer gerçek bir veri olmayıp belirli bir değer tanımına göre belirli bir zamanda mal ve hizmetler için ödenmesi muhtemel bir fiyatın bir takdirinden ibarettir. Değerin ekonomik anlamdaki kavramı, değerlemenin yapıldığı tarihte malın sahibi veya hizmeti alan kişiye tahakkuk eden yararlar hakkında piyasanın görüşünü yansıtır. Değerin çeşitli tür ve tanımları vardır27. Bazı tanımlanmış değerler, değerlemede sıkça kullanılmaktadır. Diğerleri ise, özel durumlarda çok dikkatli bir şekilde belirlenmiş ve açıklanmış şartlar altında kullanılır. Değerlemenin kullanımı ve anlaşılmasında, değerin tip ve tanımının açık bir şekilde yapılmış olması ve belirli bir değerleme görevine uygun olmasının önemi çok büyüktür. Değer tanımındaki bir değişiklik, mülklere biçilen değerler üzerinde ciddi etkiler yaratabilir. Mülk piyasası üzerinde özel bilgilere sahip olan profesyonel Değerleme Uzmanları, piyasadaki katılımcılar arasındaki karşılıklı etkileşimi anlamaktadırlar. Böylece piyasadaki mülk alıcı ve satıcılarının aralarında oluşturabilecekleri en uygun fiyatı kestirebilirler ve söz konusu değer tipini tanımlamak için yeterli olmayan değer teriminin önüne bir takım sıfatlar koymaktan kaçınırlar. Pazar Değeri veya bazı ülkelerdeki kullanımı ile Açık Pazar Değeri mülk değerlemesi ile ilgili en bilinen değerdir ve Uluslararası Değerleme Standartları 1’de açıklanmıştır. Her ne kadar, yaygın kullanım bizi, aksi belirtilmedikçe ifade edileni Pazar 27 Ayrıntılı bilgi için bkz. UDSK Standardı 2. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 173 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Değeri olarak anlamaya yönlendirse de Pazar Değeri veya hangi değer esası kullanılıyorsa o, her bir değerleme işleminde açıkça belirtilmeli ve tanımlanmalıdır. Değer kavramı, bir işlem ile ilgili parasal toplamı düşündürür. Bununla birlikte, değerlenen bir mülkün eğer değerlemenin yapıldığı tarihte Pazar Değeri tanımında belirtilen şartlar altında satılsaydı satış fiyatının ne olacağını tahmin etmek için mülkün satılması şart değildir. Bir gayrimenkulün Pazar Değeri, onun yalın fiziksel durumundan çok piyasa tarafından kabul edilen yararlılığını temsil eder. Belirli bir işletme veya şahısa ait varlıkların faydası, piyasa veya belirli bir endüstri tarafından kabul edilenlerden farklılık gösterir. Yukarıda açıklananlara benzer düşünceler, gayrimenkul dışındaki mülklerin değerlemesinde de uygulanmaktadır. Finansal Raporlama Pazar Değeri metotlarının uygulanmasını ve bu tür metotlar ile Pazar Değeri Dışı Değer Esası yaklaşımları arasında açık bir ayırımı gerektirir. Bir mülkün toplam maliyeti, üretiminde katlanılan doğrudan ve dolaylı tüm maliyetleri kapsar. Mülkün alınmasını takiben alıcı ek bir yatırım maliyetine katlanırsa, bu maliyet unsuru muhasebe amacıyla alış maliyetine eklenir. Bu gibi maliyetlerin yararlılığının piyasa tarafından nasıl algılandığına bağlı olarak, bu maliyetler mülkün Pazar Değerine tam olarak yansıtılabilir veya yansıtılamaz. Bir mülk için maliyet tahmini, yenisini üretme veya yerine koyma maliyetine dayanır. Yenisini Üretme Maliyeti, mevcut bir yapının aynısını, aynı tasarımda benzer inşaat malzemeleri kullanarak yeniden yaratma maliyetidir. Yerine koyma maliyeti tahmini ise, kıyaslanabilir bir yarara sahip bir yapıyı, o gün piyasadaki mevcut malzeme ve tasarım kullanılarak inşa etmeyi öngörür (Bazı ülkelerde maliyeti ikame esasına göre tahmin edilmiş bir yapıyı tanımlamak için Modern Eşdeğer Varlık (MEV) terimi kullanılmaktadır). 8.1.3.4. Pazar Değeri Pazar Değeri kavramı pazarın kolektif algılama ve eylemlerini yansıtır ve piyasa ekonomilerinde çoğu kaynağın değerleme temelidir. Her ne kadar yapılan ayrıntılı tanımlar farklılıklar gösterse de Pazar Değeri kavramı herkes tarafından anlaşılmakta ve uygulanmaktadır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 174 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Pazar değeri; bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tutardır. Profesyonel bir şekilde elde edilen Pazar Değeri tahmini, belirli bir mülkün belirli bir tarihte tanımlı mülkiyet haklarının objektif bir şekilde takdir edilmesi anlamına gelir. Bu tanımın içinde var olan husus, bir kişinin önceden tasarlanmış görüşü veya kazanılmış haklarından çok, çok sayıda katılımcının faaliyet ve motivasyonundan oluşan bir genel pazar kavramıdır. Taşınmaz Mülkiyeti, Pazar Değerini temsil eden fiyatı elde etmek için, pazarlanmasının göreceli olarak daha uzun bir zaman gerektirmesi, likiditesinin görece düşük olmasıyla diğer birçok mal ve hizmetten farklılık gösterir. Karakteristik olarak daha uzun teşhir süresi ihtiyacı, “spot piyasasının” yokluğu (malların anında satılabileceği pazar), gayrimenkullerin ve gayrimenkul piyasalarının niteliği ve çeşitliliği Profesyonel Değerleme Uzmanlarına ve Değerleme Standartlarına olan ihtiyacı arttırmıştır. Bazı ülkelerde, Pazar Değeri terimi ile aynı anlamı taşıyan yasal bir terim olan Makul Pazar Değeri terimi kullanılmaktadır. Bu, bir muhasebe terimi olan Makul Değer ile karıştırılmamalıdır. UDSK, Pazar Değeri teriminin daha fazla nitelendirmeye ihtiyaç duymadığı ve tüm ülkelerin bu kullanıma uyum sağlaması gerektiği görüşünü taşımaktadır. 8.1.3.5. En Verimli ve En İyi Kullanım Arazi kalıcı olan bir varlık olarak kabul edilir, fakat onun üzerinde veya kendisine yapılan iyileştirmelerin sınırlı bir ömrü vardır. Arazinin taşınmazlığı nedeniyle her gayrimenkul parselinin özgün bir yeri vardır. Arazinin kalıcılığı aynı zamanda onun üzerindeki sınırlı ömre sahip tesislerden sonra da var olacağı anlamına gelir. Arazinin kendine özgü özellikleri onun en uygun yararlılığını belirler. İyileştirilmiş bir arazi ona veya üzerinde yapılan iyileştirmelerden ayrı olarak değerlendiğinde, ekonomik prensipler, yapılan iyileştirmenin mülkün toplam değerine katkı yaptıkça veya azalmaya neden oldukça değerlenmesini emreder. Böylece “en verimli ve en iyi kullanım” kavramı temeline oturtulan arazinin Pazar Değeri, arazinin fayda ve sürekliliği ile birlikte piyasa bağlamında arazinin tek LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 175 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI başına değeri ile iyileştirilmiş durumdaki toplam Pazar Değeri arasındaki farkı oluşturan değeri de yansıtır. Mülklerin çoğu, arazi ve ilgili iyileştirmelerle birlikte değerlenir. Böyle durumlarda Değerleme Uzmanı normal olarak iyileştirilmiş haliyle en verimli ve en iyi kullanımını göz önüne alarak mülkün Pazar Değerini takdir eder. En Verimli ve En İyi Kullanım şu şekilde tanımlanır: “Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır.” Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun Değerleme Uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın mantıki olarak olası kullanımlar olduğunu belirlediğinde, bunlar artık finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım, en verimli ve en iyi kullanımdır. Bu tanımın uygulaması Değerleme Uzmanlarına, binalardaki bozulmalar ve eskimelerin etkilerini, arazi için en uygun iyileştirmeleri, rehabilitasyon ve yenileme çalışmalarının fizibilitesini ve birçok diğer değerleme durumlarını değerlendirme imkanı verir. Arz ve talep arasında ciddi bir eşitsizlik bulunan veya aşırı derecede oynak piyasalarda, mülkün en verimli ve en iyi kullanımı ileride kullanılabilecek bir hak olabilir. Değişik tipteki potansiyel en üst düzey ve en iyi kullanımların belirlenebilir olduğu diğer durumlarda Değerleme Uzmanı bu gibi alternatif kullanımları ve beklenen ilerideki gelir ve harcama düzeylerini tartışır. Değişim sürecindeki arazi kullanımı ve bölgelendirme mülkün, en verimli ve en iyi kullanımı geçici bir kullanım olabilir. En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 176 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 8.1.3.6. Yararlılık Herhangi bir taşınmaz mülk veya kişisel mülkiyetin değerlemesinde temel ölçüt onun yararıdır. Değerleme sürecinde uygulanan yöntemlerin amacı, değerlemesi yapılan mülkün, yararlılık ve kullanılabilirlik derecesinin tanımlanması ve ölçülebilmesidir. Bu işlem yararlılık kavramının yorumlanmasını gerektirir. Yararlılık mutlak bir durumu belirlemekten ziyade göreceli veya kıyasa dayalı bir terimdir. Örneğin, bir tarım arazisinin yararı üretim kapasitesiyle ölçülür. Değeri ise, tarımsal anlamda araziden alınan ürün ve tarımsal işlemler için üzerine yapılan binaların miktar ve kalitesinin bir fonksiyonudur. Arazi, geliştirilme potansiyeline sahipse, üretim verimliliği, ikamet, ticaret, endüstri veya karışık amaçlı kullanımları nasıl desteklediğine bakılarak ölçülür. Sonuç olarak arazi değeri, arazinin üretim kapasitesine etkide bulunan yasal, fiziki, işlevsel, ekonomik ve çevresel faktörler açısından yararlılığı dikkate alınarak belirlenir. Temel olarak mülk değerlemesi, belirli bir mülkün kullanımı ve piyasada genellikle ne şekilde alım-satım konusu olduğuna bağlı olarak yapılır. Bazı mülkler için en yüksek fayda, söz konusu mülkün tek başına işletilmesiyle elde edilir. Diğer mülkler ise, bir mülk grubunun parçası olarak işletiliyorsa daha fazla değere sahip olabilir. Örnek: Otel, restoran ya da perakende satış mağazası zincirleri gibi ticari kurumların sahipliği ve yönetimindeki mülkler. Bu nedenle, bir mülkün yararlılığı incelenirken, onun tek başına olmasıyla bir grubun parçası olması arasında ayrım yapılması gerekir. Değerleme Uzmanı mülke, ayrı bir varlık veya bir bütünün parçası olsa da, piyasanın ona baktığı gözle bakar. Tipik olarak, Değerleme Uzmanı, mülkün değerini başlı başına ayrı bir varlık olarak değerler ve sonucu bildirir. Bir bütünün veya bir portföyün parçası olarak ele alınan bir mülkün değeri, onun tek başına sahip olduğu değerden farklı ise bu ayrıca dikkate alınmalı ve bildirilmelidir. Kendine yeterli, bağımsız işletilen müstakil mülkler, normalde bireysel bazda el değiştirir ve bu şekilde değerlenirler. Bu gibi mülkler diğer mülklerle fonksiyonel ve ekonomik birlikteliklerden kaynaklanan daha fazla (ya da daha eksik) bir değere sahip oluyorsa, bu ek veya özel değer, değerleme sürecinde Değerleme Uzmanının kendi gözlemine ya da müşterinin açıkladığı talimatlara göre değerleme işleminde açıklanmalı ve bildirilmelidir. Bu şekildeki herhangi bir değer tahmini, onu destekleyen açıklayıcı bir beyan olmadan Pazar Değeri olarak adlandırılamaz. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 177 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Bireysel bir mülk, başkalarının sahip olduğu bitişiğindeki bir mülkle fiziki veya işlevsel ilişkisi veya birtakım özel ilgileri olan alıcıya karşı çekiciliği sebebiyle, ayrı bir birim olarak kendi değerinin üstünde ek veya özel bir değere sahip olabilir. Ortaya çıkan bu ek veya özel değer, Pazar Değerinden ayrı olarak bildirilir. Yararlılık, uzun vadeli bir bakış açısıyla, bir mülkün veya mülkler grubunun faydalı ömürleri göz önüne alınarak ölçülür. Bununla beraber bir mülkün, geçici olarak yararsızlaştığı veya bundan başka, üretimden çekildiği, alternatif bir kullanım veya fonksiyona uyarlandığı veya sadece belirli bir süre için terk edildiği zamanlar olabilir. Diğer durumlarda, ekonomik veya politik piyasa dışı koşullar, belirsiz bir süre için üretimin durdurulmasını gerektirebilir. Bu gibi durumlarda değerlemeler özel bir uzmanlık ve eğitim gerektirir ve raporlama Uluslararası Değerleme Standartlarına göre yapılmalıdır. Değerleme uzmanının değerleme tanımını, değerlemeyi destekleyen verileri, varsa değerleme yapılırken yararlanılan özel varsayımlar ve kısıtlamaları tam ve açık olarak belirtmesi çok önemlidir. Benzer şekilde, mülk, dış veya ekonomik faktörler nedeniyle değerleme tarihinde gözle görülür derecede bir yararlılığa sahip olmayabilir. Örnek olarak, mülkün uzak bir bölgede, değişken piyasa şartlarının yaşandığı ülkelerde, piyasa ekonomisi olmayan bir devlette, ekonomik sistemlerinde değişiklik yaşayan ülkelerde bulunması verilebilir. Bu şartlar altında Uluslararası Değerleme Standartları koşullarına göre değerlemenin rapor edilmesi, değerleme tanımının, değerlemeyi destekleyen verilerin, varsa değerlemeye hakim olan özel varsayımlar ve kısıtlamaların tam ve açık olarak belirtilmesini gerektirir. Ekonomik ve politik belirsizliğin ortak etkisi kapasite veya verimlilik bakımından yararlılıkta değişiklik meydana getirmeleridir. Bu gibi durumlarda değerleme uzmanının sorumluluğu, bu tür olayların süresine ilişkin piyasa beklentisini takdir etmektir. Faaliyetlerin geçici olarak durdurulması veya kapatılması mülk veya varlığın değeri üzerinde hemen hiç etkide bulunmayabilecekken, uzun süreli durdurma ve kapatmalar değerin kalıcı olarak düşmesi sonucunu doğurabilir. Değerleme konusu mülk veya varlık kendisinin faaliyet performansına etki eden iç ve dış faktörlerin ışığı altında incelenmelidir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 178 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 8.1.3.7. Diğer Önemli Kavramlar Pazar Değeri ve muhasebe standartlarında sıklıkla anılan Makul Değer terimi birbirlerini tam karşılamadığı durumlarda dahi genelde bağdaşıktırlar. Bir muhasebe kavramı olan Makul Değer, Uluslararası Finansal Raporlama Standartları ve diğer muhasebe standartlarında bilgili ve istekli taraflar arasında, herhangi bir ilişkiden etkilenilmeyecek şartlar altında bir varlığın el değiştirebileceği fiyat veya yükümlülüklerin yerine getirilmesinde esas teşkil edecek olan meblağ anlamında kullanılır. Makul değer genelde finansal tablolarda, hem pazar hem de pazar değeri dışı değerlerin rapor edilmesinde kullanılır. Bir varlığın Pazar Değerinin belirlenebildiği durumlarda, bu değer Makul Değere eşit olacaktır. Özel kullanım amaçlı mülkler, özel kullanım amacı ve tasarımı, biçimi, boyutu, konumundan kaynaklanan benzersizliği nedeniyle, parçası oldukları faaliyetin/işletmenin satılması durumu dışında açık piyasada çok nadir olarak satılırlar. Değerleme Uzmanlarının yararlanacakları ve doğrudan kıyaslama yapabilecekleri piyasa bilgileri sınırlıysa veya hiç yoksa değerleme işlemi daha karmaşık bir hale gelir. Bununla beraber değerleme sonucunun dayanağını oluşturmak ve/veya anlaşılmasını sağlamak üzere piyasadan veri ve mesnetler toplayıp bunları geliştirmek Değerleme Uzmanının sorumluluğundadır. Her bir değerleme yaklaşımı uygulanabilir ve uygulanabilecek tüm yaklaşımlar dikkate alınmalıdır. Mümkün olan durumlarda, Değerleme Uzmanı piyasa bilgisi için arazi değeri, maliyet ve birikmiş amortisman tahminlerini geliştirir ve değer takdirinin esasını açıklar. Normal piyasa koşullarının kesintiye uğradığı veya askıya alındığı durumlarda veya arz ve talepteki dengesizliğin Pazar Değeri tanımını karşılayamaz duruma geldiği hallerde, Değerleme Uzmanı ciddi bir değerleme problemi ile karşı karşıya kalır. Pazar Değeri kavramını ve tanımını kullanarak ve değerleme işlemine piyasa bilgilerini ve muhakemesini uygulayarak, finansal tablolarda bildirilen varlık değerlerinin uygunluk ve yararlılığını sağlar. Piyasa verilerinin elde edilebilirliği ve/veya uygulanabilirliği azaldıkça değerleme görevi Değerleme Uzmanından daha fazla mesleki dikkat, deneyim ve muhakeme ister. Bir Değerleme Uzmanının yasalar gereği pazar değerinin belirli bir tanımını uygulaması gerekebilir. Böyle yapması gerekiyorsa Değerleme Uzmanı durumu buna göre açıklayacak ve takdir edilen değerdeki herhangi bir farklılığın etkisini anlatacaktır. Uluslararası Değerleme LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 179 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Standartlarına uygun olarak yüklenilen bir görevde Pazar Değeri terimi daima Uluslararası Değerleme Standartlarındaki tanıma uygun olmalıdır. Tüm değerleme raporları değerlemenin kullanım nedenini ve amacını açıkça belirlemelidir. Diğer bildirim gereklerine ek olarak, finansal raporların söz konusu olduğu durumlarda, rapor her varlığın yerleştirildiği varlık sınıfı ve bu şekildeki bir yerleştirmenin dayanağını kesin bir şekilde belirtecektir. Mülk ve varlık değerlerinin takdiri ve raporlanması ve bunlarla ilgili yol gösterici hükümler Uluslararası Değerleme Standartları, Uygulaması ve Kılavuz Notlarının kapsamı içindedir. Değerleme sonuçlarının nasıl derleneceği, nasıl iletileceği ve diğer profesyonellerin bulgularıyla nasıl birleştirileceği, Değerleme Uzmanı için son derece önemlidir. Değerleme Uzmanları ve onların raporlarını okuyanlar için terminolojinin doğru anlaşılması önemlidir. Deneyim ve uzmanlığın iyi kullanımı ve yöntemin doğru şekilde uygulanması şarttır. Bu standartlar, mülk ve varlık değerlemelerini yapanların ve değerleme sonuçlarına dayanma durumunda olanların ortak amaçlarına hizmet gayesi güder. 