Enflasyona olan dayanaklılığı ile gayrimenkul, yatırım

“Enflasyona olan dayanaklılığı ile gayrimenkul, yatırım portföyünde toplam riski azaltır.”
[David Swensen - Yale University Vakfı Fon Yöneticisi]
FED ve ECB’den Piyasalara Desteğe Devam (*)
Haziran ayında büyük merkez bankaları dünya piyasalarını desteklemeye devam ettiler. Önce Avrupa
Merkez Bankası (ECB) beklendiği gibi faizleri indirdi ve Avrupa’da ekonomik büyümeyi desteklemek için
gerekirse daha fazlasını yapacağını açıkladı. Ardından ABD Merkez Bankası (FED), toparlanan büyüme ve
yüksek gelen enflasyona rağmen, düşük faiz politikasının devam edeceğini açıkladı.
Düşük faiz ve sakin risk algısı yatırımcıları hisse senedi almaya teşvik ettiğinden gelişmiş ülke borsaları
2008-2009 global krizi takip eden 5-7 yılın rekor seviyelerine çıktı. Buna rağmen FED’in yeni başkanı Yellen
ABD hisse senetlerinin değerleme olarak “tarihsel normların dışında” olmadığını söyledi. Japonya’da
hükümet, kamu emeklilik fonlarının, hisse senedi alımlarını arttırmasını istiyor. Borsalar konusunda yorum
yapmak merkez bankaları için risklidir. Başkan Yellen’ın bunu bildiğinden kuşkumuz olmadığı için, faiz
artışında acele etmeyeceğini çıkartıyoruz.
Bu küresel tablo geçen ay faizleri yarım puan indiren TCMB’nin %9,5 olan haftalık repo faizlerini 24
Haziran’da bir yarım puan daha indirmesi bekleniyor. Irak’taki olumsuz gelişmelerin faiz indirimine engel
olmayacak ama ölçülü olmayı gerektirecek. Nitekim Başkan Başçı ölçülünün tanımını %0,75’i aşmayan faiz
indirimi olarak açıkladı.
Irak’taki karışık durumun uzun sürmesi Türkiye’nin cari açığındaki düzelme sürecini yavaşlatacak. Çünkü
Türkiye’nin Irak’a ihracatı azalırken petrol alım maliyetleri de yükselmektedir. Ama orta ve uzun vadede
Irak’ın Türkiye’den mal ve hizmet alma ihtiyacı devam eder. Dolayısıyla gelişmelere kısa vadeli bakarak
hemen ümitsizliğe kapılmamak gerekir.
Türkiye’de Yatırım Aracı Olarak Gayrimenkulün Analizi
Haziran ayında Türkiye’ye gelen ABD’li ekonomi profesörü Robert Shiller, Türkiye’de henüz bir
gayrimenkul balonu olmadığını söyledi. ABD’de gayrimenkul fiyatlarını takip eden bir endeksi başlatan
Shiller, geçen yıl ekonomi dalında Nobel ödülü almıştı. Ayrıca Shiller, borsalardaki aşırı dalgalanmaların
insanların duygusal tepkilerinden kaynaklandığını gösteren araştırmaları ile davranışsal finans dalının
önünü açmıştır.
Shiller’in yorumlarını takiben biz de TCMB’nin 2010 başından beri hesapladığı konut fiyat endekslerine
baktık. Son dört yılda Türkiye genelinde %56 artan konut fiyatları enflasyonun %14 üzerinde yükselmiş.
Büyük şehirlerden en fazla artışın yaşandığı İstanbul’da ise konut fiyatları %81’e varan artış ile, enflasyona
%33 fark atmış. Bu artışlar borsa ve dövizi de geride bıraktı ama Robert Shiller’in balon diye tanımladığı
tehlike sınırına henüz yakın değil.
200
Türkiye Konut
180
160
Istanbul Konut
Enflasyon TÜFE
Dolar Kuru
140
Borsa BIST-100
120
100
80
Ancak konunun diğer bir yönü konut değeri-kira geliri kıyaslaması. Kiralar için bilimsel bir endeks yok ancak
Türkiye’de konut kiralarının genelde düşük olduğu yaygın kabul görüyor. Örneğin 240.000 TL’ye aldığınız
evi ayda 1.000 TL’ye kiraya verirseniz ev kendini 240 ayda (20 senede) geri ödüyor demektir. Başka bir
deyişle, evin yıllık kira getirisi (12.000/240.000) %5’te kalmaktadır ki aynı parayı mevduata koysanız %10
civarında kazanabilirsiniz. Ancak unutmayalım ki konutun değer artışı, düşük gözüken kira getirisini telafi
etmektedir. Nitekim son 4 yılda konut fiyatları Türkiye’de yılda ortalama %11, İstanbul’da ise yılda %15
artmıştır. Yani bu örnekte bahsettiğimiz konutun sahibinine yıllık toplam getirisi İstanbul’da %20; Türkiye
genelinde ise %16’ya ulaşmaktadır.
Geçen yıl olduğu gibi dönemsel yavaşlamalar olsa da Türkiye’nin demografik yapısı gayrimenkülü orta
vadede desteklemektedir. Deprem riskinden dolayı İstanbul’un devasa konut stokunun hızlı değişimi bazı
bölgelerde arz ve talep dengesizlikleri yaratabilir. Yine de çevre planlamasını ihmal etmediğimiz sürece
Türkiye’de ABD ve Dubai benzeri balon ve çöküşler beklemiyoruz.
(*) Ata Portföy Yönetimi Genel Müdürü Mehmet Gerz’in Temmuz 2014 tarihli Capital Dergisi’nde çıkan yazısı