8.1.3.8. Değerleme Yaklaşımları Pazar değerinin veya bir tanımlanmış pazar değeri dışı değerin takdiri için yapılacak herhangi tipteki bir değerleme, Değerleme uzmanının bir veya daha fazla değerleme yaklaşımını uygulamasını gerektirir. Değerleme yaklaşımı terimi yaygın bir şekilde kullanılan genel kabul görmüş analitik yöntemleri ifade eder. Çeşitli ülkelerde bu yaklaşımlar Değerleme Yöntemleri olarak tanınırlar. Piyasaya dayalı değerlemeler normalde bir veya birkaç değerleme yaklaşımını piyasadan elde edilen verileri kullanarak ikame prensibini uygulamak suretiyle kullanırlar. Bu prensip basiretli bir kişinin zaman, risk ve çeşitli güçlüklerin belirsizleştirici etkilerinin olmadığı bir durumda, eşit derecede tatmin edici mal ve hizmet ikamesine sahip olmak için ödeyeceğinden daha fazlasını bu mal ve hizmet için ödemeyeceği ilkesine dayanır. Orijinal veya ikame olsun, en iyi alternatifin en düşük fiyatı Pazar Değerini oluşturma eğilimindedir. Pazara dayalı Değerleme Yaklaşımları aşağıdakileri içerir: LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 180 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI • Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. • Gelir İndirgeme Yaklaşımı. Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler. • Maliyet yaklaşımı. Bu mukayeseli yaklaşım belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği olasılığını dikkate alır. Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları normalde savunulur bir durum değildir. Uygulamada yaklaşım, yapılacak değer tahmininde yenisinin maliyeti değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. Pazar değeri dışı değerleme esaslarına dayalı değerlemeler benzer yaklaşımlar uygulayabilirler, ancak tipik olarak pazar değerini belirlemek dışında amaçları vardır. Örneğin; bir işletme kendilerine teklif edilen binaların maliyeti ile diğer binaların maliyetini karşılaştırmak için maliyet yaklaşımını kullanarak genel piyasayla farklı bir değer gösteren belirli bir mülk için tahakkuk eden pazarlık veya prim durumunu araştırır. Bu uygulama belirli bir mülk ve o mülkün pazar dışı maliyeti üzerine odaklanır. Arazinin sahibi, bitişik mülk için yüksek bir fiyat ödeyebilir. Bitişik mülk için arazi sahibinin ödemek isteyeceği en yüksek fiyatı belirlemek için yaptığı araştırmada Değerleme Uzmanı LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 181 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI emsal karşılaştırma yaklaşımını uygularken, o mülkün Pazar değerini oldukça aşan bir rakama ulaşabilir. Bazı ülkelerde bu gibi tahminler Özel Alıcı Değeri olarak adlandırılır. Bir yatırımcı, pazar dışı ve yalnızca o yatırımcıya özel bir yatırım getirisi oranı uygulayabilir. Yatırımcının beklediği yatırım getirisi oranına dayalı olarak yatırımcının vermeye razı olduğu fiyatı belirlemek için Gelir İndirgeme Yaklaşımı uygulanırken, Değerleme uzmanı Pazar Değerinden ziyade Yatırım Değeri veya Kıymetinin tahminine ulaşır. Amortismana Tabi Tutulmuş Yerine Koyma Maliyeti ise doğrudan piyasa verilerinin olmadığı veya sınırlı olduğu durumlarda özel kullanım amaçlı mülklerin pazar değerini bulmak için kullanılan kabul edilebilir bir yaklaşımdır. Her değerleme yaklaşımının alternatif uygulama metotları vardır Değerleme Uzmanının yetkinliği ve eğitimi, yerel standartlar, piyasa koşulları ve kullanılabilir veriler hangi metot veya metotların kullanılacağını belirler. Alternatif metot ve yaklaşımların var olma nedeni Değerleme Uzmanına nihai değer takdiri için dikkate alınacak ve uzlaşılacak bir dizi analitik prosedürler sağlamaktır. Değerleme yaklaşımları ve metotları, mülkiyet hakkı, kişisel mülk, şirket ve finansal menfaatler dahil hemen her tür değerlemede genel olarak kullanılır. Bununla beraber, farklı mülklerin değerlemesi, değerlemesi yapılacak mülkün (hizmet veya işin) içinde bulunduğu piyasayı uygun bir şekilde yansıtan değişik veri kaynaklarını içerir. Örneğin müstakil binalar, ilgili gayrimenkul piyasalarında yaygın olarak satılıp değerlendirilirken, çok sayıda binaya sahip mülk şirketlerinin hisse senetlerinin değerleri, ilgili hisse senedi piyasalarındaki fiyatlandırmayla yansıtılır. 8.1.4. Davranış Kuralları (Ahlaki İlkeler) Uluslararası Değerleme Standartları’na uygun Değerleme işlemlerinin temeli, peşin hüküm ve bencillikten uzak, raporları açık ve yanlış yönlendirmelere yol açmayan, değerleme anlayışına temel teşkil eden tüm konuları açıklayan, dürüst ve ehil profesyonel Değerleme Uzmanları tarafından yapılmasıdır. Değerleme Uzmanları, değerleme mesleğine olan kamu güvenini sürekli olarak arttırmalı ve korumalıdırlar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 182 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 8.1.4.1. Kapsam Değerleme Uzmanları, yasalar ve hukuki düzenlemeler uyarınca, müşteriler, gelecekteki kullanıcılar, ulusal kurum veya kuruluşların talebi üzerine veya kendi seçimleri ile bu standartlara uyarlar. Değerleme faaliyetlerini Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak yürüten bir Değerleme Uzmanı bu Davranış Kurallarına uymakla mükelleftir. Bu kurallar yasaların üzerinde olmadığı gibi, Değerleme Uzmanının çalışmalarının gözetim ve denetimini üstlenen ulusal kurum veya kuruluşların kuralları, tüzükleri ve yönetmeliklerini tamamlamaktan başka bir maksadı yoktur. Bu standartlara göre hazırlanmış değerlemeler, ancak değerlemede kalite, ehliyet, deneyim, ahlaka uygunluk ve aleniyet kurallarını uygulatan genel kabul gören ulusal meslek örgütlerinin eğitimli uzman üyeleri tarafından hazırlandıkları takdirde nihai kullanıcı nezdinde kabul görür. Eğitimli ve düzenlenmiş bir değerleme mesleği için gerekli olan altyapının henüz oluşturulmamış olduğu ülkelerde, görevi üstlenecek Değerleme Uzmanının uygunluğu ve yeterliliği konusu müşterilerin sorumluluğundadır. 8.1.4.2. Tanımlar Varsayımlar, gerçek kabul edilen takdirlerdir. Varsayımlar, değerlemenin konusunu veya değerlemeye yaklaşımı etkileyen olay, koşul veya durumları dikkate alır, ancak doğruluğunu kanıtlayamayabilir veya kanıtlamaya değer bulmayabilir. Bunlar, bir kere açıklandıktan sonra değerlemenin anlaşılmasında kabul edilmesi gereken hususlardır. Bir değerlemeye esas teşkil eden tüm varsayımlar makul olmalıdır. Bütün değerlemeler, bir dereceye kadar varsayımlara dayanmaktadır. Özellikle, yaklaşımın tutarlılığını sağlamak için, Pazar Değeri tanımı varsayımlar içerir ve Değerleme Uzmanı, bilinemeyen veya belirlenebilir olaylar hakkında daha fazla varsayımda bulunma ihtiyacı duyabilir. Kısıtlayıcı Koşullar, değerlemelere getirilen kısıtlamalardır. Bu çerçevede, kısıtlayıcı koşullar, a) müşteriler (Örnek: Değerlemeyi etkileyebilecek bir veya birden fazla önemli faktörün Değerleme Uzmanı tarafından tam olarak incelenmesine izin verilmemesi); b) Değerleme LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 183 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Uzmanı (Örnek: Müşterinin Değerleme Raporu veya Değerleme Belgesi metninin tamamını veya bir kısmını Değerleme Uzmanının önceden alınmış format ve içeriğe ilişkin yazılı onayı olmadan yayınlayamaması) veya c) mevcut yasalar tarafından konulur. Değerleme Uzmanı, değerlemeyi yapabilmek için gerekli kalite, ehliyet ve deneyime sahip kişidir. Bazı ülkelerde Değerleme Uzmanı olarak çalışmak için bir lisansa sahip olmak gerekir. Değerleme Uzmanı; “kabul görmüş bir öğretim merkezinden veya eşdeğer akademik niteliği olan bir kurumdan uygun bir öğrenim derecesi almış, pazarda ve varlık kategorisinde değerleme yapabilecek düzeyde deneyim ve beceri kazanmış, güvenilir bir değerleme yapmak için gerekli kabul edilmiş metot ve teknikleri bilen, anlayan ve doğru bir şekilde kullanabilen, tanınmış bir ulusal profesyonel değerleme kurumunun üyesi olan, kariyeri süresince profesyonel bir eğitim programı takip eden ve bu Davranış Kurallarının gereklerini yerine getiren” itibarlı bir kişidir. Eğer, bir ülkede yukarıda tanımlanan akademik niteliklere sahip olunabilecek ortam yoksa Değerleme Uzmanı değerleme alanında yeterli düzeyde eğitim ve deneyime sahip bulunmalı ve kabul görmüş bir ulusal değerleme kuruluşunun üyesi olmalı veya devlet tarafından lisans verilmiş ya da mahkemeler veya eşdeğer statüdeki bir makam tarafından atanmış olmalıdır. Bazı ülkelerde Değerleme Uzmanı olarak çalışmak için yasa uyarınca bağımsız bir kuruluş tarafından verilecek lisans veya Sertifikaya sahip olunması gereklidir. Kurum İçi (İç) Değerleme Uzmanı, varlıkların sahibi işletmenin veya mali kayıtlarını ve/veya raporlarını hazırlayan muhasebe firmasının çalışanıdır. İç Değerleme Uzmanı genelde bu Davranış Kuralları’nın gerektirdiği, profesyonel tarafsızlık ve bağımsızlık ilkelerini karşılayacak kapasitede olmakla birlikte, kamuya yapılacak açıklamalar ve ilgili düzenlemeler nedeniyle bazı tip görevlerde bağımsız Değerleme Uzmanının yerini tutmayabilir. Kurum Dışı (Dış) Değerleme Uzmanı, herhangi bir iştiraki ile birlikte müşteri şirketle, müşteri namına hareket eden temsilciyle veya görevin konusuyla maddi bir bağı olmayan kişidir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 184 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Uluslararası Değerleme Standartlarına göre görev alan tüm Değerleme Uzmanlarının bu Davranış Kurallarında belirtilen tarafsızlık, mesleki objektiflik ve açıklık kurallarına uymaları gerektiğinden, birçok görevde bağımsızlık şartlarını da karşılamaları zorunludur. Bazı müşterilerde ve belli ülkelerde Bağımsız Değerleme Uzmanı terimine özel şartlar altında yasalar ve hukuki düzenlemelerle bazı ek kısıtlamalar getirilebilir. Bu kuralların amacı bu kuralların gerektirdiği bağımsızlık standardından farklı bağımsızlık ölçüleri tanımlamak değildir. 8.1.4.3. Ahlaki İlkeler Değerleme Uzmanları her durumda dürüst ve doğru davranmak ve çalışmalarını müşterilerine, topluma, mesleklerine ve kendi ulusal profesyonel değerleme kuruluşlarına zarar vermeyecek bir biçimde yürütmek zorundadırlar. 8.1.4.3.1. Dürüstlük Değerleme Uzmanı yanıltıcı ve aldatıcı davranışlarda bulunmamalıdır. Değerleme Uzmanı bilerek aldatıcı, hatalı, önyargılı görüş ve analiz içeren rapor hazırlamamalı ve bildirmemelidir. Değerleme Uzmanı diğer makul Değerleme Uzmanları tarafından doğru bulunmayan değerleme hizmetlerinde yer almamalı ve onlara herhangi bir şekilde katkıda bulunmamalıdır. Değerleme Uzmanı hukuka uygun davranmalı ve iş yaptığı veya görev üstlendiği ülkenin yasalarına ve yönetmeliklerine riayet etmelidir. Değerleme Uzmanı sahip olmadığı mesleki nitelikleri taşıyormuş iddiasında bulunmamalı ve bilerek bu yanlış bilgiyi etrafa yaymamalıdır. Değerleme Uzmanı iş alabilmek için bilerek yanlış, yanıltıcı ve abartılı beyanlarda bulunmamalı ve bu şekilde reklamını yapmamalıdır. Değerleme Uzmanı göreve yardımcı olan personelin veya emri altında çalışanların bu davranış kurallarına bağlı olmalarını temin etmelidir. 8.1.4.3.2. Çıkar Çatışmaları Değerleme Uzmanı ilgili tarafların yazılı izni olmaksızın aynı konuda birden fazla tarafın işini yapmamalıdır. Değerleme Uzmanı müşterileri ile diğer müşterileri, kendisi, çalıştığı firma, akrabaları, arkadaşları veya iştiraklerinin çıkarları arasında bir görev çatışması oluşmaması için gerekli tüm makul önlemleri almalıdır. Talimatları kabul etmeden önce muhtemel çatışmalar yazılı olarak açıklanmalıdır. Değerleme Uzmanının daha sonra haberdar olduğu LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 185 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI çatışmalar derhal açıklanmalıdır. Değerleme Uzmanı böyle bir çatışmanın olduğunu değerleme işi bittikten sonra öğrenirse açıklama makul bir süre içinde yapılmalıdır. 8.1.4.3.3. Gizlilik Değerleme Uzmanı müşterilerin işlerini daima büyük bir gizlilik içinde, basiretli bir şekilde yürütmelidir. Değerleme Uzmanı müşterisinden aldığı gerçeklere dayanan hassas verileri, müşterisi için hazırlamış olduğu rapor sonuçlarını, üyesi bulunduğu tanınmış bir profesyonel değerleme kuruluşundaki belirli hukuki takiplerde olduğu gibi kendisinden yasal olarak açıklama yapması talep edilen haller hariç, müşteri tarafından özel olarak yetkili kılınmış kişiler dışında kimseye açıklayamaz. 8.1.4.3.4. Tarafsızlık Değerleme Uzmanı görevini mutlak bir bağımsızlık ve objektiflik içinde kişisel çıkarlarını gözetmeksizin yerine getirmelidir. Değerleme Uzmanı önceden belirlenmiş fikirleri ve sonuçları içeren bir görevi kabul etmemelidir. Görevle ilgili ücretler bir değerlemenin önceden belirlenmiş sonuçlarına yahut değerleme raporunda yer alan diğer bağımsız, objektif tavsiyelere bağlı olmamalıdır. Değerleme Uzmanının ücretinin raporun herhangi bir yönüne bağlı olup olmadığı açıklanmalıdır. Değerleme Uzmanı müşteri veya başkaları tarafından sağlanan, ancak yeterli nitelikleri taşımayan veya bağımsız bir kaynak tarafından doğrulanmayan önemli bilgilere güvenmemelidir. Şöyle ki, bu türden açıklamalara güvenilmesi esası ve seviyesi itibarıyla Değerleme Uzmanının hareket alanını kısıtlayan durumlardan olmamalıdır. Değerleme Uzmanı makul bir süre içerisinde gerçekleşme ihtimali bulunmayan varsayımsal durumlar hakkında rapor isteyen görevleri kabul etmemelidir. Olasılığı makul olan varsayımsal durumlar, hem varsayımın gerçekleşme ihtimali hem de gerçek durumu yansıtan değer görüşünü içermesi şartıyla raporda belirtilebilir. Örnek: Müşterinin, zehirden arındırıldıktan sonra bir arazinin değerinin ne olacağını öğrenmek istemesi gibi. Değerleme Uzmanı, herhangi bir peşin hüküm içeren mesnetsiz sonuçlara veya değeri korumak yahut maksimize etmek için böyle bir peşin hükmün gerekli olduğu düşüncesini yansıtan rapor sonuçlarına dayanmamalı veya bunları kullanmamalıdır. Değerleme Uzmanı, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 186 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI başka bir Değerleme Uzmanının raporunu incelerken, tarafsız bir düşünce sergilemeli ve raporun sonuçlarına neden katılıp neden katılmadığını, gerekçeleri ile birlikte belirtmelidir. 8.1.4.4. Yetkinlik Değerleme Uzmanı, üstlendiği görevi genel kabul görmüş profesyonel standartlara uygun olarak yerine getirmek için gerekli bilgi, beceri ve deneyime sahip olmalıdır. Sadece “Tanımlar” kısmında belirtilen Değerleme Uzmanı tanımına uyan bir uzman bu standartlarla ilgili görevleri üstlenebilir. Talimatların Kabulü - Değerleme Uzmanı, herhangi bir görevi kabul etmeden veya bir görevi yerine getirmek için anlaşmaya varmadan önce mevcut problemleri tam olarak saptamalı ve yeterli bilgi ve deneyime sahip olduğundan emin olmalıdır. Bu görev başka bir ülkede ise, görevi layık olduğu şekilde yerine getirebilmek için o ülkenin pazar güçleri, dili ve yasaları hakkında deneyim ve bilgiye sahip bir profesyonelle birlikte hareket etmelidir. Dışarıdan Yardım - Değerleme Uzmanı, kendi bilgi ve deneyimini tamamlamak için gerekli dış yardım hizmetleri alırken, önce kendisine bu yardımı verecek kişilerin gerekli beceriye ve ahlaki ilkelere sahip olup olmadığını belirlemelidir. Dışarıdan yardımın gerekli olduğu durumlarda müşteri onayının alınması gerekir ve yardımcıların kimlikleri ve oynadıkları rol Değerleme Uzmanının raporunda belirtilmelidir. Verimlilik ve Titizlik - Değerleme Uzmanı müşterinin talimatlarını yerine getirmek için zamanında ve verimli bir şekilde hareket etmeli ve değerleme sürecinde müşteriye sürekli bilgi vermelidir. Şartların, işin yeterli özen ve dikkatle araştırma yapılmak suretiyle kaliteli bir şekilde yapılmasını ve makul bir sürede bitirilmesini engellediği durumlarda talimatlar geri çevrilmelidir. Değerlemenin raporlanmasından önce, yanlış yorumlamalardan kaçınmak için müşteriden yazılı talimatlar alınmalı ve/veya bu talimatlar Değerleme Uzmanı tarafından yazılı olarak yeterli ayrıntıları içerecek şekilde teyit edilmelidir. Değerleme Uzmanı değerlemede kullanılan analiz verilerinin doğru ve güvenilir olduğunu özen ve dikkatle sorgulamalı ve araştırmalıdır. Değerleme Uzmanı her görev için, tamamlanmasını takiben, bütün yazılı raporların, yapılan yazışmaların, tutulan notların, bunlara ek olarak Değerleme Uzmanının objektif karşılaştırma ve hesaplama yoluyla yaptığı araştırmalar sonucu ulaştığı görüşlerini kanıtlayan dosya notlarının kağıt üzerinde veya elektronik formdaki gerçek LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 187 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI kopyalarını içeren bir çalışma dosyası hazırlamalıdır. Diğer taraftan, her görev için hazırlanan çalışma dosyası, görevin tamamlanmasından itibaren en az beş yılık bir süre için saklanmalıdır. 8.1.4.5. Açıklama Değerleme Uzmanlarının, hizmetlerinden yararlananlara analizlerini, görüşlerini ve vardıkları sonuçları, anlamlı, yanıltıcı olmayan ve objektifliğe etki edebilecek her şeyi açıklayan raporlar aracılığı ile geliştirip iletmeleri temel bir kuraldır. Değerleme raporu, görev kapsamını açık ve uygun bir şekilde yapmalı, amacını ve ne için kullanılacağını, bu konudaki varsayımları, varsayımsal senaryoları veya değerlemeyi doğrudan etkileyen kısıtlayıcı durumları, varsa bunların hesaplanan değer üzerindeki etkilerini de belirterek açıklamalıdır. Değerleme raporu gerçekleştirilen görevi, varılan sonuçları ve bunların şekillendirildikleri şartları tarif eden yeterli bilgiyi içermelidir. Değerleme Uzmanı, herhangi bir görevin konusu olan ve muhtemel çıkar çatışmasına yol açabilecek, şirket ya da mülkle olan doğrudan veya dolaylı, kişisel veya kurumsal ilişkileri açıklamalıdır. Değerleme Uzmanı, aynı zamanda İç Değerleme Uzmanı olarak hareket ediyorsa, varlığın sahibi kuruluşla aralarındaki bu ilişki değerleme raporunda açıklanmalıdır. Değerleme Uzmanı Dış Değerleme Uzmanı olarak hareket ediyor fakat aynı zamanda müşterinin ücretli elemanı gibi çalışıyorsa, Değerleme Uzmanının tarafsızlığının tehlikeye düştüğünün sanılmaması ve üçüncü şahısların değerlemeye olan güveninin sarsılmaması için bu ilişki mutlaka açıklanmalıdır. Değerleme Uzmanının sunabileceği hizmetin kalitesine getirilen herhangi bir kısıtlama, dışarıdan zorla kabul ettirilmesine veya Değerleme Uzmanına veya göreve özgü olmasına bakılmaksızın mutlaka açıklanmalıdır. Dışarıdan bir yardım alındığında, Değerleme Uzmanı LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 188 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI yardımcıların kimliğini, güvenilirlik derecelerini ve alınan yardımın niteliğini açıklamak zorundadır. Değerleme Uzmanı, kamuya açıklanacak bilgilerin şekil ve içeriği üzerinde belli bir ölçüde kontrol sahibi olmak için değerlemelerin veya sonuçlarının izin alınmadan yayınlanmasına sınırlama getirmelidir. Değerleme Uzmanı Uluslararası Değerleme Standartlarından yapılan sapmaları açıklamalıdır. Standartlar, durumlara ilişkin genellemeler yapmak için hazırlanmıştır ve her bir durum için ayrı ayrı yorumlanamazlar. Standartlardan farklı bir uygulamanın kaçınılmaz olacağı durumlar da olacaktır. Bu tür durumların ortaya çıkması halinde başvurulan uygulama, ancak bu uygulamanın makul şartlar çerçevesinde olması, ahlaki ilkeler ve yetkinlik ölçülerine uygun olması ve bu farklılığın ardında yatan mantığın da değerleme raporunda belirtilmesi kaydıyla Standartların ihlali anlamına gelmeyecektir 8.1.4.5. Değerlerin Rapor Edilmesi Değerleme görevi, bir veya daha fazla mülkü kapsayabilir. Değerleme raporunun tarzı, içerik ile ilgili asgari şartları karşılamak kaydıyla, görevin mahiyetine ve müşteri ihtiyaçlarına göre biçimlendirilir. Bu paragraf, bir rapor veya onay belgesinde yer alması gereken asgari hususları belirler. Burada belirtilen kalemler bunlara dahil edilmelidir28: “Değerleme Uzmanının kimliği ve raporun tarihi; müşterinin kimliği; talimatlar, değer takdirinin tarihi, değerlemenin amacı ve ne için kullanılacağı; değerin tip ve tanımı ile birlikte değerlemenin temeli; değerlendirilecek varlıkların mahiyeti, tasarruf hakkı ve yerleri; araştırmanın tarihi ve boyutu; değerleme çalışmasının kapsam ve boyutu; varsayımlar ve kısıtlayıcı durumlar ile özel, alışılmamış, olağanüstü varsayımlar; değerlemenin bu standartlara ve gerekli açıklamalara göre gerçekleştirildiğini belirten uygunluk ifadesi; Değerleme Uzmanının mesleki ehliyeti ve imzası; ve bazı ülkelerde gerek görülen, Değerleme Uzmanı tarafından verilecek belirli bir biçimdeki özel onay belgesi”. 28 Ayrıntılı bilgi için bkz. Uluslararası Değerleme Standartları 3, Değerlemenin Rapor Edilmesi, Paragraf 5.1. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 189 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Değerlemenin kullanımı ve mülkün karmaşıklığı rapor için uygun detay seviyesini belirler. Tek veya karmaşık bir mülkün rapor edildiği durumlarda, değerlemenin dayandırıldığı veriler ve kararın gerekçeleri üzerinde daha fazla ayrıntıya girilmesi uygun olacaktır. Raporun, bir mülk portföyü için denetim işinde kullanılmak amacıyla hazırlanması durumunda, portföy içinde yer alan her bir mülk için istenen ayrıntılı veri düzeyi daha dar kapsamlı olabilir. Bu bölümün, usulüne uygun bir değerleme yapabilmek için gerekli olan soruşturma, araştırma ve analizleri içerdiği düşünülmemelidir. Sadece raporda yer alması gereken asgari hususlar belirlenmiştir. 8.1.5. Mülkiyet Türleri Taşınmaz Mülkiyeti, dünya refahının önemli bir kısmını temsil ettiğinden bu hakkın değerlemesi, küresel mülk ve finans piyasalarının varlığı için de büyük önem arz etmektedir. Taşınmaz mülkiyeti, kişisel mülkiyet, şirket ve finansal haklar gibi diğer mülkiyet kategorilerinden ayrı tutulmalıdır. Ayrıca bir niteleme ve tanımlamaya girmeden “mülkiyet” kelimesi bu kategorilerin herhangi birine veya hepsine mal edilebilir. Değerleme Uzmanları sık sık taşınmaz mülkiyeti veya değeri farklı ayni hak kategorisini içeren mülkiyet hakları dışındaki hak türleri ile ilgili görevler aldıklarından, her mülkiyet türünü ve onun ayırt edici özelliklerini anlamak önemlidir. Mülkiyetin geleneksel olarak dört ayrı kategoride ele alınması uzun zamandan beri kabul edilmiş olmakla birlikte, son yıllarda yeni varlıklar ve araçlar türemiştir. Genel kabul görmüş çerçeve, bu yeni mülkiyet kategorilerini birbiriyle bağdaştırmış; özellikli mülkiyet tipleri ve hakları değerleme uygulamasının giderek daha da ayrılmaz bir parçası haline gelmiştir. Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi, “taşınmaz mülkiyeti, kişisel mülkiyet, şirket ve finansal haklar” olmak üzere dört mülkiyet tipini tanımaktadır. 8.1.5.1. Taşınmaz Mülkiyeti Taşınmaz mülkiyeti bir gayrimenkul üzerindeki haktır. Bu hak genel olarak tapu senedi veya kira sözleşmesi gibi resmi bir belge üzerine kaydedilmiştir. Dolayısıyla, mülkiyet, gayrimenkulden ayrı bir hukuki kavram olup maddi bir varlığı temsil eder. Taşınmaz mülkiyeti bir gayrimenkule sahip olmanın getirdiği tüm hak, menfaat ve faydaları; LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 190 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI gayrimenkul ise, arazinin kendisi ile o arazi üzerinde doğal olarak meydana gelen ve bina ve çevre düzenlemeleri gibi araziye ilişkin tüm unsurları kapsar. Taşınmaz kavramı, taşınmaz mülkiyetini veya gayrimenkulü bazı ülkelerde menkul mallar olarak tanımlanan kişisel mülkiyet kalemlerinden ayırmak için kullanılır. Taşınmaz mülkiyeti ilgili tüm hakların bileşimi, bazen haklar demeti olarak anılır. Bu, kullanma, oturma, girme, satma, kiralama, vasiyetle miras bırakma, bedelsiz olarak verme haklarını kapsar ve kişi yukarıda belirtilenlerden birini seçme veya hiçbirini kullanmama hakkına sahiptir. Çoğu durumda bazı haklar demetten ayrılarak devredilebilir, kiralanabilir veya devlet tarafından temlik edilebilir. Taşınmazlar üzerindeki haklar ve menfaatler yasal gayrimenkul mülkiyetinden doğar. Yasal gayrimenkul mülkiyeti (değerleme/derecelendirme), genellikle devlet tarafından zorunlu iktisap (kamulaştırma getirilen vergilendirme yetkisi/zorunlu satın alma/istimlak), mevzuat (polis gücü/imar planı/bölgelere ayırma) veya muteber varisin olmaması (devralacak mirasçının olmaması/sahipsiz olması) durumunda hükümetin el koyması gibi harici kısıtlamalara tabi olurlar. Sadece devletin koyduğu kısıtlamalara tabi olan mutlak sahiplik mutlak ayni hak veya mutlak mülkiyet olarak bilinir. Kiralamalar, taşınmaz malvarlıkları üzerinde başka haklar yaratan sözleşmeye dayalı düzenlemelerdir. Bir kiralamada, mal sahibi veya kiralayan, bazı ülkelerde kiralayanın Taşınmaz mülkiyeti olarak da bilinen uygulamaya göre, mülkiyet haklarını sürdürürken kullanma ve yerleşme hakkını kiracıya devreder. Kira sözleşmesine göre kiracının edindiği hak, kiralama sonucu ortaya çıkan ve kiracının belli koşullar altında belirli bir süre için kullanma ve yerleşme hakkına sahip olmasıdır. Alt Kiracı Hakkı, kiracının bir önceki kira kontratından doğan kullanma ve yerleşme gibi haklarını üçüncü kişilere/alt kiracıya aktarmasıyla doğar. Değerleme Uzmanı kira sözleşmesindeki hüküm ve koşulların mülkün değerini etkileyip etkilemediğini inceler. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 191 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Devlet tarafından getirilen kısıtlamaların yanı sıra, gayrimenkul mülkiyetinden doğan haklar üzerine başka yasal kısıtlamalar da getirilebilir. Arazi ile birlikte yürürlükte olan tapu kısıtlamaları ve kısıtlayıcı akitler mülkiyetin kullanımı, geliştirilmesi ve temlik edilmesini etkileyebilir. İrtifak hakkı mülkün mülkiyet hakkını vermeyen, sadece o gayrimenkulü kullanma ve/veya semerelerinden yararlanma hakkı veren gayri maddi haktır. Geçiş hakkı, bir sözleşme veya kullanımdan doğan ve başka bir kişiye ait arazinin bir kısmından veya bir şeridinden geçiş imkanı sağlayan hak veya ayrıcalıktır. Diğer önemli mülki ve finansal haklar taşınmaz mülkiyeti ile ilişkilendirilebilir. Mülkiyet haklarındaki kısmi ve bölünmüş haklar mülkiyet haklarının hukuken bölünmesi ile oluşturulur. Örnek olarak bir taşınmaz mülkiyetinin tek bir sahibi olmayabilir. Bu mülkiyet anonim ve limited ortaklıklar (hissedarlar), adi ortaklıklar, müşterek kiracılar ve genelde kiracılara ait olabilir. Yeddieminlik, mülkiyet haklarında farklı tipte haklar yaratır. Bir yeddiemin altındaki lehdarın hakkı, teminatı alanların hukuki hakları karşısında güvence altındaki lehdar hakkı veya özkaynak payı olarak bilinir. (lehdar güvence altındaki lehdar hakkına sahip olurken, teminatı alanlar hukuki sahiplerdir.) Menkul kıymet veya finansal haklar finansman temin etmek için bir mülkün teminat olarak verildiği veya mülk üzerinde bir yükün ihdas edildiği ipotek rehinleri vasıtasıyla yaratılmaktadır. Mülk üzerinde sahibin hakkı ayrı bir finansal hak olarak kabul edilir. Taşınmaz mülk, muhasebede genellikle duran veya uzun vadeli varlıklar kategorisine girer. Bazen de, satılmak üzere stoklarda tutulan arazi veya geliştirilmiş gayrimenkullerde olduğu gibi dönen varlıklarda izlenebilir. Varlık, bir gayrimenkul üzerinde sahip olunan hak veya menfaattir. Örneğin varlık, taşınmaz mülkiyetidir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 192 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Değerlemesi yapılacak fiziki bir varlık olan gayrimenkulden çok varlık üzerindeki sahipliktir. Bir varlığın sahipliği piyasada alınıp satılıyorsa, piyasa katılımcıları gayrimenkuldeki belirli hakların sahipliğine belirli bir değer atfedebilirler. Katılımcılar tarafından atfedilen bu değerler, o taşınmaz mülkiyetinin Pazar Değerinin takdirinde, objektif bir temel oluştururlar. Taşınmaz mülkiyetinin değerlemesi aşağıda belirtilenler de dahil bir çok nedenle yapılmaktadır; finansal raporlama, mülkiyetin devri ile ilgili işlemler, ipotek teminatlı krediler, davalar, vergi konuları, danışmanlık veya yatırım kararı verme. Son neden hariç, aşağıdaki gruplamaların hepsi için Pazar Değeri değer takdirine temel teşkil eder: • Finansal tablolar ve ilgili hesaplara fiyat veya cari değer değişimlerinin etkilerini yansıtmak için yapılan sabit kıymet değerlemeleri. • Gelecekteki bir alıcıya alış fiyatı teklifi oluşturması için yardımcı olmak, müstakbel bir satıcının makul bir satış fiyatı oluşturmasına yardımcı olmak veya her iki tarafa da önerilen işlem için satış fiyatı belirlemelerine yardımcı olmak için yapılan değerlemeler; birkaç mülkün üzerindeki mülkiyet haklarının yeniden düzenlenmesi veya birleştirilmesine temel oluşturmak için yapılan değerlemeler. • İpotek kredisi almak için teminat gösterilen mülkün değerini takdir etmek için veya mülk karşılığındaki borcun teminat altına alınması ya da sigorta ettirilmesine temel oluşturmak üzere yapılan değerlemeler. • Zorunlu devir (kamulaştırma/istimlak), sözleşmeler ve kısmi haklarda ortaya çıkan ihtilaflarla ilgili dava veya tahkimler, çevre zararına sebep olan kazalar veya çevre kurallarının ihlali yüzünden oluşan hasarların tazmini ile ilgili değerlemeler. • Vergi değeri/derecelendirmesi için yapılan değerlemeler; varlıkları amortismana tabi tutulabilen ve tutulamayan kalemler olarak ayrıştırmak ve dolayısıyla uygun amortismanı takdir etmek; ivazsız intikaller veya veraset vergilerinin belirlenmesi amacıyla yapılan değerleme. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 193 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI • Yatırımcılar, sigortacılar, alacak taleplerini uzlaştıranlar, mezat şirketleri veya tasfiye kuruluşları, bölge planlaması ile uğraşan kurumlar (planlama tekliflerinin olası etkileri üzerinde) gibi geniş bir müşteri yelpazesi için piyasa veya fizibilite analizleri, maliyet/kar analizleri, yeni çıkarılan hisselerin defter değerlerinin belirlenmesi (veya gözden geçirilmesi) gibi çok çeşitli amaçlarla yapılan değerlemeler ve ek işler ile gelecekteki kira cetvelleri ve kira kontratı hükümleri için yapılan değerlemeler. Mülkiyet hakkını değerlemede, mülkün ilgili özellikleri belirlenmelidir. Mülkün özellikleri şunları içerir: “Konumu, maddi ve hukuki tanımı ve ekonomik veya gelir getirici nitelikleri; Değerlemesi yapılacak mülkiyet hakları (mutlak ayni hak/mutlak mülkiyet, kiralayanın taşınmaz mülkiyeti, kiracının kullanım hakkı, alt kiracı hakkı); Taşınmaz mülkiyeti sayılmayan fakat değerlemeye dahil edilen kişisel mülkiyet, ticari demirbaşlar veya maddi olmayan varlıklar; Bilinen irtifak hakları, kısıtlamalar, yükümlülükler, kiralamalar, kira sözleşmeleri veya mülk üzerindeki özel kıymet takdiri/derecelendirmesi veya benzer nitelikteki diğer kalemler; Söz konusu hakkın daha büyük bir arazi parselinin kısmi veya bölünmüş hakkı veya bölümü olup olmadığı”. Taşınmaz mülkiyeti burada ifade edilen şu özel durumlardan etkilenebilir: “Hakların birleştirilmesi (Evlilik veya Birleştirme Değeri) veya ayrılması (Bileşen Değeri) konularının analizlerinin yapılmasına gerek duyulması; Muhtemel bölge planlaması ve altyapı iyileştirmesi çalışmalarının etkileri, Örnek: Kamu hizmet sistemlerinin veya erişim yollarının genişletilmesinin etkileri; Cari ve tarihi kanıtlara dayanılarak Pazar Değeri takdirlerinin desteklenmesinin zor olduğu zayıf talep, aşırı arz ve çok az satış işlemleriyle tanımlanan gerilemekte olan piyasalar”. Bu gibi durumlarda, piyasa katılımcılarının dikkati, mülk değeri veya performansının diğer göstergelerine dönebilir. Mülkün değerlemesinde genellikle “emsal karşılaştırma, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımları” ve bu yaklaşımlarla bağlantılı metotlar uygulanır. Değerleme Uzmanı bu yaklaşımlardan iki veya daha fazlasını ve onlara bağlı metotları kullanarak elde ettiği göstergeleri birbiriyle mutabık kılar. Her üç yaklaşım da ortada benzer veya uygun mal, eşya veya hizmet varken, içlerinde fiyatı en düşük olanın en çok talep topladığı ve en yaygın şekilde dağıtıldığını savunan ikame ilkesine dayanır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 194 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 1) Emsal Karşılaştırma Yaklaşımında, alıcılar için söz konusu gayrimenkul ile rekabet eden diğer mülklere genel olarak ödenen fiyatların incelenmesi ile gayrimenkulün Pazar Değerinin sınırları belirlenir. Satışlar, tarafların o işleme istekli olduklarından emin olmak için araştırılmaktadır. Tipik bir piyasa katılımcısınınkinden farklı amaçları yansıtan satış fiyatları dikkate alınmamalıdır. Örnek: Belirli bir mülk için en yüksek fiyatı ödemek isteyen özel alıcıların işlemleri. Değerleme konusu mülk, son zamanlarda piyasada satışı gerçekleştirilen benzeri mülklerin satış fiyatlarıyla (listelenen ve teklif edilen fiyatlar) karşılaştırılır. Satış fiyatları, uygun karşılaştırma kıstasları kullanılarak incelenir ve ortaya çıkan farklılıklara göre ayarlanır29. Değerleme Uzmanı emsal karşılaştırma yaklaşımını uygularken, değerleme konusu mülkteki mülkiyet haklarının, kıyas konusu mülklerin haklarıyla aynı olmasına dikkat etmelidir. Eğer durum böyle değilse emsal fiyatlarda uygun ayarlamalar yapılması gerekir. Emsal karşılaştırma yaklaşımının geniş bir uygulama olanağı vardır ve pazar verilerinin yeterli olduğu durumlarda oldukça ikna edicidir. Bu yaklaşımdan elde edilen veriler gelir indirgemesi ve maliyet yaklaşımlarına da uygulanabilir. Emsal karşılaştırmasının güvenilirliği hızlı değişmeler ve şiddetli çalkantıların olduğu piyasalarda veya nadiren satılan özellikli veya özel amaçlı mülklerinin değerlemesinde sınırlı kalabilir. 2) Maliyet Yaklaşımında mülkiyetin değeri, arazinin satın alınması ve eşit faydaya sahip yeni bir gayrimenkul inşa edilmesi veya eski bir gayrimenkulün gecikmeden kaynaklanan aşırı bir maliyete katlanmaksızın aynı kullanıma uyarlanması sonucunda ortaya çıkacak maliyetin takdir edilmesi suretiyle belirlenir. Girişimci payı veya müteahhidin kar/zararı arazi ve inşaat maliyetine eklenir. Bu yaklaşımda daha eski gayrimenkuller için, fiziki bozulmaya uğrayan ve işlevsel yönden eskiyen kalemlere ilişkin amortisman tahminleri geliştirilir. Maliyet yaklaşımından elde edilen sonuçlar taşınmaz mülkiyetindeki mutlak ayni hak veya mutlak mülkiyetin değerini temsil eder. Gayrimenkul kiraya verilmişse veya gayrimenkul üzerinde diğer kısmi haklar varsa Değerleme Uzmanı değerlemede bu hakları yansıtacak ayarlamalar yapmalıdır. 29 Ayrıntılı bilgi için bkz. Kılavuz Notu 1, Taşınmaz Mülk Değerlemesi paragraf 5.11.4 ve 5.21. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 195 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Gayrimenkul yeni iken Maliyet ve Pazar değeri birbiriyle çok yakından ilgilidir. Maliyet yaklaşımı sıklıkla yeni ve yakın zamanda yapılmış binalar ile önerilen inşaatlara, ilavelere ve yenilemelere uygulanır. Bununla beraber maliyet takdirleri, piyasadaki alıcıların bu gibi mülkler için ödeyecekleri bedelin üst limitini belirleme eğilimindedir. Maliyet yaklaşımı aynı zamanda nadiren satılan özel kullanım veya özel amaçlı mülklerin değerlemesinde de fayda sağlar. 3) Gelir Kapitalizasyonu (İndirgeme) Yaklaşımında, gayrimenkulün Pazar Değeri, gelir yaratma kapasitesiyle ölçülür. Gelir indirgeme yaklaşımı, değerin gelecekte elde edilmesi beklenen faydalara göre belirlendiği beklentiler ilkesine dayanır. Gelir indirgemesinde, söz konusu mülkten elde edilecek net (işletme) gelirini belirlemek için, mukayeseli gelir ve harcama verileri kullanılır. İndirgeme, tek bir yılın gelirine tek bir oran (genel indirgeme oranı veya tüm risklere ilişkin getiri oranı) uygulanarak veya bir getiri veya iskonto oranının (yatırım getirisi ölçümlerini yansıtan) belirli bir zaman dilimi içerisindeki bir dizi gelirlere uygulanmasıyla yapılır30. Yatırımcılar genellikle yatırımın getirisine odaklandıklarından, gelir indirgemesi yoluyla elde edilen değer takdirlerinin temelini oluşturan varsayımlar veya girdiler alternatif mülk veya finansal yatırımların performansı ile karşılaştırılabilir. Gelir indirgemesi en sık olarak, sermaye paylarının %100’üne sahip olunduğu (bütün ortaklar ve hissedarlar dahil) kiralanmış mülklerin değer tespitinde kullanılır. 8.1.5.2. Kişisel Mülkiyet Kişisel mülkiyet, gayrimenkul dışındaki kalemler üzerindeki sahiplik hakkını ifade eder. Bu kalemler taşınabilir eşyalar gibi maddi, veya patent, alacak gibi gayri maddi varlıklar olabilir. Maddi kişisel mülkiyet, gayrimenkule bağlı veya onun mütemmim cüzü olmayan ve genellikle taşınabilir niteliğe sahip parçalardaki hakları temsil eder. Bazı ülkelerde kişisel mülkler, taşınmaz mülkten ayırmak için kişisel taşınabilir malvarlığı olarak da adlandırılır. 30 Ayrıntılı bilgi için bkz. Kılavuz Notu 1, Taşınmaz Mülk Değerlemesi paragraf 5.12 den 5.12.5 e kadar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 196 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Aşağıda belirtilen varlıklar üzerindeki haklar kişisel mülklere örnek teşkil etmektedir: Tanımlanabilir, taşınabilir, maddi cisim veya eşyalar yaygın bir şekilde kişisel eşyalar olarak nitelendirilir (Örnek: Mobilya, koleksiyon yapılabilen eşyalar, aletler). Bir şirketin dönen varlıklarına, ticari stoklarına sahiplik kişisel mülkiyet olarak addedilir. Burada yer alan örnekler bazı ülkelerde ise “Kişisel Eşya ve Mal” olarak adlandırılır. Kiracıya Ait Demirbaşlar olarak bilinen menkul demirbaşlar, mülk içinde oturan kiracı tarafından ticaretini veya şirket faaliyetini yürütmek için kullanılmak üzere mülke yerleştirilir. Kiracının yaptığı iyileştirmeler, kiracının kendi ihtiyaçlarını karşılamak için arazi veya bina üzerinde bedelini ödeyerek yaptığı sabit iyileştirme ve eklemelerdir. Kiracıya ait demirbaşlar, kira kontratının bitiminde kiracı tarafından kaldırılabilir. Bunların kaldırılması, gayrimenkule ciddi bir zarar vermez. Kiralanan mülkte kiracının yaptığı iyileştirmeler, mülk üzerinde inşa edilen bölmeler veya çıkışlar gibi tamamlayıcı unsur veya tesisattır. Kiracının yaptığı iyileştirmelerin faydalı ömrü kiralama süresinden uzun veya kısa olabilir. Kiralama süresinden uzunsa kiracı, kiralanan yer üzerinde yaptığı iyileştirmelerin o yerin değerini arttırması nedeniyle bunu yansıtan bir tazminata hak kazanabilir. Burada yer alan kategoriye bazı ülkelerde ise Tesis ve Fabrikalar olarak adlandırılan özel kullanım amaçlı kalıcı olmayan binalar, makineler ve teçhizat dahil edilebilir. Diğer ülkelerde, Mobilya, Demirbaş ve Teçhizat terimi yukarıda yer alan iki paragrafta tanımlanan her iki kategoriyi de içerir. Net işletme sermayesi ve menkul kıymetler ya da net cari varlıklar; likit varlıklar toplamından kısa vadeli yükümlülüklerin çıkarılmasıyla bulunur. Net işletme sermayesi, nakit, pazarlanabilir menkul kıymetler ve likit işletme malzemelerinden satıcılar hesabı ve kısa vadeli krediler gibi cari borçların düşülmesiyle bulunan tutarları kapsar. Maddi Olmayan Varlıklar, maddi olmayan şeylerde sahip olunan haklardır. Bunlara bir borcu tazmin hakkı, bir fikirden kar elde etme hakkı örnek olarak gösterilebilir. Tazmin veya kar etme hakkı bir mülkiyet oluşturması ve ona bir değer biçilmesi nedeni ile maddi olmayan borç veya fikirden ayrılır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 197 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Hem kişisel mülkiyet, hem de taşınmaz mülkiyetini içeren bir değerlemede kişisel mülkler ayırt edilebilmeli ve değerleme işlemine etkisi dikkate alınmalıdır. Kişisel mülklerin değerlemesi ana görevin bir parçası olabilir. Kişisel mülkiyete ilişkin değerleme işlemindeki değer tanımı, mülk değerlemesinin amacıyla, bu amaç mülkün satışı, yenilenmesi veya yıkılması olsa dahi, uyum içinde olmalıdır. Kişisel mülkiyet Pazar Değerine, Hurda Değerine veya Tasfiye Değerine göre değerlendirilebilir. Örnek: faaliyette iken ticari kurum olarak satılan bir oteldeki kişisel mülklerin değerine karşı, kapandıktan sonra satılan oteldeki kişisel mülklerin değeri31. Değerleme Uzmanı kişisel mülkiyeti, gayrimenkul mülkiyetinden ayırabilmeli ve gereken durumlarda onu dışarıda bırakabilmelidir. Örnek: vergilendirme ve kamulaştırma gibi devletle ilgili olarak üstlenilen görevler. Şirket varlıklarının değerlemesinde, Değerleme Uzmanı bu varlıkların faaliyette olan bir şirketin parçası olarak mı yoksa ayrı varlıklar olarak mı değerlendirilmesi gerektiğini dikkate almalıdır. Değerleme Uzmanı bir varlığın kişisel mülkiyet veya gayrimenkul mülkiyeti olup olmadığı konusundaki yerel uygulamalara aşina olmalıdır. Bazı durumlarda güvenli bir şekilde sabitlenmiş bir varlık, ismen kişisel mülk olarak tanımlansa da, o yerin oturma süresinin bitiminde, özellikle o varlığın kaldırılması veya yerinin değiştirilmesi halinde gerek kendisine gerekse içinde bulunduğu binaya önemli ölçüde zarar verecek bir konumda ise gayrimenkul mülkiyetine dönüşebilir. Üç değerleme yaklaşımında da kullanılan teknikler, kişisel mülkiyet değerlemesinde de uygulanabilir32. Değerleme Uzmanı, değerleme konusu mülkün bünyesinde bulunan kişisel mülkiyetin değerini kıyaslanabilir diğer mülklerdekilerden daha yüksek veya daha düşük bulmuşsa, söz konusu kişisel mülkiyetin değerleme konusu mülkte yarattığı bu katma değeri veya değer düşüklüğünü ortaya çıkarmalı ve değerlemede göz önüne almalıdır. 31 32 Ayrıntılı bilgi için bkz. Uluslararası Değerleme Standartları 2, paragraf 3.6 ve 3.7. Ayrıntılı bilgi için bkz. Kılavuz Notu 5, Kişisel Mülkiyetin Değerlemesi. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 198 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Belirli görevlerde Değerleme Uzmanı, kişisel mülkiyetin değerini olumsuz etkileyen fiziki bozulma, işlevsel yönden değer kaybı, ekonomik eskimenin derecesini belirlemek zorundadır. Böyle bir belirleme kişisel mülkiyetin ilgili olduğu bina(lar)ın geri kalan ekonomik ömrünü de hesaba katacaktır. 8.1.5.3. Şirket Bir şirket, ekonomik bir faaliyet sürdüren ticaret, üretim, hizmet veya yatırım işletmesidir. Şirketler, genelde kar amacıyla tüketicilere mal veya hizmet sağlayan kurumlardır. Şirket kavramıyla yakından alakalı olan terimlerden, faal işletme ifadesiyle, mal ve hizmet üreten, satan, ticaretini yaparak ekonomik faaliyette bulunan bir kurum kastedilmektedir. İşletmenin sürekliliği kavramı ise, kurumların uzun süre faaliyette bulunmak niyetinde olup, tasfiye veya faaliyet ölçeğinde herhangi bir maddi değişiklik yapma niyet veya zorunluluğu olmamasını ifade eder. Şirketler tüzel kişilik olarak kurulurlar. Bir şirket anonim ortaklık olarak veya anonim ortaklık olmaksızın kurulabilir. Anonim ortaklık olmayan işletmeler, şahıs şirketleri, iş ortaklıkları ve limited şirketler vb. işletmelerdir. Anonim ortaklıklar ise, hisseleri az sayıda ortağın elinde bulunan ve borsada işlem görmeyen halka kapalı şirketler ile hisselerine çok sayıda ortağın sahip olduğu halka açık ve borsada işlem gören şirketlerdir. İşletmelerin diğer hukuki biçimleri, kontrolün bireysel ya da kurumsal yeddieminlerin elinde bulunduğu yapılar ile ana ortaklıkla bağlı ortaklık veya iştiraki, ortaklık haklarını ve yeddieminliği bir araya getiren çoklu işletmeleri kapsamaktadır. Şirketler hem özel hem de kamu sektöründe son derece geniş bir alanda ekonomik faaliyette bulunurlar. Şirket faaliyetleri diğer faaliyetlerin yanında üretim, toptan satış, perakende satış, otelcilik, sağlık hizmetleri ile finansal, hukuki, eğitim, sosyal hizmetleri de kapsar. Kamuya altyapı hizmeti sağlamak için kurulan şirketler birçok ülkede hükümetin kontrolünde olmakla birlikte mülkiyetinde değildir. Yatırım veya holding şirketleri, gayrimenkul ve tarım şirketlerini de içeren bağlı ortaklıklarında hisse sahipliği yoluyla kontrolü ellerinde tutarlar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 199 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Şirket ile ilişkili gayrimenkuller, alım-satım potansiyeli olan gayrimenkuller, özel nitelikli ticari gayrimenkuller veya faal işletmeler gibi çeşitli şekillerde tanımlanan oteller, benzin istasyonları, restoranlar ve sinema salonları, Pazar Değeri üzerinden değerlenirler. Ancak bu Pazar Değeri arazi, binalar, kişisel taşınabilir malvarlıkları, maddi olmayan varlıklar ve şirketin kendisinden oluşan değer unsurlarını içerir. Bu varlıkların genel olarak piyasada bir paket halinde satılması nedeniyle arazi, bina ve diğer değerlerin tespiti zorlaşmakta; dolayısıyla değerlemeye dahil edilen varlık unsurlarının tespitine özellikle dikkat edilmesi gerekmektedir33. Muhasebede maddi ve maddi olmayan varlıklar Şirketin aktifinde yer alır; Maddi varlıklara dönen varlıklar ile taşınmazlar, demirbaşlar, teçhizat ve maddi kişisel mülkler gibi duran varlıklar dahildir. Kişisel taşınmaz mülkiyeti olarak kabul edilen maddi olmayan varlıklara ise, yönetim becerileri, pazarlama bilgi birikimi, kredi derecesi, bir araya getirilmiş iş gücü, çalışan bir fabrika, şerefiye ve sahip olunan çeşitli yasal haklar ve araçlar (patentler, telif hakları, imtiyazlar ve sözleşmeler vb.) dahildir. Burada ifade edilen “şerefiye” kavramı iki belirgin bileşen içerir: Bunlardan ilki, varlığa özel yani varlık dahilinde olan ve varlığın satılması ile yeni sahibine geçen şerefiye; ikincisi ise şirket sahibi veya yöneticisi ile ilişkili kişisel şerefiyedir. Şirket değerlemesi aşağıda belirtilen çeşitli nedenlerle yapılır34: Bir şirketin iktisabı veya elden çıkarılması, şirket birleşmeleri veya hissedarların şirkette sahip oldukları sermayenin değerinin takdir edilmesi ile sık sık bir şirketin çeşitli varlıklarının Kullanım Değerini belirlemek ve yansıtmak için yapılır. Şirket değerlemeleri, aynı zamanda şirketteki duran varlıkların eskime derecesinin takdirine temel oluşturmak için de yapılabilir. Şirket değerlemeleri, şirketin Pazar Değerine dayandırılabilir. Bir şirketin Pazar Değeri mutlaka o şirketin Kullanım Değerine eşit olmayabilir. Finansal raporlama amacıyla yapılan değerlemelerde Pazar Değerine eşit veya eşit olmayan Makul Değerin tespit edilmesi istenir. Bu durumda Değerleme Uzmanı değerin Pazar Değeri ve Makul Değer tanımlarını karşılayıp karşılamadığını belirtmelidir. İşletmenin sürekliliği varsayımı ile yapılan şirket değerlemeleri genellikle Kullanım Değerine dayandırılır. Finansal raporlama açısından bakıldığında 36 33 34 Ayrıntılı bilgi için bkz. Kılavuz Notu 12, Özel Nitelikli Ticari Mülklerin Değerlemesi. Ayrıntılı bilgi için bkz. Kılavuz Notu 6, Şirket Değerlemesi, paragraf 5.0. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 200 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI no’lu Uluslararası Muhasebe Standardına göre Kullanım Değerinin değerleme uygulamasındaki genel kullanımından farklı özel bir anlamı bulunmaktadır. Değerleme Uzmanı, değerlemesi yapılan şirketi (faal işletme, holding şirketi, özel amaçlı ticari şirket vb.), ortaklık haklarını veya menkul kıymetleri (halka kapalı veya halka açık şirket hisseleri ve yatırım fonu katılma belgeleri) açık bir şekilde tanımlamalıdır. Sahiplik hakları bölünmemiş, hissedarlar arasında bölünmüş ve/veya çoğunluk veya azınlık hisseleriyle ilgili olabilir. Değerleme Uzmanı sahiplik hakları üzerindeki hakları, imtiyazları ve ister şirket ister ortaklık veya mal sahipliği biçiminde olsun sahiplik haklarına eklenmiş tüm şartları dikkate almalıdır. Şirket değerlemelerinde üç yaklaşım uygulanır. Değerleme Uzmanı bu yaklaşımlardan iki veya daha fazlası ile bunlara bağlı metotlardan elde edilen göstergeler arasındaki uyumu/mutabakatı sağlar35: 1. Emsal karşılaştırma yaklaşımı söz konusu şirketi; benzer şirketler, şirketlerdeki sahiplik hakları veya bunların borsalarda satılan hisseleri ile karşılaştırır. Karşılaştırılan şirketler söz konusu şirket ile aynı sektörde olmalı ve aynı ekonomik değişkenlere bağlı olmalıdır. Tipik veri kaynakları; tüm şirketlerin alınıp satıldığı piyasalar, söz konusu şirketin önceki hisse devir işlemleri ve benzer şirketlere ait sahiplik haklarının alınıp satıldığı piyasalardır. 2. Gelir indirgeme yaklaşımında, beklenen büyüme ve zamanlama, ilişkili riskler ve paranın zaman değeri göz önüne alınarak takdir edilen gelir veya faydaların bugünkü değerini hesaplar. Gelir, temsili gelir seviyesinin doğrudan aktifleştirilmesi veya indirgenmiş nakit akımları analizi veya gelecekteki bir zaman dizisi için takdir edilen nakit girdilerine iskonto oranı uygulanarak bugünkü değerine çevrildiği temettü iskonto yöntemi uygulanarak değer göstergesi haline çevrilir. 3. Varlık esaslı yaklaşımda, maddi ve maddi olmayan bütün varlıklar ve borçlar Pazar Değeri veya uygun bir defter değeri ile bilançoda gösterilir. İşletmenin sürekliliği varsayımı ile değerlendirilen bir faal şirket ile ilgili bir görevde bu yaklaşım 35 Ayrıntılı bilgi için bkz. Kılavuz Notu 6, Şirket Değerlemesi, paragraf 5.14. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 201 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI kullanıldığında elde edilen değer, diğer yaklaşımın veya yaklaşımların değer takdirleri ile beraber dikkate alınmalıdır. 8.1.5.4. Finansal Haklar Mülkteki finansal haklar, şirketteki veya gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının yasal olarak bölünmesi (örneğin şirketler, sendikasyonlar, adi ortaklıklar, hisselere bölünmemiş müşterek mülkiyet, iş ortaklıkları), mülkü (örneğin taşınmaz mallar, hisse senetleri ve diğer finansal araçlar) belirli bir sürede belirli bir fiyata alma veya satma hakkını veren sözleşmelere taraf olunması, bir havuzda toplanmış gayrimenkul varlıklarıyla teminat altına alınmış yatırım araçları oluşturulması sonucu meydana gelir. Sahiplik hakları, iki veya daha fazla kişinin bir şirkete veya mülke müştereken sahip olmak ve bunun kar/zararını paylaşmak amacıyla bir ortaklık oluşturmaları için yasal olarak bölünebilir. Bir sınırsız sorumlu ortaklık, her ortağın yatırımın kar/zararını paylaştığı ve hepsinin bütün borçlardan sınırsız sorumlu olduğu bir ortaklık düzenlemesidir. Sınırlı sorumlu ortaklık ise, sınırsız ve sınırlı ortaklardan oluşan bir ortaklık düzenlemesidir. Sınırsız sorumlu ortaklar şirketi yürüten ve ortaklığın borçlarından tam sorumlu kişilerdir; sınırlı sorumlu ortaklar ise pasif ortak olup borçlardan sadece sermaye taahhütleri oranında sorumlu olan kişilerdir. Ortaklıklara ilişkin diğer yasal işletmeler sendikasyonlar ve iş ortaklıklarıdır. Sendikasyon bir sınırsız sorumlu ortak tarafından düzenlenir. Sendikasyondaki yatırımcılar sınırlı sorumlu ortak haline gelir. Sendikasyon, gayrimenkul projelerinin veya diğer şirket girişimlerinin satın alınması ve geliştirilmesi için fon havuzu yaratır. İş ortaklığı ise, belirli bir projeyi üstlenmek için birleşen iki veya daha fazla işletmenin birlikteliğini ifade eder. Bir iş ortaklığının, ortaklıktan farkı, süre bakımından sınırlı olması ve belirli bir projeye özgü olmasıdır. Opsiyon, bir gayrimenkulü belli bir süre için ve belli bir fiyattan alma, satma veya kiralama teklifinin açık tutulduğu anlaşmadır. Opsiyon genelde belirli şartların yerine getirilmesine bağlı olarak kullanılacak sözleşmeye dayalı bir haktır. Hak sahibi, opsiyondan doğan hakkını kullanır veya kullanmaz. Bu açıdan opsiyon, bir mülkün satın alınması veya satılması için yapılan sözleşmelerden farklıdır. Alım opsiyonları kira kontratlarına da yazılabilir. Alım opsiyonları genellikle ödenen tüm kira bedellerinin belirli bölümünün alış fiyatına uygulanabileceği hükmünü taşır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 202 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Menkul kıymetler yoluyla yapılan gayrimenkul yatırımı, doğrudan mülk sahibi olmaya bir alternatiftir. Yatırımcılar tıpkı şirket hisselerinde olduğu gibi bir mülk veya mülk havuzu üzerindeki hakkın paylarına sahip olabilir ve bunları alıp satabilirler. Bu tür menkul kıymetlerin piyasası, hem kurumsal (adi ve anonim ortaklıklar, emeklilik fonları ve sigorta şirketleri) hem de borsada işlem yapan bireysel yatırımcıları kapsar. Menkul kıymetleştirilmiş yatırım araçlarına; gayrimenkul yatırım fon ve ortaklıkları, ipotek teminatlı menkul kıymetler, ipoteğe dayalı menkul kıymetler gibi ipotekli sermaye piyasası araçları, gayrimenkul işleten şirketler dahildir. Finansal haklar maddi olmayan varlıklardır ve aşağıdakileri kapsayabilir: a) Bir mülk veya şirketin sahipliğinin içerdiği haklar. Örnek: kullanma, yerleşme (oturma), satma, kiralama ve yönetme hakkı. b) Alım opsiyonu tanıyan sözleşme veya alım opsiyonu taşıyan bir kiralama sözleşmesinden doğan haklar. Örnek: bu opsiyonu kullanma veya kullanmama hakkı. c) İhraç edilen menkul kıymete sahip olmaktan doğan haklar. Örnek: Bu menkul kıymetleri elde tutma veya elden çıkarma hakkı. Finansal hakların çok çeşitli nedenlerle değerlemesinin yapılması gerekebilir. Buna göre, a) Finansal hak bir ortağın varlıkları arasında bulunabilir. Ortağın sahip olduğu varlıkların toplam değerini hesaplamak için finansal hakların değerinin belirlenmesi gerekir. Ayrıca, ortak kendi hakkını satmak isteyebilir veya hak veraset vergisi veya vasiyet işlemlerine tabi hale gelebilir. Sınırsız sorumlu ortak, sınırlı sorumlu bir ortaklığa devretmek amacıyla hakları satın alabilir. b) Düşük bir bedel karşılığı elde edilebilen alım opsiyonları, nihai el değiştirme fiyatında gözden kaçırılmaması gereken bir kaldıraç etkisi yaratabilir. Alım opsiyonlu kiralama sözleşmeleri kiralanan gayrimenkulün pazarlanma olasılığını daraltır ve kiralanmış gayrimenkulün ve/veya kiralama yoluyla elde edilen mülkiyet ve kullanım haklarının Pazar Değerine sınırlama getirebilir. c) Menkul kıymetlerin değerlemesi halka açılmalardan önce aracılık yüklenimi ve derecelendirme amacıyla yapılır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 203 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Bir finansal varlık, aşağıdakileri kapsar: a) nakit, b) başka bir işletmenin hissesi, c) Bir sözleşme neticesinde, başka bir işletmeden nakit veya başka bir finansal varlığı alma hakkı veya başka bir işletmeyle finansal sözleşmeleri potansiyel olarak uygun şartlarda değiştirme hakkı, d) Bir sözleşme, kurumun kendi hisse senetleriyle ödenecek veya ödenebilecek ve a. kurumun değişik sayıda kendi hisse senetlerini teslim almakla yükümlü olduğu veya olabileceği türev olmayan araç, veya b. kurumun belirli sayıda kendi hisse senetleri karşılığında belirli tutarda nakit veya diğer finansal araç ödenmesi dışında bir yolla sonuçlandırılacak bir türev araç. Sözleşmeden doğan gelecekte nakit alma hakkını temsil eden finansal varlıkların sıkça karşılaşılan örnekleri “ticari alacaklar ve borçlar hesapları, alacak senetleri ve borç senetleri hesapları, kredi alacak ve borçları ve tahvil alacak ve borçları” dır. Bir finansal borç, aşağıdakileri kapsar: a) başka bir işletmeye nakit veya finansal araç teslim etme veya başka bir işletmeyle, potansiyel olarak işletmenin aleyhine olacak şekilde finansal araç değiştirme yükümlüğü doğuran sözleşmeye dayalı yükümlülükler, b) kurumun kendi hisse senetleri ile ödenecek veya ödenebilecek bir taahhüt olup, a. kurumun değişik sayıda kendi hisse senetlerini teslim etmekle yükümlü olduğu veya olabileceği türev olmayan araçlar veya, b. kurumun belirli sayıda kendi hisse senetleri karşılığında belirli tutarda nakit veya diğer finansal araç ödenmesi dışında bir yolla sonuçlandırılacak bir türev araçtır. Buna bağlı olarak kurumun kendi öz sermaye araçlarının gelecekteki alım veya teslimini içeren sözleşmeler kurumun kendi öz sermaye araçlarına dahil değildir. (Bir kurum, nakit veya diğer bir finansal varlık vererek, finansal varlıkları veya yükümlülükleri değiş tokuş LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 204 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI ederek veya kendi hisse senetlerini vererek sonlandırılabilecek, türev olan ya da olmayan, sözleşmeden kaynaklı bir yükümlülüğe sahip olabilir.) Sözleşmeden kaynaklanan ileride nakit ödeme yükümlülüğünü temsil eden finansal borçların yaygın örnekleri “ticari alacaklar ve borçlar hesapları, alacak senetleri ve borç senetleri, tahvil alacak ve borçları” dır. Bir finansal araç, bir işletmenin finansal varlığı iken diğer işletmenin finansal borcu veya hisse senedidir. Finansal araçlar, tahviller gibi geleneksel araçlardan türevsel finansal araçlara kadar değişik şekillerde olabilir. Türev araç taraflardan birine diğer bir tarafla potansiyel olarak avantajlı koşullarda finansal varlıkları değiştirmek için sözleşmeden doğan bir hak; avantajlı olmayan koşullarda ise, sözleşmeden doğan bir yükümlülük getirir. Ancak, bu yükümlülük türev araca dayanak olan finansal araçların sözleşmenin başlangıcında veya vade sonunda devrini gerektirmez. Türev araçlar, dayanak teşkil eden varlık dahilinde bir veya daha fazla riskin taraflar arasında etkin bir şekilde devri için hak ve yükümlük getirir. Türev araçların birçok tipi, ileride değiş-tokuş yapma hak ve yükümlülüğünü içerir. Finansal kiralama da bir finansal araç olarak kabul edilir, fakat faaliyet kiralaması finansal araç değildir. Hisse senedi, işletmenin varlıklarından tüm yükümlülüklerini indirdikten sonra kalan bakiyede hak sahibi olmayı sağlayan sözleşmelerdir. Hisse senetlerinin örnekleri, satılamaz adi hisseler, imtiyazlı hisselerin bazı tipleri, sahibine belirli bir nakit veya diğer bir finansal varlık karşılığı bir kurumun çıkardığı satılamaz adi hisselerden belli sayıda alma hakkı veren taahhüt veya alım opsiyonu içerir. Bir kuruma belirli bir tutarda para veya diğer bir finansal araç karşılığı olarak kendi hisse senetlerinden belirli sayıda edinme hakkı veren bir alım opsiyonu veya diğer benzeri bir sözleşme kurumun finansal varlığı değildir. Son olarak, Birleşik (Finansal) Araç ise, ihraççının bakış açısından, borç ve öz sermaye unsurlarının her ikisini de içeren bir finansal araçtır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 205 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Bir mülkteki çeşitli finansal haklar toplamının değeri, o mülkteki bireysel hakların toplamından daha büyük veya küçük olabilir. Sendikasyon veya ortaklıkların sahip olduğu gelir getiren mülklerdeki %100 sahiplik hakkının değeri (tüm hissedarlar ve ortaklar dahil) muhtemelen mülklerdeki azınlık haklarının toplam değerini geçecektir. Benzer şekilde, bir araya gelmiş çeşitli mülkleri temsil eden gayrimenkul yatırım fon ve ortaklıkları portföyünün değeri, portföydeki mülklerin belli bir biçimde bir araya getirilmeleri ve/veya yönetimine atfedilebilecek sonuçlardan dolayı bu portföyü oluşturan tüm mülklerin değerlerinin toplamından farklı olabilir. Değerleme Uzmanı, ayrılmış veya bölünmüş mülkiyet hakları ile uğraşmadan önce, mülkün bütününün değerini yahut tüm hakların değerini takdir eder. Finansal haklar ile ilgili görevlerde Değerleme Uzmanı, değerleme konusu hakkın, şirket veya mülkteki çoğunluk veya azınlık hakları, sözleşmeden doğan bir hak veya menkul kıymetleştirilmiş gayrimenkuldeki çoğunluk veya azınlık hakları olmasına bakılmaksızın, değerlenen taşınmaz mülkiyetini açıkça tanımlamalıdır. Finansal hakkın mülk içinde temsil ettiği yüzde veya payı doğrulamak için Değerleme Uzmanı taraflar arasındaki sözleşmeye dayalı düzenlemeleri veya kuruluş tüzüğünü (adi ortaklık sözleşmeleri veya anonim şirket esas sözleşmeleri) incelemelidir. Finansal hakların değerlemesi, yüksek düzeyde uzmanlık gerektirir. Bu nedenle Değerleme Uzmanı değerleme yaklaşımı veya yaklaşımlarını, değerleme konusu finansal hakların özelliklerine uyarlamalıdır. Her üç yaklaşım da, bir sınırsız sorumlu ortaklığın sahip olduğu mülkün değerlenmesinde kullanılabilir. Emsal karşılaştırması yaklaşımında karşılaştırılabilir satışlar analiz edildiğinde, Değerleme Uzmanı satın alma fiyatına, taşınmaz mal dışındaki kalemlerin dahil edilip edilmediğini belirler. Eğer taşınmaz mal dışındaki kalemler dahil edilmişse bunları belirtmeli ve onların değere olan etkileri dikkate alınmalı ve takdir edilmelidir. Bir sınırsız sorumlu ortağın, satılan ortaklıklar ve sendikasyonlardaki hakları bir sınırlı ortaklık hakkı olarak edindiği hallerde Değerleme Uzmanı taşınmaz mal dışındaki kalemlerin bu ticari işlem fiyatı üzerindeki etkilerini göz önüne alır. Bu kalemler özel finansman, gelir veya işgal garantilerini ve yönetim hizmetlerini kapsayabilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 206 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Alım opsiyonlarının kullanılması alıcıya olan maliyeti çerçevesinde dikkate alınır. Böylece kullanılan alım opsiyonunun maliyeti ilgili taşınmaz malın satış fiyatına eklenmelidir. Değerleme Uzmanı bir mülkün üzerindeki alım opsiyonunun nihai işlem fiyatı üzerindeki kaldıraç etkisini dikkate almalıdır. Bir kiralamada alım opsiyonu uygulandığında ve geçmişte yapılan kira ödemeleri satış fiyatına alacak kaydedildiğinde bu ödemeler taksit ödemeleri olarak kabul edilir. Menkul kıymetleştirilmiş taşınmaz mal yatırımındaki katılma payları ve hisseler bu menkul kıymetlerin ticaretinin yapıldığı piyasalarda fiyatlandırılır. Yatırım araçları paketinin bir parçası olarak elde bulundurulan taşınmaz malvarlıklarının, halka ilk defa arz edilmelerinden önce aracılık yüklenimi veya derecelendirme amacıyla değerlemesinin yapılması gerekebilir. Bu durumlarda Değerleme Uzmanı gayrimenkulün gelir getirici özelliklerine uygun yaklaşım ve metotları uygular. 8.1.6. Uluslararası Değerleme Standartlarına Giriş Değerlemeler, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri Dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Bu kavramlar hem pazar değerini esas alan hem de pazar dışındaki kriterleri esas alan değerlemelerle ilişkilidir. Değerleme Uzmanlarının çalışmaları açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarının anlaşılır bir şekilde iletilmesi ve bu sonuçların nasıl elde edildiğinin anlaşılmasıdır. İyi hazırlanmış bir Değerleme Raporu, tüm bu gereksinimleri karşılar. Bu nedenle Uluslararası Değerleme Standartları’nın Değerlemenin bu üç temel yönüne de (UDES 1, Pazar Değeri Esaslı Değerleme; UDES 2, Pazar Değeri Dışındaki Değerleme Esasları; UDES 3, Değerlemenin Raporlanması) hitap etmesi gerekir. En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile ilişkili dört etkenin birbirleriyle olan ilişkisine göre oluşturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür. Ekonomideki arz ve talep ilkesinin işleyişi, bu dört değer etkeninin karmaşık bir etkileşimini yansıtmaktadır. Bir mal veya hizmetin arzı, sağladığı fayda ve istenilirliğinden etkilenmektedir. Mal veya hizmetin mevcudiyeti de kıtlığı ve olası tüketicilerin satın alma gücünün limitleri tarafından sınırlanır. Bir mal veya hizmet için oluşan talep de benzer şekilde LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 207 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI bu mal veya hizmetin sağladığı fayda ile oluşmakta ve kıtlığı ve istenilirliğinden etkilenmekte ve satın alma gücü üzerindeki limitler nedeniyle de sınırlanmaktadır. Bir mal veya hizmetin üretilme nedeni olan fayda ile bu mal veya hizmetin kıtlığı veya sınırlı mevcudiyeti genelde arzla ilgili faktörler olarak göz önünde bulundurulur. Mal veya hizmete yönelik isteği yansıtan ve mal için ödenebilecek miktarı tanımlayan tüketici tercihleri ve satın alma gücü ise genelde taleple ilgili faktörler olarak göz önünde bulundurulur. 8.1.6.1. Pazarlar Bir pazar, içinde malların, hizmetlerin ve emtianın, bir fiyat mekanizması aracılığıyla alıcılar ve satıcılar arasında alım satımının yapıldığı bir ortamdır. Pazar kavramı, alıcılar ile satıcıların herhangi bir kısıtlama olmaksızın faaliyetlerini gerçekleştirebilmelerini ifade etmektedir. Arz ve talep ilkesi, bir malın, hizmetin veya emtianın fiyatının, malın arzı ile ters orantılı ve malın talebiyle doğru orantılı olarak değiştiğini belirtmektedir. Mülk pazarlarında arz; işgücü ve üretim maliyetlerinin sabit kaldığı varsayımı altında, belirli bir dönem içerisinde bir pazarda muhtelif fiyatlar üzerinden satışa veya kiralamaya çıkartılan mülkiyet haklarını temsil eder. Talep ise; nüfus, gelir, gelecekteki fiyatlar ve tüketici tercihleri gibi diğer etkenlerin sabit kaldığı varsayımı altında, belirli bir dönem içerisinde bir pazarda muhtelif fiyatlardan belirli tipteki mülkiyet hakları için talepte bulunması olası alıcılar veya kiracıların sayısından oluşmaktadır. 8.1.6.2. Fiyat, Maliyet ve Değer Fiyat, maliyet ve değer arasındaki farklılıklar daha önce tartışılmıştı. Bu terminolojik farklılıklar, pazarların işleyişi açısından önemlidir, çünkü bunların her birinin kendisine has fonksiyonel bir ilişkisi bulunmaktadır. Örneğin, fiyat, mal veya hizmetlerin fiili olarak değiş tokuşu ile ilişkiliyken, maliyet mal veya hizmetin üretim masraflarını yansıtmakta, değer ise satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmetin alıcıları ve satıcıları tarafından anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 208 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Fiyat, bir malın, hizmetin veya emtianın değiş tokuşuna ilişkin bir kavramdır. Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Değiş tokuş işlemi gerçekleştirildikten sonra ise, ister açıklansın ister açıklanmasın fiyat artık tarihsel bir gerçek niteliğine kavuşacaktır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiştiği noktayı temsil eder. Üretimle ilişkili bir kavram olan Maliyet, el değiştirme işleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar şeklinde tanımlanır. Mal tamamlandıktan veya hizmet verildikten sonra maliyet de tarihsel bir gerçek olarak kalacaktır. Değer kavramı, satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmetin alıcıları ve satıcıları tarafından sonuçlandırılması muhtemel fiyat anlamına gelmektedir. Değer, mal veya hizmet için alıcılar veya satıcıların üzerinde uzlaşmaya varacakları varsayımsal veya hayali fiyatı temsil etmektedir. Bu nedenle, değer bir gerçeklik değil, belirli bir zaman zarfında satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmet için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir. Pazar katılımcıları tarafından, yani alıcılar ve satıcılar tarafından alınıp satılabilir olmasının yanı sıra bir mal veya hizmetin değeri, alternatif ekonomik faydasından veya kendisiyle ilişkili fonksiyonlardan da kaynaklanabilir veya bu değer normal veya tipik olmayan pazar koşullarını yansıtabilir. Bir şirket veya işletmenin kurulu olduğu bir mülkün sahipleri, bu mülkün yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar veya derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ve normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler. Bir mal veya hizmete verilebilecek alternatif değerlerin bakış açısını yansıtan özel değer tanımları geliştirilmiştir. Bu nedenle değer terimi, her zaman uygulanabilir belirli bir anlamla birlikte kullanılmalıdır. 8.1.6.3. Değerin Pazar ve Pazar Dışı Esasları Pazar Değeri kavramı, pazar katılımcılarının toplu algılamalarına ve davranışlarına bağlıdır. Bir pazardaki işlemleri etkileyebilen muhtelif faktörleri tanır ve bu faktörleri, değer üzerinde etkili olan diğer kendine has veya pazar dışı etkenlerden ayırır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 209 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Mülkün pazar değeri esaslı değerlemeleri, işlemlerin gerçekleştiği pazarın, pazar dışı etkenlerce sınırlandırılmadığını varsayar. Pazar değeri esaslı değerlemelerde, değerlemede kullanılan Pazar Değeri tanımı belirtilmeli ve değerlemeye dahil edilmelidir. Pazar değeri esaslı değerlemeler, mülkün en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımını belirlemelidir; çünkü bu kullanım, mülkün değerinin belirlenmesindeki en önemli etkendir. Pazar değeri esaslı değerlemeler, ilgili pazarlara özel verilerden ve bu pazarlardaki katılımcıların tümden gelen süreçlerini yansıtmaya çalışan yöntemler ve prosedürler vasıtasıyla geliştirilmektedir. Pazar esaslı değerlemeler, değere, emsal karşılaştırma, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımları uygulanarak gerçekleştirilir. Bu yaklaşımların her birinde kullanılan veri ve kriterler, pazardan elde edilmelidir. Mülklerin pazar dışı esaslara göre değerlemesinde, bir varlığın pazar katılımcıları tarafından alınıp satılabilirliğinden ziyade ekonomik faydaları veya fonksiyonlarını ya da normal veya tipik olmayan pazar koşullarının etkilerini göz önünde bulunduran yaklaşımlar kullanılır. Pazar dışı esaslara göre değerlemelerde, değerlemeye uygulanan değerin tanımı yer almalıdır; örneğin, kullanım değeri, işletme değeri, yatırım değeri, sigortalanabilir değer, hurda değer, tasfiye değeri veya özel değer. Değerleme raporu, bu tanımlanan değerin, Pazar Değeri gibi yorumlanmamasını sağlamalıdır. Pazar dışı esaslara göre değerlemelerde, makul ölçülerde bir değer tahmininde bulunmak için uygun prosedürler kullanılmalı ve yeterli miktarda veri analiz edilmelidir. 8.1.6.4. Değerleme Sonuçlarının İletilmesi Değerleme Raporu’nun içeriği ve sunumu; “Değerleme sonucu bulunan değerin, müşterilere ve değerleme kullanıcılarına iletilmesi ile Değerleme esasının/değer tanımının, değerlemenin amacının ve değerlemenin esasını oluşturan koşullara dair varsayımların veya sınırlayıcı etkenlerin teyit edilmesi” bakımından kritik bir öneme sahiptir. Değerleme yapılırken Değerleme Uzmanı tarafından kullanılan prosedürlerin ve kanıtların okuyucu tarafından daha iyi anlaşılmasında yardımcı olması açısından, Değerleme Raporu ayrıca, sonuç olarak elde edilen değere erişmek için kullanılan analitik süreçleri ve ampirik verileri de sağlayabilir. Değerleme Raporu’nda yer alması gereken bilgiler arasında şunlar da yer alır: LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 210 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI • Değerleme Uzmanının adı ve değer takdirinin hangi tarihten itibaren uygulanabilir olduğu, • Değerlemeye tabi olan mülk ve mülkiyet hakları veya menfaatleri, • Değerlemenin ve değerleme raporunun tarihleri, • Yapılan incelemenin kapsamı, • Bu standartların uygulanabilirliği ve gerekli her tür açıklama. 8.1.7. Uluslararası Değerleme Standardı-Standart 1: Pazar Değeri Esaslı Değerleme Uluslararası Değerleme Standardı 1’in (UDES 1) amacı, Pazar Değeri’nin ortak bir tanımını belirlemektir. Bu Standart ayrıca, değerlemenin amacı ve planlanan kullanımı Pazar Değerinin tahmin edilmesi olduğunda, bu tanımın mülkün değerlemesine uygulanmasıyla ilişkili genel kriterleri de açıklamaktadır. Pazar Değeri, Pazar Değeri tanımının gereklerini karşılayan koşullarda değerlemenin yapıldığı tarihte (açık) piyasada satışa sunulmuş olması durumunda, mülkün el değiştireceği tutarın bir temsilidir. Pazar Değeri’ni tahmin etmek için bir Değerleme uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı36 veya en olası kullanımı tespit etmelidir. Bu kullanım, bir mülkün mevcut kullanımının devamı niteliğinde olabileceği gibi bir başka alternatif kullanım da olabilir. Bu tespitler, pazardaki bulgulardan elde edilir. Pazar Değeri, mülkün niteliğini ve bu mülkün piyasada işlem görebileceği koşulları yansıtan değerleme yaklaşımları ve prosedürlerinin uygulanmasıyla tahmin edilir. Pazar Değerini tahmin etmek amacıyla en sık uygulanan yaklaşımlar arasında “emsal karşılaştırma yaklaşımı, indirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı” yer almaktadır. 36 En Verimli ve En İyi Kullanım (EVİK) - Bir mülkün fiziksel olarak mümkün olan, haklılığı kabul edilen, yasal olarak izin verilmiş, finansal açıdan gerçekleşebilir ve değerlenmekte olan mülkün en iyi değere sahip olmasını sağlayan, en olası kullanımıdır. 211 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, uygulanabilir bir yeterlilikte olmaları ve doğru bir şekilde uygulanmaları halinde piyasadan elde edilen kriterleri esas aldıklarında Pazar Değeri’nin ortak bir tanımını oluşturacaklardır. Emsal karşılaştırmaları veya diğer pazar karşılaştırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır. İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır. İnşaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmiş amortismanın piyasa esaslı tahminleri üzerinden yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir. Her ne kadar veri kullanılabilirliği ve piyasa veya mülkün kendisiyle ilişkili durumlar hangi değerleme yöntemlerinin en ilgili ve en uygun yöntemler olacağını belirleyecek olsa da, yukarıdaki prosedürlerden herhangi birinin kullanımından elde edilecek sonuç, her bir yöntemin piyasadan elde edilen verileri esas alması durumunda Pazar Değeri olmalıdır. Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir. Değerleme Uzmanı, her bir Pazar Değeri çalışmasında her yöntemi göz önüne alacak ve hangi yöntemlerin en uygun olduğunu tespit edecektir. 8.1.7.1. Kapsam UDES 1, mülkün Pazar Değeri’ne, genellikle “gayrimenkuller ve bunlarla ilişkili unsurlara” uygulanmaktadır. Değerlemesi yapılan mülkün, süreklilik gösteren bir durumun parçası olarak veya bir başka amaçla değerlendirilmesinden ziyade piyasada satılıyormuş gibi düşünülmesini gerektirmektedir. 8.1.7.2. Tanımlar Pazar Değeri, bu Standartlar çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: “Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.” LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 212 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Mülk teriminin kullanılmasının nedeni, bu Standartların üzerinde odaklandığı noktanın mülkün değerlendirilmesi olmasıdır. Bu Standartlar, finansal raporlamayı da kapsadığından, varlık terimi, tanımın genel uygulamasında farklı anlamlar içerebilir. Tanımın her bir unsurunun kendisine ait bir kavramı vardır: a) “Tahmini tutar...” tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyecek şartlar altında bir mülk için ödenecek olan para cinsinden (genelde yerel para biriminden) ifade edilen fiyat anlamındadır. Pazar Değeri, Pazar Değeri tanımıyla tutarlı olarak değerleme tarihinde piyasada makul ölçülerde elde edilebilir en olası fiyat olarak ölçülür. Satıcı tarafından makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilecek en iyi fiyattır ve aynı zamanda alıcının da makul ölçüler çerçevesinde elde edebileceği en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, Özel Değer’in veya herhangi bir unsurunun satışı veya başka herhangi bir özelliği ile ilişkili olarak herhangi biri tarafından sağlanan tipik olmayan finansman, satış veya geri kiralama anlaşmaları, özel sınırlamalar veya imtiyazlar gibi özel durumlar veya şartlar nedeniyle artan veya azalan tahmini fiyatları içermemektedir. b) “...bir mülkün el değiştirmesi gereken...” ile bir mülkün değerinin önceden belirlenmiş tutarı veya fiili satış fiyatını değil de tahmini bir tutarı ifade ettiği gerçeğinden bahsedilir. Pazarın, değerleme tarihinde Pazar Değeri tanımının tüm unsurlarını içeren bir alım satım işleminin sonuçlanmasını beklediği fiyattır. c) “...değerleme tarihinde...” tahmini Pazar Değeri’nin belirtilen tarihe özgü olduğunu göstermektedir. Piyasalar ve piyasa koşulları değişebildiğinden tahmini değer bir başka zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Bu değerleme, ne geçmişteki ne de gelecekteki bir tarihte değil de etkin değerleme tarihinde fiili pazar durumunu yansıtacaktır. Bu tanımda ayrıca fiyatta herhangi bir farklılık olmaksızın satış sözleşmesinin eşzamanlı olarak el değiştirdiği ve tamamlandığı da varsayılmaktadır. ç) “...istekli bir alıcıyla...” satın alma işlemi için motivasyonu olan ancak bu konuda zorunlu olmayan birisi anlamına gelmektedir. Bu alıcı, ne herhangi bir fiyatta satın almak için çok heveslidir ne de hiçbir şekilde satın almamaya kararlıdır. Bu alıcı, aynı zamanda varlığı kanıtlanamayan veya beklenti dahilinde olmayan hayal ürünü veya bir hipotez niteliğindeki bir piyasayla ilişkili olarak hareket etmekten ziyade cari piyasanın gerçeklerine bağlı olarak ve beklentileriyle hareket ederek satın alma işlemini gerçekleştiren kişidir. Bu alıcı, piyasanın gerektirdiği fiyatlardan daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Var olan mülkün sahibi de “piyasa”yı oluşturanlar arasında sayılmaktadır. Bir Değerleme Uzmanı, ne piyasa koşulları LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 213 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI hakkında gerçekçi olmayan varsayımlarda bulunmalı, ne de makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilir durumdaki pazar değeri seviyesinden daha fazlasını varsaymalıdır. d) “...istekli bir satıcı arasında...” ifadesindeki satıcı ise ne herhangi bir fiyata satmaya hazır olup satma konusunda çok istekli olan veya satmak zorunda olan ne de cari piyasada makul kabul edilmeyecek bir fiyattan satış yapmaya hazır olan bir satıcıdır. İstekli satıcı, normal bir pazarlama faaliyetinin ardından (açık) piyasada elde edilebilir en iyi fiyattan, fiyat ne olursa olsun, piyasa şartları çerçevesinde mülkünü satmaya motive olmuş olan satıcıdır. Fiili mülk sahibinin içinde bulunduğu koşullar, bu değerlemenin bir parçası değildir çünkü ‘istekli satıcı’ varsayımsal bir satıcıdır. e) “...tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında...” fiyat seviyesini piyasa nitelikleriyle bağdaşmayan veya Özel Değer nedeniyle yükselten özel veya belirli bir ilişkisi (örneğin, ana ve bağlı ortaklıklar arasındaki veya arazi sahibi ve kiracısı arasındaki ilişki gibi) olmayan taraflar arasındaki anlaşmadır. Pazar Değeri üzerinden işlem, her biri bağımsız olarak hareket eden birbirleriyle ilişkisi olmayan taraflar arasında gerçekleştirilmiş gibi varsayılır. f) “...uygun bir pazarlamanın ardından...” mülkün Pazar Değeri tanımına uygun olarak makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilecek en iyi fiyat seviyesinden elden çıkarılmasını sağlamak üzere piyasaya en uygun şekilde sunulması anlamına gelmektedir. Mülkün piyasaya sunulma süresi, piyasa koşullarına göre farklılık gösterebilir, ancak mülkün uygun sayıda potansiyel alıcının dikkatine sunulması için yeterli olması gerekir. Piyasaya sunulma süresi, değerleme tarihinden önce gerçekleşir. g) “...tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket ettikleri...” ifadesiyle de hem istekli alıcının hem de istekli satıcının mülkün özellikleri ve niteliği, fiili ve potansiyel kullanım alanları ve değerleme tarihi itibariyle piyasanın durumu hakkında makul ölçüler dahilinde bilgilendirildiği varsayılmaktadır. Ayrıca, tarafların her birinin bu bilgilerle birlikte kendi çıkarları doğrultusunda ve işlem dahilindeki kendi pozisyonları için en iyi fiyatı elde etmek amacıyla da basiretli olarak hareket ettikleri varsayılmaktadır. Bu işlemde gösterilen basiret, daha sonraki bir tarihte ortaya çıkacak bir gizli çıkar değil de, değerleme tarihinde pazarın durumu ele alınarak değerlendirilmektedir. Bir satıcı için fiyatların gittikçe düştüğü bir piyasada daha önceki pazar seviyelerinden daha düşük olan bir fiyattan mülkünü satması basiretsizlik olarak değerlendirilmez. Değişken fiyatlara sahip olan pazarlardaki diğer satın alma ve satış örnekleri için bu durum gerçek olsa da, basiretli alıcı veya satıcı, o an için var olan en iyi pazar bilgilerine göre hareket edeceklerdir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 214 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI ğ) “...ve baskı altında olmaksızın...” ise her bir tarafın bu işlemi gerçekleştirmek için yeterli motivasyona sahip olduklarını ancak bu işlemi tamamlamak için zorlanmadıkları ve gönülsüz olmadıkları anlamına gelmektedir. Pazar Değeri, satış veya satın alma maliyetleri ve herhangi bir ilişkili verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın bir varlığın tahmini değeri olarak anlaşılmaktadır. 8.1.7.3. Standardın Açıklanması Değerlemeleri, bu Standartlar ve Genel Kabul Görmüş Değerleme İlkeleri (GKDİ)’ne uygun olarak yapmak için Değerleme Uzmanlarının Davranış Kuralları’nın Ahlaki İlkeler, Yetkinlik, Açıklama ve Raporlama ile ilgili tüm bölümlerine uygun hareket etmeleri gerekir. Bir Pazar Değeri tahmini yürütürken veya raporlandırırken Değerleme Uzmanı, • Değerlemeyi yanlış anlaşılmaya yol açmayacak bir şekilde tam olarak ve anlaşılır bir tarzda sunacaktır; • Pazar Değeri tahmininin pazardan elde edilen verilere göre yapılmasını sağlayacaktır; • Pazar Değeri tahmininin uygun yöntemler ve teknikler kullanılarak gerçekleştirilmesini sağlayacaktır; • Raporu okuyan ve bu rapora güvenerek hareket edenlerin rapordaki verileri, sebepsonuç ilişkilerini, analizleri ve varılan sonuçları eksiksiz olarak anlamalarını sağlayacak yeterlikte bilgi verecektir; ve Değerlemenin raporlanması aşamasında UDES 3’ün şartlarına uygun hareket edecektir. Bu doğrultuda Değerleme Uzmanı, Ø Tahmin edilmekte olan değeri tanımlayacak ve değerlemenin amacını ve tasarlanan kullanımını, değerlemenin yürürlük tarihini ve rapor tarihini belirtecektir; Ø Değerlendirilmekte olan mülkü ve mülkiyet haklarını veya menfaatleri açıkça belirleyecek ve açıklayacaktır; LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 215 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Ø Üstlenilen çalışmanın kapsamını ve hangi mülklerin incelendiğini açıklayacaktır; Ø Değerlemenin esas aldığı varsayımları ve sınırlayıcı koşulları belirtecektir; Ø Uygulanan değerleme esaslarını/yaklaşımlarını ve bu uygulamaların sebepleri ile sonuçlarını eksiksiz ve tam olarak açıklayacaktır ve Ø Değerleme Uzmanı’nın tarafsızlığına, mesleki katkılarına, ücretler veya sağlanan diğer faydaların koşullara bağlanmamış olduğuna, değerlemenin önyargısız olarak yapıldığına ve bunların yanı sıra da Standartların uygulanabilirliğine ilişkin beyanlarını ve diğer açıklamaları içeren imzalı bir Uygunluk Beyanını (Değerleme Belgesi) rapora ekleyecektir. 8.1.8. Uluslararası Değerleme Standardı-Standart 2: Pazar Değeri Dışındaki Değerleme Esasları Uluslararası Değerleme Standardı 2’nin (UDES 2) iki amacı vardır: ilki, Pazar Değeri dışındaki değer esaslarını belirlemek ve açıklamak ve bunların uygulanmasına yönelik standartları tesis etmek; ikincisi ise, bu esasları Pazar Değeri’nden ayırt etmektir. Profesyonel Değerlemelerin, özellikle de Uluslararası Değerleme Uygulaması 1 (UDU 1), Finansal Raporlama İçin Değerleme’de bahsedilen varlık değerlemelerinin önemli bir kısmı Pazar Değeri’ni içerse de Pazar Değeri dışındaki değerlerin gerekli olduğu durumlar da vardır. Hem Değerleme Uzmanı hem de değerlemelerin kullanıcılarının Pazar Değeri ve Pazar Değeri Dışı Değer esaslı Değerlemeler arasındaki farkı ve (eğer varsa) bu kavramlar arasındaki farklılıkların değerlemenin uygulanabilirliği üzerindeki etkilerini açıkça anlamaları gerekir. Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi (UDSK) pazar değeri dışındaki değerleme esaslarının kullanılması ve uygulanmasıyla ilgili olarak ülkeler arasındaki uluslararası yanlış anlamaları ve kavram karmaşalarını önlemeyi amaçlamaktadır. Bu Standartları uygulamaktan sorumlu olan Değerleme Uzmanları, doğru esasların seçildiğinden, değerlemeyi kullananların LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 216 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI onu daha iyi anlamalarını sağlamak için her tür makul yöntemin kullanıldığından, kamuyu yanlış yönlendirebilecek durumlardan kaçınıldığından ve tarafsız olarak desteklenen takdirlerin raporlandığından emin olmalıdır. 8.1.8.1. Kapsam UDES 2, Pazar Değeri dışındaki Değerleme esaslarını sunmakta ve açıklamaktadır. 8.1.8.2. Tanımlar Kullanım Değeri - Belirli bir mülkün, belirli bir kullanıcı için, belirli bir kullanıma yönelik olarak sahip olduğu değerdir ve bu nedenle de pazar ile ilişkili değildir. Bu değer tipi, mülkün en verimli ve en iyi kullanımına (EVİK) veya mülkün satılması halinde elde edilecek parasal değere bakılmaksızın, bir parçasını oluşturduğu kuruma yaptığı katkı üzerine odaklanmaktadır. Kullanım Değeri’nin muhasebedeki tanımı bir varlığın süregelen kullanımından ve kullanım ömrünün sonunda elden çıkartılmasından beklenen gelecekteki tahmini nakit akışlarının şimdiki değeridir. Şekil 6: Pazar Değeri Dışı Değeri Oluşturan Unsurlar Yatırım Değeri - Bir mülkün belirli bir yatırımcı veya yatırımcılar grubu için, belirlenmiş yatırım hedefleri doğrultusunda ifade ettiği değerdir. Bu sübjektif kavram, bir mülkü, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 217 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI tanımlanabilir yatırım hedefleri ve/veya kriterleri bulunan belirli bir yatırımcı, yatırımcılar grubu veya kurumla ilişkilendirir. Bir varlığın yatırım değeri, o varlığın Pazar Değeri’nden daha fazla veya daha az olabilir. Yatırım Değeri terimi yatırım mülkünün Pazar Değeri ile karıştırılmamalıdır. Bununla birlikte Pazar Değeri, belirli bir mülke birçok kişi tarafından atfedilen yatırım değerlerini yansıtabilir. Yatırım değeri, Özel Değer ile ilişkilidir. Faal İşletme Değeri - Bir işletmenin bir bütün olarak değeridir. Bu kavram, faaliyetlerini sürdüren bir kuruluşun her biri tek tek ele alındığında Pazar Değeri’ni oluşturan bileşenler olarak görülmeyen ancak toplam işletme değerinin bölümlerini oluşturan unsurların değerlemesini içerir. Bu nedenle, “Faal İşletme Değeri” kavramı, sadece bir işin veya kurumun parçasını oluşturan mülklere uygulanabilir. Sigortalanabilir Değer - Bir mülkün, bir sigorta sözleşmesi veya poliçesinde yer alan tanımlar çerçevesindeki değeridir. Vergi Değeri - Bir mülkün vergi değeri, ilgili yasalarda yer alan tanımları esas alan değeridir. Her ne kadar bazı mevzuatlarda Pazar Değeri, Değerlemenin esası olarak belirtilse de bu değerin takdiri için kullanılan yaklaşımlar, UDES 1’de tanımlanan Pazar Değeri’nden farklı sonuçlara neden olabilir. Bu nedenle Vergi değeri, aksi açık bir şekilde belirtilmediği müddetçe Pazar Değeri ile uyumlu olarak görülemez. Kurtarılabilir Değer (Hurda Değer) - Arazi dışındaki bir varlığın, özel tamirat veya uyarlama yaparak kullanmaya devam etmekten çok, içerdiği malzeme için elden çıkarılma değeridir. Bu değer, elden çıkarma maliyetlerini içeren brüt veya bu maliyetleri içermeyen net değer olarak verilebilir ve ikinci durumda paraya çevrilebilir net değere eşit olabilir. Her durumda, değere dahil edilen veya dışında tutulan unsurlar belirtilmelidir. Tasfiye veya Zorunlu Satış Değeri - Pazar Değeri tanımının gerektirdiği pazarlama süresine göre çok kısa bir zaman içerisinde bir mülkün satışından makul olarak elde edilebilecek tutardır. Bazı ülkelerde Zorunlu Satış Değeri, gönülsüz bir satıcı ve satıcının bu dezavantajını bilen alıcı veya alıcıların bulunduğu durumları da içerebilir. Özel Değer - Pazar Değeri’nin üzerinde yer alan olağandışı bir değer unsurunu ifade eder. Özel Değer, örneğin, bir mülkün bitişiğindeki mülk gibi başka bir mülk ile fiziksel, ekonomik LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 218 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI veya fonksiyonel ilişkisinden kaynaklanabilir. Genelde pazardan ziyade bir mülkün özel bir sahibi veya kullanıcısı ya da potansiyel bir sahibi veya kullanıcıyla ilgili olarak yaşanan bir değer artışıdır ve bu nedenle de özel değer sadece özel bir çıkarı olan alıcıya uygulanabilir. Evlilik (birleştirme) değeri, bir mülkteki iki veya daha fazla sayıdaki hakkın birleşmesinden kaynaklanan değer artışıdır ve özel değerlere bir örnek niteliğindedir. Özel değer, işletme değeri ve yatırım değeri unsurları ile de ilişkili olabilir. Değerleme Uzmanı, bu tür mülklerin değerini takdir etmek için kullanılan kriterlerin Pazar Değeri’ni takdir etmek için kullanılanlardan ayrı olduğunu ve kullanılan her tür özel varsayımı açık bir şekilde belirtmelidir. İpotek Teminatlı Kredi Değeri - Değerleme Uzmanı’nın, mülkün uzun vadede kullanılabilecek özelliklerini, normal ve yerel pazar koşullarını ve mülkün mevcut ve uygun alternatif kullanımlarını hesaba katarak gelecekteki pazarlanabilirliğini basiretli bir şekilde değerleyip tespit ettiği değerdir. İpotek teminatlı kredi değerinin takdirinde spekülatif unsurlar hesaba katılmayabilir. İpotek teminatlı kredi değeri, açık ve şeffaf bir şekilde belgelendirilmelidir. Yukarıda belirtilen İpotek Teminatlı Kredi Değeri tanımı, Avrupa Topluluğunun 98/32/EC sayılı Direktifi ile değiştirilen 89/647/ECC Direktifinde tanımlanmıştır. Bu direktifler bankacılık düzenlemesi ile ilgili olup gayrimenkul teminatı karşılığı kredi verecekler için asgari teminat oranlarını belirlemektedir. İpotek Teminatlı Kredi Değeri, söz konusu direktifler çerçevesinde bir bankanın aldığı ipotek teminatına ilişkin risklerin hesaplanmasında kullanılabilecek muhtelif risk analiz tekniklerinden biridir. Bu, uzun vadeli bir risk analiz tekniğidir ve zamanın belirli bir noktasındaki değeri belirlemek için uygun bir yöntem değildir. Bu nedenle, bu standartlarda yer alan diğer yöntemlerden temelli bir şekilde ayrılır. Fabrika ve ekipmanlara ve/veya özel durumlara yönelik diğer değer takdirleri, Kılavuz Notu 3 (KN 3), Fabrika ve Ekipman Değerlemesi bölümünde tanımlanmaktadır. 8.1.8.3. Standardın Açıklanması Değerlemeleri bu Standartlar ve Genel Kabul Görmüş Değerleme İlkeleri (GKDİ)’ne uygun bir şekilde gerçekleştirmek amacıyla, Değerleme Uzmanları, Davranış Kuralları’nın Ahlaki LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 219 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI İlkeler, Yetkinlik, Açıklama ve Raporlama ile ilgili tüm bölümlerine uygun hareket etmek zorundadırlar. Bir Pazar Değeri Dışı Değer takdiri yürütürken veya raporlandırırken Değerleme uzmanı, • Değerlemeyi yanlış yönlendirmeye yol açmayacak şekilde tam ve anlaşılır bir tarzda gerçekleştirecektir; • Değer tahmininin o işe uygun koşullarda ve uygun verilere dayanılarak yapılmasını sağlayacaktır; • Değer tahmininin uygun yaklaşımlar ve teknikler kullanılarak gerçekleştirilmesini sağlayacaktır; • Raporu okuyan ve bu rapora güvenerek hareket edenlerin rapordaki verileri, sebepsonuç ilişkilerini, analizleri ve varılan sonuçları eksiksiz olarak anlamalarını sağlayacak yeterlikte bilgi verecektir; • Değerlemeyi raporlarken Uluslararası Değerleme Standardı 3’ün şartlarına uygun hareket edecektir. Bu doğrultuda Değerleme Uzmanı, takdir edilmekte olan değeri tanımlayacak; değerlemenin amacını ve öngörülen kullanımını, değerlemenin yürürlük tarihini ve rapor tarihini belirtecektir. Takdir, Pazar Değeri Dışı bir esasa dayanılarak yapılmışsa rapor edilen değerlemenin bir Pazar Değeri takdiri olmadığını belirtecektir. Değerleme konusu mülkü ve mülke ilişkin hakları veya menfaatleri açıkça belirleyecek ve açıklayacaktır. Üstlenilen çalışmanın kapsamını ve incelemenin hangi ölçüye kadar gerçekleştirildiğini açıklayacaktır. Değerlemenin esas aldığı varsayımları ve sınırlayıcı koşulları belirtecektir. Uygulanan değerleme esaslarını/yaklaşımlarını ve bu uygulamaların sebepleri ile sonuçlarını eksiksiz ve tam olarak açıklayacaktır. Değerleme Uzmanı’nın tarafsızlığına, mesleki katkılarına, ücretler veya sağlanan diğer faydaların koşullara bağlanmamış olduğuna, değerlemenin önyargısız olarak yapıldığına ve bunların yanı sıra da Standartların uygulanabilirliğine ilişkin beyanlarını ve diğer açıklamaları içeren imzalı bir Uygunluk Beyanını rapora ekleyecektir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 220 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Pazar değeri dışındaki değerleme esaslarının kullanılması ve uygulanması belirli şartlar dahilinde uygun olsa da Değerleme Uzmanı, bu değerin bulunması ve rapor edilmesi halinde, Pazar Değeri’ni temsil eden bir değer olarak yorumlanmamasını sağlayacak tedbirleri alacaktır. 8.1.9. Uluslararası Değerleme Standardı-Standart 3: Değerlemenin Raporlanması Değerleme sürecinin en son aşaması olan Değerleme Raporu’nun kritik önemi, elde edilen nihai değerin iletilmesinden ve değerleme esasının, değerleme amacının ve değerlemenin altında yatan her tür varsayımın veya sınırlayıcı koşulun teyit edilmesinden kaynaklanmaktadır. Okuyucuya prosedürler arasında yol göstermek ve değerleme için kullanıldığını kanıtlamak amacıyla, Değerleme Uzmanının nihai değeri elde etmek için kullandığı analitik süreçler ve ampirik veriler de Değerleme Raporu’na dahil edilebilir. Değerleme Raporu, nihai değeri gösterir. Rapor, Değerleme Uzmanının adını ve değerleme tarihini içerir. Değerlemeye tabi olan mülkü ve mülkiyet haklarını, değerlemenin esasını ve değerlemenin planlanan kullanım amacını belirtir. Tüm temel varsayımları ve sınırlayıcı koşulları açıklar, değerleme ve raporlama tarihlerini belirtir, denetlemenin kapsamını belirtir, bu standartların ve kamuya yapılması zorunlu her tür açıklamanın uygulanabilirliğinden bahseder ve Değerleme Uzmanının imzasını içerir. Değerleme sonucunun kullanıcılara ve üçüncü şahıs okuyuculara iletilmesinde Değerleme Raporu’nun oynadığı anahtar rol nedeniyle bu standart, “Raporlama ilkelerini, en üst mesleki teamüllerle tutarlı olarak ortaya koymak ve Değerleme Raporlarına dahil edilecek temel unsurları belirlemek” hususlarını birincil hedefler olarak belirlemiştir. 8.1.9.1. Kapsam Bu standartta yer alan raporlama ilkeleri, tüm Değerleme Raporu tiplerine uygulanmaktadır. Hem kurum içi ve hem de kurum dışı Değerleme Uzmanları, bu raporlama ilkelerine uymakla yükümlüdürler. Örneğin finansal raporlama ve borç verme gibi belirli amaçlar ve mülkiyet tipleri için gerçekleştirilen değerlemelere yönelik bazı talimatlar, diğer bazı değerlemeler için verilen talimatlardan farklılık LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI gösterebilir. Okuyucunun Uluslararası Değerleme 221 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Standartları’nın (UDES) bu durumlara yönelik olan bölümlerine yani Uluslararası Değerleme Uygulaması 1 ve 2’ye (UDU 1 ve UDU 2) başvurması gerekir. 8.1.9.2. Tanımlar Değerleme Raporu - Değerlemeye ilişkin talimatların, değerlemenin esasının ve amacının ve nihai değere ulaşılmada kullanılan analiz sonuçlarının kayıt edildiği bir belgedir. Değerleme Raporu, ayrıca, değerlemeyi gerçekleştirirken başvurulan analiz süreçlerini ve bu analizde kullanılan anlamlı bilgileri de açıklayabilir. Değerleme Raporları sözlü veya yazılı olabilir. Bir raporun türü, içeriği ve uzunluğu, raporun verileceği kullanıcıya, yasal şartlara, mülkiyet türüne ve değerlemenin nitelik ve karmaşıklığına bağlı olarak farklılık gösterebilir. Değerleme Belgesi ve Değerleme Raporu terimleri bazen birbirleri yerine kullanılmaktadır. Bazı ülkelerde (örneğin, Birleşik Krallık) kullanıldığı şekliyle Değerleme Belgesi, Değerleme Uzmanının mülkiyetin değerleme tutarını tasdik ettiği bir belge niteliğindedir. Değerleme Belgesi genelde kısa bir yazı şeklindedir; ancak, bazen ayrıntılı bir rapor şeklinde de olabilmektedir. Bu belgede değerleme tarihi, değerlemenin amacı, belge tarihi, değerlemenin esasını oluşturan varsayımlar ve Değerleme Uzmanının adı, adresi ve vasıfları yer almaktadır. Diğer bazı ülkelerde (örneğin Amerika Birleşik Devletleri) kullanıldığı şekliyle Değerleme Raporu ise, Değerleme Uzmanının sunulan gerçeklerin doğru olduğunu, analizlerin sadece rapor edilen varsayımlarla sınırlı olduğunu, Değerleme Uzmanının ücretinin raporun herhangi bir yönüne bağlı olmadığını ve Değerleme Uzmanının, değerlemeyi ahlaki ve mesleki standartlara uygun bir şekilde gerçekleştirdiğini tasdik ettiği bir açıklamadır. Sözlü Rapor - Bir müşteriye sözlü olarak iletilen ya da bilirkişi ifadesi olarak veya yeminli ifade olarak bir mahkemeye sözlü bir şekilde sunulan değerleme sonuçlarıdır. Bir müşteriye sözlü olarak iletilen bir rapor, bir çalışma dosyasıyla desteklenmeli ve en azından değerlemenin yazılı bir özeti bu sözlü raporla birlikte sunulmalıdır. Yazılı Rapor - Elektronik iletişim yolları da dahil olmak üzere müşteriye yazılı olarak iletilen değerleme sonuçlarıdır. Yazılı raporlar, incelenen ilgili tüm materyalleri ve nihai değere erişmek için gerçekleştirilen analizleri içeren ayrıntılı bir rapor formunda olabileceği gibi, değerin periyodik güncellemelerini, kamu kurumları ve diğer kurumlarca kullanılan formları içeren kısaltılmış bir rapor formunda ya da müşterilere iletilen bir mektup şeklinde de olabilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 222 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Değerleme İşinin Özellikleri - Değerlemenin çerçevesini ve kapsamını belirleyip değerleme konusu veya sorunu ile ilgili her tür belirsizliği ortadan kaldıran Değerleme Süreci’nin ilk adımıdır. Bu terim, bazı ülkelerde kullanılmakta olan değerleme özeti terimine benzemektedir. Bir Değerleme Uzmanı, raporda sunulan analizlerin, bilgilerin ve sonuçların, değerleme işi için belirlenen şartlara uygun olmasını sağlar. Değerleme işinin özellikleri, aşağıdaki yedi farklı unsuru içermektedir: • Değerlemeye tabi olan her tür taşınmaz mülkiyetinin, kişisel mülkiyetin (makine ve teçhizat, mobilya, demirbaş ve ekipman), kurumsal mülkiyet haklarının ve diğer mülkiyet haklarının ve değerlemeye konu asli mülkiyet hakları ile birlikte değerleme kapsamına alınan diğer mülkiyet haklarının belirlenmesi; • Değerlemeye tabi mülkiyet haklarının (şahıs işletmesi, ortaklık veya kısmi ortaklıklar) belirlenmesi; • Değerlemenin planlanan kullanım amacı ve her tür ilgili kısıtlama ile her tür taşeron veya aracının ve bunların katkılarının belirlenmesi; • Aranan değer esasının veya tipinin tanımlanması; • Nihai değerin hangi tarih itibariyle uygulanabilir olduğu ve planlanan rapor tarihi; • Değerlemenin ve raporun kapsamının belirlenmesi; • Değerlemenin temel aldığı her tür belirsiz ve kısıtlayıcı şartların belirlenmesi Uygunluk Beyanı - Değerleme Uzmanının işini yaparken UDES Davranış Kuralları’nın ahlaki ve mesleki gereklerine uygun hareket ettiği gerçeğini tasdik eden taahhüt niteliğinde bir beyandır. Bazı ülkelerde Uygunluk Beyanı, Değer Tasdiknamesi olarak da bilinir. Özel, Olağandışı veya Olağanüstü Varsayımlar - Basiretli bir alıcı her zaman, bir mülkün satın alınması işlemini tamamlamadan önce, mutat araştırma yöntemleri kullanmak suretiyle LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 223 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI mülk hakkında bir araştırma yapar. Bir Değerleme Uzmanının, bu sürecin en olası sonucu hakkında varsayımlarda bulunması ve müşteri tarafından bildirilen hususlarla ilgili gerçek bilgilere dayanarak hareket etmesi olağandır. Özel, olağandışı veya olağanüstü varsayımlar, müşterinin değerlendirme süreci dahilinde bulunan hususlarla ilgili her tür ilave varsayım niteliğinde olabileceği gibi; alıcının kimliği, mülkün fiziksel durumu, çevreyi kirletici maddelerin varlığı (örneğin yeraltı sularının kirliliği) veya mülkü yeniden geliştirebilme olasılığı gibi diğer hususlarla ilgili varsayımlar da olabilir. 8.1.9.3. Standardın Açıklanması Değerlemeleri bu standartlar ile Genel Kabul Görmüş Değerleme İlkelerine (GKDİ) uygun olarak yapmak için Değerleme Uzmanlarının, UDES’in Davranış Kuralları Bölümü’nün Ahlaki İlkeler, Yetkinlik, Açıklama ve Raporlama ile ilgili tüm bölümlerine uygun hareket etmeleri gerekir. Her bir Değerleme Raporu, a) Değerlemenin sonuçlarını yanıltıcı olmayan bir şekilde açıkça ve doğru olarak ortaya koymalıdır; b) Müşteriyi, değerlemenin planlanan kullanım amacını ve aşağıdaki ilgili tarihleri belirtmelidir: Ø Ulaşılan nihai değerin hangi tarih itibariyle uygulanabilir olduğu, Ø Raporun tarihi, ve Ø İncelemenin tarihi; c) Değerin türü ve tanımı da dahil olmak üzere değerlemenin esasını belirlemelidir; Ø Değerlemesi yapılan mülkün herhangi bir kısmı Pazar Değeri dışında bir esas ile değerlemeye tabi tutulursa, Pazar Değeri ve Pazar Değeri Dışı Değer ayrı ayrı raporlanmalıdır. d) Aşağıdaki hususları belirtmeli ve açıklamalıdır: Ø Değerlemeye tabi tutulacak mülkiyet haklarını veya paylarını; Ø Mülkün fiziksel ve yasal özelliklerini, ve Ø Değerlemeye tabi asli mülkiyet hakları haricinde olup değerlemeye dahil edilen diğer mülkiyet haklarını; e) Değerlemeyi oluşturmak için kullanılan çalışmanın kapsamını açıklamalıdır; LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 224 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI f) Ulaşılan nihai değerin bağlı olduğu tüm varsayımları ve sınırlayıcı koşulları belirtmelidir; g) Özel, olağandışı veya olağanüstü varsayımları belirtmeli ve bu koşulların oluşma olasılığından bahsetmelidir; h) İncelenen bilgilerin ve verilerin bir açıklamasını, gerçekleştirilen piyasa analizlerini, uygulanan değerleme yöntemleri ve prosedürlerini ve rapordaki analizleri, görüşleri ve sonuçları destekleyen sebepleri içermelidir; i) Değerleme Uzmanının yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanmasını, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının veya Değerleme Uzmanlarının adlarının ya da mesleki niteliklerinin referans verilmesini yasaklayan bir madde içermelidir; j) Değerlemenin UDES’e uygun olarak gerçekleştirildiğine dair bir Uygunluk Beyanı içermeli, UDES’in özel şartlarının dışına çıkılması durumunda bu durum açıklanmalı ve UDES Davranış Kuralları’na uygun olarak bu sapmanın nedenine ilişkin açıklamalara yer verilmelidir; Ø Her bir uygunluk beyanında aşağıdaki hususlar teyit edilmelidir: § Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur; § Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır; § Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi yoktur (varsa belirtilmelidir); § Değerleme Uzmanının ücreti raporun herhangi bir bölümüne bağlıdır veya değildir; § Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir; § Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarını haizdir; § Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır; § Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak denetlemiştir (veya denetlememiştir); ve § Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır. k) Değerleme Uzmanının adını, mesleki niteliklerini ve imzasını içermelidir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 225 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Değerleme Raporları elektronik ortamda gönderildiklerinde Değerleme Uzmanı, bu rapordaki verilerin/metinlerin bütünlüğünü korumak ve iletim sırasında herhangi bir hatanın meydana gelmemesini sağlamak için gerekli tüm tedbirleri alacaktır. Kullanılan yazılım iletimin güvenliğini sağlamalıdır. Bu kapsamda, • Gönderim işleminin kaynağı, tarihi ve saatinin yanı sıra gönderilen adres, teslim alma tarihi ve saati de belirtilmelidir. Kullanılan yazılım, iletilen ve karşı taraftan alınan veri/metin miktarının birbirine uygunluğunun karşılaştırmasına imkan tanımalı, veri miktarıyla aynı olduğunu, tamam olup olmadığını teyit edebilmeli ve raporu, raporu yazan haricindeki tüm kullanıcılara ‘sadece okumak için’ gönderebilmelidir. • Değerleme Uzmanı, dijital imzanın/imzaların korunmasını ve şifreler (PIN numaraları), donanım cihazları (güvenlik kartları) veya diğer yöntemler vasıtasıyla tamamıyla Değerleme Uzmanının kontrolü altında olmasını sağlamalıdır. Bir rapora elektronik olarak eklenen imza orijinal olarak kabul edilir ve raporun matbu bir nüshasındaki yazılı imza ile aynı sorumluluk seviyesine sahiptir. • Elektronik ortamda iletilmiş olan bir raporun gerçek bir elektronik ortamdaki ve/veya matbu nüshası, Değerleme Uzmanı tarafından bulunduğu ülkenin yasalarının zorunlu kıldığı süre boyunca saklı tutulmalı ve bu süre hiçbir şekilde beş yıldan az olmamalıdır. Elektronik ortamda iletilmiş olan raporların kayıtlarının dosyaları da elektronik, manyetik ortamlarda veya diğer araçlar vasıtasıyla tutulmalıdır. Bir Değerleme Raporu’nun sunum şekli, o çalışma için belirlenmiş talimatlara veya şartnamelere bağlı olarak Değerleme Uzmanı ve müşteri tarafından belirlenir. Bir raporun türü, içeriği ve uzunluğu, raporun planlanan kullanım amacına, yasal şartlara, mülkün türüne ve değerleme konusu veya sorununun niteliğine ve karmaşıklığına bağlıdır. Tüm Değerleme Raporları için, değerleme sonuçlarını desteklemek amacıyla çalışma dosyasında yeterli miktarda belge tutulmalıdır ve bu belgeler çalışma tamamlandıktan sonra en az beş yıl muhafaza edilmelidir LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 226 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI KAYNAKÇA Erbil TÖRE (Çeviren), Gayrimenkul Değerlemesi, The Appraisal of Real Estate, 12th ed., Appraisal Institute, İstanbul Ünivrsitesi Sosyal Bilimler Meslek Yüksekokulu, İstanbul, 2004. Z. Ergun TÜREOĞLU, Konut Finansmanı Sisteminde Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi, SPK Yayınları, Yayın No.211, İstanbul, 2009. Ali ALP, Modern Konut Finansmanı, 2. bs., SPK Yayınları, Yayın No:51, Ankara, Eylül 2000. İhsan ERSAN, Finansal Türevler, Literatür Yayıncılık, 2. Baskı, 1998. Nurcan ÖCAL, Türkiye’de Menkul Kıymetleştirme Uygulaması, Etkileri, Sorunlar ve Çözüm Önerileri, SPK Yayınları, Yayın No.106, Ankara, Kasım 1997. Orhan GÖKER, Yatırım Projelerinin Değerlendirilmesi Teori ve Uygulama, Atlantis İletişim, İstanbul, 1996. Niyazi BERK, Finansal Yönetim, Türkmen Kitapevi, İstanbul, 2002. Metin Kamil ERCAN, Ünsal BAN, Finansal Yönetim, Gazi Yayınevi, Ankara, 2009. Richard A. BREALEY, Stewart C. MYERS, Alan J. MARCUS, İşletme Finansının Temelleri, Çev. Ünal BOZKURT, Türkan ARIKAN, Hatice DOĞUKANLI, Literatür Yayıncılık, İstanbul, 2007. Murat KIYILAR, Çözümlü Finans Problemleri, Literatür Yayıncılık, İstanbul, 2008. Öztin AKGÜÇ, Finansal Yönetim, İ.Ü. İşletme Fakültesi Muhasebe Enstitüsü Yayını, İstanbul, 1994. Murat Bahadır TEKER, Sermaye Piyasası Araçları Yoluyla Gayrimenkul Finansmanı ve Yatırımı, 2.bs., SPK Yayınları, Yayın No.43, Ankara, 2000. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 227 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Ali ALP, M. Ufuk YILMAZ, Gayrimenkul Finansmanı ve Değerlemesi, İMKB Yayınları, İstanbul, Haziran 2000. Feyzullah YETGİN, Mortgage Sistemi: Türkiye (Teori-Uygulama), Dünya Yayıncılık A.Ş., Birinci Basım, İstanbul, Şubat 2007. Ali HEPŞEN, Gayrimenkul Piyasaları ve Finansmanı, Literatür Yayınevi, Kitap Yayın No:600, ISBN 978-975-040-552-5, Birinci Basım, Haziran 2010. Ali HEPŞEN, Finansal Krizlerde Gayrimenkul Finansman Piyasalarının Rolü ve Gayrimenkul Fiyat Endekslerinin Önemi, Literatür Yayınevi, Kitap Yayın No:622, ISBN 978-975-040-5815, Birinci Basım, Mayıs 2011. Frank J. FABOZZI, The Handbook of Mortgage Backed Securities, 4.ed., Probus Publishing Company, Chicago, 1995. İlhan ULUDAĞ, Konut Üretiminde Bölgesel Koşullara Uygun Alternatif Finansman Sistemleri ve Teknikleri, İstanbul Ticaret Odası Yayınları, Yayın No.1997-48, İstanbul, Kasım 1997. Mark BOLEAT, National Housing Finance System, Croom Helm, London, 1985. Kürşat YALÇINER, İpotek Karşılığı Menkulleştirilmiş Krediler, Gazi Kitapevi, 2006. Osman Remzi GÜNVER, Sermaye Piyasası Aracı Olarak İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi, Türkiye Bankalar Birliği Yayınları, Yayın No.185, Ankara, 1994. Recep KELEŞ, Kentleşme Politikası, İmge Kitap Evi, Ankara, 1990. Eser GÜNGÖR, Gayrimenkul Değerlemesi ve Türkiye’de Sermaye Piyasalarında Gayrimenkul Ekspertiz Şirketlerine Yönelik Düzenlemeler Yapılmasına İlişkin Öneriler, Sermaye Piyasası Kurumu Yeterlilik Etüdü, Yayın No.153, Ankara, Ekim 1999. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 228 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI Feyzullah YETGİN, Erhan EROĞLU, Proje Değerleme: Örnek Uygulamalar ile Gayrimenkul Değerlemesi, Creative Yayıncılık, İstanbul, Ocak 2009. Can Fuat GÜRLESEL, Gayrimenkul Araştırma Raporu 2: Türkiye’de Konut İhtiyacı ve Talebine Bağlı Konut Finansman Sisteminin Gelişme Potansiyeli 2015, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği, İstanbul, 2006. European Mortgage Federation (EMF), A Review of Europe’s Mortgage and Housing Markets Hypostat 2007, EMF Publication, Brussel, November 2008. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Bina Sayımı İstatistikleri, Ankara, 2000. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Türkiye Konut Araştırması, Ankara, 1999. Sermaye Piyasası Lisanslama Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Gayrimenkul Değerleme Esasları ve Temel Finans Matematiği Geçmiş Dönem Sınav Soruları. 30.12.2012 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu. 06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 5582 Karar Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun. 22.11.2001 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu. 04.01.1961 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren 213 sayılı Vergi Usul Kanunu. 28.05.2014 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun. 05.05.2007 tarih ve 26513 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 2007/1 sayılı Değişken Faizli Konut Finansmanı Sözleşmelerinde Kullanılabilecek Referans Faizler ve Endeksler Tebliği. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 229 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 31.05.2007 tarih 26538 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Değişken Faizi İçeren Konut Finansmanı Sözleşmelerine Dair Tüketicilerin Bilgilendirilmesi Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik. 31.05.2007 tarih 26538 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Konut Finansmanı Sisteminde Erken Ödeme İndirimi ve Yıllık Maliyet Oranı Hesaplama Usul Ve Esasları Hakkında Yönetmelik. 04.08.2007 tarih 26603 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren İpotek Teminatlı Menkul Kıymetlere İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ. 04.08.2007 tarih 26603 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Konut Finansmanı Fonlarına ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlere İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ. 29.09.2007 tarih 26658 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Konut Finansmanı Kapsamındaki Kredilerin Yeniden Finansmanına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik. Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (Seri: VIII, No: 35). 06.03.2006 tarih ve 26100 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (Seri: VIII, No: 45). 02.08.2007 tarih ve 26601 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ. 05.07.2013 tarih ve 28698 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Gayrimenkul Sertifikaları Tebliğ. 03.01.2014 tarih ve 28871 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliğ. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 230 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI 23.01.2014 tarih ve 28891 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ. 28.05.2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği. 17.07.2014 tarih ve 29063 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren İpotek Finansmanı Kuruluşlarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ. 02.11.1985 tarih ve 18916 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 231
